从物业管理案例分析中谈管理风险规避.ppt

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从物业管理案例分析中从物业管理案例分析中谈管理风险规避谈管理风险规避案例一：

案例一：

业主在物业管理区域摔伤，业主在物业管理区域摔伤，物业公司是否需要承担责物业公司是否需要承担责任？

任？

某日，某小区的保安人员在检查进小区车辆时，发现某车辆上装载的107胶时有洒落，随后保安进行了清除。

当晚下雨，次日下午1时，业主孙某（73岁）行至该坡道处，脚踩到未清除干净的107胶摔倒，遂被送到医院进行治疗。

医院诊断业主孙某损伤系“颈椎外伤，脊髓损伤伴不全瘫”，后经鉴定为四级伤残。

业主孙某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由，诉至某区人民法院，要求该物业服务企业承担民事责任，赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计九万元。

分析：

物业管理公司是否需要赔偿？

一审法院判决认定一审法院判决认定该物业服务企业未清洁坡道上的107胶，业主孙某损害结果的发生与该物业服务企业疏于管理存在着必然的因果关系，因此，对业主孙某的经济损失，该物业服务企业应承担赔偿责任，即赔偿住院医疗费、出诊治疗费、鉴定费、就医交通费、残疾生活补助金等合计九万元。

物管：

赔偿过高为由提出上诉物管：

赔偿过高为由提出上诉该物业服务企业认为一审法院未能确定侵害人、责任人，未查明孙某致伤因果关系，草率认定其负有全部责任，有悖“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。

二审法院判决二审法院判决该物业服务企业和业主孙某系物业管理关系，作为管理部门应当保证小区内及辖区内的清洁，现由于坡道上的107胶导致孙某摔伤，物业服务企业应承担主要责任。

业主孙某系完全民事行为能力人，应该预见自己的行为，由于其行走不慎摔伤，亦应承担一定责任。

因此对业主孙某的经济损失，物业服务企业承担部分赔偿责任，包括住院治疗费、鉴定费、营养费、误工损失费等合计9万元的80%即72000元。

业主孙某自行承担损失的20%，即18000元。

分析2：

在物业管理中，如何减少类似事故？

日常巡视检查，及时发现不安全隐患，进行排除处理；安全隐患处理，重于一切；如发生安全责任事故时，立即赶到现场，配合做好救护工作；后期跟进要及时，礼仪礼貌要好。

案例二：

管理费催缴的管理费催缴的义务v小凯系武汉市洪山区美西小区业主，家安物业系美西小区物业管理公司，小凯对2008年11月-2009年9月的物业管理费未付。

原因为：

小凯认为家安物业违反了物业合同的约定和相关法律规定：

未对安全防范工作、环境卫生和公共秩序尽到义务；擅自改变公共设施、物业管理用房用途，出租物业共用部位、公益设施进行经营；未对物业综合管理工作尽到义务。

处理过程：

v物业公司将小凯告上法庭，认为管理公司已经按照物业服务合同，尽到了相关责任，要求小凯缴纳相关费用及滞纳金。

v物业公司称，已经多次与业主进行了当面沟通；v物业公司当庭出据了缴费通知单和律师函。

分析：

v小凯的理由是否成为不缴管理费的条件；v物业公司在日常费用收缴中，应该注意哪些方面？

v口头催缴、收费通知单，是否可以做为法律依据？

v法院判决预算？

法律依据：

v法院认为，依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条的规定：

“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

”此条规定，主要是考虑到业主欠缴物业费的具体情况，业主欠交的原因具有多元性，可能是由于事务繁忙而忘记或耽误，也可能是对物业服务企业的服务或收费存有不满。

通过物业公司的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，符合法律的效率价值。

为了方便业主查收和物业公司举证，这种催交必须是书面的，口头的催交无效。

至于具体的书面形式，既可以是当面送达，也可以是发送传真，也可以是书面公告，以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式。

