资产评估自考名词解释解答Word格式.docx

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资产评估的假设：

（一般考点）06单

（一）继续使用假设　　

（二）公开市场假设（如何理解）

　　（三）清算（清偿）假设（08年名字解释）

资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。

资产评估的原则　一、资产评估的工作原则

（一）独立性原则

（二）客观性原则（三）科学性原则（四）专业性原则二、资产评估的经济原则

（一）贡献原则

（二）替代原则（三）预期原则

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。

资产评估程序　1、明确资产评估业务基本事项；

2、签订资产评估业务约定书；

3、编制资产评估计划；

4、资产勘查与现场调查；

5、收集资产评估资料；

6、评定估算；

7、编制和提交资产评估报告书；

8、资产评估工作档案归档。

资产评估程序的重要性

（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证

（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

资产评估程序的内容

（一）明确资产评估业务基本事项

（二）签订资产评估业务约定书（三）编制资产评估计划（四）资产勘查与现场调查（五）收集资产评估资料（六）评定估算　（七）编制和提交资产评估报告书　（八）资产评估工作档案归档

第二章资产评估的基本方法

资产评估的基本方法市场法市场法目前是最简单、最有效的方法。

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

市场法评估资产的程序及其优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。

其优点表现在：

1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；

2、评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：

1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；

2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；

2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；

3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；

4、把被评估资产与参照物比较；

5、分析调整差异，做出结论。

成本法评估资产的步骤　①确定被评估资产，并估算重置成本；

②确定被评估资产的使用年限③估算被评估资产的损耗或贬值；

④计算确定被评估资产的价值。

成本法评估资产的程序及其优缺点1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；

2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；

3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用；

4、有利于企业资产保值。

采用成本法的缺点1、工作量较大；

2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；

3、经济性贬值不易全面准确计算。

（一）成本法及其适用的前提条件

　　1.采用成本法对资产评估的理论依据：

（两大理论依据P33，四个重要概念）

　　重点关注重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值（关注名解）

　　2.成本法的两个应用前提：

（二）成本法运用的思路及其各项指标的估算（07年更新重置成本名词、每年都有多选、单选、计算）（重点计算）两个重要公式+五个估算

　　1.两个重要公式：

（1）被评估资产评估值=重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值

（2）被评估资产评估值=重置成本×

成新率

　　2.五个估算：

（1）重置成本估算（四种方法）：

　　重置核算法：

　　重置成本=直接成本+间接成本

　　物价指数法：

　　重置成本=历史成本×

评估时物价指数/资产购建时物价指数

（1+物价变动指数）

　　功能价值法：

　　重置成本=参照物重置成本×

待估资产年产量/参照物年产量

　　规模经济效益指数法：

（待估资产产量/参照物年产量）x

　　其中x是规模经济效益指数

（2）实体性贬值估算（两种方法）：

　　观察法（成新率法）：

　　实体性贬值=重置成本×

（1―实体性成新率）

　　公式计算法：

　　实体性贬值=（重置成本―预计残值）×

实际已使用年限/总使用年限

　　总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

　　实际已使用年限=名义已使用年限×

资产利用率

　　（3）功能性贬值估算（四个步骤+两个公式）：

　　功能性贬值估算的四个步骤（计算超额运营成本）：

　　将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；

　　计算二者的差异，确定净超额运营成本（税后的）（注意扣除所得税）

　　估计待估资产的剩余寿命

　　剩余寿命内年净超额运营成本的折现和就是功能性贬值额

　　功能性贬值额=∑（待估资产年超额运营成本×

折现系数）

　　功能性贬值还可以通过计算超额投资成本估算：

　　功能性贬值额=复原重置成本―更新重置成本

　　（4）经济性贬值估算（由于外部环境变化，导致开工不足或资产闲置造成价值不能实现）

　　（5）成新率的估算（反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率，有三种方法）：

　　观察法（成新率法）

　　使用年限法：

　　修复费用法：

收益法收益法中各项指标的确定

