房地产地块项目住宅衡宇拆迁补偿及安置房基准价钱评估报告Word文档下载推荐.docx
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为确信被拆迁衡宇货币补偿金额及安置房基准价钱提供参考依据；
估价时点为颁发拆迁许可证之日即20**年*月**日，依照国家及**市有关法规、政策及《房地产估价标准》，遵循房地产评估原那么和程序，依据**市建设委员会关于印发《**市城市衡宇拆迁评估操作规程（试行）》的通知（**建发[2020]6号）的规定方式经过认真分析、测算，确信委估对象在评估基准日的拆迁补偿基准价钱和安置房基准价钱为****元/平方米。
以上内容摘自本报告,假设需了解详情,请阅读报告书全文。
****房地产评估
法人代表签字：
二0**年*月**日
估价师声明
咱们郑重声明：
一、咱们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论，仅受到假设和限制条件的限制和阻碍，且是毫无成见的专业分析、意见与结论。
3、咱们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或成见。
4、咱们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、咱们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘记录，但咱们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和利用情形，对被遮盖，未暴露及难以接触到的部份，依据委托方提供的资料进行评估。
除非还有协议，咱们不承担对拟拆迁衡宇建筑结构质量进行调查的责任。
六、委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。
7、没有人对本估价报告提供重要专业性帮忙。
8、本估价报告价格是依据**市建设委员会关于印发《**市城市衡宇拆迁评估操作规程（试行）》的通知（**建发[2020]6号）的规定，依照该项目具体计划为委托方本次评估要求的特定目的下的价值，不得作其他用途。
9、本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
10、未经本评估机构书面许可，本报告的全数或任一部份内容均不得向委托方和报告审核部门之外的单位或个人提供，亦不得见诸公布媒体。
注册房地产估价师：
** **
估价的假设和限制条件
1、本报告是为衡宇拆迁补偿效劳的，估价结果仅作为衡宇拆迁补偿和回迁安置房计价的依据，不得用于其他用途，凡因委托人利用估价报告不妥而引发的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
二、本次评估是依照该项目具体计划条件，假定在估价时点已建成的一般商品房，采纳本钱法计算其特定估价目的下的公布市场价钱。
依照**市建设委员会文件（**建发[2007]18号）关于发布《〈**市城市衡宇拆迁治理方法>
实施细那么》的通知，所谓“一般商品房”应具有以下条件：
（1）依照国家规定的大体建筑设计标准和质量平安技术标准建造；
（2）具有道路、公共交通、给排水、电力、通信等大体生活配套设施，且与所在区域公共配套相适应；
（3）与本地社会经**进展水平相适应的其他条件。
3、本次评估假定估价对象不考虑抵押权、担保权、租赁权等他项权利及阻碍。
4、本报告所涉及的权属资料及数据、有关文件、说明均由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性和完整性负责。
5、本估价报告的有效性以以下条件为前提：
（1）估价目的、估价时点不变；
（2）被拆迁衡宇现状维持不变；
（3）估价假定条件不变。
6、本次评估不包括拟拆迁衡宇室内装修及地上附属物。
7、按现行规定，报告利用有效期自提交正式评估报告之日起，至拆迁项目拆迁期限终止时止。
10、本报告的说明权为本次评估机构所有。
房地产估价结果报告
一、委托方：
********
法人代表：
***
地址：
******
二、估价方：
****房地产评估有限公司
法人代表：
******
资质品级：
地址：
*******
资质证号：
三、估价对象：
（一）项目位置与环境：
委估对象位于****街南侧，***路西侧，****东侧，有***等多路公交车在周围设有停车点，交通方便，能够畅达去往市内遍地。
**超市、***中学、*****医院、**小学等文教、商业、医疗卫生场所分布在周围，基础设施和公共配套设施齐全，生活、购物、娱乐方便。
（二）估价对象所在宗地范围内的被拆迁衡宇状况：
