第九章 物业管理费用测算Word下载.docx

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智能化工程师

9

客户服务助理

1,300

15,600

10

财务收款文员

1,000

12,000

12

写字楼客户管理服务员

13

住宅管家

14

商业管理服务员

15

安全领班

900

10,800

16

安全员

750

9,000

17

运行值班/维护工

18

技工

19

清洁工

500

6,000

20

绿化工

800

9,600

2、不可预见费

根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的3.5%。

3、不包含住宅专用维修基金。

第二节经费测算

项目

人数

时间

计算方法

费用

1

客户服务主管

1760

人数x月薪x时间

21,120.00

2

行政人事主管

安全事务主管

工程维修主管

环境管理主管

1600

19,200.00

1300

156,000.00

办公室文员

1200

28,800.00

财务收款员

1000

12,000.00

11

客户管理服务员

115,200.00

保安领班

32,400.00

保安员

51

459,000.00

运行值班/电工

电梯技工

15,600.00

值班水、电维修

108,000.00

水、电维修工

43,200.00

清洁领班

27

162,000.00

21

绿化领班

10,800.00

22

700

67,200.00

小计

140

1,447,800.00

三费一金

141

-1

职工福利费

工资总额x12%

173,736.00

-2

工会费

工资总额x2%

28,956.00

-3

社会保险费

工资总额x24%

347,472.00

-4

教育基金

工资总额x1.5%

21,717.00

-5

医疗保险

工资总额x5%

72,390.00

644,271.00

合计

2,092,071.00

人工成本费

行政办公费

数量

单位

单价

年支出

办公用品、低值易耗品

办公用品

3　

管理人员

人

50

数量x单价x时间

4,200.00

4　

操作人员

25

6,000.00

通讯费用（固定电话）

部

150

7,200.00

市内交通费用

综合测算

2,400.00

员工宿舍水电费

套

300

员工培训费

16,800.00

业务费

3500

单价x时间

42,000.00

书报资料费

100

1,200.00

差旅费

120,600.00

设备/设施维护费

保养期（月）

计算方法及其有关说明

维保费支出

公共照明灯具维护

8,000.00

标识牌、围栏

墙面维护、地面材料更换

公用本体刷漆用工、用料

18,000.00

路牙、路面日常维护

15,000.00

园林景观日常维护

25,000.00

7　

84,000.00

电梯维保费

电梯

23

台

550

151800

强电系统维护费

高低压供电系统

8,500.00

配电箱维护

综合`测算

5,000.00

13,500.00

给排水系统维护费

给水水管维护费

16,000.00

排水水管维护费

消防水系统维保费

6000

40,000.00

消防系统维保费

消防主机维保费

包年检　

20,000.00

28,000.00

弱电系统维护费

消防弱电系统维护费

控制中心维护费

保安监控系统维护费

-５

防盗报警系统维护费

80,000.00

-６

巡更系统维护费

-７

IC卡门禁统维护费

3,600.00

-８

停车场系统维护费

123,800.00

设备维修零星材料费

60,000.00

不可预见费4%

20044

总计

521,144.00

公用水电费

月支出

公用区域照明电费

192,000.00

公用区域清洁绿化用水

5,600.00

259,200.00

清洁费

工具/材料费

见附表：

工具/材料测算表

106350

水池清洗费

5　

消防水池

化粪池清理费

每一年清理二次

消杀费

2,000.00

113,150.00

附表：

清洁工具材料费

名称

单价（元）

总额

用途

不锈钢油

卡

134

670

不锈钢保养

拖把

400

个

3.5

1400

拖地用

消杀药品

批

除四害

漂白水

350

桶

8750

消毒、清洁

起渍水

80

65

5200

洗地起蜡

全能清洁消毒剂

45

洗地清洁

玻璃水

玻璃清洗

洁而亮

200

支

3000

多种表面除渍

静电吸尘精

加伦

75

地面推尘用

金属光亮剂

30

58

1740

金属表面处理

空气清新剂

瓶

洗手间用

香球

5000

只

0.5

2500

小便池用

特光面蜡

箱

380

1900

地面打蜡

洗手液

4000

洗手用

K2

6kg/桶

大理石晶面地面

K3

480

2400

晶面处理垫

块

洁厕灵

4500

洗手间清洗用

去污粉

除渍

避风垃圾铲

外围用

大卷纸

1500

卷

15000

洗手间用纸

毛巾

条

2.8

2800

　楼道清洗

胶手套

付

厕刷

130

把

910

　洗手间清洗用

街扫

钢丝球

2000

大垃圾袋

53600

0.3

16080

小垃圾袋

0.05

　楼道清洁

刀片

合

胶扫把

水桶

百洁布

绿化费

保养期（年）

金额

绿地养护费用

46000

平米

数量x单价x保养期－人工成本

198,000.00

花木租摆

综合测算

2,100.00

200,100.00

保安费

１　

日常耗材、装备保养

５４人Ｘ5０Ｘ１２

服装费

备注

员工服装（含冬、夏两季装）

850

45,900.00

3年2套

保安

54

580

62,640.00

3年3套

保安大衣

8,100.00

3年1套

工程人员

14,000.00

绿化保洁

39

27,300.00

157,940.00

第三节费用测算分析

一、费用收费标准

以支定收的方法进行综合比较，为开发商考虑前期住宅的销售问题，特别是对商业门面管理费收取的较低，以利门面的销售和商业发展，又考虑各种物业对资源的占用，以我们对物业管理行业管理服务积累的经验，初步测算香格里拉城市花园的物业管理费用具体如下：

小高层住宅管理费：

1.00元/㎡.月（含电梯使用费）；

多层住宅管理费：

0.80元/㎡.月；

商业门面管理费：

1.50元/㎡.月；

（提供水、电管理及公共保洁、保安服务）

停车位使用费：

（含60元管理费、购停车位仅收管理费）

总收入

经济指标

收费标准

时间（月）

面积㎡

入住率

小高层住宅管理费

1元/㎡.月

117751

85%

1201060.2

多层住宅管理费

0.8元/㎡.月

82478

673020.48

停车位使用及管理费

260元/辆.月

2121600

商业门面管理费

1.5元/㎡.月

58121

889251.3

4884931.98

总支出：

项目

测算依据

支出

人工成本

详见人工费测算明细表

详见办公费测算明细表

服装费

详见服装费测算明细表

设备\设施维护费

详见维护费测算明细表

521,144.00

详见清洁费测算明细表

219,500.00

详见绿化费测算明细表

公共水电费

详见公共水电费测算明细表

详见保安费测算明细表

不可预见费

（1—8）项×

3．5%

120,575.53

营业税金及附加

总收入×

5.56%

271,602.22

3,995,132.74

二、费用构成分析

三、盈亏分析

从财务收支情况分析表中可知，经费收支测算结果符合物业管理行业所遵循的收支平衡、保本微利的经营原则。

四、支措施

（一）严格管理,强化监督,减少人为损坏公共设施现象,以减少维修费用支出。

（二）以人为本,以高素质管理人员为基础,合理配置各环节、各岗位员工,减少文职和办公室人员，降低人工费用和办公经费。

（三）加强管理成本控制,在确保服务质量前提下,适当引进现代化管理设备和手段,减少人力投入。

（四））加强各类消耗物料的管理和控制,做到计划采购,专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费；

严格控制费用支出,物业公司一切费用支出实行一支笔审批。