稔山海滨城东片区控制性详细规划文本Word文件下载.docx
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（7）《广东省城市控制性详细规划编制指引》（试行）
（8）《惠州市城市规划标准与准则》（2007年）
（9）《广东省环境保护规划纲要》（2006—2020年）
（10）《稔山镇土地利用总体规划》（2010-2020年）
（11）《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年）
（12）《惠东县稔山镇总体规划（2008—2025年）》实施评估报告
（13）其他相关规范及规划
第四条、规划期限与范围
本次规划与镇总体规划期限保持一致，规划期限为2013-2025年。
规划区位于惠东县稔山镇南部海滨城片区东部。
规划用地北起范和河，南至稔山镇镇域南端镇界，西南部临范和港海域，西北与海滨城西片区相接，东北部依城镇外环路，东南部临山体。
本次规划总用地面积961.96公顷。
第五条、人口规模按照片区开发强度及人口容量计算，居住用地规模为182.97公顷，人口密度取值为250人/公顷，采用下列公式：
人口数（万人）=规划建设用地面积（公顷）×
人口密度（人/公顷）
城镇人口规模约为4.57万人。
村庄建设用地规模为83.62公顷，人口密度取值为130人/公顷，采用下列公式：
村庄人口规模约为1.09万人。
承载人口规模约为4.57+1.09=5.66万人。
第六条、规划强制性内容
文本及图则中确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
第二章规划原则、功能定位及规划结构
第七条、规划原则
（1）与《惠东县稔山海滨城东片区总体规划》衔接，体现城市总体规划思想与目标。
（2）体现科学发展观，促进社会公平，致力于社会和谐。
（3）体现可持续发展战略，保护城市生态环境和城市空间环境特色，促进人与自然和谐发展。
（4）节约土地，紧凑集约发展，提升与体现土地的经济价值。
（5）提高街区功能的有机性和城市高效性，促进经济繁荣。
（6）体现“公交导向发展”的思想。
（7）增强城市现代服务业功能。
（8）加强防灾。
（10）更大的灵活性与适应性。
第八条、规划控制目标与功能定位
环大亚湾滨海新区及稔平半岛的重要旅游目的地；
稔山镇的旅游服务、休闲娱乐中心；
独具特色的游、居、业一体的生态宜居海滨城。
第九条、规划结构
规划区按照“一轴、三心、五组团”的总体空间结构进行空间布局。
一轴--城镇发展轴：
沿广汕公路与县道210由北向南逐步发展；
三心--行政文化中心，综合服务中心，商务休闲中心；
五组团—农业生态保护组团；
市政生活服务组团，集聚工业发展组团，临山居住休闲组团，滨海商务娱乐组团。
第三章土地使用规划
第一节、居住用地规划
第十条、居住用地布局
规划居住用地面积为209.44公顷，占城镇建设用地的31.10%。
居住用地结合公共服务设施、滨水景观、公共绿地、道路绿化等要素，主要分布在规划区靠近镇区中心的北端及规划区南部沿山地带。
基本形成滨海居住组团、大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团、北部居住组团、芙蓉村及范和村组团。
滨海居住组团：
位于西南部海边，主要是集中开发的新型居住片区，开发建设强度按中高控制。
大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团：
位于东南部山边，为村庄改造居住片区，每个村庄预留有发展用地，开发建设强度按中低控制。
北部居住组团:
位于北部，为集中开发的新型居住片区与村庄改造居住片区的混合区，村庄预留有发展用地，开发建设强度按中高控制。
芙蓉村及范和村组团：
位于规划区西北部，为村庄改造居住片区，开发建设强度按中低控制。
第十一条、居住社区基础配套设施规划
（1）中学、小学和幼儿园用地规划