被拆迁衡宇包括****号院（****厂宿舍），***号院（***宿舍），****号院、**号院，**号院（*****宿舍），****号院（**市***宿舍），***号范围内的城市居民用房，其中****为楼房，且设有幼儿园、自己独立的物业治理、监控系统，居住环境较好；
****厂宿舍为开放式小区，大部份为楼房，有少量平房，除此之外，其它衡宇为分散的楼房和平房。
（三）拟建安置房的计划指标
依照委托方提供的计划资料，该宗地用地性质为居住，地块总用地面积60000平方米，计划地上总建筑面积为210000平方米（其中住宅建筑面积为180000平方米，公建配套建筑面积为30000平方米），地下总建筑面积为90000平方米，合计总建筑面积300000平方米。
容积率为地上，地下；
建筑密度为18%，绿地率为35%。
本次评估是依照该项目具体计划条件，假定在估价时点已建成的一般商品房，采纳本钱法计算其特定估价目的下的公布市场价钱。
四、估价目的：
为确信被拆迁衡宇货币补偿金额及安置房基准价钱提供参考依据。
五、估价时点：
颁发拆迁许可证之日即20**年*月*日
六、价值概念：
本报告基于特定估价目的和假设和限制条件下，依据**市建设委员会关于印发《**市城市衡宇拆迁评估操作规程（试行）》的通知（**建发[2020]6号）之规定和拟拆迁范围的计划条件测算出新建一般商品基准价钱，是特定估价目的下的公布市场价钱。
被拆迁衡宇的补偿价钱是以新建一般商品基准价钱为基础，依照被拆迁衡宇具体结构、建筑标准、层次、朝向、成新等因素进行调整得出。
七、估价依据：
1、《委托评估书》；
2、《中华人民共和国土地治理法》
3、《中华人民共和国城市房地产治理法》；
4、《城市衡宇拆迁治理条例》（中华人民共和国国务院令第305号）；
5、《房地产估价标准》GB/T50291-1999；
6、建设部《衡宇完损品级评定标准》；
7、《城市衡宇拆迁估价指导意见》[建设部（2003）234号文]；
8、《**省会市衡宇拆迁治理条例》；
9、《**省会市衡宇拆迁评估治理方法》；
10、《**市城市衡宇拆迁治理方法》（**市人民政府令第223号）；
11、关于发布《〈**市城市衡宇拆迁治理方法〉实施细那么》的通知（）；
12、《**省建筑工程消耗量定额》《**地域价目表》；
13、**市建设委员会关于印发《**市城市衡宇拆迁评估操作规程（试行）》的通知（）；
14、2007年**市人民政府关于调整**市城区国有土地基准地价的通知（号）；
15、《**市城区国有土地基准地价应用技术手册》（2007年8月）；
16、《**市建设委员会拆迁冻结通告》
17、《**市进展和改革委员会关于**市*****零星棚户区改造***地块土地熟化项目的批复》
18、《建设用地计划许可证》（地字第***********号）
19、《**市*******关于*********改造项目国有土地利用权实施冻结的通知》（**城改函字[20**]***号）
20、拆迁当事人提供的其它资料；
21、估价人员现场勘探资料
八、估价原那么：
一、独立、客观、公正原那么；
二、合法原那么；
3、最高最正确利用原那么；
4、替代原那么；
五、估价时点原那么。
九、估价方式：
依照《**市城市衡宇拆迁治理方法》**市人民政府令第223号的规定，拆迁住宅衡宇货币补偿的金额依照被拆迁衡宇所处区位范围内新建一般商品房市场价钱评估确信；
新建一般商品房市场价钱由评估机构依照国家制定的大体建筑设计标准计算一般商品房开发建设的平均本钱加平均利润，并参照被拆迁衡宇所处区位范围内就近新建一般商品房的平均市场价钱确信。
因此本次评估中，关于土地部份用基准地价法测算其楼面地价，地上建筑物部份用本钱法测算，综合确信被拆迁衡宇所处范围内新建一般商品房的市场价值。
十、估价结果：
本次评估以把握的有关估价对象的信息资料为依据，依照估价目的，遵循评估程序，采纳科学的估价方式，在认真分析资料的基础上，通过周密的测算，结合评估目的和评估体会，经计算，在评估基准日符合安置房计划条件的新建一般商品房的基准价钱为****元/平方米。
十一、估价人员******
十二、估价作业日期：
20**年**月**日至20**年**月**日
十三、估价报告应用有效期：
自提交正式评估报告之日起，至拆迁终止日期止。
二0**年**月**日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
（一）估价对象所在范围内被拆迁衡宇状况：
被拆迁衡宇包括***号院（****厂宿舍），***号院（*****宿舍），****号院、**号院，**号院（*****宿舍），****号院（*****宿舍），***号范围内的城市居民用房，其中****为楼房，且设有幼儿园、自己独立的物业治理、监控系统，居住环境较好；
