厦门房地产市场报告文档格式.docx

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——城市年轮地产研究所/房友网

（一）政策：

　　住建部明确强调公共租赁房将成2010年工作重点

　　住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010年保障性安居工程建设目标是：

建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。

各地要积极发展公共租赁住房和限价商品住房，加快解决中等偏下收入群体住房困难。

特别是，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年供应要比去年明显增加。

国务院：

贷款买二套房首付不得低于50%（“国四条”2010年4月14日）

　　国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　国务院：

房价过高地区可暂停发放第三套房贷（新“国十条”2010年4月17日）

国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

另外,通知强调,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

住建部要求商品住房严格实行购房实名制

国十条甫一实施，国务院相关部委随即出手。

住房和城乡建设部近日下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》）强调，今后未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得收取定金。

《通知》还对商品房预售环节的炒房卖号、“阴阳合同”、虚假信息等违规行为进行明确，并强调严格实行购房实名制。

　　银监会：

二套房以住房套数界定开发三不贷

4月21日晚间，银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。

对于开发贷款和土地储备贷款，杨家才表示要明确三不贷、三挂钩。

所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；

第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；

第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。

（二）金融：

　　中信银行提高三套房利率至1.2倍以上

对90平方米以上首套房利率提高到基准利率的0.8倍，二套房提高到1.1倍，三套房则提高到1.2倍及以上。

中信银行行长陈小宪在30日业绩发布电话会议上透露了上述消息。

陈小宪表示，“我们已经做好了比较好的准备”，今年将严格选择抗跌风险强的开发商以及优质楼盘，重视土地抵押等，相信总体风险可控。

目前，中国银行、汇丰银行、东亚银行等已经暂停受理第三套房的贷款申请。

　　深圳银行陆续停放三套房贷房贷险或重出江湖

　　日前，国务院要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

目前中行、民生、华夏、兴业、汇丰、恒生等多家在深银行在实际操作中已经基本停止受理三套住房按揭贷款，而建行、深发展等一些银行目前已经大幅提高三套住房的首付比例和贷款利率。

目前深圳银行在办理房贷时已经开始逐渐实施“认房不认贷”。

为了防范风险，早几年基本消失的房贷险近期也有重出江湖的态势，目前已经有个别中资银行和外资银行要求申请房贷者购买房贷险。

深发展执行新政三套房贷首付55%利率1.2倍以上

深发展副行长刘宝瑞4月29日在一季度业绩说明会上指出，该行第三套住房贷款执行首付55%，利率1.2倍以上的措施。

深发展不会采取任何变通、规避或变形的行为。

他同时表示，没有计划调整存量房贷利率，深发展会按合同约定来处理。

　　央行上海总部：

不得向囤地捂盘房企发放新贷款

　　央行上海总部近日印发的《2010年上海市信贷投向指引》指出，对存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。

《指引》把信贷投向细分为三类（倾斜类、支持类、审慎和禁止类）十一方面。

对于房地产开发贷款，《指引》要求严格贷款发放条件，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。

金融机构要密切关注土地储备机构贷款以及非房地产主业进入房地产企业集团贷款的潜在风险。

　　部分外资银行叫停三套房贷

对于第三套及以上住房贷款，汇丰银行（中国）于近日宣布，该行已全面停止三套房贷款，恒生银行（中国）相关人士也表示，在一、二套房贷发放上，恒生中国已严格执行国家的新政策，亦已暂停了以家庭为单位的三套房及以上的贷款发放。

此外，渣打银行、星展银行等也已经停止第三套及以上住房贷款，东亚银行从上周也已暂停受理第三套房的贷款申请。

目前仍有部分外资银行表示，将按照国家要求严格执行房贷政策，但是目前对于本行执行细则仍在具体的研究和制定之中。

　　传四大行4月前25天新增贷款低于2000亿

　　4月29日有外媒报道称，工商银行、建设银行、农业银行和中国银行四大国有商业银行在截至4月25日的4月份中，新增人民币贷款低于2000亿元。

4月，由于“贷款控制得很严，而且股份制银行普遍受到存贷比的制约贷得很少”，故当月四大商业银行新增人民币贷款继续放缓。

（三）动态：

　　国土部：

18宗督办闲置土地12宗开工2块计划收回

　　国土部通报挂牌督办18宗闲置土地处置进展情况，12宗土地悉数开工，其中包括北京的5块，另有4块土地打算近期开工，有两块土地被计划收回。

去年底，国土部挂牌督办9省份18宗房地产开发闲置土地，其中北京有5宗土地“上榜”，几乎都是当年的“天价地王”。

此举被业内认为是政府为打击开发商违规囤地，使出“重拳”。

　　房产新政北京版：

同一家庭限新购一套住房

北京市政府30日发布一系列遏制房价过快上涨的严厉政策,明确要求商业银行根据风险状况,对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款,且自政策发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