法院判决结果：

v书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。

本案中，居安物业的现有证据无法证明小凯收到催交物业管理费书面通知的事实，故应当认定家安物业在向法院起诉前没有书面催促小凯缴纳物业管理费。

因此法院遂依法驳回物业公司诉求。

案例三：

业主被困电梯惊魂，物业得担责任业主被困电梯惊魂，物业得担责任广州万江一小区的电梯，在7月7日到21日的半个月内，突然坠落了6次，每次坠落时里面都有人。

电梯内先是灯灭，然后是急速下滑，让困在其中的业主惊恐不已。

18岁的赵小姐7月15日就经历了这样一次突坠，导致她脑震荡、脊髓震荡。

l面对此事，小区物业公司称出事的是日立电梯，还在3年的免费保修期内，每次出了事故，物业都叫电梯公司来检查，但检查之后都说设备运行正常。

l目前，出故障的电梯已经暂停使用。

l电梯公司工程总监张先生称，东莞市质监部门会出具一份检查报告，等到有了报告，才好讲问题。

分析：

l小区电梯出故障，物业是否承担责任？

l电梯故障给业主带来损失，生产厂家是否承担赔偿责任？

维保单位是否需要承担责任？

l业主维权如何追讨损失？

律师解读

（1）：

l电梯出现故障物业应该担责l北京中关律师事务所王英军律师认为，电梯出现故障，若非不可抗力造成，物业应当承担赔偿责任。

物权法规定，小区内电梯属于公共设施，为业主所共有。

而根据物业管理条例相关规定，业主与物业之间签有物业服务合同，物业对电梯有维护其正常运行的义务，而业主缴纳的专项维修基金更是用于公共设施（包括电梯）的维护。

l因此，因为电梯故障给业主造成损失的，物业有赔偿业主损失的义务。

业主可以基于合同约定要求物业承担违约责任。

律师解读

（2）：

l若有质量问题厂家应该赔偿l王英军律师说，电梯出故障，生产厂家是否要承担责任，要看电梯事故产生的原因。

如果屡次坠落是电梯本身质量造成，或者维修存在问题，则厂家有赔偿的责任。

l在本案中，电梯突然坠落到底是什么原因、电梯是否存在质量问题，要看质监部门的鉴定报告。

如果鉴定报告说明电梯有质量问题，则厂家应该承担赔偿责任。

律师解读（3）：

l业主追讨损失分情况定被告l王英军律师说，业主可以根据不同情况采取不同的措施，最大限度维护自己权益。

l第一种情况，如果电梯质量没有问题，电梯公司维修也不存在问题，则业主应要求物业承担法律责任。

l业主可以以物业违反物业合同约定为由要求物业承担违约责任，也可以以人身遭受损害为由要求物业承担侵权责任，二者选择其一。

后者可以在实际损失之外，根据具体情况，要求精神损害赔偿。

l第二种情况，如果电梯质量存在问题（拿到质监部门的报告），或者电梯公司维修存在问题，物业也未尽应尽的管理职责，则可以要求物业和电梯公司承担连带赔偿责任，也可以只选择物业或者电梯厂家作为被告起诉。

物业管理中常见风险简说、举例：

nn管理费诉讼期管理费诉讼期nn停车场的管理停车场的管理nn家居安全管理提示家居安全管理提示nn泳池管理的提示泳池管理的提示nn清洁、电梯等分包，管理风险降低；清洁、电梯等分包，管理风险降低；nn大型设备购买保险；大型设备购买保险；nn邮件代收的风险；邮件代收的风险；nn公共设备设施安全提示公共设备设施安全提示nn天台、围墙勿爬提示天台、围墙勿爬提示nn绿化安全（药物、毒品）绿化安全（药物、毒品）nn装修监管中的责任提示（告知、制止、上装修监管中的责任提示（告知、制止、上报）报）谢谢大家！

李启成李启成2013.07.31