万科工业化住宅项目155389995Word格式文档下载.docx
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目前，唯一进行现场手工作业的将仅限于楼房的横梁与结构。
万科选取正在二期运作中的上海新里程的两栋18层高层住宅推出第一个面向市场的工业化生产项目；
同年，曾供职于丰田、有着丰富经历的付见文明加盟万科，担任万科工业化住宅建筑技术总监，具体负责住宅工厂化方面的技术事宜。
1979年加入丰田汽车公司（丰田汽车工业株式会社），先后于丰田汽车公司住宅技术部、住宅销售部、住宅事业本部、事业开发部等部门工作，历任设计主任、助理总经理、项目经理等职。
丰田住宅公司是日本最优秀的工厂化住宅制造企业之一，从1975年开始涉足住宅建设领域。
2003年起担任丰田汽车公司北京代表处代表，负责中国住宅市场调查、北新房屋事业推进的支援业务等。
2007年，万科与北京市榆树庄构件厂合作，建立了万科北方工业化研发基地——榆构万科住宅产业化研发中心。
万科在北京进行住宅工业化试点所需要的构件都在这里生产完成的。
2007年继2号楼之后，在上海建造的3号楼是一个投入实际应用的PC建筑，这将是万科工业化住宅的另外一个里程碑；
万科住宅产业化联盟"
战略合作伙伴大会"
召开。
我们从万科在研发、生产、产业链方面的整合及管控三个角度，重新审视其历程。
一.万科对研发的整合和管控
万科在研发方面的整合和管控，主要体现在下面两个方面。
1．建立实验楼，集中开展建筑主体研发工作
2005年，万科在深圳建筑研究中心试验基地建立1#工业化生产试验楼。
这个大约四层楼高的试验楼，承载着万科工业化生产试验的成果，从外表几乎看不出有任何特殊的地方。
但这个实验楼验证了万科把工业化生产从实验室搬到市场上技术层面可能性。
这个实验楼就是一个建筑试验，主要是做PC（预制钢筋混凝土结构），外墙试验、PC与外墙连接试验、预制构件拼装试验，同时还进行了大约80项检测项目。
工厂化生产所有的技术在运用到实际之前都必须在这里通过大量的技术验证、施工过程验证，并考虑是否能在现有条件下完成。
对于工业化生产中的重要环节，预制PC不同性能的选择，不同安装、联结方式测试，安装完成之后的各种性能检测等等都需要在这个试验楼进行一个复杂和全面的实验过程。
同时，万科还要把一些分散在全国不同项目上的单项试验，在各项技术比较成熟的情况下，集成到1#实验楼，并最终形成新里程的技术模本。
2006年3月份，2#号楼将在万科拔地而起，肩负起伟大的历史使命。
这个试验楼将成为万科推出更高工业化程度的一个预演和模本。
2．建立研发中心整合和管控全国研发成果
1999年，万科建立建筑研究中心，进行住区理论和住宅品质提升研究。
万科建筑研究中心的研发模式是：
按计划在中心和其他地方进行试验，然后把其他地方的试验单项再集中到建筑研究中心，进行混合试验，整合、管控全国的研发成果，最后形成市场化项目的技术模本。
万科通过建立建筑研究中心和试验楼，初步组建了一个研发平台，借助这个平台，实现对全国研发成果的整合和管控，也实现了在集团内部各个研发单位资源的协同效应。
二．万科对生产的整合和管控
1．建立标准化的制度体系来规范生产管控
2002年3月起，万科出台《项目设计流程》、《项目设计成果标准》、《万科住宅使用标准》、《万科住宅性能标准》以及《万科生态住宅标准》等标准和规定。
万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准：
《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》等汇聚一起，构筑起了万科设计标准化的精密系统。
同时，万科自己的标准体系与合作伙伴之间的不断磨合，最终形成一个产业化联盟的标准系。
这个标准参照国家导向，兼顾市场客户的要求。
从部品制造、材料选择、安装、施工一直到验收，该标准体系汇聚了所有的技术环节，为标准化产品的快速复制和创新奠定了良好基础。
事实证明，万科实施标准化的效果是显著的。
在万科的标准化实施项目里面，人均施工图管理面积是12.9万平方米，而非标准项目人均施工图管理面积是1.3万平方米。
为了实施标准化，万科做了26项专利申请，万科的这些专利技术，别的厂家来使用是不收任何专利费的。
因为万科认为只有行业上全部去做才可以,而不仅仅从企业自身利益角度出发。
并且如果大家都是用万科的专利技术，万科自然就成为了行业的标准制订者。
这样万科自然可以立于不败之地。
