房地产行业宏观环境分析报告Word文档下载推荐.docx

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此外在长效性调控机制尚未出台之前,以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存,但是,经济手段、市场手段会逐渐突出。

房地产调控是必要的,以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康,但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控,而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。

20XX,房地产政策的核心是宏观稳、微观活,全国整体调控基调贯彻全年始终,不同区域政策导向出现分化。

2013下半年,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；

不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

〔2关于保障房建设

去年新开工保障性安居工程660万套,基本建成540万套。

今年将加大保障性安居工程建设力度,20XX中央预算内投资拟增加到4576亿元,重点投向保障性安居工程等领域,拟新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。

提高大城市保障房比例,推进公租房和廉租房并轨运行。

要创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。

各级政府要增加财政投入,提高建设质量,保证公平分配,完善准入退出机制,年内基本建成保障房480万套,让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。

〔3关于房地产税收政策

贯彻落实"

税收法定"

原则,重点加强对新税种的立法,包括社会上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作。

房地产税是一个综合概念,既包括房产税,也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。

未来完善房地产税,除了推进个人住房房产税试点,还应下调过高的住房用地税负,简并流转交易环节税费,重点发展保有环节房地产税,并对投机性住房实行高度超额累进税率。

房价是由地价、政府的收费、政府的税收、建筑成本、企业利润构成。

在政府收费这块,根据统计,130个城市中,收费最少的城市也要收37种费用,收费最多的城市,各种收费高达157种,平均下来,收费占房价构成的11%。

〔42016年实施不动产登记

国土部表示,今年建立统一登记的基础性制度,将在2016年全面实施,此次不动产统一登记制度的目标明确为"

确认和保护产权,为市场经济保驾护航。

分析结论：

总体来看,政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

在房地产市场调控中,政府将更多依靠市场手段,同时加大保障房供应,加快解决中低收入群众基本住房问题。

政府要继续推进基本公共服务均等化,推进以人为核心的新型城镇化,让城乡居民都能圆‘安居’梦。

1.2宏观经济环境

〔1XX地区生产总值〔GDP增速分析

受国内外经济环境变化的影响,20XXXX市经济增长面临较大下行压力,面对一系列挑战,全市上下在复杂环境中攻坚克难,推动全市经济稳中有进。

20XX,全市实现地区生产总值〔GDP15420.14亿元,比上年增长11.6%,增速较上年提高1.1个百分点。

其中第一、二、三次产业分别完成增加值228.87亿元、5227.38亿元和9963.89亿元,分别增长2.7%、9.2%和13.3%。

从全年运行走势看,各季累计GDP增速均保持在11.5%以上的较好水平,经济增长总体平稳,为转型发展赢得更多空间,经济增长的质量、效益和水平不断提高,具体表现为"

三稳四提升"

：

"

三稳"

一是增速稳。

从20XX一季度以来各月累计增速看,全市规模以上工业总产值增速保持在11%～12%的水平,固定资产投资增速保持在18%以上的较快水平,社会消费品零售总额增速保持在15%以上的较高水平,主要经济指标增势稳定,奠定了总体经济平稳增长的基础。

二是物价稳。

20XX,全市居民消费价格整体走势平稳,各月累计涨幅均在全年3.5%的调控目标以内,全年居民消费价格比上年上涨2.6%。

三是就业稳。

全市实施促进就业措施,全年新增就业人员27.75万人,城镇登记失业率为2.15%。

四提升"

