物业管理方案.docx
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物业管理方案
物业服务合同
第一章总则
第一条本合同当事人
甲方：
山东中烟工业公司济南卷烟厂
乙方：
济南正大永和物业管理有限公司
为做好济南卷烟厂的物业管理工作，保障济南卷烟厂的生产即各项工作正常进行，创建安全、整洁、优美、文明的厂区环境，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将济南卷烟厂（室外部分）（以下简称本物业）委托乙方实施物业管理，订立本合同。
第二条物业管理区域基本情况
物业类型：
工业区
座落位置：
济南市高新区科航路2006号
占地面积：
平方米
建筑面积：
平方米
绿化面积：
平方米
第三条乙方提供物业服务的业主为山东中烟工业公司济南卷烟厂。
第二章物业服务内容
第四条甲方委托乙方实施物业管理的范围和内容为：
1、厂区道路和广场的清洁卫生和保洁，其中厂区道路面积约11万平方米。
2、绿地保洁，绿化面积：
平方米。
3、公共配套设施和场地（大门电动伸缩门、旗杆和护栏、天然气阀门围栏、停车场、运动场）的清洁卫生和保洁。
4、景观（主体广场喷泉、立柱、雕塑、景观灯、山景等）的清洁卫生和保洁。
5、人工景观湖及喷泉保洁。
6、清排污和垃圾分类收集。
7、户外照明（路灯）的日常巡查和保洁。
8、楼宇外墙和玻璃幕墙的清洁。
9、重大节日、重大活动户外花卉摆放和养护管理。
10、厂区停车场管理。
物业管理的具体范围和内容详见本合同附件一。
第五条甲方授权乙方管理的其他事项：
外来施工单位施工过程中环境卫生保护的监督和协调；
第三章物业服务要求和标准
第六条本物业的服务要求和标准见本合同附件一。
第四章双方权利义务
第七条甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2、审定乙方制定的物业管理制度、物业管理方案、物业管理服务年度计划、财务预算，监督乙方管理服务方案及制度的执行情况，提出合理化的改进意见；
3、负责在合同生效之日起10日内向乙方免费提供120平方米的管理用房和相关物业管理资料供乙方使用。
4、定期听取乙方关于物业服务合同履行情况的报告；
5、对乙方违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
6、有权依据本合同附件四约定的监管考核办法，对乙方进行处罚；
7、协助乙方做好物业管理工作和宣传、文化活动；
8、协调、配合乙方共同处理本合同生效前发生的相关遗留问题；
9、负责厂区公共责任险等保险事宜。
第八条乙方权利义务
1、按照物业服务要求和标准，对物业实施管理和提供专业化服务，达到合同约定的相关目标和指标；
2、根据有关法律及本合同的约定，制定物业管理方案和制度并负责实施；
3、可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业服务合同义务的全部转移给第三方，乙方在转包的基础上对甲方承担责任。
乙方选聘的专业公司必须具备相应的专业资质；
4、依照本合同约定按时向甲方收取物业服务费；
5、不得擅自占用物业管理区域内设施设备、场地或改变其用途，不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；
6、遵守各项法律规定，依据本合同约定的委托管理服务范围和内容自主经营，自负盈亏，并承担相应责任。
对属乙方责任而导致的人身伤亡、劳动纠纷、设备事故等，由乙方承担全部责任。
7、向业主、物业使用人、外来施工单位等告知物业管理区域内环卫保护的有关规定，当以上人员在乙方物业管理区域范围内进行施工或其他工作时，告知其有关的限制条件，并负责监督；对业主、物业使用人、外来施工单位等破坏乙方物业管理区域内环境的行为，提请甲方有关部门处理。
8、本合同终止后十日内，乙方必须向甲方移交管理的全部物业、物业管理用房和物业相关资料。
第五章物业服务费用
第九条本物业的管理服务费用，甲方按如下标准支付：