其中17项已经被受理（ZL200820093590.7预制混凝土梁、ZL200820147043.2一种预制混凝土梁、ZL200810067079.4预制混凝土梁、ZL200820094442.7预制混凝土梁、ZL200820094124.0预制混凝土梁、200810066758.X预制混凝土板专用桁架筋、预制板及楼板或墙的施工方法、ZL200810067234.2预制混凝土板与梁的连接结构、施工方法及建筑、ZL200820147042.8预制混凝土梁的安装结构及包含安装结构的建筑、ZL200820147041.3预制混凝土次梁与主梁的连接结构及包含该结构的建筑、ZL200810067322.2预制混凝土板与梁的连接结构、施工方法及建筑、ZL200820094443.1预制混凝土板、ZL200820156884.X预制构件上下固定连接件、ZL200810066759.4预制混凝土板及其制备方法、ZL200810066858.2预制混凝土梁及其制备方法），4项还在申报过程当中，万科通过整合使部分产品能够通用化和集约化，可以使自己的成本降低，设计周期再缩短。
最终能够拥有一些核心技术专利，它们在未来的生产方式中是主流技术，这样的话，万科在未来竞争中还将获得一些排他性优势。
万科显然已走在前面。
它已经与日本大成建设、东京建屋、丰田建设等建立合作关系，虽然这些合作还处于初期，万科一位高层称之为“处于培养感情的阶段”，但无疑，万科已经率先迈出了脚步。
在世界范围内，日本的住宅产业化程度是相当高的。
这些企业拥有万科需要的技术和经验。
大成建设是目前世界最大的建筑商之一，在混凝土产业化（简称PC）工法制造上，其技术在国际上是一流的。
东京建屋是日本房地产开发领域的百年老店。
万科新引进的技术总监伏见文明，此前任职的企业——丰田建设也是万科的合作伙伴。
在万科的技术研发中，丰田建设提供了一定的研究资料，并在万科的研发人员遇到疑难问题时提供帮助。
2．通过工厂化的生产方式来强化生产管控
万科在工厂化的生产方面主要做了两方面的事情，一是参与国家相关技术规范的编制工作，另外是积极承担研究课题需要的试验项目。
例如在深圳地区开工的六层的预制混凝土的装配式的结构，从外围库到内装都是在工厂生产好在现场装配，连接的厚交带在现场浇铸。
明年还要在深圳地区做一个六层或者九层的轻钢结构的实验楼等等。
在推进工厂化生产部品的同时，万科会在局部的方面，建筑部品或者几个方面实现工厂生产现场装配的过程。
这在万科的部品手册里面有详细介绍，比如阳台的栏板如何安装，包括现场可调节的设施。
我们知道手工传统方式生产出来的房子精度和工厂化的房子相差很远，很有可能因不匹配而安装不上。
三．万科对产业链的整合和管控
在万科推进工厂化的过程当中，要和很多外部的机构合作研究、生产、安装、施工。
到目前为止，万科集团的采购有三个层面，一是有17类的产品是集团统一购买，在区域有20种产品是区域采购，13类产品是由深圳公司单独建立产品供应商整体的采购体系。
上海万科新里程的上下游产业链包括规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共涉及50多个核心合作伙伴，涉及到的各种标准200多个。
实际上早在1号楼的实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的10大合作伙伴就已经参与进来，多年的合作磨合，万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系。
维系一个如此庞大资源的系统依靠一套多方达成一致的复合标准体系。
万科自己的标准体系与合作伙伴之间的不断磨合，最终形成了一个产业化联盟的标准系，这个标准参照国家导向，兼顾市场客户的要求。
从部品制造、材料选择、安装、施工一直到验收，该标准系汇聚所有的技术环节。
而在这个产业链中间，所有的相关的企业在每一个阶段都将和万科一同成为第一批吃螃蟹的人。
此外，万科还加大了与日本企业的合作力度。
2006年7月，万科与日本京都建筑和大成建筑合作开发上海红郡项目，以PC技术闻名的大成建筑还部分参与了万科1#实验楼的PC工作。
而万科董事长王石也曾亲赴日本，到大成的工厂化生产车间实地参观。
但与日本住宅企业一统到底的风格不同，万科选择了美国分工明确的社会化生产方式。
比如和欧文斯合作研究材料的隔热、保温以及整体屋面系统，外墙系统；
与香港理工大学合作进行基础研究，推进施工企业，材料构造商共同形成一个产业联盟。
万科住宅产业化发展之路
万科“工厂化住宅”战略将分三步走：
第一阶段完成标准化编制；
