房地产经济的宏观调控.doc

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房地产经济的宏观调控

房地产经济的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分，既是确保房地产行业健康运行，又是促使其与国民经济协调发展的基本保证。

本章首先阐明了对房地产经济实施宏观调控的必要性和目标；其次，论述了房地产经济宏观调控的主要政策手段；最后，就建立和完善房地产经济宏观调控体系进行分析研究。

第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标

一、房地产经济宏观调控的必要性

房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。

在社会主义市场经济条件下，对房地产经济实施宏观调控的根本目的，是为了确保房地产业健康运行，并与其他产业协调发展，促进国民经济持续稳定增长。

具体来说，对房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几方面。

1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要

宏观调控是政府的基本职能之一，它是社会主义市场经济的内在要求，我国的社会主义市场经济是社会主义国家宏观调控下的市场经济。

以市场配置资源为基础，相对于计划经济体制来说有利于提高社会资源配置效率；但同时必须看到市场配置资源也存在着自发性、滞后性、盲目性和分化性等问题和缺陷，容易造成大起大落等不稳定状态，也可能带来资源的浪费。

为了克服市场经济的弱点，保证国民经济的健康稳定发展，政府必须对市场经济的运行实施宏观调节与控制，以达到社会资源配置最优化的目的。

房地产经济是整个国民经济的重要组成部分，是市场经济中的一个子系统。

按照社会主义市场经济体制的要求，既要充分发挥市场机制对房地产资源配置的基础性作用，同时又要发挥政府的货币政策、财政政策、产业政策和计划机制的协调作用，真正使房地产资源配置达到高效率。

房地产行业消耗资源较多，特别是土地和房屋是重要的社会资源，作为房屋等建筑物基础的土地是一种稀缺资源，不可再生，土地资源的合理配置是关系到整个国民经济可持续发展的重大战略问题。

所以，世界各国政府对房地产经济的调控和干预相对较强。

我国90年代初，房地产业一度出现发展过热的问题，主要原因在于对房地产的源头——土地供应控制不力所造成的。

事实证明，在社会主义市场经济条件下，政府对房地产经济的宏观调控是十分必要的。

2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需

同其它产业相比，房地产业具有一系列特点：

一是房地产是不动产，位置固定不能移动，一旦形成建筑物就难以调整，所以必须由政府出面进行合理规划和控制；二是房地产投资具有投资量大、周期长的特点，从投入到产出一般要二、三年时间，投资决策正确与否，要经受较长时间的考验，所以，对房地产投资的调控显得格外重要。

三是房地产是价值量巨大、使用年限特别长的超耐用品，对整个社会总供给量和总需求量的平衡以及结构平衡关系极大。

所以对房地产投资必须有效控制；四是房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来确认和保护，因而更需要用法律手段规范其运行。

上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控较之其它产业的宏观调控更为必要。

只有针对这些特点采取相应的对策措施，才能引导房地产业健康发展。

我国的实践证明了这一点。

在80年代以前由于计划经济体制排斥房地产的商品性，房地产业长期处于停滞状态。

90年代初市场化导向的改革，推动房地产业迅猛发展，1992、1993年房地产投资增长率分别达到117％和124.9％，超常发展使商品房供给大大超过市场有效需求，导致空置量急剧上升。