1、依据本合同第四条1-6项服务内容的物业服务费，按每年元，月均服务费元；按月支付，甲方在每月底支付当月费用。
2、外墙清洗费用：
根据市场价格，按实际发生的工程量单独结算。
3、重大节日、重大活动户外花卉摆放：
根据甲方要求，乙方制定实施方案和费用预算，经甲方书面批准后实施，按甲方批准的费用单独结算。
第十条乙方如接收甲方委托，提供本合同约定委托事项外的专项服务，专项服务的内容和费用另行约定。
第十一条洒水车等大型设备的运行、维护费用由甲方承担。
第六章物业服务期限
第十二条委托服务期限自2008年3月1日起至2008年12月31日止。
第七章违约责任
第十三条甲方违反合同第十条义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在十日内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同，造成乙方的经济损失，甲方应给予乙方经济赔偿。
第十四条乙方违反本合同第八条义务和第三章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权按照本合同附件四（物业管理监管考核办法）的规定对乙方进行处罚，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。
第十五条乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第十六条任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付壹万元的违约金；由于毁约造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第十七条如果因乙方未能妥善处理与其员工的劳动关系，造成乙方员工罢工、滋事或者去甲方及甲方的上级单位、当地党委政府无理取闹，影响甲方正常生产或给甲方造成经济损失、社会不良影响的，视为乙方违约，每出现一次乙方向甲方缴纳违约金10000元，甲方有权解除合同，并终止甲方与乙方及其有关联关系的单位一切经济合作活动。
甲方有权在支付物业服务费用时扣除上述违约金。
第十八条因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。
如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第八章附则
第十九条自本合同生效之日起3日内，双方办理完交接验收手续。
第二十条本合同一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。
第二十一条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十二条本合同之附件均为本合同有效组成部分。
第二十三条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第二十四条本合同在履行中如发生争议，经双方协商仍不能解决的，可向人民法院提起诉讼。
第二十五条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前30日内向对方提出书面意见。
第二十六条本合同自签订之日起生效。
甲方签章：
乙方签章：
代表人：
代表人：
年月日
附件：
一、济南卷烟厂物业管理（室外部分）委托管理服务计划书；
二、济南卷烟厂物业管理（室外部分）人员编制与辞聘人员资格评审管理办法；
三、济南卷烟厂物业管理（室外部分）费用预算；
四、济南卷烟厂物业管理（室外部分）监管考核办法。
附件一
济南卷烟厂物业管理（室外部分）
委托管理服务计划书
一、物业服务的范围和内容：
序号
范围
工作内容
数量
1
厂区户外保洁
道路、广场和绿地
道路面积约11万平方米，广场面积约1万平米
2
景观清洁
主体广场喷泉、立柱、雕塑、景观灯、山景、湖内喷泉、水系喷泉的清洁；条形水系和人工湖的清洁、注水、清池；