第二階段为标准化实验工作；
第三阶段为部品定制生产；
第四阶段实现产业化。
2004年万科集团工厂化中心成立，中心的第一项重要任务就是同时开展3栋工业化住宅实验楼的研究，包括：
预制混凝土结构的实验楼、轻钢结构的实验楼以及钢结构的实验楼，甚至在更早期还考虑过木结构的实验楼。
后来经过比较研究，只选择了PC结构进行深化，并完成了1号工业化住宅实验楼的建造。
从建筑材料分类，产业化可分木结构、轻钢或钢结构、钢筋混凝土结构（简称：
PC）、复合材料结构。
日本住宅产业化的材料以轻钢结构为主，市场占有率达80％。
万科之所以选择PC结构，是处于对我国实际情况的考虑：
一是我们国家缺少木材和钢材，钢结构和木结构的住宅在我国的成本居高不下，不能支撑大规模的住宅建造。
此外，在消防上面很难进行技术突破也是他们的弱点。
二是我们国家缺少土地资源，住宅要向高处发展，只能建筑低层住宅、独户住宅的钢结构和木结构，不适合中国的住宅政策导向。
三是老百姓更容易接受和传统的砖石建筑类似的住宅。
从传统的砖石建筑到钢筋混凝土建筑的转变容易，而到轻质的木结构和轻钢结构的转变就比较难。
在选择了预制混凝土结构（PC结构）以后，万科又对欧洲、日本和香港的PC结构技术进行了对比分析。
我们知道，欧洲是非地震区，采用非抗震技术，香港采用的是英国的技术，同样是采用非抗震技术，而日本的地震灾害比较严重，其对地震的考虑比较全面，所以日本的预制技术体系对我们来说是最适合借鉴和使用的。
日本的PCa结构体系主要有板式体系和框架体系。
板式体系有：
WPC──板式（剪力墙）预制混凝土（适合5层以下）；
WRPC──框架剪力墙预制混凝土（适合7～14层）。
框架体系有：
RPC──框架预制混凝土（适合3～14层）；
HRPC──高层框架预制混凝土（适合14层以上）。
对日本预制住宅市场的调研显示，最主流的还是预制框架体系。
经过几十年的发展，它已成为日本工业化住宅市场的主流，这是因为比起板式结构（WPC和WRPC），框架结构（RPC和HRPC）更适合于高层住宅，其建筑容许高度也比较高，可以做14层以上的预制住宅。
同时，RPC结构也更适合于多样化、自由的平面布局的需求。
另外其成本低，空间灵活性大，容易与其它结构（比如PC或钢结构）组合成复合工法，除了这些技术原因，还有一个非常重要的原因是：
框架结构的连接方式是最简单的，做简单而不做复杂的原则，完完全全的体现出来了。
现在，万科集团建筑研究中心在做的预制技术研究，把最简单的预制框架技术作为核心，并引入了S-I分离的原则，二者结合在一起形成了万科的VSI技术体系。
全装修成品住宅的提倡
1999年，《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》指出，“加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。
2002年，建设部发布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》。
2008年，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》中指出“近年来在住宅装饰装修过程中，一些用户违反国家法律法规，擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构等情况时有发生，给人民生命和财产安全带来很大隐患”，应进一步提倡推广全装修成品住宅。
2008年，由住房和城乡建设部组织编写的《全装修住宅逐套验收导则》正式出版。
由于全国占主导地位的“毛坯房”建设带来的资源浪费和环境污染惊人，随着全装修成品住宅建设数量逐步趋大，一些开发企业也把建设全装修成品住宅作为发展方向，全装修成品住宅正在成为市场的主要供应方式之一。
目前，在房地产项目中，全装修成品住宅集成装修的尝试取得了一定进展。
住宅装修工业化生产是住宅工业化的重要组成部分，通过住宅装修工业化生产来建设全装修成品住宅，将在减少手工作业的同时提高工业化生产程度，从本质上提升住宅性能和品质。
全装修成品住宅是走向住宅产业化的必经之路，将成为衡量我国住宅工业化技术发展水平的标志。
装修房是万科产业化的一部分，是行业的发展趋势，是工业化住宅的一部分，也是万科今后的一项战略。
万科住宅的工业化分为结构体系、装修体系、特别体系、维护结构体系四个部分。
基于此，万科将装修房作为公司战略来推行。
为了提高装修房比重，完善工业化装修体系，万科请来原百安居副总裁袁伯银担任集团助理总经理，负责装修房业务、建立战略合作伙伴管理体系及合作资源的整合。
