集中开发地块人防工程及普通地下空间互联互通整合建管模式研究Word文档格式.docx
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规划建设............................................................................................
投资模式............................................................................................
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产权问题............................................................................................
管理模式............................................................................................
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调研小结.......................................................................................................
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四、启迪借鉴
.....................................................................................................
“整合建管”中的规划模式研究................................................................
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“整合建管”的适合性地区研究.....................................................
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“整合建管”中的地下空间规划（需依据后续详尽的调研资料进行
调整）..........................................................................................................
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“整合建管”中的人防工程规划（需依据后续详尽的调研资料进行
22
“整合建管”中的建设模式研究................................................................
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“整合建管”中的投融资模式研究............................................................
25
2
“整合建管”中的管理模式研究26
五、“整合建管”的效益评估研究28
六、研究结论与推动建议31
6.1研究结论31
6.2推动建议32
参照文件：
33
附件－1：
收到资料清单：
34
3
1.1立题背景
浙江省是长三角地区中的三大发展中心地区之一，经济社会基础好，城市化发展快速，自钱江新城成功地实行以政府为主导的综合开发建设以后，宁波南部商务区，已将多个公共用地和权属地块的地下空间资源实行一致规划、一致开发，人防工程与一般地下室整合建设，从“连通”上涨为“合建”，成为新时代背景下地下空间资源综合开发利用，实现“成片连网、互联互通、整合建设”的新门路，成为人防工程与地下空间和城市建设交融发展的新创举。
宁波市南部商务区的先行先试及创立的集中开发地块人防工程与一般地下
空间互联互通整合建设管理经验，在2012年7月举行的“浙江省城市地下空开发利用现场会”中获取与会领导和专家的一致好评，被誉为浙江省城市人防工程与地下空间一致规划、整合开发建设与管理的新样板。