一是效益提升。

从宏观层面看,20XX全市地方公共财政预算收入保持了10%以上的增长速度；

从微观层面看,规模以上工业企业利润增势持续转好,1-11月全市规模以上工业企业利润总额同比增长23.2%,连续八个月保持正增长,增速呈回升态势。

二是服务业比重提升。

三次产业结构由20XX的1.6︰34.8︰63.6调整为1.5︰33.9︰64.6,第三产业比重提高1.0个百分点,产业结构进一步优化,服务经济特征持续增强。

三是创新驱动力提升。

20XX,规模以上工业实现高新技术产品产值7443.40亿元,同比增长14.6%,增速比全市规模以上工业总产值高1.7个百分点。

全年全市受理专利申请3.98万件,专利授权2.62万件,分别增长18.9%和18.6%。

四是民营经济带动力提升。

民营工业、民间固定资产投资的增长较快增强了经济发展的内生动力,20XX,规模以上民营企业和小微型企业工业总产值分别增长17.8%和17.1%,分别快于规模以上工业4.9个和4.2个百分点。

民间固定资产投资增长31.6%,拉动全社会固定资产投资增长9.7个百分点,贡献率达到52.2%。

〔220XXXX市居民消费调查

XX市消费者委员会发布的《20XX度XX市居民消费信心与消费环境调查报告》显示,XX居民消费信心指数同比20XX仅略有提升,但总体上,多数居民的消费意愿仍然不高。

报告显示,9成XX居民目前不愿买房,而过半居民认为现在不适合买车,7成人有闲钱宁愿储蓄和投资,也不愿去消费。

三分之二人认为房价还会涨,购房意愿是证明消费信心的一个非常重要的数据。

报告显示,认为目前适合老百姓购买商品房的受访者为10.2%,仅占一成,比上年低了2.7个百分点。

这一数据在20XX、20XX、20XX分别是9.3%、10.9%,12.9%。

一个数据也直接佐证居民购房意愿的下跌。

有74.4%的受访者直言现在不适合购买商品房,比上年高8.9个百分点,一个数据也直接佐证居民购房意愿的下跌。

有74.4%的受访者直言现在不适合购买商品房,比上年高8.9个百分点。

过半人认为现在不适合买车,购房买车似乎永远是联系在一起的话题,在居民购房意愿降低的情况下,居民对买车的意愿又是如何的？

调查数据显示,54.1%的受访者觉得目前不适合老百姓购买汽车,超过半数以上,比上年高了2.4个百分点；

觉得适合购买汽车的受访者占了21.6%,比上年高了1.6个百分比。

那么,消费者都愿意把钱花在什么上面呢？

由调查报告中可以看出,20XX受访者在过去一年家庭消费中,排第一位的最大一笔支出仍然是教育支出,占25.0%,排第二位的是"

其他"

项,占19.4%,比上年的17.5%高了1.9个百分点,"

项涉及许多种类具体的消费项目。

这意味着居民消费支出的多元化,其中食品与服装支出估计是主要部分。

住房支出比重并不高,仅有8%,比上年还降低了1.7个百分点。

值得注意的是,与上年相比,在过去一年家庭消费的最大一笔支出中,住房、家具、汽车、教育均比上年低,而医疗、旅游、奢侈品、宴请均高过上年。

可见,随着住房购买意愿降低、汽车市场的饱和,居民在旅游、奢侈品、宴请等方面的支出均比上年增加,居民已有消费继续向发展和享乐方向升级。

7成人有闲钱更愿储蓄投资,调查显示,如果有闲钱,选择储蓄的受访者最多,占42.9%,比上年的39.5%高了3.4个百分点,选择投资的比例达32.3%,也接近三成；

虽然选择消费的占18.9%,比上年高了0.6个百分点,但总体来讲仍然明显较少。

上述数据说明,目前的经济环境下,消费者或者宁可选择储蓄以备不时之需,或者选择适合的投资<

或许是为了抵御通胀>

消费意愿不够强烈。

市民对通胀感受有所缓和,调查发现,88.8%的受访者都认为20XX来,与生活密切相关的主要日用品价格总的来说上升了,切身体会到通胀的压力。

但与上年比,这一比例下降了3.6个百分点,比20XX下降了6.7个百分点,而认为不变的上升了3.3个百分点,认为下降的和说不清的变化则不大。

而在对未来的一年物价水平预期中,78%的受访者认为未来一年物价还会上涨,认为物价不会上涨的占8.6%。

与20XX比起来,认为物价不会上涨的居民比例增加了,但占比仍然较少。

从20XX全年运行走势看,XX生产总值GDP经济增长总体平稳,经济增长的质量、效益和水平不断提高,具体表现为"

