物业管理师考试制度与政策第一章Word格式.docx
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2.物业管理活动的基础是物业服务合同
物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。
物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。
物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。
物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。
物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。
物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。
主要有两方面：
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;
二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目;
也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。
（二）《条例》调整的范围
1.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。
从《条例》出台前各地立法情况来看，主要规范的是居住物业（住宅物业）的物业管理活动;
对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动，没有专门的法律规定，实践中多是参照居住物业的有关规定执行。
在《条例》制定过程中，有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大，业主对物业服务的要求也不一样，应当分别立法，而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。
经深入的调研和充分的讨论，这种意见没有被采纳。
因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。
至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。
当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。
例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）;
同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。
2.《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。
《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。
在《条例》起草过程中，曾几易名称。
究其原因，除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外，城市和乡村之争是另外一个原因。
有意见认为，物业管理在我国尚处于起步阶段，目前阶段的物业管理，基本限于城市之内，因此，应当制定城市物业管理条例。
另一种意见则认为，虽然从全国情况来看，物业管理确实主要存在于城市，但不可否认的是，在一些比较发达的乡村，物业管理活动已经存在。
尤其是在沿海一些经济比较发达的地区，城乡差别已经逐步缩小。
同时，并非只有城市才会出现物业管理的需求，对乡村也存在，在广东一些城市的城中村居住区和新农村住宅区都已经实施了物业管理，效果较好。
而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。
如果《条例》只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。
这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。
（三） 物业管理的市场化特征
1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活或是生产经营，都不能与之分离。
随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。
特别是近代建筑科学技术的进步，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，不断创造出丰富的建筑形式。
目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。
物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。
房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。
因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。
2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。
至此，几千年来由业主自管自修房屋的管理方式，在当前的物业形态和房屋产权形式下已经无法延续。
在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。
解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益
的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。
3.物业管理活动应当遵循市场原则
业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。
上述物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。
我国物业管理活动，是在传统包修包养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。
解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。
这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。
4.非市场性的房屋管理不属于物业管理
无论是现在或将来，永远都存在业主自身部门或机构管理自己物业的情况，特别是有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。
其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系。
这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，尽管管理方式是合法的、正常的，但并不具备《条例》所要求的由业主选聘并按照物业服务合同履行职责的物业管理本质特征。
这种房屋管理方式虽然符合民法关于财产权的规定，财产所有权人有权利也有义务管理好自身的财产，不受他人干涉，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。
《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
《条例》关于物业管理概念的立法解释，为物业管理概念确定了崭新的内涵，明晰了物业管理活动的本质特征。
二、物业管理的特征
物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理;
是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理;
是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。
按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（一）社会化
物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业;
变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主大会委托授权的范围内集中实施社会化管理，从而克服旧体制下各自为政、多头管理、相互扯皮、互相推诿的种种弊端，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。
物业管理社会化有两个基本含义：
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;
二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
（二）专业化
物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
这就要求：
有专业的人员配备;
有专门的组织机构;
有专门的管理工具设备;
有科学、规范的管理措施与工作程序;
运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。
因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
（三）市场化
市场化是物业管理最主要的特点。
在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。
物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。
物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。
在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。
这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
第二节 我国物业管理的产生与发展
一、物业管理的起源与发展
物业管理起源于19世纪60年代的英国。
当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。
由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。
一位名叫奥克维娅•希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守。
奥克维娅•希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。
随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。