为了进一步伐研剖析和总结提炼宁波南部商务区人防工程与地下空间整合建设与管理的成功经验，省民防局建立本课题，把宁波南部商务区列为示范事例，睁开深入调研剖析。
1.2研究目的与意义
以宁波南部商务区为示范事例，经过系统深入调研，进一步系统梳理剖析集中开发地块人防工程与一般地下空间互联互通整合开发在规划、建设、营运、管理等方面的试点做法与模式创新，总结提炼成能够分享的经验模式。
同时，联合对浙江省新城镇化发展的现状与将来需求的调研剖析，商讨宁波南部商务区的“整合建管”模式在全省其余近似片区实行“集中开发地块人防工程与一般地下空间互联互通整合建管”（简称：
“整合建管”）模式的基本系统；
并对“整合建管”模式产生的综合效益创立基本评估系统，为进一步推行应用“整合建管”模式供应科学参照依照。
1.3技术路线
本课题研究采纳以下技术路线：
二、“整合建管”的现状调研
2.1地下空间与人防工程的现状趋向
2.1.1地下空间成片联网与集约化发展趋向
80年月，我国城市地下空间开发利用的工程主体是人防工程，大多是结建的民用及公共建筑的防空地下室，缺少连通，单体规模比小，整体数目较少。
进入90年月，跟着改革开放及《中华人民共和国防空法》的公布实行，城市新建民用建筑须按上述法例修筑战时可用于防空的地下室，并需依照战术技术要求，建设城市防备工程系统，应在保证知足战时使用效能的前提下，工程建设需实行平战联合，要有益于平常的经济建设和民众生产生活活动。
陪伴着城市化进度不停加快，地面用地紧张、空间开发过分，交通拥挤，环境恶化等城市问题日趋加剧，这些都迫使我们开始重视城市地下空间的开发利用。
1997年，国家建设部《城市地下空间开发利用管理规定》的公布实行，从政策法例上引导、规范和鼓舞城市地下空间开发利用；
开发商也出于经济利益上的考虑，愿意甚至主动提出开发利用地下空间。
跟着土地权属及获取方式的改革创新，城市地下空间被分为公共用地地下空间和权属地块地下空间。
在国家有关政策法例引导下，众多城市已经开始经过科学展望、编制规划，将城市部分功能设备转入地下。
此中，公共用地地下空间一般以地下道路及地道、公共泊车、公共服务设备、市政管线为主，增补地下市政场站、交通场站、仓储物流设备等为辅。
权属地块地下空间一般以地下泊车、地
下商业和设备用房为主，在大型商业综合体中，地下空间开发利用的规模大、商业和泊车的比率高，并与人防工程建设相联合。
多年来，城市中的新城新区规划建设已经成为既有城市发展的主要门路。
这些地区高楼大厦密集，人口数目宏大，汽车拥有量多；
地面公共服务功能贫乏，
交通、泊车空间少；
在上下班顶峰期，人车混行，简单致使交通拥挤。
利用地下
空间成为必定，地下泊车库和地下交通系统建设成为该类地区的地下空间建设主
导思路。
这种地域地下空间开发利用主要考虑在道路下修筑地下环廊系统，连结
每个地块的地下车库，主要解决车行交通问题，实现了人车分流。
可是，这一类
地下公共空间资源未能获取充足利用。
与其同时，部分权属地块因为泊车配建要
求，需开发地下三至五层，常常工程造价提高。
于是，在集中开发地块进行地下
空间互联互通成片联网的开发成为解决此类问题的一种方法。
从调研剖析的结果
来看，此类建设形式大概有以下种类：
（1）地铁车站地域，主假如人行连通，将地铁周边地下综合体、商业街、
人防工程等地下设备连通，将地铁车站的人流快速分散，同时快速抵达周边地块
中。
（2）商务区、商圈等高容积率、高密度开发地区，主假如车行系统化连通。
对于国内新城新区的地下空间的事例剖析，地下空间车行化连通，主要有两
种建设形式，一是地下公共车行环廊系统（道路下），二是地下车库联系道（地
块预留车行通道，地块之间建设连通道）。
（3）地下功能设备之间的集中整合建设，比方地下快速路与地下车库连通
6
道的整合，地下道路与综合管沟的整合，地下街与地下公共泊车场上等等。
南部
商务区是地块地下车库、公共泊车场、共同管沟、下沉广场、地下商业、人防工
程的整合共建，并与周边地块连通。
2.1.2人防工程与地下空间交融发展是新期间人防建设的主流趋向
2010年10月26日至27日在北京召开的第六次全国人民防空会议上，温总
理侧重重申新期间我国人防发展的四项要求：
一是踊跃推动人民防空建设与经济建设交融发展。
二是坚持人民防空建设与城市建设相联合。
三是把人民防空作为应急管理的重要力量。
四是确实执行政府对人民防空工作的领导责任。
在国家宏观政策引导下，城市人防工程建设正在走向与城市建设和社会经济建设交融发
展、与地下空间交融发展之路。
一方面连续向纵深发展，即进一步增强城市人防工程系统建设，特别是指挥通讯工程、医疗救护工程、专业队工程及公共人防工程等；
另一方面是向横向发展，依照战术技术要求，联合房地产开发，规划建设量大面广、平战联合、结建式防空地下室工程。