****厂宿舍为开放式小区，大部份楼房为八十年代建成的砖混成套住宅，部份接有市政暖气、燃气，有少量建筑为砖木、砖混平房。
由于该地段衡宇建成时刻不一，设计功能差、配套设施不全，居民生活不便，与省会城市形象不符，拆迁改造是必要的。
（二）拟建安置房的计划指标
住宅多为26—33层楼房。
该项目完成后将形成一个容纳近三千户十万人，基础设施配套和公共配套齐全，集居住、休闲、购物为一体的中型社区。
这不仅对增进周围房地产市场繁荣发展，而且对提升**的整体形象起到重要作用。
二、区域因素分析
**超市、***中学、*****医院、**小学等文教、商业、医疗卫生场所散布在周围，基础设施和公共配套设施齐全，生活、购物、娱乐方便。
三、市场背景分析
近几年，国民经**快速持续进展，而房地产业是拉动国民经**快速增加的支柱产业之一。
**市房地产市场进展迅速，房地产交易、租赁、抵押等各项业务较多，房地产价钱呈现稳步上涨的趋势。
依照《**市2020年国民经**和社会进展打算》。
2020年**市棚户区改造加速推动，36个集中片区和31个零星片区改造工作顺利推动，动工建设安置房210万平方米，顺河街、发源巷等6个片区项目完工，8000余户居民陆续回迁入住。
2020年经**社会进展的要紧任务之一确实是尽力改善群众住房条件。
继续抓好保障性安居工程，加速棚户区改造和廉租住房建设进度，确保大体完成集中连片棚户区改造任务，落实好实物配租和租赁补助，尽力解决中低收入专门是低收入群体的居住问题。
继续抓好农村住房建设和危房改造，新建农村住房7万户，改造危房万户。
该地段位于**东部，是**市交通的主要出入口。
目前周围的房地产市场较为活跃，但房地产市场价钱有待提升。
经项目计划完成后，将使该区域的基础设施加倍完善，环境取得更大改善，这不仅对周围房地产市场的升值具有重大的增进作用，同时也对提升省会城市良好的形象有着重大意义。
四、最高最正确利用分析
最高最正确利用是在合法的前提下，技术上可能、经**上可行，能使估价对象产生最高价值的利用方式。
依照委托方提供的资料及估价对象的现状，咱们以为拆迁改造才能达到最高最正确利用状态。
最高最正确利用分析真正表现了估价的客观性。
衡量、判定委托估价的房地产是不是处于最佳使用状态要紧从以下几方面判定。
一、在法律上许诺（计划及相关政策法规许可）的前提下：
即不受现时利用状况的限制，而依照法律规章、计划进展的方向依照其可能的最佳用途估价。
二、在技术上可行：
即不能把技术上无法做到的利用看成最高最正确利用。
要依照衡宇建筑工程方面的技术要求进行估价。
3、在经**上可行：
即估价价钱应是各类可能的利用方式中以经**上有限的投入而能取得最大收益的利用方式的估价结果。
4、土地与建筑物的均衡性：
即以房地产内部组成要素的组合是不是达到均衡来判定其是不是处于最佳利用状态，也确实是说，估价时，把建筑物与土地域位是不是匹配，是不是具有投资集约度的因素考虑进去。
五、房地产与周围环境的和谐性：
即房地产与外部环境是不是均衡或和谐的问题。
也确实是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相和谐能取得大量外部环境经**效益的最佳利用的新用途进行估价。
六、可持续进展性：
即在估价时不仅要研究过去和此刻的价钱状况，而且还要研究房地产市场的现状、进展趋势，和政治经**形势和政策转变对房地产形成的阻碍以预测以后价钱和收益变更的趋势。
五、估价思路与方式选用
依照《**市城市衡宇拆迁治理方法》（**市人民政府令第223号）拆迁住宅衡宇货币补偿的金额依照被拆迁衡宇所处区位范围内新建一般商品房市场价钱评估确信；
评估时应当考虑被拆迁衡宇在该区位中的具体位置、建筑标准、结构、层次、朝向、成新等因素。
大体思路：
新建一般商品房基准价钱是评估机构依照拟拆迁改造地块的周围环境，依照新计划要求并假设在估价时点一般商品房已全数建成和衡宇销售进程中每平方米衡宇支付的所有本钱、税费、投资利息和社会平均投资利润所测算的价钱，拟被拆迁衡宇的补偿基准价钱为基础，结合被拆迁衡宇的结构、设施配套、楼层、朝向、新旧程度进行适当调剂确信其补偿价钱。
估价方式
故本次评估依据**市建设委员会关于印发《**市城市衡宇拆迁评估操作规程（试行）》的通知（**建发[2020]6号）采纳本钱法进行评估，其中关于土地部份采用基准地价修正法测算其楼面地价，建筑物部份用本钱法测算，即考虑建设进程必要的本钱费用、发生的各项税费、治理费用、利息和社会一样平均利润，确信被拆迁衡宇所处范围内新建一般商品房的市场价值。
六、估价测算进程：
计算公式：
新建一般商品房的价钱=楼面地价+开发本钱+治理费用+投资利息+销售税费+销售利润
开发本钱=建安造价+专业及前期费用+室外工程配套费用+城市建设配套费+人防易地建设费
（一）基准地价法测算土地价钱（楼面地价）
