苏州市区商业网点布局规划35页Word下载.docx

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　　８、《江苏省社区商业建设规范（试行）》（２００７．３）

　　９、《苏州市区商业网点布局规划》（第二阶段）设计任务书

　　１０、现状基础资料调研

第三章　　规划范围、规划对象、规划年限

　　第８条　　规划范围

　　苏州市区７个行政辖区的范围，即平江区、金阊区、沧浪区、相城区、吴中区、苏州高新区（虎丘区）和苏州工业园区，共分四个层次。

　　第一层次：

古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约１４．２平方公里。

　　第二层次：

内城圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积７３．２平方公里。

　　第三层次：

中心城圈层，与《苏州城市总体规划》中的中心城区的范围一致，面积约５９９．９平方公里。

　　第四层次：

外城圈层，以苏州市区７个行政辖区（即平江区、金阊区、沧浪区、相城区、吴中区、苏州高新区（虎丘区）和苏州工业园区）的范围为界，约３４２５平方公里，扣除太湖、阳澄湖等大型水域，规划用地面积约１６５０平方公里。

　　第９条　　规划对象

　　本规划是对商业网点，包括商业服务功能区、大型零售网点、商业街、商品交易市场的布局进行规划。

　　第１０条　　规划期限

　　本次规划期限为２００７～２０２０年，分两个阶段：

　　近期：

２００７～２０１０年

　　远期：

２０１１～２０２０年

第四章　　规划指导思想与规划原则

　　第１１条　　规划指导思想

　　１１．１　　加快推进商贸业现代化建设步伐，提高城市组织、销售商品和提供服务的能力，以增强城市的综合竞争力，构建长三角地区重要的商贸中心城市、江苏省商贸大市，使商贸服务业成为苏州经济发展的先导性支柱产业之一。

　　１１．２　　坚持科学发展观和创新发展思路，与市场需求相适应，与城市建设相结合，通过扩大对外开放，推进体制创新、科技创新、业态创新和管理创新，大力发展连锁经营和电子商务，重点拓展商贸服务业建设的新空间，培育发展生产性服务业，实现苏州商贸业现代化、品牌化、信息化、国际化的新飞跃，建成空间布局合理、网络体系完善、业态结构优化、服务功能齐全、方便居民生活的区域性购物天堂。

　　第１２条　　规划原则

　　１２．１　　与城市发展相结合。

根据城市的发展定位、发展方向、步骤及实施政策等来确定商业规划的布局、业态、规模、政策。

形成布局科学、结构合理、配置设施完善、具有较强的辐射能力和竞争力的网络格局，进一步强化中心城市的商贸服务业功能。

　　１２．２　　与经济发展相结合。

根据经济发展状况、消费群体分布和购买力水平的分析，确定商业网点的数量、规模、档次，充分发挥商贸服务业的导向作用，促进一、二、三产业的协调发展。

　　１２．３　　与产业发展相结合。

商业网点布局规划必须坚持与旅游、文化、会展、制造等产业的互相配合、联动发展，以创造新的市场需求，开发新的商贸服务业空间，提供新的商业服务，吸引更多的外来消费。

通过与其它相关产业的结合，实现传统商业文化与现代商业潮流的有机组合，提升城市形象，促进商贸服务业和相关产业的共同发展。

　　１２．４　　与结构调整相结合。

根据不同商业区域的特点，确定各业态商业网点的类型、规模和数量，在保证基本消费，突出地域特点的同时，鼓励业态多样化，做到大、中、小商业网点协调发展；

创造公平有序的市场竞争环境。

　　１２．５　　与文化传承相结合。

现代商业的发展要充分体现所处地域的历史文化特色，在商业网点的改造和建设中，要采取保存、利用、创新等途径来承续城市的历史文脉，塑造独具特色的商业景观、商业文化和商业形象，对于商业上的老字号，要采取妥善保护的办法，使传统商业和现代商业有机结合，以展示苏州历史文化的魅力。

　　１２．６　　与持续发展相结合。

商业网点的布局应符合城市环境综合治理、环境保护和交通通畅的要求，从而切实维护市民的合法权益，充分体现以人为本，在不断提高市民的生活质量的同时走可持续发展的道路，促进社会、经济、生态的协调发展。

第五章　　发展目标

　　第１３条　　总体目标

　　１３．１　　立足苏州中心城区，服务苏州市域，辐射长三角地区，依据苏州城市的特色，形成布局合理、功能完善的商贸服务业新格局，以适应社会、经济、文化及城市发展的需要。

　　１３．２　　到２０１０年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸服务业在长三角地区占据重要地位；

