宏基房开小河项目前期工作提纲Word格式.docx

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2.3、项目周边房地产开发状况以及特点描述

3、小结

第二部分、都市环境研究

2006年1月29日前

请贵阳公司指定1人

1、贵阳市宏观环境研究

1.1、贵阳市地理位置和气候特点：

贵阳市的地理区位、周边环境、区域环境的概括性描述,并从交通、人口、资源、气候等方面得出贵阳市的特点。

1.2、贵阳市近三年经济指标对比分析：

分以下表格所示指标对近三年的经济指标进行竖向比较,得出其在各方面的进展特点，并对贵阳市的进展现状进行小结式评判和展望。

1.3、贵阳市〔国家〕金融政策研究〔简述〕

货币政策：

人民币升值以及对宏观环境的阻碍

信贷政策：

加息、信贷紧缩等对房地产行业的阻碍

商业政策：

商业网点布局规划政策、商业扶持政策等

房地产相关政策：

按揭、预售、价格操纵等

2、贵阳市都市规划专题研究

2.1、贵阳市都市规划定位研究

2.2、贵阳市区域划分和各区域特点：

区域依照行政区划，各区域特点在位置、环境、产业特点、人口特点、区域形象、区域基础设施建设等角度表达。

2.3、贵阳市各个区域都市规划特点描述

2.4、贵阳市商业布局规划

2.5、本项目所在区域的详细规划

2.6、贵阳市总体规划和本区域规划对项目定位和阻碍、启发和建议

第三部分、小河定位和区域价值研究

2006年1月2日前

周旺负责，贵阳公司同事协助资料收集

1、小河区域现状描述

1.1、道路交通

1.2、市政配套

1.3、商业配套

1.4、教育配套

1.5、资源利用〔景观配套〕

1.6、房地产开发和销售状况

1.7、区域优劣势和竞争进展能力研究

2、小河区域政府规划研究

2.1、区域定位和总体规划

2.2、区域道路和交通进展规划

2.3、区域旅行资源利用进展规划

2.4、区域配套设施建设规划

2.6、区域规划与现状对比分析，得出规划的亮点和不足

3、小河区域定位摸索

3.1、针对区域现状和规划的不和谐一面，提出重新定位的构想

3.2、对区域进行重新定位，并提出支撑点

4、小河区域进展摸索和推测

5、小河的价值

5.1、在定位和规划的基础上，提出小河的核心价值

5.2、小河的附加价值和可延展价值

5.3、小河关于都市进展的价值

6、小河进展关于本项目开发的阻碍

第四部分、贵阳市房地产市场研究专题

2005年12月31日前

请贵阳公司指派2人完成

1、中国房地产市场进展现状描述和判定

2、贵阳市房地产市场进展状况〔近三年各项指标对比研究〕

3、贵阳市各区域现状研究

各区域现状分析

贵阳房地产市场板块分析

热点板块研究分析

4、贵阳房地产市场进展趋势

各项指标的进展趋势

板块进展趋势以及热点板块

4、小结：

对现状的评判、对本项目的阻碍、对本项目的建议

第五部分、贵阳市旅行市场研究专题

1、贵阳旅行资源分布及特色〔请贵阳同事细化，选择3个左右有特色的旅行景点进行研究〕

2、旅行经济状况分析：

对旅行收入〔境外、境内〕

3、旅行人口构成及特点分析：

来源、消费能力、旅行心理、消费特点

4、旅行区房地产开发状况：

产品类型、产品功能、产品档次、产品售价、销售状况、推广主题、推广渠道

5、旅行区酒店业研究：

销售形式、经营方式、售价、房价、经营状况、经营特色、服务内容

6、旅行区商业研究：

规模、形状、面积、层高、业态、售价、租金、经营状况、投资者、经营者

7、对本项目旅行地产开发的借鉴意义

规划特色

产品构成

酒店业开发和销售经营方式

商业开发和业态规划

目标客户群

第六部分、本项目竞争环境分析

2006年1月5日前

1、小河房地产市场研究分析

2、贵阳及小河房地产价格分析

3、竞争区域研究

4、竞争项目研究

5、类比项目研究

6、结论

第七部分、小河商业环境分析

1、小河商业环境分析

2、小河商业地产开发觉状分析

3、小河商业规划研究

4、小河商业构想及突破点研究

第八部分、项目SWOT分析

周旺

1、地块分析

1.1、地块红线描述以及与周边关系〔配地块简图〕

1.2、地块现状描述

1.3、地块内部特点分析

1.4、地块的关联程度

1.5、地块的优劣势分析

1.6、针对地块现状对开发地块高差处理、组团安排、开发节奏、开发产品、人车流导向、商业设置等环节提出建议

2、项目优劣势分析

2.1、优势

2.2、劣势

2.3、机会

2.4、威逼

3、分析地块及项目优劣势对本项目的阻碍，提出建设性的解决方案，并针对项目开发提出建议和意见〔从开发条件、区位、地块形状、开发商品牌、客户定位、区域热点、价格水平、上市时机、上市节奏、规划品质、产品组合、商住定位、商业街区、物业服务、开发成本等方面进行分析〕