主体广场喷泉1个、立柱8个、雕塑1个、景观灯10个、山景1个、人工湖1328平方米、湖内喷泉3个、条形水系6个和水系喷泉2个
3
大理石面清洁保养
国旗台底座平面、中心广场花池平面
大理石面积2858平方米
4
不锈钢养护
大门口伸缩门、国旗护栏、联合工房外墙门框和天然气阀门围栏清洗保养
不锈钢面积235平方米
5
金鱼
金鱼喂养（含饲料）、金鱼病害预防和治疗
6
垃圾
雨、污水井清污、疏通，井盖刷漆、垃圾收集分类；
雨、污水井172个、垃圾桶26组
7
庆典
重大节日、重大活动花卉摆放。
按业主要求
8
安防器材
监控器、室外消防栓的日常清洁
监控器13个、室外消防栓64个，
9
标示系统
标示牌、广告牌清理
厂内广告牌、标示牌142个
10
运动场
篮球场、网球场卫生清理和保洁
篮球架四个、网球架两个、网球场围网、地面面积3400平方米
二、工具配备
序号
范围
工作内容
需用工具
1
厂区户外保洁
道路、广场和绿地
扫路车、长把扫帚、铁簸箕、小苕帚、垃圾车、抹布、铁锨、雪推
2
景观清洁
主体广场喷泉、立柱、雕塑、景观灯、山景、湖内喷泉、水系喷泉的清洁；条形水系和人工湖的清洁、注水、清池；
高压水枪、升降平台、打捞网、拖把、抹布、铁簸箕、小苕帚、水桶、安全带、头盔
3
大理石面清洁保养
国旗台底座平面、中心广场花池平面清洗保养
拖布、尘推、大理石腊、抹布、水桶
4
不锈钢养护
大门口伸缩门、国旗护栏、联合工房外墙门框和天然气阀门围栏清洗保养
抹布、不锈钢油、水桶
5
金鱼
金鱼喂养（含饲料）、金鱼病害预防和治疗
颗粒饲料、消毒品（生石灰、漂白粉、氯化钠）
6
停车场
停车场管理与保洁；
长把扫帚、铁簸箕、小苕帚、垃圾车、抹布、铁锨、雪推
7
垃圾
雨、污水井清污、疏通，井盖刷漆、垃圾收集分类；
清洁车、垃圾袋、抹布、铁锨、消杀药品
8
庆典
重大节日、重大活动花卉摆放。
9
安防器材
监控器、室外消防栓的日常清洁
抹布、水桶
10
标示系统
标示牌、广告牌清理
人字梯、抹布、水桶
11
运动场
篮球场、网球场卫生清理和保洁
长把扫帚、铁簸箕、小苕帚、垃圾车、抹布、铁锨、雪推、推水器
三、物业服务标准：
根据甲方提出的物业服务要求和标准，我方制定如下服务标准：
（一）基本标准：
1、根据物业服务合同中明确的责任义务关系，实施物业管理服务；
2、管理人员、专业操作人员全部持证上岗；
3、提供完善的物业管理方案，建立健全的物业管理实施细则及内部管理制度。
4、严格履行《劳动合同法》规定的用工管理手续，对管理和服务人员进行考核。
5、严格要求管理服务人员统一着装，佩带工牌，行为规范，服务主动热情。
6、每季度一次征询业主度物业服务的意见，对业主提出的合理建议及时整改。
（二）保洁服务要求和标准：
1、清洁卫生实行责任制，由专职的清洁人员和明确责任范围，实行标准化情节保洁。
2、房屋外观：
完好整洁，每年组织清洗外墙一次。
3、厂区道路路面和绿地：
道路畅通、路面平坦，每日清扫一次，循环保洁，地面垃圾滞留时间不得超过1小时，无污渍和积水；绿地无纸屑、烟头等废弃物。
4、环卫设备设施完备完好，保持垃圾桶及周围清洁、无异味，垃圾日产日晴。
5、对有毒、有害工业垃圾严格按规定粉状，不得与其他垃圾混杂。
6、定期杀虫灭鼠（每月一次）。
7、排水、排污通畅，明沟无杂物、无积水，每季度检查清理一次并有记录，制定汛期应急预案。
8、保持景观原貌，每月清洁两次。
9、大理石面（国旗台底座平面、中心广场花池平面和联合工房玻璃幕墙根平面）每天清扫擦拭一次，每半年保养一次。
目视无灰尘，明亮清洁。
10、大门口伸缩门（两处）、国旗护栏和天然气阀门围栏每天抹尘一次，每周保养一次。
目视无灰尘，明亮清洁。
11、停车场：
地面每天清扫保洁，场地整洁，目视无垃圾；顶棚每月清洁一次，目视无积尘。
（三）人工景观湖及喷泉清洁要求和标准
1、景观湖内水质达到三类水质标准以上，无杂草、无杂物、无异味。
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