外企大厦项目推介书Word文件下载.docx

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3、区域分析

3.1区域地段分析

3.2区域市场

4、更多支持要素

4.1周边环境

4.2物业形象力

4.3配套设施

5、交易流程

5.1综述

第一部分：

投资概述和投资机会

1.1投资概述

“外企大厦”是位于北京市朝阳区西大望路15号的综合性房地产项目。

本报告将详细介绍本项目及项目存在的广泛市场机会。

本项目位于CBD南侧，总开发面积约87667平方米，其中包括一栋商住两用写字楼（A座）、一栋甲级写字楼（B座）、部分底商、一栋商业楼（C座）和一个会所（D座）。

地下部分包括地下车库、设备和物业管理用房、人防空间等配套设施。

本项目所在的CBD南侧是北京最具发展潜力的区域。

项目周边紧邻家乐福、百安居、PekingHouse、乐成国际、珠江帝景等商业设施和中高档房地产开发项目。

由于本项目紧临CBD，CBD商业和商务活动的集中衍生的巨大需求将极大地带动本区域的发展，从而奠定了本项目稳定回报的基础。

本项目目前证照齐全，股权明晰，为物业交易提供了便利条件。

本项目推向市场，为投资者提供了一个进入中国首都也是亚洲经济、金融中心之一—北京市场的一个大好机会。

卓越的地理位置和交通设施

本项目位于西大望路和广渠路交汇的金角位置，距离CBD中心约1.6公里，距离东三环双井桥、东四环大郊亭桥、地铁一号线（长安街大望路地铁站）、地铁十一号线（双井站）的距离都在0.6公里左右，地铁七号线

从本项目前经过。

距离奥运会羽毛球馆和艺术体操馆仅5分钟车程。

新拓宽的西大望路（财富大道）为双向4车道，可直达CBD。

而修缮一新的广渠路是与长安街平行的双向6车道的城市主干道，是连接北京东部和西部的主要交通动脉。

不可多得的市场契机

随着中国加入WTO，CBD迅猛发展，并成为了世界500强企业在北京的首选地段。

鉴于CBD区域已经基本没有新的土地供应，CBD周边区域的发展潜力也因此备受关注，并成为了投资者选择的热点地区。

综合性项目的投资机会

在CBD及紧临CBD区域已经少有综合性的整售项目，单一大产权的租赁市场非常看好，租金也一直保持稳步提高的状态。

特别是在住宅禁商的政策出台后，高品质、单一业权的经济使用型办公楼成为本区域新的需求点。

作为区域少有的综合性、配套齐备的单一业权的投资机会，本项目必将为投资者带来巨大的盈利机会。

项目名称：

外企大厦

发展商：

北京市新地房地产开发有限责任公司

项目定位：

单一业权的综合房地产项目，是CBD区域仅存的准现房综合项目投资机会。

项目地址：

北京市朝阳区西大望路15号

位置说明：

距CBD中心约1.6公里，本项目与周边几个新开发的中高档项目，以及国际品牌的商业设施，如百安居、家乐福等将共同构筑紧临CBD的新国际化社区。

交通：

介于东三环和东四环之间的本项目，周边道路网络密集，新修缮的广渠路和西大望路就在本项目门前交汇，驱车可迅捷抵达各大区域。

地铁7号线将紧邻本项目南侧的广渠路修建，1号线在本项目北侧，10号线在本项目西南侧。

目前有数条公交车线路经过本项目，如11、23、30、712、710、713、757、988、35、23等，交通十分便利。

土地使用年限：

办公50年，商业40年，车库50年。

销售许可证面积：

62018.73平方米，证件号（2004）535。

开发规模：

总建筑面积87667平方米

建筑层数：

A座14层（已售罄），B座22层，C座5层，D座3层。

地下车库：

地下一层和地下二层总面积10872.04平方米，为有产权车库，地下三层是人防空间，可作为车位出租。

建筑进度：

目前已完成工程竣工验收

楼宇命名权：

本楼有机会分栋独立冠名

交付时间：

2007年5月

交付标准：

外装修和设备安装全部完成，室内部分毛坯交房。

第三部分：

区域分析

3.1位置分析

-本项目位于西大望路和广渠路交汇的金角位置，距离CBD中心约1.6公里，距离东三环双井桥、东四环大郊亭桥、地铁一号线（长安街大望路地铁站）、地铁十一号线（双井站）的距离都在0.6公里左右，距离奥运会羽毛球馆和艺术体操馆仅5分钟车程。