　　深圳研究新政细则或比中央更严格

29日，深圳市规划和国土资源委员会下设的房地产研究中心召集了当地开发商、中介机构、银行、证券基金研究员等近20人举行内部研讨会，对新政出台后对市场的影响以及各方的看法进行讨论，对即将出台的地方细则进行吹风。

消息称，深圳市楼市新政细则已经敲定，细则总体方向要比中央的更为严格。

包括二套房如何界定，限定本地人购房套数等模糊的问题，深圳都会按照最严格的上限执行。

　　北京试点限房价、竞地价

北京市国土资源局表示，将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。

“初步的设想是先限定地块的地价，然后根据周边政策性住房的价格，让开发商报出能建多少平米政策房。

报的面积最多的拿地。

”

　　重庆房改方案酝酿拟申请开征房产特别税

重庆市长黄奇帆在4月初的一个内部会议上称，重庆的房改方案早在3月就开始酝酿制定，并在今年的两会之前，向国务院提出了试点申请。

重庆房改和特别房产税的方案，已形成了初步的框架方案。

因涉及到税收开征的法律流程，此方案现在还在修订之中，并将递交给财政部和国家税务总局审议。

记者了解到的版本是，重庆将以“低端，公租房保障；

中端，市场供应；

高端，坚决遏制”为原则，对房地产市场实施整体调控，将对高端房、多套房征收相应的特别房产税。

　　传物业税在四城市试点获批

有媒体援引消息人士的话称，物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。

其中重庆、深圳、北京三地将先期推出，而上海试点将延迟至世博会之后。

不过有专家认为说法不大可能。

（四）观点：

　　万科预言市场将扭转规模性降价3个月后出现？

　　万科表达了市场将会“扭转”的判断。

万科表示：

“2009年下半年后，个别热点城市房价出现过快上涨，这一现象的背后既有新房阶段性供应不足、可售资源持续下降等因素，也存在资产配置需求增加等多方面的复杂原因。

受供需关系持续紧张和市场预期不断趋热等因素的影响，近期个别热点城市再度出现恐慌性购房的局面。

”对此，万科认为：

“个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。

　　任志强万言书解读房产新政预计市场会出现观望

“这只是个开始”———21日深夜,华远地产总裁任志强以此为题在博客上发布“万言书”,点评了国务院出台的房产新政。

关于调控后的市场走势,任志强认为,中国的房地产不会因此而崩盘,交易量的下降是第一步,市场也一定会在这一系列的政策出台之前采取观望的态度,“真正的重拳也许还在后面,尚有许多的未确定因素”。

他建议用市场化手段调控楼市。

　　厦门房地产业协会常务副秘书长陈守正认为，现在的“国十条”还只是初始阶段，还没触及到本质问题。

如果目前不能遏制高房价，还会有更猛的政策出台。

以“国十条”为代表的一系列调控措施，则彰显了中央遏制房价过快上涨的决心。

　　夏商地产总助陈文波分析道，这次政策有几个明显的特点：

一是针对性强，针对投资、投机购房者。

二是力度空前，不仅是二套房贷，包括三套房贷，连外地人贷款购房都限制了。

三、这次要求严控不利向地方政府问责，如果落实到位，对市场、特别对一二线外向城市的市场影响是很大的。

但相信这是暂时的政策，慢慢会进行温和的回调。

　　厦门永年地产总经理王东认为，按照当前房贷政策，运用金融杠杆，购房者的买房成本中有7成以上的资金来自银行，而且现行利率比之房产增值空间相差甚远。

而此次新政提出大幅提高二套房首付和利率、暂停三套住房贷款等措施相当于从源头上切断了炒房者的资金来源，炒房成本和风险都大幅增加，将逼迫部分投机者退出楼市。

　　厦门大学管理学院副院长戴亦一：

房价上涨，在经济学上为供不应求，供不应求价格才能上涨，供求平衡，或供不应求，价格就绝无上涨的道理，所以对未来格局的预测主要还是供应量能否有效地增加，不增加供应量，无论是政府的保障用房，还是商品房，不管是高档的商品房还是中低档的商品房，必须全面的增加它的供应量，大幅度增加供应量，才能够把房价真正地压下来。

　　城市年轮策划代理有限公司总助詹宏艳表示，“国十条”，一方面体现了政府调控房市的决心，原则性问题界定清晰，特别是抑制投资、投机需求，遏制房价过快上涨，加大保障房建设已成为主基调；