别的，为了充足发掘一般地下空
间工程设备的防空防灾潜能，提出了一般地下空间兼备人民防空要求，达到以较
少的投入提高城市战时综合防备能力的目的。
当前，浙江省已经出台了《单建掘开式地下空间兼备人防设计导则》《浙江省防空地下室管理规定》，提出了兼建地下室的观点，指联合民用建筑一般地下室按兼备人防要求建设的防空地下室（含家庭逃难所），战时功能以人员与物质暂时遮蔽为主，专业队车辆暂时遮蔽为辅。
别的，浙江省在《浙江省人民防空办
公室对于发挥人防作用推动治理城市交通拥挤工作的通知》中做出以下规定：
人防部门在办理结建审批过程中，对连片开发的中心商务区、城市综合体、旧城改造区块等建设项目，要提早介入，主动联系建设单位，引导和鼓舞其对应建防空地下室进行一致规划，整合建设，互联互通，以提高人防工程的平常使用效率，更好地发挥结建工程的市政功能。
对整合建设项目，市、县（市、区）人防部门
可在战时功能、布防标准、平战变换举措等方面赐予最大限度的政策优惠。
波及项目间连通的公共通道，能够冲抵防空地下室应建面积，有条件的也可由人防部门直接投资建设。
上海也对于具备法人主体资格的园区、市政府同意的工业用地先期开发主
体、土地贮备部门，或有多块土地的建设单位，经过编制人防工程专项规划，变本来按单个项目分别建设人防工程（或收缴人防工程建设费）为按规划兼备集中配建。
下一步，上海市民防办将组织徐汇滨江、世博园区后续开发等有条件的区县、地区睁开地下空间及人防工程集中建设试点。
配套编制地下空间专业规划，
兼备地区内一个开发主体集中建设地下工程，提高地下空间的互联互通率，形成地下空间综合利用的整体开发效益。
2.2本章小结
所谓“整合建管”，就是整合建设与管理的简称。
是指在集中开发建设片区，地下空间的成片连网、互联互通，人防工程的集中联建是地下空间及人防工程有机联合、整合建设、交融发展的新趋向。
宁波南部商务区的探究实践，进一步丰富和完美了“整合建管”的内涵。
即：
在商务区一期集中开发片区内，由政府和民间公司联合、将公共用地地下空间与权属地块地下空间及人防工程实行一致规划、一致开发、互联互通、整合建设、一致管理的一套运作模式。
本章在调研剖析了国内城市人防工程与地下空间的发显现状与趋向的基础上，提出了“整合建管”模式的基本内涵，即在集中开发片区人防工程的互联互
通、地下空间开发的成片连网，权属地块与公共用地、政府与民间公司联合开发，对成片集中开发片区中的人防工程与一般地下空间实行一致规划、互联互通、整合建设、一致管理。
三、“整合建管”典型事例的调研剖析
2012年7月浙江省城市地下空间开发利用现场会在宁波召开，宁波南部商
务区一期地下空间与人防工程的集中整合、联合建设、一致管理经验获取了与会
领导、专家的高度评论。
依照省防办领导指示精神，把南部商务区一期开发建设
工程列为典型事例，建立专题睁开深入系统调研剖析。
3.1典型事例概略
宁波南部商务区位于宁波市鄞州新城区南部，北至鄞州公园、南至鄞州大道、
西至宁南南路、东至前河南路，位于鄞州区行政中心南面，紧邻鄞州公园，规划
中的宁波市轻轨3号线从区块
中间穿过，交通区位优势十分突
出。
总规划面积约100公顷，总
建筑面积约300万平方米，总投
资约200亿元。
整个商务区由5
个地块构成，呈“T”字型构造，
总规划用地面积49.3公顷，开
发建设的主要内容由商务、商业
和地下空间构成。
南部商务区在
国内开创一致规划、单体自建、
图1：
南部商务区区位图
公基统建的开发建设模式，由政
府确立区块规划设计的整体方案，业主单位在同一时间内达成单体建筑方案设
计，公共设备由区城投公司一致建设，推行共用共享。
南部商务区的规划建设分期。
一期于2006年12月破土动工，2010年11月开园。
有三个地块，占地面积
406亩，地上总建筑面积130万平方米，38幢大楼，此中公司开发29幢，最高
建筑228米，是当前已建建筑中的“宁波第一高楼”。
二期占地面积206亩，地
上总建筑面积50万平方米，共17幢大楼，16家单位开发，当前地下室施工已
达成。
三期占地面积182亩，地上总建筑面积58万平方米，当前已进入地下室
施工阶段。
四期为南部商务区门户区，占地面积265亩，地上总建筑面积35万
平方米，当行进入规划方案设计深入完美阶段。
在地下空间综合开发利用方面，宁波南部商务区跟着四期工程的建设，总结
出开发、规划、建设、管理等多方面经验，十分值得借鉴。
（1）一期规划建设概略
一期中心区规划设计中把鄞州城投开发的八幢大楼连同公园和六家公司总
部的地下室连成一个整体，作为中心区地下室，由鄞州区南部新城置业有限公司对中心区地下室进行一致策划、设计、开发，而不是各自开挖，分别部署。