共规划1所中学，保留4所小学。
幼儿园用地面积合计为2.86公顷。
中小学用地面积合计11.01公顷，在校生规模可达到5500人。
幼儿园可与住宅整体设计。
在保证幼儿园日照、通风、交通安全等条件下，允许其位置在街坊内适当调整。
幼儿园（含托儿所）按30人/千人，30人/班配建，平均每所用地面积约为0.4公顷。
小学按60学生/千人,45人/班配建，生均用地约18平方米／生。
中学按30学生/千人，50人/班配建，生均用地约20平方米／生。
（2）社区配套服务设施
居住社区配套服务设施的配置，根据用地规模，按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）的标准设置。
与城市公共服务设施临近、地块规模较小的住宅用地，可直接利用城市公共服务设施。
第二节、公共设施用地规划
第十二条、公共设施用地布局
（1）公共设施用地主要沿竖向干道规划布置，形成多中心组团式分布。
公共设施中心与交通次干道重合，与公共绿地一同贯穿各居住片区，形成富有经济活力、满足居民交往休闲生活需求高效的工作与公共空间。
（2）用地指标。
规划公共设施用地76.6公顷，占建设用地的19.64%。
（3）混合用地。
规划三类混合用地，即商住混合用地、商办混合用地和商办住混合用地。
商住混合用地中商业功能占建筑空间为15%，住宅85%。
商办混合用地中商业功能占建筑空间的20%，办公功能站建筑空间的80%；
商办住混合用地中商业、办公、酒店式公寓各占建筑空间的15%、20%和65%.各类混合用地功能空间比重参见“混合用地功能构成表”。
在各片区的公共设施服务中心，商办混合用地分散均衡布局，利于增强城市的有机性和功能的平衡。
商住混合用地分布在官渡河两岸。
在燎原大道通往市区的磨盘路交汇处将形成蟠龙新区的公共综合服务中心。
在其余三个居住片区的中心，与官渡河一道成为各片区空间的焦点，应成为城市景观节点和标志之一，规划商办住混合用地。
（4）办公用地。
行政办公空间由纯办公用地和商办混合用地中的商务办公空间构成。
在燎原大道/盘龙路地块规划的行政办公用地。
在各居住片区服务中心规划3处商办混合用地。
（5）商业金融业用地。
规划商业与金融用地主要分布于各片区公共设施中心。
混合用地中商业空间比重参见“混合用地功能构成表”。
（6）文化用地。
规划一处位于燎原大道与磨盘路交叉点西南侧，在公共综合服务核心中。
（7）医院。
规划2处医疗卫生用地，在燎原东路-官渡路东北侧设置综合性医院；
在燎原西路-凤凰路东北侧设置专科医院。
（8）教育科研用地。
按照各学校的服务半径统筹规划、设施共享。
第四章土地使用管理
第一节、土地使用管理
第十三条、用地性质分类及控制
（1）规划区内土地使用性质按国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类，并定义了两类混合功能用地：
即商住综合用地（C2/R）和商务办公用地（C1/C2）。
混合用地类型
混合用地功能
比重
C2/R
商业
0.15
居住
0.85
C1/C2
0.20
办公
0.80
（2）规划范围内各类建设用地使用性质按图纸标定的性质进行控制。
第十四条、用地性质适建性规定与调整
（1）为适应城市发展的特殊情况，体现土地使用的弹性，变更某些地块原定土地使用性质。
性质变更后地块的控制指标须参照类似用地性质地块进行相应的调整。
（2）、规划配套的公共服务设施及市政公用设施用地不得改变用地性质，如确需变更，应征得规划主管部门同意，并对规划进行调整。
第一节、土地使用强度及环境容量规定
第十五条、土地使用强度控制
各地块规定的容积率、建筑密度、绿地率详见各地块分图则指标。
规定建筑密度、容积率取值均为最大值，实际开发时不可超过该值。
绿地率规定值为实施最低限值，实际开发时不可低于该值。
第十六条、容积率的奖励补偿与调整。
为社会公众提供公共开放空间，可以相应增加建筑面积，增加的建筑面积总计不得超过核定总建筑面积的5%.