到２０２０年接近世界发达国家中等城市商业水平，使苏州成为流行时尚、著名品牌、新型服务的重要集聚地，成为具有特色的购物、休闲、旅游、度假胜地。

　　第１４条　　商贸业相关指标预测

　　１４．１　　苏州市区社会消费品零售总额预测

　　预测２００７　～２０１０年苏州市区社会消费品零售总额年平均增长１５％，２０１０年达到８６０亿元；

预测２０１１　～２０２０年苏州市区社会消费品零售总额年平均增长１２％，２０２０年达到２６７１亿元。

　　１４．２　　苏州市区批发和零售贸易、餐饮业增加值预测

　　预测２００７　～２０１０年苏州市区批发和零售贸易、餐饮业增加值年平均增长１５％，２０１０年实现增加值４４１亿元；

预测２０１１　～２０２０年苏州市区批发和零售贸易、餐饮业增加值年平均增长１２％，２０２０年实现增加值１３７０亿元。

　　１４．３　　苏州市区现代商业规模预测

　　预测２０１０年市区现代商业业态的社会消费品零售额占市区总额的５０％，为４３０亿元；

２０２０年占比提升到６０％左右，总额为１６０３亿元。

　　１４．４　　苏州市区零售网点营业面积预测

　　预测至２０１０年，人均零售网点营业面积１．２平方米，市区总营业面积控制在４８０万平方米左右；

至２０２０年人均零售网点营业面积１．５平方米，总营业面积控制在７５０万平方米左右。

第六章　　规划理念

　　第１５条　　规划理念

　　１５．１　　现代商业理念。

现代城市经济发展，需要现代商业与之相适应。

今后苏州商业主要通过大力发展连锁经营为主导的组织形式和经营方式，推动业态创新，同时运用先进的技术设备、手段和现代管理方式提高商业的科技含量和竞争能力。

　　１５．２　　休闲商业理念。

随着人们生活水平的提高和休闲游憩时间的增加，休闲经济将得到迅速发展，促使商业向休闲化方向发展。

　　１５．３　　景观商业理念。

将商业网点的布局和发展与提升城市形象、美化城市景观相结合。

　　１５．４　　生态商业理念。

贯彻可持续发展的要求，使商贸服务业发展与人口、环境和资源相协调。

　　１５．５　　开发区商业理念。

商业网点布局应按照开发区自身产业结构特点、企业集聚形态布局和工作人群、居住人群的消费特征进行配置。

　　１５．６　　交通枢纽商业理念。

充分挖掘城市交通枢纽站点的商业价值，尤其重视高速铁路、公路以及城市轨道交通沿线的商业业态设置，应随着这类交通设施的建设、发展，结合站点配置便捷的商贸服务业网点，适应乘客购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等多种需求。

第七章　　商业服务功能区布局规划

　　第１６条　　标志性商业格局

　　规划苏州市区标志性的商业格局：

“三核两副，两轴三带”。

　　１６．１　　“三核”：

指三个核心商业板块，即古城核心商业板块、环金鸡湖核心商业板块和狮山核心商业板块。

　　１６．１．１　　古城核心商业板块：

由观前、石路、南门商业服务功能区组成，规划在现状的基础上，整合这三个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的古城核心商业板块。

　　１６．１．２　　环金鸡湖核心商业板块：

以城市东进发展的战略为依据，由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成。

打造引领时尚的现代核心商业板块。

　　１６．１．３　　狮山核心商业板块：

由运河以西、以东两部分组成，以狮山路——三香路为联系纽带，设置现代商业新型业态；

整合、提升整体商业环境，使之成为苏州老城——苏州高新区（虎丘区）合核后的现代核心商业板块。

　　１６．２　　“两副”：

结合城市副中心形成两个城市副中心级商业服务功能区，即在相城区形成元和商业服务功能区、在吴中区形成吴中商业服务功能区。

　　１６．３　　“两轴”：

东西商业发展主轴和南北商业发展次轴。

　　１６．３．１　　东西商业发展主轴：

该轴线通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山核心商业板块、环金鸡湖核心商业板块，从而形成东西向商业发展主轴。

　　１６．３．２　　南北商业发展次轴：

该轴线通过人民路及其南北延伸段来贯穿古城商业板块、元和商业服务功能区、平江新城和吴中商业服务功能区，从而形成南北向商业发展次轴。

　　１６．４　　“三带”：

环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带以及沿太湖旅游度假休闲商业带。

　　１６．４．１　　环古城风貌休闲商业带：

以护城河为核心，着重突出苏州古韵之休闲游憩，结合多处景观节点，设置旅游观光、文化娱乐等商业设施，确立融休闲、娱乐、观光、购物为一体的休闲服务定位，打造具有苏州特色的休闲服务商业带。

　　１６．４．２　　环金鸡湖风情休闲商业带：

以金鸡湖景观为核心，通过塑造滨水景观，完善商业设施，突出中西方文化交融，结合湖滨大道、文化水廊等景观节点，设置集中西文化、旅游观光、休闲餐饮为一体的风情休闲商业带。

