物业项目维修更新改造方案专项维修资金Word文档格式.docx
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驻马店市住房管理中心
关于印发驻马店市住宅专项维修资金管理办法实施细则的通知
各县（区）住房和城乡建设局，各开发建设单位、物业服务企业、业主委员会、各相关单位：
为进一步规范住宅专项维修资金的归集、使用等行为，加强我市住宅专项维修资金的管理，现将《驻马店市住宅专项维修资金管理办法实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行，在执行过程中如有何建议和意见，请及时与市住房管理中心联系。
20xx年12月16日
驻马店市住宅专项维修资金管理办法实施细则
第一条为加强住宅专项维修资金的管理，维护住宅专项维修资金所有人的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》（豫建〔20xx〕76号）及《驻马店市住宅专项维修资金管理办法》（驻政办〔20xx〕90号），结合我市实际，制定本细则。
第二条根据我市住宅建筑安装工程造价参考指标，交存首期住宅专项维修资金的数额为无电梯每平方米50元，有电梯每平方米80元。
住宅建筑安装工程每平方米造价参考指标根据以后实际情况再做适时调整。
新建商品住房首期交存住宅专项维修资金的，以购房合同约定的建筑面积为交存计算面积;
续交及补建住宅专项维修资金的，以房屋产权登记建筑面积或购房合同约定的建筑面积为交存计算面积。
第三条开发建设单位建立住宅专项维修资金时，应当按照下列时间到住宅专项维修资金管理机构开户：
1.商品住宅在取得预售许可证时;
2.拆迁安置住宅在办理回迁安置手续时;
3.公有住房在办理出售手续时;
4.未建立住宅专项维修资金的住宅补建时。
商品住宅、经济适用住房、集资合作建房、安置房屋按小区开户，分楼幢、单元、户门号建立信息。
已售公有住房按售房单位开户，分楼幢建立信息。
房屋的楼幢号、单元号、户门号、房屋面积及总层数以房屋所有权证或房屋测绘成果登记为准。
第四条办理住宅专项维修资金的小区开户时开发建设单位应提交下列材料：
1.住宅专项维修资金开户登记表（附件1）;
2.开发建设单位营业执照（商品住宅提交）;
3.建设工程规划许可证及规划总平面图;
4.房屋测绘部门出具的测绘成果;
5.商品房预售许可证（商品住宅提交）;
6.拆迁安置通知单（拆迁安置住宅提交）;
7.公有住房售房单位向当地房改部门提交的出售公有住房的请示及批复（公有住房提交）;
8.住宅专项维修资金缴存清册（附件2）;
9.其他需要提供的材料。
第五条出售商品住宅时，开发建设单位应当将首期住宅专项维修资金交存的标准、数额、时限、地点、交存方式等情况一次性告知业主，并在《商品房买卖合同》中明确约定住宅专项维修资金的交存方式，30日内由业主自行到住宅专项维修资金管理机构办理交存手续，交存首期住宅专项维修资金，否则开发建设单位不得将房屋交付购买人。
特殊情况下，经住宅专项维修资金管理机构同意后开发建设单位代收代缴的，应当自代收之日起15日内，将代收的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金管理机构指定的银行专户，并报送业主缴存清册和银行出具的缴存凭证。
第六条业主交存住宅专项维修资金，需提交下列材料：
1.备案的商品房买卖合同（预售提交）;
2.房屋安置通知单（拆迁安置房屋提交）;
3.房屋所有权证或不动产权证书、房屋买卖合同（转移登记房屋提交）;
4.公有住房售房单位向当地房改部门提交的出售公有住房批复及购买公有住房合同（购买公有住房提交）;
5.购房人身份证件;
6.其他需要提供的材料。
第七条开发建设单位应在办理商品住宅所有权初始登记时足额垫交未售出住宅的专项维修资金，并提交下列材料：
1.未售商品住宅专项维修资金代交登记表（附件3）;
2.住宅基本情况表、分层分户图;
3.其他需要提供的材料。
第八条开发建设单位代交的商品住宅实际出售后可办理住宅专项维修资金冲抵交存手续，并提交下列材料：
1.商品房买卖合同;
2.冲抵金额收据;
第九条一个业主所有且与其他物业不具有共用部位共用设施设备的，视为独立产权，可不建立住宅专项维修资金，需提交下列材料：
1.住宅专项维修资金独立产权登记表（附件4）;
2.证明房屋所有权的材料;
3.国有土地使用证;
4.其他需要提供的材料。
第十条房地产开发企业申请办理商品房初始登记前，住宅专项维修资金管理机构应对商品住宅专项维修资金交存情况予以稽核。
所有业主交纳住宅专项维修资金后，方可出具住宅专项维修资金交存证明。
住宅专项维修资金管理机构稽核时，房地产开发企业应当提交下列材料：
（一）建设工程规划许可证及其附件;