；

通过消费调查可知多数居民的消费意愿仍然不高,排第一位的最大一笔支出仍然是教育支出,占25.0%,住房支出比重并不高,仅有8%。

1.3XX房地产市场环境

在当代中国最具活力的长三角、环渤海、珠三角中,珠三角房价相对最低比长三角大致低20%,房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。

作为珠三角的龙头,XX有着很好的发展前景,不仅经济发展速度快,后劲足,这些因素都给当地房产打下了坚固的基础。

因此,在XX房地产泡沫相对较小,即房产一般不会在短期内大幅升值,其持续稳步上涨是很有保障的,是稳健投资的对象。

从这个意义上看,XX的房市像个优秀的马拉松选手,虽然速度没有短跑运动员快,但耐力好,能持久。

<

1>

XX市十区20XX土地供应成交结构分析

20XX,XX市十区土地共计出让197宗,合计用地面积740万平米,住宅地出让59宗,面积275万平米；

商业用地38宗,面积76万平米；

工业用地72宗,面积314万平米；

其他用地17宗,52万平米。

20XX年工业用地供应比重最大,占全市土地供应面积的43%,其供应区域主要集中在萝岗、南沙两区；

其次,住宅用地占比为37%,其供应主要集中在白云、番禺、南沙、萝岗等区；

商业用地成交占比为10%,其供应主要集中在萝岗、番禺等区。

从土地出让金额方面看,全年出让金额最大为住宅用地占比66%,共计出让322亿元；

商业用地占比19%,共计出让93亿元；

办公用地占比8%,共计出让40亿元。

图表20XXXX十区土地出让金额分布

分析：

从图表可以看出住宅用地所占的比例超过三分之二,其次是商业,为本项目提供了一个有利数据——XX的住房刚性需求更多,竞争更为激烈。

2>

XX市住宅用地分析

20XX,XX市共挂牌出让59宗住宅用地,总占地面积275万平米,总建筑面积775万平米,成交28宗,成交金额167亿元,环比下降40%。

总体出让的住宅土地中31宗住宅用地撤销流拍,流拍率达52%,其主要原因有两个方面,第一个方面,是20XX紧缩的货币政策限制了开发商的贷款,使得开发商资金链趋近拿地困难；

另一个方面,是购房者心理预期降低整体市场逐渐转冷,销售压力增大、存货数量上升、回收资金困难,使得开发商拿地谨慎。

图表：

XX市5年内住宅地成交面积

从成交的面积来看,20XXXX市住宅地成交面积为195万平米,与20XX相比,环比上升3%。

20XX全年住宅用地市场成交平淡,相对与20XX成交面积略有上升。

图表20XXXX十个区域住宅用地成交情况

万平方米

占地面积

建筑面积

越秀

6.28

27.38

白云

3.7

12.57

荔湾

25.81

76.89

番禺

31.29

66.61

南沙

51.66

105.36

萝岗

75.88

193.27

增城

13.59

33.19

从化

37.88

92.49

〔一从20XXXX十个区域住宅成交面积来看,集中在萝岗、番禺、南沙等周边区域,三区合计159万平米占十区整体成交的82%,中心六区共成交36万平米,占总成交面积的18%,而中心区域成交主要集中在荔湾区,成交25万平米,占中心六区住宅用地成交总面积的69%。

20XXXX全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区,共成交住宅用地6幅,主要集中在开源大道附近,用地面积合计76万平米,万科、中海、城建等大型开发商纷纷进驻,土地底价成交普遍,楼面地价在5000—8000元/平米之间。

