《南京市房屋租赁管理办法》Word下载.docx

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第二章　出租与承租

第七条房屋租赁是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人以货币或者其他形式支付租金的行为。

有下列情形之一的，应当认定为房屋租赁行为：

（一）房屋所有权人或者房屋使用权人将房屋交给他人经营，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；

（二）将房屋分割提供给他人使用，收取租金的；

（三）以其他方式变相出租、转租房屋的。

按照日或者小时计价收费并向社会公众提供住宿服务的日租房、钟点房等，按照有关规定执行。

第八条有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）无房屋权属证书或者房屋出租权益证明材料的；

（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；

（三）依法被查封的；

（四）经房屋鉴定机构鉴定属于危险房屋不能继续使用的；

（五）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；

（六）应取得消法验收而未取得的；

（七）设立居住权的，但当事人约定可以出租的除外；

（八）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第九条房屋出租人和承租人依法签订书面房屋租赁合同。

房产管理部门应当制定房屋租赁合同示范文本，供出租人、承租人参照使用。

房屋租赁实行实名交易制度，当事人在房屋租赁活动中，应当提供真实身份信息。

签订房屋租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明房屋权利归属的材料。

承租人有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息。

承租人应当向出租人出示身份证明。

第十条房屋租赁当事人签订房屋租赁合同的，应当在房屋租赁合同签订后30日内通过房屋租赁管理服务监管平台办理房屋租赁网签备案。

第十一条房屋租赁当事人办理房屋租赁网签备案的，应当提供下列材料：

（一）房屋权属证书或者其他合法来源证明；

（二）房屋租赁合同；

（三）当事人身份证明或者主体相关资格证明。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得提交虚假材料。

第十二条出租人出租房屋应当遵守法律、法规的规定，确保出租的房屋符合建筑、消防、环境保护等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的使用条件。

成套出租房中除近亲属共同居住外，人均居住建筑面积标准不得低于15平方米，单间租住人数不得超过2人。

在具备直接天然采光和自然通风条件、保障房屋结构安全的前提下，住宅起居室（厅）可改造用于出租居住，但不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间，不得出租用于居住。

第十三条出租人应当遵守下列规范：

（一）不得向无身份证明的自然人、法人或者非法人组织出租房屋；

（二）集中出租房间达到十间以上或者出租的房间内床位数总计达到十张以上的，应当建立相应的安全管理制度，明确专门的管理人员，设置视频监控、消防设施、器材和安全通道，并对承租人及共同居住人进行信息登记；

（三）告知非本市户籍的承租人及共同居住人办理居住登记手续；

（四）督促承租人落实安全生产、消防、治安等责任，发现承租人在租赁期间造成安全隐患的，及时督促承租人处理；

（五）积极履行租赁住房的维修义务，但当事人另有约定的除外；

（六）协助有关行政管理部门和街道办事处、镇人民政府采集承租人及共同居住人依法应当填报的信息资料；

（七）配合有关行政管理部门开展对承租人及共同居住人违法行为的查处工作；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第十四条承租人应当遵守下列规范：

（一）按照合同约定的租赁用途和使用要求，依法、合理使用房屋；

不得损坏、擅自拆除消防设施或者改动房屋承重结构；

未经出租人同意，承租人不得擅自拆改室内设施或者改动房屋其他结构；

（二）及时向出租人告知居住人员变动的信息；

（三）承租人在租赁期间经出租人同意将房屋依法转租的，应当向次承租人出示承租人与出租人之间的房屋租赁合同，并与次承租人订立房屋租赁合同；

（四）落实安全生产、消防、治安等责任，在租赁期间妥善使用和保管租赁房屋；

（五）法律、法规规定的其他义务。

第十五条未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁房屋。

有正当理由进入租赁房屋的，出租人应当与承租人约定时间，承租人应当予以配合。

第十六条房屋租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁房屋，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。

承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁房屋；

造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。

第十七条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当按照国家有关规定缴纳土地年租金。

第十八条提供房屋租赁信息发布服务的互联网平台经营者应当依法履行下列义务：

（一）履行查验责任，对信息发布者的主体资格和房源信息的真实性负责，不得允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。