（二）房屋基本情况表、分层分户图;
（三）工程竣工验收备案表及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》;
（四）物业服务合同;
（五）其他需要提供的材料。
第十一条通过下列方式发生住宅所有权转移的，当事人在申请办理房屋所有权转移登记时，原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明，该住宅分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
1.买卖;
2.置换;
3.赠与;
4.继承、受遗赠;
5.房屋分割、合并导致所有权发生转移的;
6.人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书导致所有权发生转移的;
7.其他房屋所有权转移的情形。
第十二条办理住宅专项维修资金过户提交下列材料：
1.住宅专项维修资金过户申请表（附件5）;
2.房屋所有权证或不动产权证书（未取得房屋所有权证的，须携带房屋买卖合同及开发建设单位出具的证明）;
3.住宅专项维修资金交存凭证;
4.身份证明;
5.赠与公证书、继承权或受遗赠公证书、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书等住宅所有权发生转移的证明材料;
未按前款规定办理过户的，应当补办。
否则，产生的后果由当事人承担。
第十三条发生下列情形之一的，应当办理住宅专项维修资金信息变更：
1.业主名称变更或房屋坐落名称变更;
2.房屋买卖合同变更;
3.同一所有权人分割、合并住宅;
4.其他情形。
第十四条发生下列情形之一的，可以办理住宅专项维修资金退款：
1.房屋灭失;
2.重复交存;
3.面积误差;
4.退房;
5.未售代交住宅专项维修资金冲抵后的余款;
6.其他情形。
第十五条办理住宅专项维修资金退款提交下列材料：
1.住宅专项维修资金退款申请表（附件6）;
2.产权人身份证明;
4.房屋登记部门出具的房屋注销证明（房屋灭失退款提交）;
5.房屋分层分户平面图（面积误差退款提交）;
6.开发建设单位出具的退房证明（退房时提交）;
7.房屋基本情况表、分层分户图（冲抵后的余款退款提交）;
8.其他需要提供的材料。
第十六条 续交住宅专项维修资金，应当一次性足额续交。
业主大会做出的续交决定由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施，并报住宅专项维修资金管理机构备案。
第十七条 补建住宅专项维修资金，应当一次性足额补建。
补建方案由业主大会决定，由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施，并报住宅专项维修资金管理机构备案。
第十八条 续交、补建住宅专项维修资金，业主应当直接存入住宅专项维修资金专户。
第十九条 发生房屋所有权转让时，由买受人续交、补建住宅专项维修资金。
第二十条住宅专项维修资金的使用，应当按照以下程序办理;
（一）制定方案。
物业服务企业应当依据业主、业主委员会现场勘查结果提出维修计划建议，制定《维修和更新、改造方案》（附件7）及维修预算;
没有物业服务企业的由业主或业主委员会查看结果提出维修计划建议，在住宅专项维修资金管理机构指导下委托相关单位制定《维修和更新、改造方案》及维修预算。
使用方案应包括：
维修工程施工方案及实施时间、主要材料的规格品牌、工程预算书、维修施工单位的选择方式、施工合同、竣工验收及决算方式、住宅专项维修资金的分摊范围和分摊方式等。
（二）业主确认《维修和更新、改造方案》应当经住宅专项维修资金分摊范围内专有部分占建筑物面积三分之二以上，且占相关人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意，并在小区显著位置进行公示，公示时间为7天以上。
（三）选择施工单位。
工程预算编制完成后物业服务企业或业主委员会、业主等通过公开招标或比选方式选择施工企业。
10万元以下的维修工程项目，物业服务企业或业主委员会、业主可以采取简易的比选方式选择有资质的施工企业。
10万元以上（含10万元）的维修工程项目应当通过公开招标方式选择有资质的施工企业。
选择施工企业主要依据施工企业的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、保修承诺等。
招标、比选的过程应当有业主委员会、物业服务企业的参与和监督。
招标、比选维修施工单位的结果应当由业主委员会或物业服务企业在物业管理区域内公示。
（四）审核备案。
物业服务企业或业主委员会、业主，持以下材料到房屋所在地住宅专项维修资金管理机构办理维修资金使用备案：