萝岗区全年成交了4宗10万平米的大宗地块,是20XX供应大宗地块的主力区域,未来这些土地将集中形成供应,大批货量同时入市将加剧区域内的住宅市场竞争。

南沙区20XX成交9宗住宅用地,无地块流拍,成交共计52万平米,环比增长273%成交金额达23亿元。

南沙区因规划利好成为XX市成交热点区域之一,全年土地溢价成交6宗,有4宗集中在南沙区,其中南沙红岭牛祺坑水库地块溢价率达138%,最终为XX邦俊物业管理竞得,成为XX20XX溢价最高的地块。

开发商方面碧桂园拍得两块住宅用地,占地合计28万平米,建筑面积51万平米。

相比之下,番禺区的住宅用地成交则表现冷淡,全年先后推出27宗住宅用地,成交8宗,流拍率达70%,共计成交31万平米,大部分出让地块集中在XX南站地板,但由于住宅市场冷淡,开发商资金趋近加之区域住宅用地起拍价较高,使得整体流拍率上升。

荔湾区成为中心六区成交最大区域,全年成交2宗住宅用地,共计26万平米,成交达39亿元。

XX市全年成交最大面积地块大坦沙铁路以北地块,被XX市地下铁道总公司联合体底价竞得,总价达30.7亿元,楼面底价达6205元/平米,该地块的成交成为2-13年土地市场上较少的亮点之一。

两外周边二市土地成交比较平淡,只有从化市全年成交情况较好,全年成交7宗住宅用地,成交共计38万平米。

由于楼面地价较低,全年成交金额仅为7.5亿元,是XX十区二市的土地市场价格洼地。

〔二从整体看XX市十区全年土地成交金额为167亿元,环比下降40%。

从全年各区成交金额来看,萝岗、荔湾、番禺、南沙贡献较大,分别成交63、39、24、23亿元,分别占比36%、22%、13%、13%。

环比涨幅较大区域为南沙、萝岗两区,分别增长265%、125%；

环比下跌较大区域为白云、荔湾、番禺三区,分别下降80%,69%,27%,白云、荔湾两区主要因为地块出让减少,而番禺区因为流拍率较高影响成交使得成交金额下滑。

〔三从各区域住宅用地平均楼地面地价情况来看,全年成交楼面地价上涨的区域有萝岗、南沙两区,分别上升59%,38%,主要原因为规划利好；

楼面地价下滑的区域有荔湾、番禺、白云三区,分别下降57%、45%、22%,其下降原因为受住宅市场预期影响较大,另外是这三个区20XX土地上涨过快地王频山拉高楼面地价。

分析总结：

20XXXX全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区,荔湾区成为中心六区成交最大区域,番禺区的住宅用地成交则表现冷淡。

（3）XX市商品住宅市场分析

分析：

20XX3月XX十区新批住宅面积90.235万平方米,环比上升3.5,同比上升1.34。

经历传统新批高峰,明显放缓。

中心六区住宅新批预售量上升明显,面积14.0764万平方米,占全市的15.43%,处于罕见低位。

其中,越秀、荔湾、海珠连续3个月零新增,新增货量也未超100套。

外围四区中,南沙、萝岗一跃而上,新批预售面积近21.4825万平方米,占全市的23.54%。

20XX3月XX十区一手住宅签约面积67.78万平方米,同比减少19.6%,环比上升37.43%；

网上签约均价26810元/平方米,同比上升18.87%,环比上升5.8%,随着限售、限网签等调控政策的逐步落实,开发商企业推盘积极有所提高,这是一手成交处于高位的主要原因。

价格方面,实际以稳为主,中心六区成交份额下降与均价上升有关。

其中,中心六区成交量下探至低位,网签面积17.08平方米,环比增加87%。

外围四区网签面积50.7万平方米,环比增加26.11%,中海誉城、保利花城、碧桂园天玺等成交强眼。

1.4XX市社会文化环境

文化筑城"

日益成为一种新理想和一场新革命,如何赋予城市建筑永恒的经典、如何在众多现代化城市群中脱颖而出、如何将"

人文"