　　１６．４．３　　沿太湖旅游度假休闲商业带：

依托太湖滨水资源，形成以滨水区为主要载体，辅以旅游度假、文化娱乐、特色餐饮等组织形式，打造苏州乃至长三角的沿太湖度假休闲商业功能带。

　　第１７条　　商业服务功能区布局规划

　　苏州城市商业服务功能区等级体系：

市级、副中心级、区域级、镇区级和社区级五级体系。

　　１７．１　　市级商业服务功能区指组成标志性商业格局中“三核”的商业服务功能区。

　　１７．１．１　　观前商业服务功能区——零售主导型

　　●范围：

北至白塔西路，南至干将路，西起王天井巷，东靠临顿路。

规划用地面积约１３０公顷。

　　●功能定位：

零售主导型商业服务功能区。

以观前步行街为主干，以大型百货零售为主要支撑，以玄妙观道教文化、地方戏剧、老字号商店为文化底蕴，形成其核心商贸区；

观前街以北区域，结合老厂区的改造，提升商业文化氛围。

最终形成历史传统文脉丰富的集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的市级传统商业服务功能区。

　　●设置导向

　　鼓励设置：

特色百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。

设置业态强调丰富性、精品化，中、高档化。

　　适度设置：

超市、便利店、大型专业店。

　　限制设置：

购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。

　　１７．１．２　　石路商业服务功能区——零售主导型

北临上塘街，南至景德路西延段，西起枫桥路，东靠护城河，用地面积约为６０公顷。

以石路步行街区为主干，重点引进大型百货店，并使其与现有的大型零售网点共同构成商业功能区的主要节点。

恢复并做强传统老字号。

打造“现代风貌，苏州文化”为特色的现代与传统相结合的市级商业服务功能区。

特色百货店、专业店、专卖店、特色餐饮、文化娱乐设施。

超市、便利店、中型购物中心、大型专业店。

大型购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。

　　１７．１．３　　南门商业服务功能区——零售主导型

北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村，规划用地面

积为１２．４公顷。

在现状百货店的基础上，重点引进现代新型商业业态，形成以餐饮广场、购物广场、滨水广场、地上、地下商业街为主要支撑的市级现代休闲商业服务功能区。

特色百货店（中、高档次）、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。

超市、便利店、大型专业店、中型购物中心。

　　１７．１．４　　湖东商业服务功能区——零售主导型

北临现代大道，南至钟园路，西起金鸡湖，东靠星湖街，用地面积约２００公顷。

沿中央河两侧设置步行商业广场和街区，发展新型业态，布置大型零售网点，使其成为该市级商业功能区的支撑，综合设置餐饮、服务及娱乐休闲设施，形成引领时尚的现代市级商业服务功能区。

中、高档百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化

娱乐设施。

购物中心、大型综合超市、大型专业店。

各类商品交易市场、仓储式商场。

　　１７．１．５　　金鸡湖西商业服务功能区——商务主导型

北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西至星兰街，用地面积约７５公顷。

商务主导型商业服务功能区。

综合设置商业服务、金融贸易、保险、中介等现代服务业机构，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司分部、外资银行进驻。

特色百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。

大型专业店、购物中心。

仓储式商场、大型综合超市、各类商品交易市场。

　　１７．１．６　　狮山核心商业服务功能区——零售、商务功能主导型

由运河以西、以东两部分组成，北起金山路，南至吴前港，西起长江路，东至京杭运河周边；

总用地面积约２００公顷。

零售主导型、兼具商务功能的商业服务功能区。

以现有的淮海路周边商业设施以及体育中心商业设施为依托，以狮山路——三香路为联系纽带，结合周围地块“退二进三”，设置特色百货店、专业店、专卖店等现代新型业态和与商务配套的金融贸易、保险、中介等现代服务业机构，整合、提升整体商业、商务环境，使之成为苏州老城——苏州高新区（虎丘区）合核后的市级商业服务功能区。

购物中心、大型专业店。

各类商品交易市场、仓储式商场、大型综合超市。

　　１７．２　　２个城市副中心级商业服务功能区：

元和、吴中商业服务功能区。

　　１７．２．１　　元和商业服务功能区——零售、商务主导型

北临春申湖路，南至阳澄湖路，西起文陵湖，东靠御窑路，用地面积约１５０公顷。

围绕“天堂岛”景观中心，建设商贸、商务区，设置步行商业广场和街区，发展新型业态；

布置购物中心、特色百货店等大型零售网点及酒店，综合设置餐饮、服务及娱乐休闲设施，使之成为集商业购物、商务办公、文化娱乐等功能为一体的现代市级商业服务功能区。

　　１７．２．２　　吴中商业服务功能区——零售主导型

北起吴中东路、南至太湖路、西起东吴路（及其两侧）、东至东苑街（及其两侧），用地面积约１００公顷。

结合城区“退二进三”的计划，在现有商业网点整合提升的基础上，重点发展新型商业业态，打造功能齐全的集购物、餐饮、休闲、娱乐以及金融、文化为一体的城市副中心级商业服务功能区。

