中美房地产众筹平台案例解析Word下载.docx

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募资人为实现目标有资金缺口。

老百姓有投资获利的需求。

募资人

有实际需求的小业主，小商铺店家等无法获得传统融资贷款渠道。

实际上缺失。

现在基本是投资人在众筹期满后转换。

不如P2P明确。

众筹平台

新创互联网科技公司。

一般无房地产或基金公司背景。

传统房地产公司、互联网公司及金融机构合作组建。

不少是P2P业务拓展。

投资人

有投资房地产需求但无力独资投资的个人。

投资人整体接受度较高，愿意重复投资，中长期持有。

有投资房地产需求且熟悉互联网理财的个体。

买房需求不是必要条件。

投资人尚在受教育期，新鲜感及短期高收益驱使投资行为。

短期投资。

微观

项目类型

股权为主（75%），债权为辅（25%）。

住宅（公寓、独栋）为主，商业及零售为辅。

可选种类繁多。

不买房：

明股实债。

买房：

股权。

住宅为主，可选类型单一。

投资门槛

高：

合格投资者（个人需年收入20万美元或净资产1百万美元）。

非美国人最低50,000美元。

不完成注册无法看项目。

低：

大陆居民均可。

最低100元，一般1000元，高的有数十万。

不注册依然可以看项目。

投资期限

股权12~36个月，债权3~12个月。

长的有5~10年。

90~180天为主，最长不超过3年。

投资回报

合理：

整体在10%~15%左右。

来源：

房产出售溢价及租金；

商业持续经营收入。

短期内虚高，少则30~40%，多则60%以上。

多为开发商单个项目让利（或从项目行销费用中抵扣），但整体利大于弊。

投资风险

风险中：

股权类与过去房地产投资无本质差异，只是多了一道专业风险评估预控。

无本金或收益担保。

风险低：

①投资人本金担保；

②知名地产公司与基金公司名誉担保。

二、美国个案分析

Fundrise：

全美首家、最大

在美国JOBS法案将众筹合法化之后，Fundrise首先嗅到了房地产众筹商机，于2012年8月成立了房地产众筹平台。

Fundrise为互联网房地产众筹的鼻祖，由BenMiller与其兄弟创办。

公司总部位于华盛顿，致力于将闲散社会资金整合进入社区地产投资，让社区居民以持股的方式参与社区建设。

迄今为止，Fundrise已经成功通过互联网众筹，在全美24个城市进行包括住宅、商铺、酒店、混合业态等地产开发项目。

根据Fundrise网站的资料显现，目前有超过530家房地产公司在其平台上筹资，超过36,000位投资者投资于其平台上的房地产众筹项目，众筹金额超过1亿美金，年平均收益达到12%-14%。