再把
紧邻的十一家公司的地下室经过地下一层的车道和地下二层的管沟联系起来，经过整合，达到地下车库互补和资源共享。
9
该公共地下室面积
13.8万平方米，包含地下
车库、地下商业街、设备
用房、地下公共人行通道、
与周边建筑相连的地下通
道、地区内及地区外的供
电，给水，排水、安全监
控、消防控制中心、人民
防空、地下公共管沟、城
市道路等各项设备。
主要
肩负该地区内的6幢公司
商业楼宇和国资商业1-9
号楼的车辆停放（设置了
图2：
一期区块实景图
2613个泊车位），同时为15幢大楼的生活用水、消防用水、热力管网及排水系统供应了地下共同沟，为该地区部分楼宇供应生活用水和消防用水以及为国资商业公司供热。
公共地下室于2011年投入使用，在公共地下室管理方面也积累了很多成功经验。
（2）二期规划建设概略
二期地下室正在建设中，开发模式与一期有些不一样，公司向管委会提出由公司联合起来开发建设。
其基本思路为：
“政府一致规划，公司联合建设”。
二期206亩土地，年末构造封顶，地下空间利用密度更大，此中9号地块由7家公司共建一个地下室，10号地块由6家公司共建一个地下室，11号地块由3家共建一个地下室，没有公司自己搞自己的地下室，地下所有综合利用；
三个地下室都为地下两层，主要作泊车用。
9号地块地下室和10号地块地下室相连通。
（3）三期规划建设概略
依据管委会对于一二期的总结对照，以为公司联合建设地下室保障体制没跟上，管理、审批存在问题。
管理协调难度较大。
所以，三期开发模式与一期同样，A地块（A2-A10）一致建设公共地下室，A1地块独自建设，公共地下室与A地块
10
连通。
A地块的地下室共建模式还没有完好成形，还有好多不确立要素，公司间的
磨合还需要不停进行润滑、协调促成。
B地块也是一致建设公共地下室，或许几
栋建筑联合建设地下室。
（4）四期规划建设概略
该门户区地面总建筑面积约35万平方米，地下建筑面积约20万平方米，将
作为集交通枢纽和配套商业功能于一体的南部商务区重要结点，形成以地铁、城
际公交、城区公交、城区参观公交、机场快线等交通换乘中心（宁波轨道交通3
号线在商务区建立了两个站点，与公交可就近换乘）。
拥有为周边商务、商业、
居住、娱乐等举办有关活动的功能，同时为市民供应休闲和交往的空间。
3.2一期区块的地下空间开发利用调研
3.2.1开发动因
土地资源综合高效的利用模式。
宁波南部商务区中心区地下室是在高容积率，高密度的地块开发环境下，在对社会发展将来展望的假想下和对公共资源可连续发展的引导下开发的一个超大规模地下空间。
中心区地下室真实成为一个整体，在有限的用地内，减少不用要的重复，最大化的供应地下泊车位数目，发挥此中心和共享的作用，为减负城市交通，节俭整体造价，供应更多的城市空间。
人防工程的提早介入。
一期中心区很多地块结建地下室进出口建设条件限制，经管委会、人防办的交流协调，依照“人防易地建设”的观点整合建设人防工程，也促使了地下空间的集中建设。
政府主导的重要性。
南部商务区管委会有话语权，执行力强，有益于推动公共地下室的建设。
在土地出让前，与6家公司明确好，地下室由政府一致建设。
为保持中心区块建筑、景观的一致性，由政府一致指定公司拜托一家总包设计单位，整体兼备地上地下方案设计，政府一致协调。
3.2.2规划建设
（1）整体布局。
一期地下空间开发建设分中心地块地下室和开发公司自建地下室。
地下建筑28.3万平方米。
中心地块公共地下室是指南部商务区中心水街的地下室和中心地块6家公司的地下室及东部休闲购物公园的地下室构成的一个超长超大的混凝土地下室。
地下室整体呈“T”形分布，所有为地下二层，
此中南北长约260米，东西长约540米，地下建筑面积达到13.8万平方米，为
浙江省内最大的地下连体建筑之一。
图3：
一期区块地下空间表示图
一期的地下空间开发利用的做法是：
中心区人防工程集中建设，自建区人防
工程互联互通，一期整个地下室基本连通，地下空间实现集约化开发。
公共地下室设计为二层，设计分东区、西区，西区负一层地下室被32米宽
人工河流切割成东西两块，地下二层连为一体，即地下二层的顶板为河流底板；
河上跨有三座桥，一个是北边的拱桥宽6米，中间是桥广场宽16.6米，南面是
平桥宽8米。
东、西区地下室经过天童南路地下通道相连，总跨度为70米。
在
西区地下室，负一层有下沉式广场、部分商业，负二层作泊车用。
公共地下室停
车库预留了十一个连通口，与公司自建地下室连通，作为汽车分散通道，成立地下交通网络，缓解地面交通。
中心区地下空间真实成为一个整体，在有限的用地内，减少不用要的重复，
最大化的供应地下泊车位数目，发挥此中心和共享的作用，为减负城市交通，节俭整体
升级会员 