（二）应当配合房产管理、市场监管、金融监管、网信、公安等部门提供网络信息平台获取的有关房屋租赁的数据或相关信息。

（三）应依据已备案的租赁企业和房地产经纪机构及其从业人员信息，核验租赁企业和房地产经纪机构的主体资格；

对发布10套（间）以上转租或代理房源信息的自然人，应当核实其主体经营资格。

互联网平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假材料、虚假信息等违法情形的，应当保存相关记录，主动采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，并向有关部门报告，未采取必要措施造成他人损失的，依法与信息发布者承担连带责任。

第十九条房源信息的发布应当真实有效。

所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容。

同一机构的同一房源在同一互联网平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致。

已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各发布渠道上撤销。

第三章租赁企业

第二十条租赁企业开展经营时应当实行明码标价。

收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。

租赁企业不得拖欠房屋业主租金，擅自提高承租人租金，变相收取租赁费用。

租赁合同期限届满或解除时，除冲抵合同约定的费用外，租赁企业应及时退还承租人剩余租金、押金等。

第二十一条改造房屋用于租赁的，应当符合建筑、消防等方面的要求。

租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得房屋所有权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。

改造非住宅类房屋用于出租居住的，应按照相关文件规定，办理相关审批、验收手续。

第二十二条租赁企业不得以欺骗、胁迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在房屋租赁合同中包含租金贷款相关内容。

金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的房屋租赁合同为依据，将贷款拨付至承租人个人账户。

贷款期限不得超过房屋租赁合同期限。

第二十三条租赁企业应当在商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。

租赁企业与承租人、资金监管银行签订住房租赁资金监管协议。

该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，不得擅自更改资金用途。

该账户租金的支付应与备案的房屋租赁合同中租金金额、支付方式、租期等内容相一致。

租赁企业应在经营场所、房源发布平台、租赁合同中明示专户信息和租金收付方式。

承租人向租赁企业支付租金周期超过三个月的，租赁企业应将收取的租金、押金等存入监管账户；

承租人向住房租赁企业支付租金周期在三个月以内的，承租人有权选择将租金和押金存入监管账户。

第二十四条租赁企业及其从业人员不得有下列行为：

（一）发布虚假房源信息；

（二）隐瞒房屋租赁的重要信息；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段促使出租人或承租人接受服务；

（四）违规提供金融产品和服务；

（五）利用承租人或者房屋所有权人名义套取信贷资金；

（六）克扣或者延迟返还租金、押金；

（七）泄露或者不当使用客户信息；

（八）从业人员以个人名义自行承接房屋租赁业务；

（九）代理出租不符合出租条件的房屋。

（十）法律、法规禁止的其他行为。

第四章　经纪活动

第二十五条房地产经纪机构发布的房屋地址、面积、租金和图片等房源信息应当真实、准确，在经营场所、网站等不同渠道发布的房源信息应当一致。

房地产经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人身份证明、房屋权属信息，实地查看房屋，与委托人签订书面房地产经纪服务合同，编制房屋状况说明书。

房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同、编制的房屋状况说明书应当由房地产经纪机构和从事房地产经纪的专业人员签章，并按相关规定保存。

第二十六条房地产经纪机构应当对房屋租赁服务项目实行明码标价。

房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。

房地产经纪机构在房屋租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。

通过房地产经纪机构签订的房屋租赁合同，租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订房屋租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

第二十七条房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务时，应当与商业银行签订租金委托收付协议，通过银行收付租金，不得直接向承租人收取。

第二十八条房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：

（二）隐瞒影响房屋租赁的重要信息；

（三）违规提供金融产品和服务；

（四）为依法不得出租的房屋提供经纪服务；

（五）强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用；

（六）未经当事人同意，以当事人名义签订房屋租赁合同；

（七）赚取租金差价；

（八）泄露或者不当使用客户信息；

（九）法律、法规禁止的其他行为。

第五章服务与监督

第二十九条在房屋租赁活动中采集的信息受法律保护，任何组织和个人在房屋租赁管理中获取他人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输、泄露他人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人信息。

第三十条市房产管理部门负责运营、维护房屋租赁管理服务监管平台，提供机构备案、楼盘表管理、房源核验、面积管理、信息发布、网签备案、统计监测等服务。

市、区房产管理部门与同级发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等部门建立协同执法联动机制，实现信息互通共享。

