福建国税解答营改增的40个热点问题Word格式.docx

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房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。

4、项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积

性调整即是否可用“累计应抵—累计已抵”作为本期

数

不作调整。

后期补缴的土地出让金可以在尚未销售的房地产项目建筑面积中计算扣除。

5、如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款

根据国家税务总局公告2016年第18号第七条，允许扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

6、房地产企业多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减

的一般纳税人销售自行开发的房地

不能。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

7.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税

销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。

销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；

如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

8.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税答：

销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；

销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

9.2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款

（1）2016年5月1日后发生退面积差款，如果已缴纳的税款全部属于营业税，应向地税部门办理退还营业税税申请；

如果已缴纳的税款既有营业税又有增值税，可先向国税办理退还增值税申请，已缴纳增值税不足退还的再向地税部门办理退还营业税申请。

也可以不申请退还已纳税款，结转留待下期抵减增值税。

（2）2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。

10、房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是按项目申报

条：

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年18号文）第报期向主管国税机关预缴税款。

所以，房地产公司应在次月申报期内分项目预缴税款并汇总纳税申报。

11、怎样算一个项目分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目

按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。

12、房地产开发企业部分房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票如何抵扣

房地产开发企业营改增后取得的增值税专用发票，应按规定判断是否属于抵扣范围，与部分已销售并缴纳营业税的房地产项目没有关系。

13、房地产开发企业采取

城改造”方式开发房

地产项目如何计算缴纳增值税，能否扣除拆迁户的补偿款

城改造”方式开发房地产项目的，

采取“以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

销售价格明显偏低或者偏

高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权确定销售额。

14、房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售

，不视同销售；

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施属于未单独作价结算的配套公共设施，无偿赠送用于公益事业否则，则应视同销售征收增值税。

金融保险业：

15、保险公司为投保车辆维修，取得维修费费进项税额能否抵扣

保险公司购进货物、劳务或服务用于赔付的，取得的增值税专用发票上注明的增值税额可以作为进项税额抵扣，但在提供给客户时，应按转售行为计提销项税额。

若保险公司向客户支付了赔付金，再由客户向销售方支付款项购买货物、劳务或服务，最后保险公司要求客户让销售方将发票开具给自已，属于让他人为自己虚开发票行为。

16、保险公司销售保险时赠送促销品是否征收增值税

纳税人提供应税服务并无偿赠送货物的，应当分别核算应税服务的销售额和货物的销售额，其中不构成服务内容且发生所有权转移的货物部分（低值易耗品除外），暂按不低于成本价计提销项税额，购进货物的进项税额可以抵扣。

17、金融机构代理发行债券、股票等金融商品取得的手续费，是否属于直接收费金融服务购买方手续费支出是否可以抵扣进项税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，金融机构代理发行债券、股票等金融商品取得的手续费，属于提供直接收费金融服务。

购买方为增值税一般纳税人的，其在支付手续费时，取得增值税专用发票注明的增值税额，可以从销项税额中抵扣相应的进项税额。

生活服务业：

18、出租燃气管道是按照有形动产租赁还是按照不动产租赁缴纳增值税

根据《固定资产分类与代码》，燃气管道属于输送设备中的输气管道，属于有形动产，按照有形动产租赁缴纳增值税。

19、酒店业纳税人收到客人支付的物品损坏赔款如何计税

酒店收到客人支付的物品损坏赔款应按照销售货物征收增值税。

20.办理会员卡取得收入如何计税答：

出售会员卡仅给顾客授予会员资格的，属销售其他权益性无形资产，适用6%的税率，其纳税义务发生时间为出售会员卡并取得收入或索取销售款项凭据的当天。

会员卡中既含会员资格费、又含货物或服务的，会员资格费按上述规定处理，货物或服务收入在实际发生时确认；

先开具发票的，其纳税义务发生时间为开具发票的当天。

21、物业公司在提供物业管理服务中，向用户收取的公摊水费、电费等，应如何征税

公摊的水、电构成物业服务的内容，属于混合销售行为，收取的公摊水电费一并按物业管理服务征收增值税。

22、物业公司为业主提供暖气卸水、电压增容服务，单独收取费用，适用什么税目

按照物业管理服务缴纳增值税。

23、货物运输企业向非统一核算的挂靠营运车辆收取的管理费用应如何征税

挂靠在货物运输企业非统一核算的运营车辆，且不以货物运输企业名义对外承运业务，运营车辆自行核算收入、开具发票，货物运输企业仅负责为其代办年审、保险等手续，货物运输企业向营运车辆收取的管理费按照“其他现代服务”缴纳增值税。

24、纳税人利用充电桩为电动汽车提供充电服务征收增值税问题

纳税人利用充电桩等充电设备为电动汽车（电动自行车等电动交通工具）提供的充电服务，实质属于销售电力的行为。

应按照销售电力产品征收增值税。

25、根据《注释》规定有线电视的经营者向用户收取的初装费按照安装服务缴纳增值税，但初装费应该算作经营者的兼营行为，将其与广播影视节目播映业务分别核算，还是视为经营者的混合销售行为，按照销售应税服务（广播影视节目播映服务）的税率（征收率）核算缴纳增值税