-西大望路北起朝阳公园、南到弘燕路，是东三、四环之间的重要交通干道。

-双向6车道的广渠路是贯穿北京市东部西部的交通主干道。

-介于地铁1号线、7号线和10号线构筑的轨道交通网络之间。

与CBD核心区域相比，本区域是新开发的区域，以下是一些新项目和配套商业设施，各类新开发项目大大改善了本区域的环境，使得本区域越来越具备国际化社区水准。

-珠江帝景近90万平方米的综合性中高档开发项目包括中档公寓，一栋五星级酒店和一栋散售的高档公寓，10万平方米的欧式商业街。

两年前公寓的价格为8500元/平方米，目前已经上涨至15000元/平方米，商业平均价格为36500元/平方米。

-PekingHouse高档别墅项目，均价为22000元/平方米。

-乐城国际中高档公寓项目，目前均价为16000元平方米。

-家乐福、百安居及一些本地品牌的超市、各类临街商业设施使本区域成为生活非常便利的社区。

同时大量的中高档开发项目也大大改善了周边的商务、商业及人文环境，较高收入人群的聚集也为商业提供了更多机会和发展空间。

-通汇河南侧的市场也已列入改造计划，目前正处于设计阶段，改造完成后将为本区域提供更多的商业和高档住宅。

而经济型办公物业的供应将成为本区域的一大特色，也将成为CBD的必要补充，本区域的地段价值和吸引力将进一步显现出来。

第二部分：

物业描述

2.1B、C、D座及地下车库物业介绍

总建筑面积66251.23平方米，销售面积（产权面积）53339.56平方米。

其中B座24963.3平方米，办公；

C座11650.65平方米，商业；

D座5853.57平方米，会所和商业；

地下10872.04平方米为有产权车位（含A座地下2、3层）。

另有12911.67平方米人防及其他使用面积可作车位出租。

2.2功能分布

B座：

24963.3平方米，办公

共22层，每层约1150平方米，首层部分和二层可作为商业。

C座：

11650.65平方米，商业

F1：

1167.95平方米商业，356.06平方米库房

F2：

1874.89平方米商业

F3：

1875.02平方米商业

F4：

2436.69平方米办公商业

F5：

2438.78平方米办公商业

B1：

1501.26平方米自行车库

D座：

5853.57平方米，会所和商业

442.21平方米会所，363.41平方米商业

1618.96平方米会所

252.1平方米会所

1576.15平方米会所

B2：

1535.33平方米会所

附房层：

64.92平方米会所

10872.04平方米

4363.38平方米为有产权车位

4526.42平方米为有产权车位

A座地下2、3层：

1972.24平方米有产权车位

其他使用面积：

地下车库B3：

使用面积12911.67平方米，可作为车位出租

北京市新地房地产开发有限责任公司是北京市外企服务集团所属国有子公司，主营房地产开发、商品房销售、房地产信息咨询，公司成立于1992年，注册资金8000万元人民币。

第四部分：

更多支持要素

4.1周边区域环境

中央商务区（CBD）、中央使馆区（CED）、中央传媒区（CMD）、中央酒店区（CHD）、奥运会比赛场馆，围合外企大厦，200万高端消费群体作依托

-如今CBD的规模已经扩大到西起建国门，东至华贸中心乃至四惠一代；

随着中央电视台和北京电视台入驻CBD，新的中央传媒区正迅速崛起；

加之北部的中央使馆区、中央酒店区和南部的2008年北京奥运会艺术体操、羽毛球比赛场馆，形成了一个完整并且业态功能极尽完善的CBD商圈，区位价值无法克隆。

-住宅、商务、商业、酒店、休闲多种业态云集CBD商圈，核心地带便有70%的涉外机构、50%的星级酒店。

世界500强企业共有160家在京，其中120家落户于CBD内。

企业总数2075家，其中跨国公司457家。

聚集着100万精英白领及高端涉外人群，面对CBD东扩和南扩，其数字还在攀升，其消费呈高端消费趋势。

对于生活品味的追求是其共同的特点，满足如此庞大的消费群体，CBD区域商业需求面积将超过500万平方米，现在实际经营面积只有140万平米，且大量留存于长安街以北的CBD早期发展区域。