1.住宅专项维修资金使用申请表（附件8）;
2.物业服务企业资质证书及营业执照副本，业主委员会备案证明;
3.确定的《维修、更新、改造方案》及维修预算，《业主大会或者相关业主书面确认证明》（附件9），《维修、更新、改造方案书面确认明细表》（附件10）《维修和更新、改造公示证明》（附件11）;
4.使用住宅专项维修资金征求意见表（附件12）;
5.确定的施工单位证明及公示证明;
6.授权委托书及经办人有效身份证件。
住宅专项维修资金管理机构接到小区维修资金使用申请后，立即指派工作人员到现场进行勘查拍照取证，业主签字表、工程预算、施工企业确认证明等备案资料，须在小区醒目位置公示。
经现场勘查、审核并出具《现场勘察报告》（附件13），3个工作日内出具维修资金使用备案通知后，物业服务企业或业主委员会、业主方可与施工单位签订工程施工合同。
未取得使用备案通知擅自维修的，住宅专项维修资金管理机构不得支付维修费用。
（五）经住宅专项维修资金管理机构批准使用住宅专项维修资金的数额确定后，资金划转可以分三次划转。
第一次在开始施工后凭工程造价咨询机构审核后的工程决算定案单划转核准总额30%的首付款，第二次在竣工验收合格后划转核准总额65%的尾款，第三次在保修期满后划转核准总额5%的保修金。
第一、第二次资金划转也可以在维修工程竣工验收合格后合并划转。
（六）竣工验收。
工程竣工后，物业服务企业或业主委员会、业主代表会同住宅专项维修资金管理机构、施工企业、监理单位、造价机构等进行现场验收并形成书面验收意见。
施工企业凭工程造价咨询机构审核后的工程决算定案单，并进行公示，公示时间为7天以上。
（七）住宅专项维修资金的划转，由住宅专项维修资金管理机构向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行按规定划转资金。
申请划转资金，需提交以下材料：
1、施工单位营业执照副本及相关资质证明;
2、中标通知书或比选通知书及维修施工合同（划转首付款时提供）;
3、住宅专项维修资金划转申请表（附件15）;
4、竣工验收报告;
5、维修工程决算书;
6、施工单位出具的收款凭证;
7、住宅专项维修资金分摊明细表（附件16）;
8、其他应提交的材料。
（八）质量保修。
施工合同应当约定工程质量保证条款。
维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。
建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在施工合同中明确约定。
第二十一条应急维修按《驻马店市住宅专项维修资金管理
办法》第二十二条和住房和城乡建设部〔建办房（20xx）52号〕文件规定及时告知住宅专项维修资金管理机构，并由住宅专项维修资金管理机构进行现场核查。
应急维修费用和列支情况应当公示。
第二十二条应急维修完工后，物业服务企业或业主委员会、业主向住宅专项维修资金管理机构申请核准，应急维修项目经核准后，可以按照本细则第二十条的规定划转资金。
第二十三条按规定公示的内容，申请人应将有关材料在物业管理区域内显著位置张贴公示。
公示的时间不应少于7日，公示情况应当留存影像材料。
业主对公示的材料有异议的，申请人应予以解释或澄清。
业主提出合理化建议的，应当予以采纳。
业主对住宅专项维修资金使用情况有异议的，可以要求申请人提供有关的费用清单、发票等进行核对。
第二十四条市住房管理中心会同市财政部门对全市住宅专项维修资金收支、会计核算制度执行情况进行监督。
第二十五条本细则未尽之处，按照《驻马店市住宅专项维修资金管理办法》执行。
第二十六条本细则自20xx年1月1日起执行。
附件：
1.住宅专项维修资金开户登记表
2.住宅专项维修资金缴存清册
3.未售商品住宅专项维修资金代交登记表
4.住宅专项维修资金独立产权登记表
5.住宅专项维修资金过户申请表
6.住宅专项维修资金退款申请表
7.维修、更新、改造方案
8.住宅专项维修资金使用申请表
9.业主大会或者相关业主书面确认证明
10.维修和更新、改造方案书面确认明细表
11.维修和更新、改造方案公示证明
12.使用住宅专项维修资金征求意见表
13.现场勘察报告
14.维修、更新、改造工程验收报告
15.住宅专项维修资金划转申请表
16.住宅专项维修资金分摊明细表
附件1：
住宅专项维修资金开户登记表
开户
项目
情况
小区名称
座落
区路（街）号
应缴存
总套数
套
其中多层住宅套，高层住宅套。
总面积
万M2
其中多层住宅万M2，高层住宅M2。
开发
建设
单位
单位全称
营业执照号
资质证书号
法人代表
联系电话
经办人
提供
要件
1、开发建设单位营业执照
所提供的要件均验原件自备复印件一份留存.