迄今，Fundrise共进行过5次融资，共融得41,000,000美元。

其中，最大一笔为2014年5月28日获得人人31,000,000美元的A轮融资；

最近一笔为2014年9月26日从6位个体投资人融得的9,000,000美元。

优势

-第一个全美房地产众筹平台。

-目前规模最大的众筹平台。

-项目种类较丰富，投资选择多。

-投资产品信息透明。

-Fundrise特有的评级体系。

劣势

-投资门槛高

•众筹项目：

覆盖城市区域广泛，基本囊括全美。

每个项目单独进行众筹。

•众筹价格：

一般为项目开发成本的一部分。

占开发总成本比例为：

5~20%，视具体情况，从几十万到几百万美元不等。

•认筹价格：

视项目具体情况，一般每份5000美元。

最小100美元，最多10,000美元。

•认筹资格：

AccreditedInvestors（个人投资者需符合以下任何一个条件：

①个人或夫妇净资产超过1,000,000美元；

②近两年个人年均收入超200,000美元或夫妇年收入超300,000美元）。

•投资类型：

优先股占多数；

夹层债占少数。

•投资期限：

12~36个月，24个月以上为多，最长60个月。

•投资收益：

平均13.7%。

主要在13~14%，最低7%，最高23.5%。

•收益来源：

物业出售溢价所得及房屋租金收入。

•相关费用：

n/a。

•退出机制：

众筹成功后至投资周期结束前，投资人的资金暂时冻结无法赎回。

•案例分析：

一个翻新Penthouse项目。

项目优势+众筹概况

投资概况

投资计算器

Fundrise评级（评分越低越好）

说明：

优先资本比例一般越低对于众筹投资人来说越好，因为可以优先保证还款。

但是并非越低越好，因为优先资本过低，很有可能项目方无法获得其他机构贷款，一定程度上有可能说明项目方无法获得第三方融资机构的认可，即项目风险大。

风险收益表

资本结构

项目概况

市场概况

股东简介（直接个人关联社交网站）

•网页摘要：

投资收益（拉动按钮即可直观了解）

投资计划（促使潜在投资人决策）

众筹的优势（列出传统投资的中间费，最直观刺激潜在投资人）

RealtyMogul：

多业态、大众

RealtyMogul成立于2013年3月。

截止2015年1月1日，通过其平台众筹的房地产项目超过175个，已筹集资金超过4700万美金，房地产项目总价值接近3.6亿美金。

2014年下半年筹集资金总额增长超过了100%。

RealtyMogul于2014年3月27日获取CanaanPartner的A轮融资9,000,000美元。

迄今，共进行4次融资，共融得10,100,000美元。

其中，最大也是最近一笔是来自CanaanPartners的9,000,000美元。

-可选项目众多，覆盖业态丰富。

-发展迅速，获得资本市场认可。

-投资透明度高，定期公开众筹数据。

-长期持有，持续获益。

-投资门槛高。

-投资周期长。

-房地产行业不确定因素，投资人本金无保障。

无特殊地域限制，以住宅（独栋）为主（31%），零售（17%），出资型公寓（14%），商业写字楼等较少。

最低每份10,000美元。

部分5,000美元。

AccreditedInvestor。

股权68%，债权32%。

•投资明细（货币单位为美元）

业态（数）

酒店

（2）

移动屋（4）

出租型公寓（9）

学生公寓（0）

写字楼

（2）

独栋（35）

零售（6）

存储屋（3）

厂房

（1）

众筹规模

30-150万

70-235万

30-126万

-

105-204万

7.5-97万

28.5-236万

79-306万

101万

最低额

5000-2万

1-5万

5000-5万

2.5-4万

5000-1万

1-3万

4万

年化收益

8-15%

8-14%

7-16%

4-7.8%

8-11%

7-12%

5-16%

股/债

股、债

股

股（债有一笔）

债（个人担保）

投资期

2-5年

5-10年

4-10年

3-5年

6-12个月

3-10年

3年

住宅类主要来源于贷款人房屋出售价；

商业类主要来自经营收入。

•众筹分期：

无。

期满后自动退出。

官网定期公示的众筹概况和投资偏好

注册完成后进入一个“冷静期”，观看在线的培训研讨会——投资有风险，投资需谨慎。

个人中心

RealCrowd：

商业、高端、专业、人性

RealCrowd众筹平台着眼于商业地产投资，主要投资标的为商业用地。

根据其平台显示，截止目前，该平台累积筹集的资金超过2300万美金，目前仅对美国合格投资者开放。

迄今，共进行过3次融资，具体金额未披露。

最近一笔为2014年3月26日的1,600,000美元。

-商业项目为主，走房地产众筹的高端路线。

-特有的REITS众筹产品。

-长期持有项目ROI和IRR较高。

-项目信息披露清晰。

-一步注册，一键认证。

-认筹价格高

无特殊地域限制，主要投资标的为商业用地。

视具体情况而定，20-500万美元不等，100万美元及以上居多。

最低每份25000美元，最高13.5万。

（实际注册过程中，RealCrowd注册及其简单，只需输入一次邮箱和密码即完成注册；

AccreditedInvestor认证更为简单，一键即完成。

）

股权、债权、以及REITs（房地产信托基金）。

3-5年为主。

9-15%为主，最高有18~25%。

商业类主要来自经营收入和出售溢价。

无（网站承诺100%不收取平台交易费）。

一款房地产信托基金产品

项目首页

投资类型：

FUND（基金类）

产品类型：

多业态（有酒店、写字楼、住宅、零售）

多类型（有股权、有债权）

年化现金收益：

11-12%

年化IRR：

最新投资额：

12000美元

投资期限：

1年

投资资格：

仅限于AccreditedInvestor

基金简介

每一个项目证照齐全且极其严谨，以便投资人进行尽职调查。

-私募备忘录（33页）

-基金业绩单（历史收益情况）（1页）

-认购协议（8页）

-投资人州税说明（2页）

-运营协议（40页）

ProdigyNetwork：

全球发行、高端公寓

ProdigyNetwork是全球最大的众筹平台之一。

目前全球众筹金额已获得300,000,000美元，投资人6200人。

-全球发行，面向更多潜在投资人。

-项目信息丰富，类似房屋销售网站。

视频展示项目。

无特殊地域限制，以美国一线城市的高端公寓项目为主。

视具体情况而定，1000万美元及以上为主。

最低每份10000美元；

境外投资人50000美元。

AccreditedInvestor；

或是境外投资人。

股权、债权。

1-3年、3-5年为主。

16-19%为主，最高有23%。

公寓项目主要来自于出售溢价及租金收入。

纽约华尔街19层出售型公寓

项目视频简介

项目大图展示

风险及减缓

iFunding：

专注住宅

iFunding（）由WilliamSkelley和SohinShah共同创立。

William在HarvardBusinessSchool（哈佛商学院）求学期间遇到了ClaytonChristensen教授——全球最知名的disruptiveinnovation（破坏性创新）理论创始人.William参与了教授的对冲基金，该基金主要投资符合破坏性创新理论的公司。