第九部分、项目目标消费群体研究

组织讨论会2005年12月30日左右，报告撰写完毕2006年1月5日左右

项目介绍文件制作人周旺，问卷制作人周旺，客户邀请由贵阳公司负责〔业内人士、商业规划人士、专家学者、政府官员20人左右，针对性目标客户35人左右，保证每场30份左右的有效问卷〕，访谈人有贵阳公司确定〔10人左右〕，会议其他物料预备贵阳公司负责，报告撰写由周旺和佘婷负责。

本部分可采纳单个访谈＋会议访谈的形式，请贵阳公司依照人员和时刻和谐安排完成至少50份问卷调查。

1、专业人士座谈会研究

1.1、专业人士座谈会结论

1.2、专业人士座谈会对本项目定位和规划的建议

1.3、专业人士座谈会调查问卷分析〔附件方式提供〕

2、目标客户座谈会研究

2.1、专业人士座谈会结论

2.2、专业人士座谈会对本项目定位和规划的建议

2.3、专业人士座谈会调查问卷分析〔附件方式提供〕

第十部分、项目进展定位研究

专人负责前三部分工作，定位部分工作由各部分资料整合升华得来。

1、标杆项目研究

1.1、选定标杆项目，并阐述理由

1.2、凝视标杆项目开发和营销的各环节。

对该项目的市场定位、产品规划、开发节奏、细节创新、营销策略、推广策略等方面进行深入研究和分析

1.3、标杆项目对本项目的借鉴意义

2、区域现状深度研究

2.1、区域房地产项目分析

2.2、区域房地产竞争态势分析

2.3、区域房地产进展趋势判定

3、目标客户深度分析

3.1、目标客户群构成分析

3.2、目标客户群特点分析：

购买能力、购买需求、消费心理

4、项目开发概念推导

4.1、项目定位策划

项目总体定位

形象定位

品质定位

项目命名和VI形象建议

形象广告和围墙包装展现

住宅、商业、商务组团分别定位：

产品定位

风格定位

功能定位

价格定位

目标客户群定位

4.2、项目开发战略策划

项目开发目标

进展战略

4.3、项目创新策略建议

第十一部分、项目开发设计策划

2006年1月12日前

1、小区以后生活方式指导

2、项目规划设计建议

2.1、规划指标

2.2、规划目标

2.3、规划设计的原那么

2.4、整体规划方案示意图以及规划阐释

3、项目建筑设计建议

3.1、建筑风格建议

3.2、建筑设计的原那么

3.3、建筑形状建议

3.4、外立面颜色建议

3.5、产品组合建议

3.6、层高建议

4、项目景观环境设计建议

4.1、园林风格与园林设计的原那么

4.2、园林设计的细节处理建议

5、项目公建配套设计建议

5.1、公共家具概念设计提示

5.2、公共装饰材料选择指导

5.3、灯光设计及背景音乐指导

6、后期治理方式指导建议

6.1、物业治理单位选择和经营性质建议

6.2、物业治理服务范畴建议

6.3、物业治理费用建议

7、商业物业专题建议

7.1、商业物业进展可行性分析

7.2、商业物业进展形状建议

7.3、商业物业布局建议

7.4、商业物业价格模拟

7.5、商业物业客户群定位

7.6、商业物业经营定位研究

7.7、商业物业治理模式建议

第十二部分、项目开发模式建议

2006年1月13日前

1、项目分期开发策划

1.1、开发战略

1.2、入市时机策略

1.3、开发分期、上市分期策略

2、项目最低开盘条件建议:

从供应量方面、市场竞争方面、工程方面、资金方面、技术方面、营销推广方面、物料预备方面对开盘条件进行限制和框定

第十三部分、项目投资经济分析

2006年1月15日前

1、项目投资估算

2、项目投资回报测算

3、项目可行性分析