元素融入其中让人居文化底蕴更为丰厚？

这些问题,一直都是众多地产开发商追寻和探讨的话题。

地处岭南的XX,因其地域和历史特性,在长期的历史发展和文化融合进程中,自然形成了一种"

开放务实却又传统保守"

的地域文化特征,具有突出的双重性甚至矛盾性。

一方面,岭南文化有着很强的务实和开放精神。

究其原因,须从地理与历史两个方面解释。

地理上,岭南偏安于南中国一隅,因五岭横亘自古与中原隔绝,但岭南的珠三角一带,地处亚热带,沿海沿江,土壤肥沃,气候宜物也宜人,成为珠江文明的中心地带。

这种地理环境适合农业生产,也容易滋润人的务实精神。

素有"

广府文化"

之心的越秀区,多个大型商圈都被赋予浓厚的文化色彩。

有人不禁要问,商圈与文化,究竟谁孕育了谁？

是文化孕育了商业地产,还是商业地产为文化提供了载体？

如今,商业地产与文化联姻似乎已成为一种潮流。

有业内专家指出,什么样的文化将铸就什么样的商圈,也就是说,文化决定了一个商圈的定位。

越秀将崛起商业文化地产,随着定位于文化产业创意孵化基地的东方文德广场即将面市,关于文化与商业地产的话题频繁见诸于报端。

不少业内专家认为,作为老城越秀区有着老XX特有的广府文化,随着相关政府部门日益对文化及商圈打造的重视,越秀区将会出现多个以广府文化为核心的商业地产项目。

越秀区文化局局长陈健秀日前在接受记者采访时表示,一提到广府文化,许多人马上想到的就是喝早茶、看粤剧、讲粤语,但这显然不是广府文化的全部内涵。

务实、重商、开放、包容才是广府文化独特的个性"

由于20XX亚运会在XX举行,XX城内各项建设正紧张进行中,文化的建设也不例外。

越秀区公布,北京路将启动十大标志性工程,对北京路周边一带众多人文历史资源进行挖掘和整饰,将以"

广府文化源地,千年商都核心"

为主题,擦亮北京路这一展示XX现代都市商业文化和浓厚广府历史文化的重要窗口,届时,这一带将变身为广府文化商贸旅游区。

有专家指出,随着近年来政府对城市文化越来越重视,保存和弘扬XX本土文化的自觉意识日益高涨,在以后商业地产项目定位及商圈打造上,将会更加重视XX特有的文化。

在不久的将来,越秀乃至XX将会出现多个商业文化地产项目。

广府文化研究中心是越秀区政府启动的"

北京路广府文化旅游区十大文化工程"

之一,旨在以迎接亚运盛会为契机,为广大市民和国内外游客打开一扇"

重新认识和发现岭南文化和广府文化"

的窗口。

越秀区文德路一带皆是XX乃至XX省内知名的文化交流聚散地,周边的文化古迹、名人旧址、著名建筑、革命圣地星罗棋布。

同时,文德路也是古玩字画的集散天堂。

此外,越秀区大塘街投入3000万元对辖区内的人居环境进行综合整治,其中包括把文德路复建成文化第一街,打通连接北京路、文德路的景观节点——孙XX文献馆,将其建设成为开放性文化广场。

将北京路日均数十万人流量延伸至此,融合北京路商圈的繁华盛世。

可以说,今后的文德路商圈是XX最具代表性的文化商圈。

北京路商圈一直是XX最为繁华的商业中心,是外地游客来XX必逛的商业圈,每逢双休、节假日,北京路商圈都是人头涌涌,据不完全统计,北京路人流量日均达到50多万人次,节假日超过100万人次。

目前北京路商圈云集了新大新、广百、天河城百货、五月花、韩国城等,这些商场各具特色、别具风格。

此外,北京路步行街两旁还有各式各样的服装品牌专卖店、美食品牌点、书店等等。

流花商圈是全国最大服装集散地,围绕着XX火车站、省汽车站、流花车站、市客运站等几大交通枢纽,以站前路、流花路、环市西路为核心的流花商圈,堪称全国最大的服装商圈。

流花服装商圈起源于上世纪80年代末,90年代初开始快速发展。

经过20多年的发展,目前已形成以环市西路为中心,南至流花路、北达广花路、西接广园西路、东连解放北路的"