（一）收益额

（二）折现率和资本化率（三）收益期限

收益法评估资产的程序及其优缺点　1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；

2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；

3、预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；

4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。

（二）收益法的优缺点1、收益法的优点

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

2、收益法的缺点

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估

重置成本的估算1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法4、规模经济效益指数法

功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值

经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。

资产评估方法的选择1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

　2、资产评估方法必须与评估对象相适应。

评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。

　3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

2.不可修复性损耗---是指由于一项资产的改进成本超过了这种改进带来的收益，而不能弥补改进的资产贬值和价值损失。

3.可修复性损耗----是指为了改进效用而花费的成本，低于所能由此得到的收益回报

（二）

1.复原重置成本与更新重置成本的关系（P35）

答：

都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。

其更新重置成本和复原重置成本是一样的，无论是更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。

2.成新率确定为何不能直接按照折旧年限确定（P44）

1、折旧是由损耗决定的，但折旧并不是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。

2、折旧年限的的确定。

3、折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础-损耗本身，具有差异性。

第三章　机器设备评估

机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。

机器设备的特点：

1、单位价值高、使用期限长；

2、价值高低与所处地域不具有直接关系；

3、机器设备中依附着无形资产；

4、机器设备更新换代较快。

机器设备评估的特点1、一般不具有独立的获利能力；

2、整体性的机器设备评估时应该考虑相互对价值的影响；

3、个体贬值差异性较大，确定贬值时应单台单件进行；

4、考虑其功能性贬值和经济性贬值。

机器设备评估的程序1、明确评估目的；

2、清查机器设备，明确评估对象；

3、对机器设备进行鉴定，确定其适用性、可用性及主要技术参数；

4、研究确定评估方法，搜集相关信息资料；

5、评定估算，撰写评估报告。

机器设备的核查　

（一）逐项清查

（二）抽样核查

机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。

机器设备重置成本的构成总体来说包括购买费、运输费、安装调试费。

机器设备评估的市场法市场法是通过市场找到相同或类似的资产的交易案例，对被评估资产和市场上找到的参照物的资产进行比较，调整它们之间的差异，最后确定评估值的一种方法。

市场法评估机器设备的基本步骤

（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料

（二）进行市场调查，获取市场参照物（三）因素比较（四）计算评估值

运用市场法评估机器设备中需要考虑比较因素1、个别因素2、交易因素3、时间因素4、地域因素。

　　1.超额运营成本----是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。

　　2.统计性鉴定------是按照资产类别预先设计一套能够反映资产现时及历史状况的项目或指标。

3判断性鉴定-----是由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。

4可补偿性损耗---是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。

2）重要简答题（重要考点）

　　1.运用市场法评估机器设备中需要考虑比较因素（P93）

第四章房地产评估

房地产的特征1、位置固定性2、耐用性3、影响因素多样性4、投资大量性5、保值增值趋势

房地产的评估程序　1、明确评估基本事项2、拟定评估工作方案3、实地勘查搜集资料4、选用评估方法评定估算5、确定评估结果，撰写评估说明和报告

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

土地资产的价格类型　1、基准地价2、标定地价3、土地使用权出让底4、转让价格5、出租价格6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）

影响地产价格的因素1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素

土地使用权评估的原则

（一）替代原则

（二）最有效使用原则（三）变动原则（四）供需原则（五）贡献原则

土地权属的类型

（一）土地所有权

（二）划拨土地使用权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权土地权属处置方式　1、出让方式2、直接投资入股方式3、租赁方式