另一方面也透露出政府并非想将房地产“一棒子打死”，其中还是预留了一定的空间，比如说土地增税清算问题、过快上涨城市如何界定等方面未完全明确具体标准，而更多的采用地方自主决定的方式。

　　蓝火置业总经理周访能认为，此举或将从根本上颠覆目前厦门楼市的客群结构，降低异地客户在厦门的购房比例，从而有效缓解目前供求紧张的局面，并遏制房价进一步上涨势头。

中振地产总经理沈文礼分析指出，从国家连续出台的政策来看，目的很明确，直指投资客、炒房客，而且此次力度非常的大，对抑制投资会起到很好的效果。

接下去的市场，许多投资客可能会纷纷放盘，放盘量会增大，但许多购房者会持观望态度。

价格上应该还不能明显的回调，只是不会继续“疯狂”的上涨，会让更多的购房者恢复理性。

（五）综析：

房控新政“看广告更要看疗效”

城市年轮/房友网程凌虚

　　中国楼市有病,这是不争的事实；

中央这次房控新政决心之大,这也是不争的事实。

此次调控新政被誉为“史上最严厉的“房控新政”，那么,这一次房控新政能否根治房地产的痼疾呢？

窃以为，判断“房控新政”有无疗效，关键要看以下几项指标：

　　一要看房价有没有下降。

据《财商》调查显示，40.53%的投资者认为本次房产新政能抑制住房价，但是也有41.87%的投资者认为新政不会抑制住房价。

目前，楼市观望气氛虽然浓厚，成交量虽有所下滑，但价格依旧坚挺。

潘石屹就公开说，开发商不差钱，房价很难降下来。

老潘说得对，如果在房地产市场调整的同时，流动性并没有出现急剧的收紧，那么调整形式将更多地表现为市场的盘整或者阴跌局面，即调整时间长但年度调整幅度较小。

虽然这次房控新政总体上还是很有力度的，但是这种调控只是行政手段,是一种技术性的、阶段性的调控，不是综合性的调控。

因为还没有从银行和财税入手。

窃以为，若无进一步措施出台，房控新政所造成的心理影响可能很快就被消磨殆尽，房地产泡沫或将再度膨胀。

　　二要看炒房团是否收手。

来自《21世纪经济报道》的消息说，面对楼市新政，向有“楼市温度计”之称的温州炒房团不仅没有收敛，反而“逆市加仓”，楼市新政不仅没能打击他们的气焰，反而增强了他们购房的议价能力。

事实上，购买二套房首付比例不得低于50%、利率不得低于基准利率的1.1倍等“重拳”，根本砸不到温州炒房团的身上，因为他们“不差钱”，很多投资客都是全额付款，不依靠银行。

人家财大气粗，房控新政奈之若何？

当然,也不排除炒房团放得是烟幕弹,现"

金蝉脱壳"

之计！

这次调控若虎头蛇尾，极有可能给投资客或有钱人获得抄底的机会。

关键的问题是，政府是否真的希望价格跌下来?

还有,利益集团会"

挥刀自宫"

吗?

如果答案是否定的，那么,风头一过,投机性需求就会再度回潮，再一次推高房价。

　　三要看天量空置房有没有逼向市场。

据社科院城调队近日一份报告披露，以一套房每月电表读数为零、且连续6个月为标准计，目前，全国空置房为6540万套,按一家三口计算，可安置2亿余人。

这些空置的房子一旦被抛售，将成为冲垮高房价心理防线的高山堰塞湖,且极大地缓解目前市场上供不应求的矛盾,会让房价真正降下来。

试想,若6540万套空置房数据是真实的（那怕是只有一半）,那么,利益集团所鼓噪的城镇化"

刚需"

就成了笑谈。

你想想,2亿多人的空置房,按目前城镇化进程,就是一套新房都不盖了,也足够城镇化"

消化十几年！

问题是，这次房控新政能否把天量空置房都撵到市场上去？

笔者很怀疑！

至少,目前还未看到大规模抛售二手房现象发生。

四要看政府高价地能否卖得出去。

政府拍地是楼市调控的晴雨表，如果象2007年“9.27”新政后那样，土地纷纷流拍，开发商不敢拿地，那么，房控新政的疗效也就有的。

所以，下一轮各地政府土地拍卖是一个值得观察的风向标。

仅从整个新政的制定角度来看，炒房客和开发商肯定是要付出代价的，2009年跟风入市的也很有当“负翁”的危险。

至于去年下半年买地的开发商，恐怕日子更难熬。

07年那些天价"

地王"