1995年至1997年处于低迷状态，1997年全国房地产投资出现－3.4％负增长，集中表现为阶段性、结构性供给过剩。

经过调整后，1998、1999年又呈现上升趋势。

这种大起大落的波动，严重影响房地产经济的正常运行和发展。

所以，只有针对房地产业的特点，加强宏观调控，才能引导房地产业持续、稳定、健康发展。

3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求

房地产业是先导性、基础性产业，又是国民经济中的支柱产业。

房地产业的产业链长，同国民经济中的其它产业关联度强。

房地产业的发展状况，直接影响相关产业的发展，对建筑业、建材业（如钢铁、水泥、森林、墙体材料、装修材料等）甚至有决定性的作用。

同时，住宅建设和消费的发展，还会带动家电、家具和家用装饰品及其产业的发展。

所以房地产业是拉动我国国民经济发展的新经济增长点。

目前中国房地产业的增加值已占国内生产总值的7%左右。

房地产投资已占社会固定资产投资的20%左右，有的大城市甚至已达30%以上。

住宅消费已占家庭消费总支出的10%以上，对市场消费需求产生重要影响。

正是由于这种重要地位和作用，决定了房地产业的发展，直接影响社会总供给与总需求的平衡和结构平衡，对整个国民经济的发展至关重要。

因此，对房地产经济的宏观调控，就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要环节。

前述分析说明，房地产经济的宏观调控是经济发展的客观要求，反映了经济规律的作用，必须体现在房地产经济运行的全过程，而决不是可有可无、时有时无的。

社会上有一种“现在要宏观调控了”的说法是不正确的。

事实上，对房地产经济的宏观调控是自始至终必须坚持进行的，只不过宏观调控的方向、力度和重点在不同时期有所区别而已。

二、房地产经济宏观调控的目标

房地产业与其它产业相比既有共同性又有特殊性。

因此对房地产经济的宏观调控，既要服从全社会的国民经济宏观调控的总目标，从全局出发考虑，同时又要根据房地产业本身的特点和特殊要求，来设定房地产经济宏观调控的具体目标。

（一）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡

这里所说的总量平衡，是指房地产的供给总量和需求总量的平衡，这是房地产经济宏观调控的首要目标。

从全社会的角度考察，房地产商品的社会总需求是指某一时期（一般为一年）内全社会或某一地区内房地产市场需求的总量，包括投资性的生产用房需求和消费性的生活用房需求两大方面。

前者主要指厂房、商业用房、办公用房等，后者主要指住宅和娱乐设施等。

既包括国内、地区内需求，也包括地区外和外商的需求。

房地产商品的社会供给则由多种所有制经济主体投资建造的各类房地产商品的总和。

房地产供求总量平衡是一个动态概念，由于房地产市场的供给和需求是随各种经济因素的变动而经常发生变化的，因此供求的绝对平衡是罕见的、几乎是不可能的，宏观调控的目标也只能是求得房地产总供给和总需求的基本平衡。

房地产经济的总量平衡具有极端重要性，只有当房地产总供给和总需求平衡时，才能保证房地产市场正常运行和健康发展，优化房地产资源配置，也才能保持房价基本稳定。

在实践中要尽量避免严重供过于求和供不应求的情况发生，以免大起大落造成的损失。

由于房地产供给和需求的特殊性，在实现供给和需求总量平衡时，要注意以下几点：

其一，房地产商品固定性的特点造成其供给和需求的地区性特别强，所以要重在一个地区或城市内实现供求平衡。

其二，房地产市场需求存在着潜在需求和有效需求的区分，潜在需求是指房屋消费的欲望，而有效需求则是指有支付能力的现实需求，房地产商品的供给总量不能以潜在需求为依据，而是必须与市场有效需求总量相平衡。

其三，房地产经济作为一个子系统，不仅要实现自身的供给和需求的平衡，而且要放在整个国民经济范围中加以考察，协调房地产经济总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系，实现平衡发展。

（二）优化房地产业结构，提高资源配置效率

结构协调和结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标。

结构协调，主要是指与现阶段经济发展水平相适应的合适的比例关系，协调发展；而结构优化则是指结构的升级换代。

产业结构最优化主要包括两方面内容：

一是从国民经济全局来说，房地产业的发展要与其它产业的发展相协调，同整个国民经济和地区经济的发展相适应，既能带动相关产业和国民经济的发展，又与其它产业保持合适的比例，以保证国民经济协调发展。

我国现阶段房地产业增加值在国民生产总值中所占比例偏低，有较大的增长空间，随着经济发展其比重将逐步提高。

二是房地产业内部的供给结构要与市场需求结构相协调，生产用房与消费用房，包括厂房、商业用房、办公楼，居民住宅、娱乐设施等各类用房，要符合市场需求的比例，一般来说住宅建设应占主体地位。