大型综合超市、大型专业店、购物中心。

仓储式商场、各类商品交易市场。

　　１７．３　　１２个区域级商业服务功能区：

平江新城、太湖旅游度假区、金阊新城、沧浪新城、浒通、黄埭、渭塘、木渎、越溪、东沙湖、独墅湖和蠡墅商业服务功能区。

　　１７．３．１　　平江新城商业服务功能区——零售、商务主导型

北起新莲路，南至沪宁铁路，东起苏虞路，西至苏锦路，用地面积约８０公顷。

零售主导、兼具商务功能的商业服务功能区。

依托苏州火车站的搬迁、城际铁路、轨道交通建设，设置与交通枢纽相联系的、和居民生活密切相关的新型业态和餐饮网点；

同时结合新城商务功能的定位，设置金融贸易、保险、中介等现代服务业机构，使之成为既能服务于平江新城居民、又能满足站点（火车站）商业、商务需求的商业服务功能区。

专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。

特色百货店、大型专业店、大型综合超市、购物中心。

　　１７．３．２　　太湖旅游度假商业服务功能区——旅游休闲主导型

位于太湖旅游度假区核心区内，用地面积约１５公顷。

旅游休闲主导型商业服务功能区。

以两条商业水街为核心，主要设置文化娱乐、餐饮及体育休闲类项目，在业态上应以专业店及超市为主，并与旅游休闲相结合，使之成为服务于旅游人口及本区人口的度假中心。

超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。

特色百货店、专业店、专卖店。

仓储式商场、大型综合超市、购物中心、大型专业店、各类商品交易市场。

　　１７．３．３　　金阊新城商业服务功能区——物流主导型

北起３１２国道，南至产业路，东起３１２国道，西至沪宁路，用地面积约２５公顷。

物流主导型商业服务功能区。

以白洋湾物流园及周边生态居住区为依托，重点改造商业环境，建设超市、专业店等新型业态，成为金阊新城内的商业服务功能区。

专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点。

特色百货店、大型综合超市、大型专业店、各类商品交易市场、文化娱乐设施。

　　１７．３．４　　沧浪新城商业服务功能区——零售主导型

北起宝带西路，南至太湖西路，东自宴宫路，西至福运路，用地面积约３０公顷。

规划以美之国花园、雅典花园、盘蠡新村等居住人口为依托，重点改善商业环境和大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市和百货店，使其成为该区的支撑，优化商业环境，成为沧浪新城区的区域级商业服务功能区。

特色百货店、大型综合超市、大型专业店、购物中心。

　　１７．３．５　　浒通商业服务功能区——零售、物流主导型

东至浒墅关路，南至兴贤路（春申湖路西延段），西至建林路，北至中心城区边界（苏州总规），其中服务于零售、物流的商贸业总面积约５０公顷。

零售主导型、兼具物流功能的商业服务功能区。

以浒关经济技术开发区、保税物流园区、钢材市场等发展为契机，以区域居住人口为依托，重点发展新型商业业态，在服务本身的同时辐射周边，使之成为高新区北部的商业服务功能区。

特色百货店、大型综合超市、大型专业店、各类商品交易市场、购物中心。

　　１７．３．６　　黄埭商业服务功能区——零售主导型

北起黄埭塘，南至春华路，东自长春路，西临春秋路，用地面积约８０公顷。

主要服务黄埭、东桥、望亭地区的居民，大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市和百货店，形成相城区西组团的区域级商业服务功能区。

　　１７．３．７　　渭塘商业服务功能区——零售主导型

沿珍珠湖路两侧布置，用地面积约８０公顷。

主要服务渭塘、太平、北桥以及经济开发区等地区，大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市和百货店，形成相城区北组团的区域级商业服务功能区。

　　１７．３．８　　木渎商业服务功能区——零售主导型

沿金山路两侧布置，用地面积约３０公顷。

以本区人口及周边风景旅游区人口为依托，大力发展专业店、专卖店等新型业态以及与旅游相配套的餐饮和文化娱乐设施，并可选择在交通便利和旅游景区之处建设主题型购物中心，适度建设综合超市和百货店，成为苏州西南部的区域级商业服务功能区。

　　１７．３．９　　越溪商业服务功能区——零售主导型

沿越来溪布置，用地面积约２０公顷。

以国际教育园及本区和周边人口为服务对象，大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市和百货店，使其成为越溪城市副中心的区域级商业服务功能区。

　　１７．３．１０　　东沙湖商业服务功能区——零售主导型