（1）核定建筑容积率小于2时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积1.2平方米；
（2）核定建筑容积率大于等于2而小于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积1.5平方米；
（3）核定建筑容积率大于等于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积2平方米。
提供的公共开放空间必须符合以下条件：
在建筑投影面积内、沿城市道路或广场设置的、为社会公众提供终日开放、能自由便捷直接进入且实际使用面积不小于150平方米的广场、绿地等。
第十七条、成片开发地区，在不超过本规划确定的建筑总量控制的前提下，区内地块可按各项控制指标规定，重新划分地块并确定指标。
第十八条、对于混合类型用地，其环境容量控制指标应将建筑基地按性质分类后，按不同类型分别执行；
对难以分类的建筑基地和综合基地，按不同性质建筑面积比例和相应的环境容量指标，换算建筑容量指标。
第五章建筑管理
第十九条、建筑高度
建筑高度只能小于或等于分图则各地块建筑限高的规定值。
住宅按照檐口高度控制，公建按照总高度控制。
烟囱、屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。
第二十条、建筑间距
建筑间距的控制管理按《惠州市城市规划标准与准则》（2007年）中第四章相关规定执行。
第二十一条、建筑退界距离
建筑物后退用地边界的距离按以下规定控制：
（1）新建、改建、扩建的建（构）筑物的外墙面与拆迁范围线或用地边界线之间的距离，不得小于与界外建筑间间距的0.5倍。
（2）边界外是五层以上（含五层）建筑物的，除须符合第1项退界距离的规定外，须同时符合建筑间距的有关规定。
（3）新建、改建、扩建的建（构）筑物的地下部分与用地红线的距离，必须满足安全的要求，并不得小于3米。
建筑物后退道路红线的距离，应按下列规定控制：
（1）多层、低层建筑物主楼（24米以下），后退道路红线距离为：
主干道3米，次干道、支路2米；
（2）建筑高度在35米以下时，后退道路红线距离为：
主干道5米，次干道、支路3米。
（3）建筑高度大于35米小于或等于50米时，后退道路红线距离为：
主干道8米，次干道、支路5米；
（4）建筑高度在大于50米小于100米时，后退道路红线距离为：
主干道10米，次干道、支路8米。
（5）建筑物后退道路道路交叉口规划红线的距离，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于8-10米（均自道路红线直线段与曲线段的接点连线算起）。
（6）新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、客运站等有大量人流、车流集散的多、低层建筑，其主要出入口面向城市道路的，在符合道路后退规定后，根据道路的等级再退6-10米。
后退城市绿线的距离为：
多层建筑后退绿线距离一般不小于5米。
高层建筑后退绿线距离不小于10米。
本节未包含的其它情况，建筑退界距离按《惠州市城市规划标准与准则》（2007年）中第五章有关规定执行。
第六章道路与交通系统规划
第二十一条、道路系统规划
道路网按照片区主干路、片区次干路、支路三级控制。
片区主干路：
贯穿规划区，与对外交通相连接。
片区次干路：
半环或枝状布局，与片区主干路相连接。
支路：
连接片区主、次干路与各用地。
第二十二条、道路红线控制
1、主干路、次干路道路红线原则上不允许任意变动，支路红线可结合具体情况作局部调整，但不得影响整体路网格局和降低路网密度。
各规划道路红线控制宽度见表2。
设置公共交通站台时，可局部拓宽道路红线，采取港湾式公交站。
2、交叉口控制
交叉口形式：
规划范围内交叉口均采用平面交叉口形式，其中燎原南路与电信路交叉口采用环岛形式。
交叉口红线控制采用切角形式。
切角距离为主干道与次干道为12米，支路与主、次干道相交时控制为10米，支路与支路相交时为8米。
道路缘石线转弯半径控制为切角距离加上相应人行道宽度，最大不宜超过18米。
交叉口展宽：
交通繁忙的平面交叉口的进出口应设置展宽段，增加车道条数，每条进出口车道宽度不低于3.0米。
交叉口展宽段的长度，在进口道外侧自缘石半径的端点向后展宽50~80米，在出口道外侧自缘石半径的端点向前延伸30~60米。
当出口道车道条数达3条时，可不展宽。
第二十三条、道路交通机动车出入口控制
（1）各地块主要交通出入口方位必须严格遵照分图则有关规定执行。
（2）当相邻道路为两条或两条以上时，则应向最低一级的道路上开口。
（3）在城市道路交叉口附近开引机动车道口时，机动车开口须退主次干道交叉口不小于70米，退支路交叉口不小于50米。
（4）与城市道路相交的基地出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75度；
距桥、隧坡道的起止线距离不宜小于30米。
（5）新建、改建城市道路应按规范在人行道上设置方便残疾人使用的盲道等无障碍设施。
第二十四条、广场规划。
在在广汕公路中段设市民广场。
第二十五条、社会停车场规划及停车位配建
社会公共停车场主要沿广汕公路布置。
场地内共规划社会公共停车场2处，占地面积为2.04万平方米。
在较大的居住组团及商业商贸中心设地下停车场，兼做人防工程。
建筑物配建停车场地是城市停车场的重要组成部分，建筑物专用停车位配置数量参见地块分图则的规定。
鼓励单位配建停车场（库）对外开放使用。
第二十六条、停车场控制
（1）停车设施形式。
位于居住区内的停车库原则上要独立设置。
停车场与绿化相结合，停车场外围应有绿化遮挡。
（2）停车泊位标准。
新建、改建、扩建的建筑必须按规定设置停车位。
停车位的数量由建筑面积确定，居住建筑每150平方米至少设置1个停车位，公共建筑每200平方米至少设置1个停车位；
宜建地下停车库和发展多层停车库，地面停车位应不少于总停车位的10%.