成本法评估的步骤　1、估算土地取得费。

2、估算土地开发费。

3、估算税费。

　4、估算利息。

5、估算利润。

6、估算土地增值收益。

7、估算土地使用权评估值

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

建筑物评估的特性

（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点

（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约（三）建筑物功能、用途及评估方法

建筑物评估时需考虑的因素1、物理因素这是建筑物价格的决定因素。

2、环境优劣的影响外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。

3、经济地理因素在我国政治经济文体发展极不平衡。

4、新旧程度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。

5、用途6、产权7、政策因素国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。

8、供需状况9、其他因素如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

建筑物评估的原则

（一）替代原则

（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则

建筑物成本的构成1、建筑安装工程费2、前期费用3、其他费用4、间接费用5、合理利润6、资金成本7、税金

市场法评估建筑物的程序1、资料收集。

2、选择作比较的交易实例。

3、交易行为的补正。

4、交易日期的修正。

5、区域因素的修正。

假设开发法（P139）：

指在评估地产价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。

残余估价法（P180）：

指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外方法求得土地价格时，从建筑物和基地所得收益中，扣除属于基地的纯收益，从而得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。

基准地价----是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。

标定地价----是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和正常作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

第五章无形资产评估

无形资产的特点1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。

2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大。

　3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。

影响无形资产评估价值的因素

（一）无形资产的成本

（二）机会成本（三）效益因素（四）使用期限（五）技术成熟程度（六）转让内容因素（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度（八）市场供需要状况（九）同行业同类无形资产的价格水平