流花—矿泉"

的服装商圈,其中商户达到2万多家,日均人流量达20万,年交易额在300亿元以上,成为目前国内规模最大、成交额最高的服装批发贸易集散地。

近年来,流花商圈更被确定为实施专业市场园区化升级改造的试点之一,有关部门要将之打造成为国际服装采购中心、国际服装品牌中心和国际服装文化时尚社区。

流花商圈是XX诸多商圈发育成长史中一个运气较好的例子,属于XX千年商都的缩影。

同时,这里更是流通商业的发源地,其成功的运营模式和崛起的艰苦历史,甚至可以书写成为XX乃至国内多个重要商圈的教科书。

由于商圈的影响力,这里常年云集着来自五湖四海的厂家和客人,从纯粹的文化角度去看,这里没有任何特色。

但是,从商贸流通业、从产品的角度去看,他们均被标识为"

XX"

、"

流花"

这或许恰恰体现了XX文化的包容性和同化能力。

流花商圈的形成和其在全国奠定的龙头地位,与这一商圈所处的位置和历史形成有着巨大的关系。

不同文化孕育不同商圈,比如文德路,自古以来就是书画、古玩、艺术品的集散天堂,有着自身的历史、文化底蕴；

北京路也是如此,2000多年前北京路一带已是XX城的中心,这就具有相当深厚的历史文化,以至于后来慢慢就形成了文德路商圈、北京路商圈,这就是文化孕育了商业。

但对于天河商圈来说,是因为商业的快速发展,大家才意识到要将其灌输些文化的涵养,从而成为了时尚、潮流的商圈,这就是商业孕育了文化。

有些商圈文化"

被策划"

业内资深专家韩世同：

其实商业跟文化没有必然的联系,反而是商圈跟人流、购物习惯、消费模式的关联度更高,而有些商圈的"

文化"

是策划者附加上去的。

当一个商圈形成时,就会在商圈里面挖掘些东西,然后打造出一种文化,其目的就是为了便于推广和传播、扩大知名度。

文化决定了一个商圈的定位,广府文化与商业地产逐渐开始了联姻关系,原因在于商圈跟人流、购物习惯、消费模式的关联度更高,从北京路商圈、流花商圈的商圈文化带给房地产商业项目的巨大商机得到众多启示,大多数开发商在项目上特意附加上"

1.5技术环境

〔1品牌战略

主导开发企业发展从国际趋势来看,品牌是企业长远发展最大的价值,从产品开发到企业形象定位,其背后蕴含的质量和服务是整体品牌的保障。

而国内地产企业的品牌目前多停留在企业规模的表述层次,除万科、保利等少数几个品牌外,很少能使人联想到其产品品质,如果企业品牌与产品品质不能有效结合,品牌何来美誉度与忠诚度,企业的长线发展将受到重大制约。

分析其他行业所有成功企业,其市场占有率和利润的保障无不依靠自身清晰的品牌定位。

因此,项目和企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势。

行业新的格局正在形成—首先是资本的集中,包括资金、土地、项目等。

一批中小开发商被淘汰,优秀健康的企业崛起壮大,逐渐形成寡头局面。

其次是人才的集中,今后一段时间,很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业,从而解决大企业的人才瓶颈问题。

生存下来的企业从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化,对产品的品质高度将重于对项目效率的追求,进而推动房地产业进入产品时代。

大型专业设计公司,特别是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台的设计机构,将更具有综合价值。

〔2建筑技术应用比例提高

20XX,对房地产产品技术含量就提出了更高要求。

而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核心居住品质的提升,这些才是地产产品正真立于不败之地的核心竞争力。

对于开发商,提高技术应用比例是成功的必由之路：

一是常规技术、施工质量、用材品质的