19世纪末20世纪初，美国经济迅速发展，伴随着建筑技术的不断进步，一幢幢高楼拔地而起，这些高层建筑附属设备多，结构复杂，日常维修养护和管理事务繁琐复杂，对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求，同时这些建筑物往往不是一个或几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，于是出现了专业化的物业管理机构，为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。
随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。
此后，物业管理日益被业主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。
二、城镇住房及住房制度改革
我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。
（一）我国城镇住房的发展情况
1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。
一方面，大量城市房屋经过私房社会主义改造转化为国有，另一方面，政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用，形成了具有中国特色的公有住宅体系（包括非住宅公房）。
除各国营单位经管的房屋外，政府房地产行政主管部门还直接经管一部分公房，出租给居民使用，由房管所具体负责管理和养护。
建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。
改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。
改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。
（二）改革开放前的城镇住房制度
几十年来，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。
所谓城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。
主要包括：
城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。
我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：
一是住房投资由国家和国有企业统包;
二是住房分配采取实物分配;
三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。
其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。
收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。
（三）住房商品化制度
1.建立并扶持商品房市场
1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革，
一是城镇住房制度改革，
二是城市土地使用制度改革，
三是房地产生产方式改革。
房地产生产方式改革的主要内容，就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理的统包统支制度，发挥国家、企业和个人的积极性，推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式，建立并完善商品房市场。
房地产生产方式经历长时期的改革发展，
综合开发后的住宅小区呈现三个特点：
一是数量多，二是规模大，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。
在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引下，居住区规划布局日臻合理，配套设施日益完善，我国商品房市场从建立到逐步完善。
2.城镇住房制度改革
城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。
早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。
1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。
1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。
同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。
国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。
三、我国物业管理的产生
随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。
各地对住宅小区的管理模式进行了多方面的探索。
例如，大庆石油管理局对住宅区进行封闭式管理;
常州等地由街道办事处统一管理;
上海市由房管所、街道居委会、派出所三位一体进行管理等等。
这些探索对长期以来的行政管房方式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都没有将房屋管理推向市场，没有从根本上改变住宅小区的行政管理体制。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，针对商品住宅小区的商品房被多家单位和个人购买后形成的产权多元化格局，按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式，对住宅小区实施专业管理，为业主提供有偿服务，收取相应的服务费用，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。
使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。
随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司。
广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村，也是实行专业化物业管理较早的一个小区。
该小区的住户较为复杂，既有个人购房者，也有企事业单位购房后分配给职工的。
从1986年第一批住户入住，五羊村就成立了专业物业管理公司，为居民提供各种公共服务、专项服务和特约服务，并承担公共设施的管理和维护。
广州东华物业管理公司在实践中不断完善小区物业管理模式。
在五羊小区，行政管理和物业管理职责分明、互相配合、互相支持、密切联系。
例如，街道和居民委员会派员参加管理处的主任例会，及时了解物业管理的情况，通过宣传、教育，使居民、单位支持物业管理工作;
派出所对管理处开出产权人或住户签妥的物业管理协议的证明，及时给予办理户口迁入手续;
派出所还负责小区保安队伍的业务指导和交通违章处罚等工作;
小区管理处对各种违章搭建进行管理遇到困难时，规划城监部门及时依法予以强制处理，其他行政管理部门对物业管理也给予大力的支持。
物业管理公司通过专业化的管理服务，使小区的各个方面能够正常运转并发挥最佳的效能，营造和维持了优美整洁、方便舒适、文明安全的小区居住环境。
对党政机关、事业单位和企业的干部职工居住较为集中的房屋进行物业管理，获得成功经验的是深圳市莲花二村。
莲花二村住宅区是深圳市住宅局1990年10月开发建设的大型居住小区，入住者大多是党政机关、事业单位和企业的干部职工。
该小区由深圳市住宅局下属企业——深圳市莲花物业管理公司管理。
深圳市莲花物业管理公司勇于开拓、锐意改革，在实践中既吸取香港房屋管理的成功经验，又借鉴国内房管所房屋管理的丰富经验，努力开创一流的管理、一流的服务，探索出了一条自我运转、自我发展、自我完善、社会效益和经济效益相统一的房屋管理新路子。
1992年，莲花二村被评为“国家示范文明住宅小区”。
由此，我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。
四、我国物业管理的发展
我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。
1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，“房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选聘物业管理公司承担小区的管理，并与其签订物业管理合同”，“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”，并对管委会、物业管理公司的权利、义务，物业管理合同内容以及物业管理相关各方违规的处罚等作出了规定。
由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。
青岛市委、市政府于1994年制定了住宅小区实施物业管理“一年试点、三年普遍推开”的目标。
市政府成立了领导小组，分管市长担任组长，建设、房地产、市政、园林、公安、规划、环卫等部门和各区区长作为成员，保证了市、区政府各部门在推动物业管理新体制上形成合力。
1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。
在这次会议上，侯捷部长在讲话中提出：
“房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理、维护提出了新的要求，要求房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新体制，房地产经营管理必须从简单的修修补补、收收租金，转向综合性、多功能的社会服务”。
在此期间，大连市也开始部署对全市较大住宅小区的整治改造工作，将全面清理违章建筑、实施绿化工程、增补市政设施，作为全面推进物业管理的前期准备工作。
要求住宅小区建立以经营性服务为核心的物业管理新体制，同时加快地方立法，巩固整治成果。
1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。
早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。
深圳市住宅局首先在内部进行尝试，将新建的大型住宅小区——莲花北村的物业管理权，用招投标的方式选聘物业管理企业。
1994年，深圳市万厦居业公司获得了该小区的物业管理权，在1995年全国优秀示范小区评比中，莲花北村获得了全国物业管理优秀示范小区第一名。
1996年，深圳又以旧小区鹿丹村作为试点，进行物业管理招投标，经过激烈竞争，深圳万科物业管理公司中标，取代了原物业管理公司，从而使深圳物业管理招投标又向前迈进了一步。
1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。
宋春华副部长在这次会议的工作报告中指出：
深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导
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