2、小区开发建设的政府批件及土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证
3、项目平面图
4、预测绘明细表
开户时缴存情况
开户单位预交维修资金金额：
元
专户银行
审核人：
年月日
缴存账号
专户银行地址
说明：
本表格一式两份，开户单位，管理部门各一份
附件2：
住宅专项维修资金缴存清册
申报人
（盖章）
区县
路街
小区
子小区
院门牌
幢号
总层数
幢总套数
缴款总额
竣工日期
填报日期
序号
单元
所在起始层
所在终止层
房号
设计用途
建筑面积（m2）
资金户主
证件名称
证件号码
合同日期
成交金额
缴存比例（%）
缴存金额
权属交易房屋序号
本页小计
附件3：
未售商品住宅专项维修资金代交登记表
小区名称：
应交
已交
未交代交
户数
面积
金额
“应交”为测绘的面积和户数，“已交”为已存入维修资金专户的面积和户数。
附件4：
驻马店市住宅专项维修资金独立产权登记表
产权人
房屋坐落
产权来源
建筑面积
维修承诺
承诺人：
备注
经办人：
联系方式：
附件5：
住宅专项维修资金过户申请表
小区名称
房屋座落
产权证号
转让方
身份证号
受让方
缴存凭证号
维修资金金额
（大写）￥：
转让方
意见
维修资金金额元，同意过户给受让方。
签章：
联系电话：
年月日
受让方
应分担的维修资金，同意从该余额中支出。
初审意见
审核意见
审批意见
说明：
1、转让双方必须到场签章，委托他人代办的，受托人必须有合法的委托手续。
2、过户需携带房地产买卖合同、房产证、维修资金缴存凭证、转让双方身份证原件（备复印件）。
附件6：
住宅专项维修资金退款申请表
申请人名称
经办人
联系方式
退款账户及
开户行
退款金额
申请退款理由：
申请人：
（签章）
注：
退款时经办人需携带身份证原件、复印件。
附件7：
维修、更新、改造方案
项目由开发建设，坐落于，结构为，共有幢，户，平方米，年月竣工，已超过房屋保修期。
据业主反映和现场查勘，项目（楼栋号）存在
经查询，本次申请使用专项维修资金的（楼栋号）共有专项维修资金余额元。
工程预算费用为元，涉及户、平方米，每平方米分摊费用为元/平方米，按照受益业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到户。
本次维修和更新、改造工程以招标方式确定施工企业。
拟聘请有工程监理企业资质证书的为监理单位，对工程进行全程监理。
经业主大会决定（委托、不委托）专业中介机构对工程造价进行审核。
拟于年月日起，以方式对维修和更新、改造方案进行业主书面确认。
决算费用未超过工程预算金额的%时，业主视为同意，最终按照决算费用进行分摊，并从相关业主个人账户中核减。
维修和更新、改造预算书
业主委员会主任（签字）单位负责人（签字）
年月日年月日
（业主会盖章）（物业服务企业盖章）
附件8：
住宅专项维修资金使用申请表
业务编号：
小区基本情况
地址
开发建设单位
竣工时间
总户数
分摊户数
上次维修时间
资金使用情况
维修项目内容
申请使用金额
申请人意见：
物业服务企业意见：
街道办（社区）意见：
初审意见：
审批意见：
审核意见：
附件9：
业主大会或者相关业主书面确认证明
为了保障住宅的正常使用和共用设施设备的安全运转，根据实际情况， 项目拟于 年 月对已超过保修期的 （共用部位、共用设施设备）进行维修和更新、改造，涉及 户业主，建筑面积 平方米，工程预算 元。
维修和更新、改造方案已于年月日，经业主书面确认，户业主
升级会员 