其中一个案例就是CircleUp公司（），这目前是全美最大的股权众筹平台。

2013年，iFunding上线，同年10月获得第一笔认筹。

2014年全年众筹金额为30,000,000美元。

2014年12月，该公司进行一次股权众筹融得1,000,000美元。

目前该公司正在进行第二次股权众筹，目标为2,000,000美元。

-推出了第一款房地产众筹APP

-践行“众筹”的最原始的意义——助人助己，实现共赢。

-投资回报率较同行业高。

-投资透明度高。

-项目类型较单一（住宅），项目业主多为个人。

-投资期限较长，甚至出现数年的情况。

无特殊地域限制，以个人住房建设和翻新为主。

（iFunding经验得出：

中低价位的独栋别墅，一年期股权众筹的产品最受欢迎）

房屋市场价（房屋造价，翻新施工成本），以100,000~300,000美元为主，最低40,000美元，最高13,600,000美元（豪宅）。

最低每份5000美元。

债权7个；

股权21个；

资助1个（特例）。

债权：

6个月、12个月（为主）。

股权：

4~12个月为主，多的大15年。

整体年化回报23.16%。

其中，债权：

平均14%，最高18%，最低13%。

平均18~25%，最低6.91%，最高71%。

募资中

iFunding的APP

世界首款

运作原理

投资透明

三、中国个案分析

团贷网|房宝宝：

吃螃蟹

北京房宝宝科技股份有限公司（以下简称房宝宝），是国内首家“社交房产”众筹平台。

由团贷网（国内领先P2P网贷平台，截止2014年12月平台交易额超40亿，注册用户数超76万人。

）、优米网（由马云、柳传志、史玉柱等商业大咖共同打造，“改变的人都在这里”。

）、分众传媒创始人江南春三位重量级股东强强联手合资创办。

-先发制人，算是国内同类产品中最早的产品。

-众筹平台有钱挣，至少不亏钱。

-正在酝酿【众筹租房】

-产品类型单一，相比后起之秀们暂无明显后续优势。

-投资收益收益从一期开始大幅下滑，40%→18%，预计未来会进一步回落至合理水平。

-收益来源于销售溢价，因本身众筹价格为市场价的3/4，未来销售溢价空间有限。

东莞中信御园别墅项目。

房屋市场价75%（一期为例：

房宝宝价格：

22713.77元/平方米（含预期税费：

47万元），别墅原价：

30133元/平方米（不含税））。

投资人至少认筹一份，每份1000元。

身份证实名认证。

债权。

180天。

一期年化40%；

二期年化18%；

三期至六期预计不会超过20%。

房屋售价差价（=拍卖价-众筹价）。

平台交易费、管理费、担保费。

截至目前共6期，每期一套别墅。

平安好房|万科、英、法、美：

预售及认购

万科联手中国平安集团旗下的平安好房于11月17日推出了“平安&

北部万科城”房地产众筹项目，涉及万科旗下的216套房源，是房地产商与互联网金融平台的又一次尝试。

-大平台，大东家。

-众筹项目较少，项目参差不齐。

-部分项目投资金额高，脱离大众市场。

-营销噱头目的大于众筹本身。

看似众筹实为房屋认购。

万科项目、美国法国公寓、法国酒店套间。

项目

广州万科城

美国公寓

英国度假村酒店套间

法国度假村酒店套间

15,855,000元

6,150,000美元

28,600,000元

6365000元

认筹额

50000~135000元/套【实为认购】

每份100美元（约合615元人民币），最低1份，最多50份

最低1份275000元，最多104份【实为认购】

众筹单位为95000元/份者总计26份；

众筹单位为115000元/份者13份；

众筹单位为160000元/份者13份【实为认购】

收益

①均价4800元/平米优惠购房权（市场价5500）；

②3%预期固定年化收益；

③优先选房

【不买房没意义】

①与Limestone私立大学已签订了出租协议，每年担保租金回报率为5%，包租3年；

②第四年第一个月物业公司承诺以112%买入价回购

【不尝鲜没意义】

①建成后两年预计每年10%租金回报；

第三年起预计每年9%租金回报

【退出机制未披露】

①建设期间每年5%年化回报；