第三十一条市房产管理部门应当建立租赁企业、房地产经纪机构及从业人员和租赁房源数据库，对房屋租赁信息进行动态管理和价格监测，定期分区域发布房屋租金参考价。

对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

房产管理部门应当会同有关部门定期或者不定期对房屋租赁市场进行检查，并依法向社会公开检查结果。

租赁企业、房地产经纪机构、物业服务企业及其工作人员应当配合房产管理部门的监督检查、市场监测和信息采集工作，如实提供相关资料，协助做好房屋租赁管理工作。

第三十二条房产管理部门及委托部门应当在接到房屋租赁网签备案申请之日起3个工作日内，对符合备案条件的予以备案，并出具房屋租赁备案证明；

对不符合备案条件的，不予备案。

房产管理部门及委托部门办理房屋租赁网签备案的，不得收取任何费用。

房屋租赁网签备案所需材料能够通过房屋租赁管理服务监管平台共享提取的，不得要求房屋租赁当事人重复提交。

第三十三条租赁企业租赁房屋或者房地产经纪机构促成房屋租赁合同订立的，租赁企业或者房地产经纪机构可以代为办理房屋租赁网签备案。

物业服务人发现物业管理服务区域内的租赁房屋未进行房屋租赁网签备案的，应当提醒房屋租赁当事人依法办理。

房屋租赁当事人依据房屋租赁备案证明办理纳税申报，享受相关税收优惠及财政补贴政策。

承租人根据房屋租赁备案证明依法享有义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务、公共文化体育服务、法律援助和其他法律服务等基本公共服务。

第三十四条房产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台以及自然人代理或转租住房10套（间）以上的，应依法办理市场主体登记。

第三十五条租赁企业、房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内向所在地房产管理部门办理机构备案。

房产管理部门应当依法将租赁企业、房地产经纪机构备案信息向社会公开。

第三十六条市房产管理部门应当会同有关部门、房地产行业组织建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

租赁企业存在高价哄抢房源、赚取租金占用收益等租金异常的高风险经营行为的，市场监管部门应当会同房产管理部门，将其列入经营异常名录，加强对其经营情况的监管。

租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员以及出租人和承租人的诚信记录纳入全国信用信息共享平台。

第三十七条市地方税务管理部门可以委托房产管理部门代征全市房屋租赁的有关地方税收，委托代征关系的确立、变更、终止应当及时向社会公开。

在委托代征过程中，对于出租方拒绝纳税的，或者出租合同中租金明显低于同类房屋市场租金的，房产管理部门应当及时报告税务部门，由税务部门依法处理。

第三十八条市房产管理部门会同金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，对存在重大经营风险或严重损害出租人、承租人权益的租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解金融风险。

第三十九条市房地产租赁协会、房地产经纪协会应当接受房产管理部门的指导，制定行业自律规范，建立行业服务质量信誉评价机制，组织开展房屋租赁行业从业人员培训，公开发布租赁行业风险提示，协助做好房屋租赁的相关管理工作。

第四十条在房屋租赁活动中，因押金返还、房屋维修、腾退等产生纠纷的，由出租人和承租人协商解决；

协商不成的，可以向街道办事处、镇人民政府或者依法设立的调解机构申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第六章　法律责任

第四十一条在房屋租赁活动中，非法收集、使用、加工、传输他人信息，或者非法买卖、提供、公开他人信息的，由房产管理、工业和信息化、公安、市场监督管理等部门依法给予处罚；

构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；

造成损失的，依法承担赔偿责任。

政府及其有关部门的工作人员有上述行为的，给予通报批评；

情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；

第四十二条违反本规定第十一条规定，提交虚假的房屋租赁网签备案材料的，由区房屋行政主管部门责令限期改正；

逾期未改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。

第七章　附则

第四十三条本办法所称住房，是指具有居住功能的房屋。

本办法所称租赁企业，是指将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并以自己的名义与承租人签订房屋租赁合同的经营性机构。

本办法所称房地产经纪机构，是指向委托人报告房源信息或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务，获得报酬的经营性机构。

集体土地上依法建造的房屋租赁的，参照本办法执行。

第四十四条市房产管理部门可以会同有关部门根据本办法制定实施细则。

第四十五条本办法自年月日起施行。