一、大体原理
所谓基准地价系数修正法，确实是指在求取待估宗地价钱时，依照本地基准地价水平，依据待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地基准地价标准和各类修正因素说明表及修正系数表，确信修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方式，其大体公式为：
V＝V1b×
（1+∑K）×
K1×
K2×
K3+K4
式中：
V—土地价钱
V1b—某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑K—宗地地价修正系数
K1—年期修正系数
K2—日期修正系数
K3—容积率修正系数
K4—开发程度修正幅度
二、估价进程
（1）基准地价功效介绍及内涵
2007年**市人民政府关于调整**市城区国有土地基准地价的通知（**政发[2007]31号）《通知》发布了基准地价评判范围、城区国有土地基准地价标准和区片基准地价标准，其中商业用地分为十个级别，住宅用地分为九个级别，工业用地分为八个级别，各个土地级别又细分为不同的区片，该基准地价的内涵如下
基准地价的评估基准日为2007年1月1日。
土地用途为商业、住宅、工业。
③设定的土地开发程度为“六通一平”（包括通上水、通下水、通电、通路、通信、通气、场地平整）。
④土地利用年期为各类用地的法定最高出让年限，即商业40年、住宅70年、工业50年。
⑤设定标准容积率别离为商业，住宅，工业。
⑥土地还原利率取值6%；
衡宇还原利率参照有关部门制定的标准执行。
（2）确信区片基准地价
待估宗地位于****南侧、***路西侧、***东侧，用途为住宅，对照**市城区住宅用地域片基准地价图,确信评估宗地为住宅***区片用地,对应区片基准地价为**元／m2。
（3）编制住宅用地基准地价修正因素条件说明表和修正系数表
表1住宅用地***区片基准地价修正体系因素说明表
因素
好
较好
一般
较差
差
距最近商服中心距离（米）
<
300
300-500
500-800
800-1000
>
1000
商服中心级别
市级
区级
小区级
街区级
临路类型
临主、次干道
临主干道
临次干道
临支路
临其它道路
500米内公交站点数
≥6
5
4
3
≤2
距最近公交站点距离（米）
200
200-300
300-400
400-500
500
距中小学距离（米）
300-600
600-1000
1000-1500
1500
距医院距离（米）
距农贸市场距离（米）
600-900
900-1200
1200
供热
有
—
500米内有管线
无
供气
距公园、广场的距离（米）
800-1200
1200-1500
噪声、空气污染情况
1类
2类
3类
4类
5类
1平方公里内文体设施数量
≥5
2
1
宗地面积与形状
有利于土地利用
不利于土地利用
表2**市城区住宅用地**区片基准地价修正系数表（%）
0
-
（4）编制待估宗地因素条件指标及修正系数表
依照上述**市城区住宅用地基准地价修正因素说明表、修正系数表编制待估宗地因素修正系数表,确信待估宗地各因素修正系数。
表3待估宗地**阻碍因素说明、好坏程度及修正系数表（单位：
%）
因素状况
因素级别
修正系数
＜300
＜200
＜500
综合修正系数
综合因素修正系数%
（5）确信年期修正系数（k1）
本次评估法定最高土地利用权出让年限为70年的地价，故不需进行年期修正，那么年期修正系数：
k1取值。
（6）确按期日修正系数（k2）
**市城区国有土地基准地价的评估基准日为2007年1月1日，对应的地价指数为100，本次评估期日为2010年×
月×
日。
需进行期日修正，自2020年以来，**市房地产投资平稳增加,专门是自2020年以来,伴随着棚户区改造步伐的加速，京沪高速铁路**西客站工程动工、**二环东路高架路与地面工程全数完工通车、小清河综合治理工程的实施、大明湖的扩建、全运村及配套设施的建设和随后第十一届全运会在**的举行，大大提升了**的形象，**城市建设发生了专门大的转变，城市配套设施亦加倍完善，而这些转变使得房地产价钱呈现快速上升的走势，房地产价钱的上扬带动了土地价钱的升值,专门是住宅房地产,依照近几年来**市的土地交易转变情形和估价实践体会，确按期日修正系数k2为：
。
（7）确信容积率修正系数（K3）
**市城区基准地价概念下的容积率为,依照委托方提供的计划指标，该宗地地上容积率，地下容积率；
地下总建筑面积为90000平方米，本地下用途为其它用途或未明确用途时，地下有效面积按地下面积的50%计；
故适用容积率=+×
=，依照
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