长安街以南仅有不超过60万平方米的商业体量，并且区域内相对稀缺大体量临街商业楼。

本项目与周边的家乐福，百安居以及珠江帝景等近10万平方米的商业街将成为CBD又一商业发展中心。

4.3B座设备设施

内装修

办公用房毛坯面交房，落地窗及玻璃幕墙前装不锈钢防护栏杆。

电梯厅、卫生间毛坯面交房。

楼梯间安装不锈钢栏杆，墙面涂料完工。

设备安装

中央空调系统及中央新风系统安装完毕。

配备进口三菱电梯。

上水、中水安装到用水点阀门。

下水安装到器具出口处。

电讯及用电安装到各层的配电间端子箱。

B座外墙东侧、南侧玻璃幕墙墙面。

幕墙为铝合金龙骨。

LOW-E隔热钢化中空玻璃，首层至三层局部石材墙面。

外墙北侧、西侧金属铝板外墙面。

外窗：

断桥铝合金中空玻璃窗。

能源配套

中央空调及新风系统由直燃机房提供。

直燃机为远大牌燃气型直燃机，使用市政管网天然气。

供电：

本期工程7200KVA配电站提供双路供电。

上水：

市政管网自来水。

中水：

取自本期工程中水处理中心。

地热水：

本期工程地热温泉井，井深1600米。

电视：

卫星电视接收系统及有线电视接收系统。

语音数据系统：

见“说明专篇”。

消防设备：

按消防规范安装自控消防设施。

车位：

停车位600辆。

第五部分：

投资收益测算

B、C、D座及地下车库投资收益测算

1、外企大厦B座投资收益测算

B座地上共22层，总面积约24000平方米。

其中1-2层（除大堂）为商业，面积约1000平方米，其余23000平方米空间可作为写字楼租赁或作为四星级酒店经营。

（1）若按写字楼租赁测算

租赁面积（S）23000平方米，写字楼日租金（R）4元/平方米，出租率（U）90%，租赁成本（C）为收入的5%，营业税率（T）为5.5%，则

年租赁收入（I）=R*S*U*365=3022.2万元

年租赁收益（Y1）=I*（1-C-T）=2704.8万元

（2）若按四星级酒店经营测算

经营面积约23000平方米，依四星级酒店标准可作客房350间（J），酒店房价（P）550元/间·

天，营业率（U）75%，经营成本（C）为收入的30%，营业税率（T）5.5%，则

年经营收入（I）=J*P*U*365=5269.7万元

年经营收益（Y2）=I*（1-C-T）=3399万元

（3）B座1-2层商业租赁测算

B座1-2层商业面积（S）约1000平方米，日租金（R）为8元/平方米，经营成本（C）为收入的5%，营业税率（T）为5.5%，则

年租赁收入（I）=S*R*365=292万元

年租赁收益（Y3）=I*（1-C-T）=261万元

外企大厦B座年收益合计：

写字楼租赁收益：

YB租=Y1+Y3=2966万元

酒店经营收益：

YB营=Y2+Y3=3660万元

2、外企大厦C座投资收益测算

（1）若按商业租赁测算

C座地上共5层，可租赁面积10149平方米，其中1-3层可租赁面积（S1）5273.92平方米，日租金（R1）8元/平方米；

4-5层可租赁面积（S2）4875.46平方米，日租金（R2）5元/平方米。

经营成本（C）为收入的5%，出租率（U）95%，营业税率（T）5.5%，则

年租赁收入（I）=（S1*R1+S2*R2）*U*365=2308.2万元

年租赁收益（Y）=I*（1-C-T）=2065.9万元

（2）若按自己经营测算

①C座1层面积（S）约1000平方米，可租给两家银行，日租金（R）10元/平方米，经营成本（C）和营业税率（T）比例同上，则

年租赁收益（Y1）=R*S*365*（1-C-T）=326.7万元

②C座2-3层面积约3749平方米，可作高档餐饮，若按700个餐位（M）测算，每日每餐位平均消费（P）200元，营业率（U）75%，经营成本（C）为收入的35%，营业税率（T）5.5%，则

年经营收益（Y2）=M*P*365*U*（1-C-T）=2280.3万元

③C座4-5层面积约4875.46平方米，可经营女子美容美体会馆。

若全设VIP包房，

按每间200平方米可作20间（J），每日每间VIP消费10000万元（P），营业率（U）

为80%，经营成本（C）为收入的30%，营业税率（T）5.5%，则

年经营收益（Y3）=J*P*U*365*（1-C-T）=3766.8万元

外企大厦C座年收益合计：

商业租赁收益：

YC租=2065.9万元

商业自营收益：

YC营=Y1+Y2+Y3=6373.8万元

3、外企大厦D座投资收益测算

（1）D座一层商业面积（S）500平方米，日租金（R）8元/平方米，经营成本（C）为收入的5%，营业税率（T）5.5%,则

年租金收益（Y1）=S*R*365*（1-C-T）=130.7万元

（2）会所部分设有游泳池、网球馆、健身房。

若会所日流量（L）150人，人均消费（P）100元，营业率（U）90%，经营成本（C）15%，营业税率（T）5.5%,则

年经营收益（Y2）=L*P*U*365*（1-C-T）=391.7万元

外企大厦D座年收益合计：

YD=Y1+Y2=522.4万元

4、地下车库经营收益测算

地下车库（E座）共600个车位（G），月租金（R）500元/个，管理成本（C）5%，营业税率（T）5.5%，则

年租赁收益Y=G*R*12*（1-C-T）=322万元

地下车库年收益合计：

YE=322万元

5、其他使用面积经营收益测算

其他使用权面积（S）约5000平方米，日租金（R）0.8元/平方米，经营成本（C）及营业税率（T）同上，则

年租赁收益Y=S*R*365*（1-C-T）=130.7万元

其他使用面积年租赁收益合计：

Y其他=130.7万元

外企大厦B、C、D座及地下车库年收益总计：

租赁收益：

Y=YB租+YC租+YD+YE+Y其他=6007万元

自营收益：

Y=YB营+YC营+YD+YE+Y其他=11009万元

第六部分：

交易流程

整体项目销售或分栋销售均可

交易细节另谈

价格面谈

书中涉及的建筑面积、产权面积均以实测报告为准。

形象图片：

C座D座

A座B座