（3）公共停车场配建容量（小汽车当量）。
机动车停车场地面积按当量小汽车停车位计算。
露天停车场按每车位25-30㎡计；
室内停车库每车位按35-40㎡计。
第七章河道绿地规划
第二十七条、绿地规划
（1）绿地系统结构。
绿地系统具体由城市公园、居住区绿地、道路绿化带、街头绿地、高速公路防护绿化带构成。
规划范围内各绿地面积为145.4公顷，占建设用地面积的21.59%。
（2）公共绿地。
社区公园。
位于新区核心综合区内的芙蓉园、南部的青洲公园、北部的范和园。
革新绿色走廊。
沿人工河两岸滨河公共绿地宽度不小于20米。
道路绿化带。
广汕公路两侧绿化带为20米。
街头绿地。
街头绿地面积不小于400平方米。
（3）防护绿地。
防护绿化带：
基地周边与山体交界地带规划防护绿地宽度不小于10米。
该防护绿化带内设截洪沟，外界山体设置挡土墙或护坡。
（4）绿地率控制。
新建居住区绿地率不低于30％，交通枢纽，商业中心等绿地率不低于20％；
学校、医院、休疗养院所、机关团体、公共文化设施等单位的绿地率不低于35％。
居住区内公共绿地的总指标，参照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）中关于绿地的标准设置。
应根据居住人口规模分别达到：
组团不少于0.5平方米/人，小区（含组团）不少于1平方米/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5平方米/人。
第八章地块划分与控制指标
第二十八条，地块划分
本区地块采用规划区代码、规划管理单元代码、地块编号三级划分体系，规划区共划分为十个规划管理单元，细分为146个地块。
第二十九条、控制指标
地块分图则包括强制性内容和引导性内容。
强制性内容包括地块面积、用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、机动车停车泊位、四线控制、出入口方位、建筑后退距离、机动车禁开口地段、地下空间利用、配套设施等强制性内容。
引导性内容包括：
用地适建性要求以及地块城市设计及建设管理导引等内容。
第九章地下空间利用
第三十条、地下空间规划
（1）公共性的地下空间利用：
稔山东片区地下空间的开发利用重点在于三个地段：
即中心区、沿燎原大道两侧地段以及规模较大的城市公共绿地。
中心区地段包括：
广汕公路贯穿的的范围。
要求地下空间在水平层面上能够相互连通。
开发地下空间的绿地包括各片区服务中心公共绿地。
集中开发利用绿地地下空间，功能为停车、商业和人防空间。
（3）单体建筑物地下空间利用管理
建（构）筑物应按人防规定配建防空地下室。
居住区按地面总建筑面积的2%统一规划建设防空地下室；
新建十层以上（含十层）或基础埋深三米以上（含三米）的应配建满堂防空地下室。
建（构）筑物的地下部分与用地红线的距离，必须满足安全的要求，并不得小于3米。
第三十一条、地下交通系统
（1）地下步行系统：
以人为本，构筑完善的地下步行系统将地下空间连接成整体。
地下步行系统应统一协调各个功能区域的标高，设置明确的指引系统，重视人性化设计，尽量增加自然采光和通风，削弱地下空间的封闭感。
地下步行交通系统应与地面公共交通站点有便捷的连接。
（2）地下车行系统：
包括地下停车场及其道路连接系统。
合理设计地下停车空间及其车行流线，建立停车诱导系统，促成各单位地下停车场库公共化。
第三十二条、地下人防系统
本片区的人防设施应结合城市人防专项规划统筹考虑，在满足相关规范的基础上形成一个相互贯通的地下防护体系；
同时还要加强内部灾害的防御系统，包括防火、防烟分区、疏散出口、疏散通道、消防设施布置、临时避难区等，增强内部灾害发生的防御能力。
人防掩蔽工程主干道按每80～100米、支干道按每100～120米设置一个人员出入开口部，交错布置，同时配置通风竖井。
第三十三条、规划管理要求
（1）统筹规划，逐步实施。
（2）规划要求地下工程设施的建设、使用应与地面利用规划建设相结合。