至今仍在晒太阳就是明证！

不过，有意思的倒是政府可以左右逢源──楼市涨的时候卖地赚钱，楼市跌的时候收税赚钱。

君不见，物业税和房产税不正呼之欲出吗？

（一）全国：

　　楼市新政冲击上海卖地竟现底价成交

楼市调控对于房市的影响已经传导到土地市场。

23日，上海挂牌出让位于嘉定区的4幅商办地块，其中2幅底价成交，也是近期新政出台后首次出现土地以底价成交。

业内人士分析，虽然年初上海已经出现土地接近底价及底价成交，但在政策进一步收紧后，土地市场面临交易和价格两方面的更大冲击；

不过在一段时间的观望和沉寂后，也会有开发商趁低拿地。

　　新政挤压效应明显千亿资金急寻二、三线新战场

不炒房子炒什么？

很多炒房客正在思考这一问题。

记者获悉，楼市新政正对原来投资炒房的热钱形成挤压，而退出楼市的大量资金则在思考流向何处的问题。

目前来看，一部分热钱正有意选择股市，以及部分二、三线城市的楼市作为新的“战场”。

业内人士透露，目前，来自山西、温州、内蒙等地的一些炒房客，已经转战珠三角区域部分房价较低的二、三线城市。

　　银行执行新政房贷全面收紧温州炒房团萌生退意

　　除一线城市外，目前南京、杭州、重庆、成都等二线城市绝大多数商业银行开始严格执行房贷新政，包括三套房贷款暂停，外地人无一年以上完税证明不予发放住房贷款等。

某上海代理商针对温州炒房团所做的市场调查显示，受新政影响，多数温州投资客明确表示近期不再买房。

投资意向的全面收缩将对楼市成交及房价造成较大影响。

　　北京二手房中介首次打出单套住房直降60万广告

　　北京4月当月已取得预售证项目销售率仅为12.1%，环比3月份下跌近7成。

北京中原地产统计，截至25日北京在4月当月取得预售许可的项目为21个，相比3月的18个项目上涨16%。

但是这些项目的销售率却明显下跌，当月销售率仅为12.1%，相比3月预售项目当月销售率37.8%，下降68%。

“在奥运村附近，有的二手房中介打出了单套住房直降60万的广告，这是有史以来的第一次。

”一位业内人士告诉记者，现在二手房价格明显松动，表明楼市调控政策开始显现。

　　深圳二手成交暴跌8成房价有10%下跌空间

4月21日下午，中原地产在深圳星河丽思卡尔顿酒店举办了“中原道，蓝海之道”营销大赏活动。

在活动上，深圳中原地产董事总经理李耀智演讲时透露，新政的影响非常明显，深圳中原二手房每日成交套数已经从新政前的150-160多套，下降到30多套，降幅高达80%。

他预测，基于开发商资金实力强、普通业主09年购房成本高导致目前抛售欲望低、经历了08-09起伏后市场更加成熟、人民币升值、通货膨胀预期等因素，深圳楼市的走势将是：

短期成交萎靡、房价平稳，中期（3-5月）房价有5-10%下跌空间，回复到今年3月前的水平，同时伴随成交反弹。

而长期将呈现稳中有升的局面。

　　广州1天内退房804套房管局称并未现恐慌性退房

4月21日，网络数据显示，广州一天内出现了804次退房个案，有135个楼盘出现退房现象，其中退房次数最多的半山溪谷E墅竟然有169套退房，而云山锦绣家园也有51套退房。

而广州房管局对此表示，房贷新政出台6天内，广州退房宗数只有40宗，退房率5%，没有出现恐慌性退房潮。

该负责人表示，从目前退房情况来看，可以肯定的是房贷新政出来以后，广州楼市总体市场还是平稳的，并没有因房贷新政出台而出现恐慌性的退房潮。

　　万科等房企巨头坚称五一不降价

　　万科内部人士向记者透露，在万科内部有一种共识，认为目前政府出台的一系列政策非常严厉，将在一定程度上抑制投机性购房，热点城市房价一路冲高的趋势将被遏制，但进一步的影响可能会在2011年显现。

4月21日下午，广州市国土房管局召集四大国有银行、三大中介、富力、万科、中海、恒大、新世界和保利六大开发商以及多位业内人士召开闭门会议，几家开发商虽然认为调控新政过于严厉，但却一致表示，从目前市场情况看，五一楼市没有降价的打算和必要，新政还有待市场逐步消化。

　　中国建筑手握790亿准备过冬：

六月底前不拿地王

　　随着房价近段时间的非理性上涨，以及国家越来越严厉的宏观调控政策，中国建筑股份有限公司董事长孙文杰向《第一财经日报》坦言，他对旗下地产公司的要求是，“6月底之前，不再拿地王”。

但是，上市仅9个月的中国建筑还是交出了一份令孙文杰满意的2009年财报，而且年报也显示