室内管线的配置
架空地板的保温隔音
工业化住宅的优缺点
工业化住宅作为目前国内正在研发过程中的新技术，工业化住宅与普通住宅到底有何优势？
首先，对消费者而言，工业化住宅将在质量上显著提高。
传统施工方法靠手工搭模板、现场浇注水泥，施工偏差往往要以厘米计算，而工业化住宅的大部分混凝土构件都在工厂机械化生产，现场施工偏差仅以毫米计算，特别是外墙与窗框的整体预制、墙与屋面的节点交接处理，使得房屋整体性和密闭性加强，作为住宅常见的渗漏问题将得到很大改善。
工业化的建造方式能显著减低建造过程中的能耗、水耗和材料消耗，仅能耗一项就比传统施工方式降低20—30%。
最重要的是这种方式能够保证建筑质量更高，由于采取的是工厂化作业，所以人为作业造成的防水不均，建筑裂缝等都可以有效地规避掉，否则即使有很小的误差，也会造成无法安装。
这样的建筑，即使遇到超强地震，也完全可以规避。
除此之外，工业化最大的好处在于施工速度快，比如万科第五园5期工业，从开工建设到完全封顶，并做好外立面，用时差不多5个多月（而一般的项目工期在一年半左右），如果规模化操作，技术更熟练的话，可能用时不超过3个月。
这才是万科想要的，超速运转的现金流，5%的利润率，相当于别的地产商15%的利润率。
其次，对环境而言，工业化住宅从建造到使用的整个生命周期，相对传统方法制造的房子更节能、更环保。
工业化住宅的施工过程可以减少用水60%，减少建筑垃圾80%；
门窗与墙体间的密闭性带来的住宅使用过程中冬季采暖与夏季制冷效率的提高；
房屋的使用寿命也将大大增加，这也是资源的一种节约。
第三，对企业而言，施工周期大大缩短，大部分混凝土构件都提前设计并在工厂制造和养护，具备进行大规模生产能力，迅速满足市场需求，带来更快的资金周转速度与更大的利润空间。
工业化住宅无疑是一种符合当前地产业发展方向的新型建筑形态，但就目前发展和应用现状看来，情形并不乐观。
当然，工业化住宅预制技术本身也具有建筑造型单一平庸，无法后期更改建筑结构的问题，不过面对中国庞大的房产需求，这些不足以成为推广工业化住宅的阻碍。
经过10年发展，目前国内住宅行业工业化程度不到10%，即使是在万科集团，目前的工业化程度也仅达到20%。
而在发达国家，住宅工业化程度已超过50%。
目前国内住宅工业化发展缓慢主要有4点原因：
一是缺乏成熟的技术体系、完善的技术标准。
到目前为止，除了各个参与工业化试点自定标准外，国家始终没有出台行业强制性准则，规范引导工业化住宅的发展就无从谈起。
二是产业链不完善、产业布局不够合理。
缺乏成熟的施工力量和人力资源，导致从事研发住宅产业化的企业成本过高。
中国建筑业仍停留在大量依靠人工作业的较为原始阶段，甚至是进城务工人员的首选职业，只因普通人从事这项工作也不需要长时间培训即能上手，人力资源价格的低廉使得施工企业和开发企业都愿意维持现状，不愿意投入较大资金和时间成本进行工业化的研发。
三是配套政策支持不够。
单靠企业的力量不足以推动整个房地产行业的产业化。
四是宣传力度不够，消费者对住宅工业化仍有一些误解。
上世纪80年代，我国建造的一批预制装配住宅出现很多问题，给消费者留下了“工业化住宅就等于质量没有保障的住宅”等不良印象，目前消费市场对工业化住宅项目还没有积极的需求。
而今年3、4月间，万科在上海的首个全PC（钢筋混凝土预制结构）技术产业化住宅金色雅筑，被业主集体投诉“隔音差”、“漏水严重”等多种质量问题，也暴露出新技术的有待完善、熟练技术工人缺失、产业政策不到位等问题。
从而使得，万科从去年开始已经在减缓工业化住宅的推荐速度。
除了万科，其实长沙远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）也在从事着类似的研发与建造，据公司自身介绍，它是国内首家从事住宅工业化体系研发和产业应用的企业，1996年以来，远大空调第一代创业团队已经取得了上千项科研成果，住宅主体、内装整体工业化，全面优化集成，形成了年产两万套标准化产品住宅的基础产能。
2007年11月7日，国家建设部正式确认远大住工为“国家住宅产业化基地”，远大住工形成了包括整体厨卫、成套门窗、成品化家装、复合节能墙体等核心技术与部品生产体系。
其研发建造的以38平方米、65平方米、85平方米为主的中小型普适型工业化住宅产品，不仅解决中低收入家庭（群体）住房难问题提供生产力支撑，而且整合形成了一个发展前景可观、产业经济规模庞大的新型住宅工业集群，并陆续推出第一代产品：
钢结构多层公寓，第二代产品：
树脂混凝土预制别墅，第三代产品：