属于兼营行为。

26、旅行社为客户提供的自由行服务，仅提供机票预订或机票+酒店预订服务，并收取一定的手续费，该业务是否按旅游服务征收增值税

旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。

旅行社为旅游者提供的机票预订或机票+酒店预订服务，属于为旅游者组织安排交通、住宿服务，应按旅游服务征收增值税。

27、旅行社提供旅游服务，已将票据原件交给客户如何差额扣除

对于将返程火车票、飞机票等交通费发票原件交给购买方，属于“以委托方名义开具发票并代委托方收取款项”不作为旅行社提供旅游服务的价外费用。

指2013年8月1日还是2016年5月1日

“以纳入营改增试点之前取得的有形动产为

28、财税〔2016〕36号文件规定，以纳入营改增试点之前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务可以选择适用简易计税方法，那么“纳入营改增试点”是

标的物提供的经营租赁服务”中“纳入营改增试点之前”是指有形动产的购入时间在2012年11月1日之前或登记一般纳税人资格之前。

12366营改增热点问答（7.11）2016年07月15日来源：

福建国家税务局

1.我公司在订立合同时支付给对方公司违约保证金，由于时间较长，对方向我公司支付了利息，该利息可以开具专用发票么？

占用资金取得的利息收入属于贷款服务，由于贷款服务的进项是不可以抵扣的，可以开具增值税通发票，不需要开具专用发票。

2.我公司为员工代扣代缴个人所得税，收到地税部门返还的手续费，需要缴纳增值税么？

税率多少？

需要按照提供经纪代理服务征收增值税，税

率6%，征收率3%。

3.福建地区的纳税人租赁上海市区的一处房产，房产所有人为境外企业，福建地区的纳税人作为扣缴义务人进行增值税扣缴申报，是否需要在不动产所在地预征增值税？

扣缴义务人机构所在地与不动产所在地不一致的，需要在不动产所在地主管税务机关预缴税款，取得完税凭证作为进项抵扣凭证。

4.建安纳税人，本月已经开具普通发票并预缴税款了，发票被退回需要重开，是作废发票还是开具红字发票？

预缴的税款怎么处理？

开具红字发票冲减，不涉及税款变动的预缴直接抵减，不需要再次预缴。

5.建筑业老项目，营改增后选择按一般计税办法，现在是否可以申请适用简易计税办法。

若可以适用，已经开具的发票怎么处理？

已经预缴的税款怎么处理？

分两种情况处理：

一种是纳税人现在申请自月1日起选择简易征收备案，则需对5月1日来已开具的增值税发票开具对应的红字发票，并重新开具适用简易计税方法增值税发票，并将用于该项目已抵扣进项税额予以转出。

产生多缴税款的，可按照误征退税形式申请办理退还税款或抵缴下期税款。

对于选择适用简易计税方法的纳税人，无法追回所有已开具增值税发票的，不得选择自5月1日起适用简易计税方法。

另一种是纳税人现在申请自下一个税款所属期起选择简易征收备案，则需要对已抵扣进项税额按规定予以转出，发生应税行为时按规定使用增值税发票

6.旅行社提供旅游服务选择差额征税，7月发生的业务，7月全额开具普通发票，可扣除部分的发票8月才取得，在申报7月所属期增值税时可以扣除么答：

可以。

7.我公司使用高速公路ETC,5月1日之后发生的

通行费支出，可以用5月1日之前充值取得发票计算抵扣么

8.一房地产开发企业将一尚未开发完成的房地产项目整体转让与另一房地产开发企业继续进行开发销售,该房地产项目尚未封顶完工。

对于前一个房地产开发企业销售未完工的房地产项目,是属于转让不动产业务还是属于房开企业销售其自行开发的房地产项目？

1•

属于房开企业销售其自行开发的房地产项目。

房开企业销售其自行开发的房地产项目也属于纳税人转让不动产业务的一种类型。

9.营改增后，增值税免税收入的政府债券的发行主体包括哪些？

地方政府债券是指经国务院批准同意，以省、自治区、直辖市和计划单列市政府为发行和偿还主体的债券。

10.我司的一台检测设备放在供应商处，要求供应商使用我司提供的设备进行货物（我司采购的部分）检测，同时，供应商向我司支付保证金，现该供应商

找不到，设备收不回来，我司把这笔保证金没收了，没收的这笔保证金要交增值税吗

应当按视同销售征收增值税。

11.2008年我司通过资产管理公司拍卖，用200万取得某企业欠商业银行不良贷款打包债权500万，2016年我司收到该企业支付的欠款600万，是否可以开具增值税发票。

应按金融商品转让征收增值税，可以开具增值税发票普通发票。

12.

般纳税人简易计税项目收到专用发票，要不要去认证答：

可以不认证。

营改增建筑业