②建成后包租15年，每年10%净回报；

③第15年以后以150%价格回购；

④买家如果在第5-14年间需要退出，开发商保证以125%的投资价格协助转售

10个月

5-15年

商业为经营性收入。

天下贷|万科：

全民、推广

天下贷是搜房的P2P金融服务平台，万科与其合作的房产众筹项目，可以看做原有产品搜房狂的金融升级版。

其主要模式为将一套房产众筹价（一般为市场价一半）做份数分拆，用户认购后以众筹价为起拍点进行拍卖，拍卖获得的溢价为投资人的回报。

-后发之力，目前为国内项目最多的房地产众筹网站。

-产品数量多，人人参与。

-收益高40%。

-现阶段推广意义大于实际众筹意义，众筹平台盈利模式有待考量。

-限购一份。

覆盖城市区域广泛，基本囊括全国。

每个项目拿出一套房子进行众筹。

房屋市场价的50%。

投资人最多（最少）认筹一份，每份1000元。

7~90天。

年化40%（担保公司担保投资人至少获得10%的投资收益）。

房屋差价（=拍卖价-众筹价）。

众筹成功后一周内，平台组织众筹房源的竞拍，所有投资者均可参与，起拍价为众筹金额的1.1倍，出价最高者获得购房资格。

担保费为投资金额的3%，服务费为投资收益的10%。

两个阶段（第一阶段针对本地手机号/新用户，第二阶段无限制）。

中筹网金：

首家专业、美国模式

【平台理念】人人参与创新投资

【平台愿景】致力于创新房地产的投资方式，结合互联网突破传统投资理念，为市场提供新的稳健、安全、收益高的投资理财渠道

中筹网金自称是全国首家专业房地产众筹平台，学习并在中国实践美国房地产众筹的模式。

现有项目2个，共计融资240万，收益率在15%-40%。

-纯粹的互联网众筹平台，看齐美国模式。

-限购较少，最多可买5%。

-尚处起步期，理念落地成熟阻力大。

目前共有2个，均是首创青旅·

岛尚别墅项目。

房屋市场价的2/3。

投资人最少每份100元，最多为众筹总额的5%。

12个月。

年化15-40%。

众筹成功后至投资周期结束前，投资人资金暂时冻结无法赎回，但可以转让。

。

成功众筹的项目托管方（第三方资产管理公司）可寻找到买家，参与众筹者可投票决定是否售出，一人一票制，参与众筹者投票超过51%即为通过，方可售出获得投资收益。

简化投资流程

四、无忧我房|当代：

本地化、购房权益组合

无忧我房的商业模式

可以说，当代无忧我房是目前市面上中最具竞争力的众筹平台（含产品）。

因未能接触到财务数据，且不论平台本身的盈利模式如何，仅参考运营模式、产品设计及收益、平台搭建和优化等几个投资人最直观的接触点看，均要优于目前市面上的同类平台和产品。

对于2015年国内的当代自己项目的上线和外部项目的拓展，以及一季度A轮融资，暂不讨论。

对于无忧我房的国际化战略，简单谈下自己的想法。

1.抢占先机：

2015年第一季度（最晚第二季度）就引入北美、欧洲、澳洲的优质房地产项目。

2.优质项目：

发达国家地产热门的一线城市公寓市场是绝佳的投资产品。

优质的酒店项目也可作为长期持有获益的产品。

此外，海外投资盖别墅（自由筑屋）也是目前值得尝试的产品。

3.战略合作：

国内不缺海外房地产项目，缺的是优质的海外战略合作伙伴，可以为我们平台及潜在投资人提供业态丰富，投资种类多样的产品。

并且对于摸索实践可持续的房地产众筹有加速意义。

4.互通互惠：

引入海外项目给中国投资人的同时，也可以将国内项目开放给海外投资人，让欧美国家投资人体验中国房地产高收益。

当然相关法律规范还需提前明确。

5.持续盈利：

房地产众筹的本质在于利人利己，先利人后利己。

现阶段投资人获利了，平台方如何持续经营创收还需结合国情和项目实际情况，并借鉴西方较成熟的市场进行不断优化和摸索。

只有投资的产品是真正创造并持续产生价值，才能持续获得收益。

6.平台化：

目前的房地产众筹平台要么是房地产公司的新营销手段，要么是基金公司的新理财产品，没有真正意义实现交易平台的理念。

美国成熟的房地产众筹平台真正为项目贷款方和投资人搭建了一个平台，除甄选项目外，本身不参与项目开发、运营和管理。

通过平台的搭建，实现资源整合，打造一个大众化的房地产投资平台，为项目方和投资人创造价值，是长远发展的必经之路。