而住宅的供给结构又必须与市场需求结构相适应，根据居民收入结构，合理安排高档房、中档房、中低档房建设，以满足不同层次的需求，实现结构基本合理。

通过结构平衡和结构优化，以达到充分合理利用房地产资源的目的，提高其资源配置效率。

（三）房地产价格合理化，保持房价的基本稳定

房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格具有重大影响，特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能力和居住水平。

因此，实现房地产价格的合理化，保持房价的基本稳定，也是对房地产经济实施宏观调控的重要目标之一。

所谓房价的基本稳定并不是说房价固定不变，而是指房价的涨幅保持在一个合理的界限内，避免商品房价格暴涨暴跌。

从世界各国的经验来看，在经济起飞阶段，由于土地等稀缺资源价格的上涨和市场需求拉动等因素的作用，房地产价格必然呈现出一种上升趋势，关键在于控制房价上涨的幅度。

一般规律是房价上涨的幅度要小于居民可支配收入增长的幅度，并与房屋升值的幅度相协调。

在市场经济条件下，房地产价格是由市场机制调节的，但政府也可以运用经济、法律等手段，运用市场机制，在一定程度上控制房价。

一是通过控制土地价格和合理税收政策，影响房地产开发成本，促进房地产价值构成合理化；二是通过信贷政策和财政政策，调节房地产供给和需求，促使供求平衡，从而实现房价基本稳定；三是通过法律法规和工商行政管理等手段，规范房地产市场价格秩序，制止乱涨价、价格欺诈等违法行为，使房价纳入法制化轨道。

在房价问题上，要把市场调节和宏观调控有机地结合起来，实现房价的基本稳定。

（四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要

这是房地产经济宏观调控的最终目标。

所谓持续发展，就是指房地产经济的长期发展，不仅要考虑当前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条件，决不能片面追求当前的发展，而损害今后的发展。

所谓稳定发展，就是要保持适当的增长速度，避免忽高忽低、大起大落的波动。

所谓健康发展，就是按比例的协调发展，既有正常的发展速度，又有比例关系的相对平衡，取得较好的经济效益。

对房地产经济实施宏观调控的最终目的是，通过房地产业的健康发展，一方面满足生产建设各方面的需求，促进国民经济增长；另一方面满足居民住房消费的需求，保证居民居住水平不断提高。

从总体上说，房地产经济的总量平衡和结构平均是互相制约、互相促进的。

总量平衡是结构平衡的前提和基础，总量平衡了，结构平衡就较易实现；而结构平衡则是总量平衡的重要保证，结构平衡可以促进总量平衡。

如果结构不平衡，也会引起供给总量和需求总量失衡。

所以，要把房地产经济的总量平衡和结构平衡结合起来考虑，才能顺利达到宏观调控的目标。

三、国民经济调控与房地产经济调控的关系

由于房地产业是整个国民经济产业构成中的一个重要组成部分，因而对房地产经济的宏观调控与整个国民经济的宏观调控有着密切的内在联系。

在这里存在着一种整体与个别、全局与局部的关系。

从总体上说，中央的宏观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的，适用于全国一切行业和一切地区，房地产业作为国民经济的有机组成部分，必须服从中央宏观调控的总体决策，不能借口行业或地区的特殊性游离于宏观调控之外，而是应当积极贯彻执行整个宏观调控政策。

例如，2004年春我国全社会固定资产投资增长迅猛，造成能源、原材料供应和运输全面紧张，出现局部经济过热现象，为此中央作出了加强宏观调控的决策，压缩固定资产投资规模、整顿开发区、严控信贷等措施，从全局来说这个决策是完全正确的，同样适用于房地产行业。

由于房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重较大，又是一个原材料和能源消耗较多、资金占用量大的行业，如果投资规模过大，增速过快，也会引发土地资源、能源、建筑材料和运输供应紧张，因此，房地产行业这个局部必须服从全局进行适度调整。

中央采取的严控