严格执行地下工程的防火设计、防火管理等有关技术规范。
（3）地下空间应进行整体性和系统性的计划、开发和利用，各地块之间应整合地下空间资源，保持标高和通道口的衔接，以形成完整连续的地下空间体系。
第十章空间与景观规划与城市设计指导原则
第三十四条、总体空间形态规划及建筑高度控制
（1）空间形态
从东往西看，稔山东片区外部空间形态天际线控制为倒W形。
自南向北的城市空间天际线变化次序为：
低（海面）——高（道路、绿化带、滨海街区建筑）、降（高层向低层的过度）、低（广汕公路两侧及绿化）、升（多层、南面山体）、平展及随地形升高的多层——降（山体）。
（2）建筑高度
高层建筑一般不超过100米。
沿海建筑高度一般不超过40米，地块离开滨水绿化带的一侧可布置高层建筑。
广汕公路以北，一般不超过40米（局部装饰性构筑物除外）。
第三十五条、景观规划
（1）景观中心（景观核）与景观副中心
综合服务片区里的芙蓉园园与芙蓉河重合处，定位为城市开放空间的核心区与景观中心。
（2）重要景观节点
商业中心是城西居住片区的标志性节点。
青洲公园是城东居住片区的景观节点，应设置景观标志。
（3）景观视廊
景观视廊包括沿河道空间、绿化带和道路的景观视廊。
包括：
1）沿芙蓉河景观视廊。
2）山体防护绿化带景观视廊。
3）革新绿色走廊东西向景观视廊。
（4）重要景观空间界面
沿芙蓉河景观视廊两侧，规划为重要的建筑景观界面。
与城市开敞空间交汇处的外部自然景观界面，应严格保护和控制，避免各种人工建筑物造成的不良干扰。
（5）对景规划
营造各处景观视廊及道路空间尽端对景。
（6）地标性建筑与标志
各片区公共服务中心的节点建筑等，都规划为地标性建筑，其开敞空间设置标志性景观。
（7）景观与交通渗透
引导沿广汕公路地块规划控制的通向芙蓉河滨水空间的内部道路，增强外部景观向城市内部街区的渗透性，保证开放空间的可达性与可接近性。
（8）其它景观要素与建筑环境管理
市政建筑与设施要求景观化、生态化建设，使之成为空间环境积极因素。
第三十六条、建筑形体与色彩
建筑形式提倡简洁，体现本地文化特色。
建筑高层部分宜采用塔楼形式，最大面宽不超过45米。
低多层建筑宜采用坡屋顶，提倡建筑立体绿化。
建筑色彩应以暖色调为主。
第十一章开发时序及实施措施
第三十七条、开发时序
稔山东片区建设时序分成三期，即在空间上划分为首期建设区、二期建设区和三期建设区。
首期建设区范围：
沿广汕公路的综合公共服务中心。
其它应优先建设的项目有：
小学、幼儿园、政府、河道防洪及生态工程、滨河绿化带、截（排）洪沟工程等。
二期建设区范围：
集中工业区。
三期建设区范围：
沿海商务娱乐组团。
第三十八条、实施措施
（1）加强公众参与，健全城市规划的监督检查制度。
加强规划宣传，增强公众参与意识和能力，将公众参与引入规划编制、管理的各个阶段，增强规划的透明度与公信力。
（2）加强修建性详细规划编制工作，严格审批制度。
（3）加强部门协调与城市管理。
完善政府土地利用引导和调控机制，充分发挥市场机制在城市建设中的作用，促进土地集约使用；
强化规划与公共社会管理、市政公用管理等部门的协调，切实提高城市管理与服务水平；
依法行政，保证规划实施的合法、公平和效率。
（4）可借助市场以及配套的经济手段，促进市政工程设施、社会基础设施的建设，保证配套市政公用设施的建设落实。
（5）当城市发展遇到未预料到的重大新问题时，本控制控制规划根据具体情况，按法定程序，作相及时检讨或调整。
第十二章附则
第三十九条、本规划有文本、图纸、分图则及说明书等四部分内容组成，配套使用。
文本、图纸和图则三部分者不可分割，具有同等法律效力，说明书是对文本、分图则、图纸的解释。
第四十条、本规划中新增加的路名为暂定路名。
实际路名由路名管理部门具体确定。
第四十一条、如需进行对本规划修编或重大调整，应征求规划地段内利害关系
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