荷园高层住宅，以及第四代产品：
麓园小高层住宅。
住宅产业化技术政策与国标GB/T50362-2005《住宅性能评定技术标准》的颁布
为了加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业化，1999年国务院颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》的通知（72号文），明确了推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求。
72号文成为推进住宅产业现代化的纲领，文中强调了“推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，有效地提高住宅性能和行业综合效益，满足人民不断改善居住质量的需求”，是当前和今后相当长时期内住宅建设领域的使命。
72号文中要求加强基础技术和关键技术研究，建立住宅技术保障体系，开发和推广新材料、新技术，完善住宅建筑和部品体系。
国家高度重视住宅产业化工作，并陆续出台了一系列重要政策技术措施。
为了提高住宅性能，促进住宅产业现代化，保障消费者的权益，1999年建设部颁发《商品住宅性能认定管理办法》，在全国试行住宅性能认定制度。
2005年发布国标《住宅性能评定技术标准》，把住宅性能分为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面，在全国范围对住宅项目开展了住宅性能进行综合评定工作。
住宅工业化期盼政策支持
建设部制定的《建设事业“十一五”规划纲要》指出，必须大力发展节能省地型住宅的建设，提高住宅产业现代化水平，加快建立适合我国国情的工业化住宅建筑体系和完整的住宅产品体系，实现科技含量高，资源消耗低、环境污染少、各种资源优势得到充分发挥的住宅产业现代化发展目标。
同时指出，到2010年，新建住宅建筑节能达到60%以上，节水率在现有基础上提高20%以上，对不可再生资源的消耗下降10%的目标。
为切实保障以上目标的实现，建议尽快出台相关的鼓励政策，引导房地产开发企业积极参与，促进住宅产业化，推广节能住宅的应用。
要加快住宅产业化的发展、顺利推广节能住宅，实现节能省地目标，迫切需要相应的政策支持。
应从四个方面着手：
一要完善相关产业政策，支持发展。
应当尽快制定住宅产业化及节能标准，将应用住宅产业化和节能技术、并符合相关标准的住宅项目，列入鼓励类型产业目录，促进其优先发展。
目前普通住宅享受的政策优惠，高于非普通住宅。
而由于成本因素，初期应用住宅产业化和节能技术的住宅，其价格可能高于同类型的其它住宅，因此存在本来属于普通住宅、因为运用了先进技术反而被列入非普通住宅的可能性。
因此，建议对应用住宅产业化和节能技术、并符合相关标准的住宅项目，制订不同于一般住宅开发项目的普通住宅标准。
二要实施鼓励性税收政策。
政府通过税收工具，降低开发环节成本和购买成本，可以充分调动房地产开发企业的积极性，并有助于购房者尽快接受蕴涵先进技术的住宅，实现促进住宅产业化和推广节能住宅的目的。
税收优惠包括：
开发环节对房地产开发企业的税收优惠，如营业税、所得税减免；
销售环节的税收优惠，如在新房销售时实施契税优惠，在二手房销售实施营业税优惠等。
三要充分发挥金融支持作用。
充分发挥金融杠杆对住宅产业化及节能住宅推广的支持作用，包括对符合条件的住宅项目优先提供开发贷款、适度放宽负债率限制或降低开发贷款利率，对购买该类型住宅的购房者降低首付要求或降低按揭贷款利率。
目前，日本对体现产业化特征的建设项目，政府金融机关给予低息长期贷款。
美国贷款机构则设计了“能源之星”抵押贷款服务，居民在购买经“能源之星”认证的建筑时均可向银行申请抵押贷款。
此外，这些贷款机构采取诸如返还现金、低利息等措施，鼓励居民购买经“能源之星”认证的住宅。
四要充分发挥城市规划的引导作用。
充分发挥城市规划对项目开发的引导作用，包括为应用住宅产业化和节能技术的项目提供公共配套支持；
在土地出让时，优先考虑该类型项目的发展，对招标出让的土地，在综合评定时对应用住宅产业化和节能技术的项目予以加分奖励；
在项目设计上，可以考虑放宽对该类型项目的容积率限制。
工业化住宅技术研究之路
像造汽车一样造房子既是二战后一些建筑师出于社会责任而提出的理想住宅建筑模式，也是像丰田房屋之类的厂家（建造商或者房屋供应商）所身体力行的筑屋理念。
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