无形资产评估的程序

（一）明确评估目的无形资产评估的具体目的有：

1、市场上无形资产的转让；

2、无形资产投资；

3、股份制改造、清算资产；

4、法律诉讼中作为诉讼标的；

5、纳税需要；

6、保险的需要及其他目的。

（二）鉴定无形资产（三）确定评估方法，搜集相关资料（四）整理和报告，做出评估结论

无形资产功能特性　1、附着性2、共益性3、积累性4、替代性

无形资产成本特性1、不完整性　2、弱对应性3、虚拟性。

专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。

专利权的特点1、独占性，也称排他性。

2、地域性。

3、时间性。

4、可转让性。

专利权评估程序

（一）证明和鉴定专利权的存在

（二）确定评估方法，搜集相关资料（三）完成评估报告，并加以详尽说明

专利权评估最常用的方法是收益法，有时也会用到成本法。

专有技术的特点　1、实用性。

2、新颖性3、价值性。

4、保密性。

专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。

主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营决窍和图纸、数据等技术资料。

影响专有技术评估值的因素分析　1、专有技术的使用期限。

2、专有技术的预期获利能力。

3、分析专有技术的市场情况。

4、专有技术的开发成本。

专有技术的评估方法与专利权评估方法基本相同。

商标权及其特点商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。

商标权评估的程序

（一）明确评估目的　

（二）市场调研和分析（三）确定评估方法，搜集确定有关指标（四）计算、分析、得出结论，完成评估报告

商标权评估采用方法一般为收益法。

计算机软件的特点独创性（即原始性）、无形性、复制性及复杂性计算机软件价值评估方法一般用成本法评估如果是购进的软件，可参照购进价估价；

如果是为了销售，能计算销售收益的，可用收益法进行估价。

计算机软件价值评估的特殊性1、可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据。

2、权属关系必须要清晰。

3、计算机软件的新颖性、创造性和实用性事评估中应予以关注的核心内容。

收益法评估计算机软件的步骤1、确定评估基准日和评估目的。

2、界定软件的评估范围。

3、计算软件的销售收益。

4、确定软件的经济寿命，预测寿命期内各年的收益。

商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。

商誉评估的方法割差法割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估价值的方法。

第六章流动资产评估

流动资产评估的特点1、流动资产评估是单项评估。

2、必须选取准流动资产评估的基准时间。

3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。

4、流动资产周转速度快，变现能力强。

流动资产评估的程序1、确定评估对象和评估范围。

2、对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。

3、对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。

4、合理选择评估方法。

5、评定估算流动资产，产生评估结论。

重点是计算性的选择题（264---268页计算题）

第七章长期投资及其他资产评估

长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。

长期投资评估的特点1、长期投资评估是对资本的评估。

2、长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。

债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

分为金融债券、政府债券和公司债券。

债券具有如下特点：

1、收益稳定性。

2、投资风险小。

债券价格1、票面价格，是指股份公司在发行股票时所表明的每股股票的票面金额。

2、发行价格，是指股份公司在发行股票时的出售价格，主要有面额发行、溢价发行、折价发行。

一般同一种股票只有一种发行价格。

3、账面价格，又称股票的净值，是指股东持有的每一股股票在公司财务账单上所表现出来的净值，是证券分析家和财会人员运用的一个概念。

　4、清算价格，是指企业清算时，每股股票所代表的真实价格。

5、内在价格，是一种理论依据，是根据证券分析人员对未来收益的预测而折算出的股票现时价格。

6、市场价格，是指证券市场上买卖股票的价格。

上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。

股权投资的评估方法一般都应选用收益法。

对于合同、协议明确约定了投资报酬的，可将按规定应获得的收益折现为现值，计作评估值。

对到期收回实物资产的，按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的价值，计算评估值。

其他资产是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的资产，如长期待摊费用

其他资产评估的基本标准是只有在评估基准日后能为新的产权主体产生利益的，才能界定为其他资产的评估对象

主要是计算性的选择题（重要考点）

第八章企业价值报告

企业的特点：

1、盈利性。

2、整体性。

3、待续经营性。

企业价值1、账面价值。

2、市场价值。

企业价值评估主要表现为：

1、企业整体价值；

2、股东全部权益价值；

3、股东部分权益价值。

企业价值评估的程序

（一）明确评估目的和评估基准日

（二）明确评估对象（三）制定比较详尽的评估计划（四）对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善（五）根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值（六）讨论和纠正评估值（七）产生结论，完成企业价值评估报告

企业价值评估应考虑的因素

（一）企业全部资产价值

（二）企业的获利能力

（三）企业的外部环境包括市场、政府政策法规等。

收益法应用于企业整体评估的形式有两种。

　1、年金资本化法。

2、分段法。

净收益与现金流量既有差异，也存在密切联系，主要体现在以下方面：

1、净收益是预计未来现金流量的基础。

2、现金流量与净收益的差异可揭示净收益品质的好坏。

净收益与现金流量之间的伴随关系越强，表明企业的净收益品质越好；

即净收益与现金流量之间的差异（数量上、时间分布）越小，说明净收益的收现能力越强。

收益品质越好，企业的资产流动性和财务适应性就越强。

企业收益预测的方法1、综合调整法2、产品周期法3、现代统计法

企业价值评估的其他方法资产基础法也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法。

是以资产负债表为导向的评估方法。

市盈率乘数法　市盈率本为是上市公司每股股票价值与其年收益额之比。

1）重要名词（重要考点）

　　1.系数法----是指企业风险一般包括系统风险和非系统风险。

非系统风险产生的原因是只影响某一证券收益的独特事件。

系统风险即市场风险，是指由于某种因素会以同样方式对所有证券的收益产生影响的风险，这种风险一般不能通过多元化投资组合来减少或消除。

系数法是用来衡量各种证券市场风险的一个重要指标。

　　2.其他重要名词：

资产基础法、市盈率乘数法

（二）重要简答题（重要考点）

　　1.净收益与现金流量的关系（P310）

　　2.企业价值评估应考虑的因素（三大方面）（P296）

　　3.折现率和资本化率确定原则-----1.折现率和资本化率不低于安全利率。

2.折现率和资本化率应与收益额口径保持一致。

3.折现率和资本化率应参与同行业平均收益率而定。

　　4.企业价值评估与企业单项资产评估汇总的关系-----1.两种评估所确定的评估价值的含义是不相同的。

2两种评估所确定的评估价值的价值一般是不相等的。

3.两种评估所反映的评估目的是不相同的。

第9章　资产评估报告

资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。

追溯性评估------是指需要确定过去价值的评估，即评估基准日早于报告日。

在资产纳税、司法诉讼等情况下，经常需要进行该类型评估

　　现值性评估-------该类型的评估，基准日与报告日