论各物业管理阶段的开源节流Word文件下载.docx
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这两部分工作，最好同时交叉进行为妥。
实际上，这两部分工作的核心内容都包含了开源节流之事宜。
而具体工作等事宜，均是根据项目内的物业种类，由和开发商签约的物管企业派出的驻场总经理或驻场经理执行。
但须提出的是，提出的意见和建议未必会被开发商全部采纳。
（一）解决不利于今后物业管理的工作部分
这一部分工作的主要内容有：
1、根据《合同》条款约定制定工作计划；
2、审核项目的规划、设计图纸部分，并提出不足或缺部分的意见和建议；
3、对项目进行实地踏勘、调研，提出相应的意见和建议；
4、参加项目的工程例会，并根据建设工程进度及时提出意见和建议；
5、对项目内的配套项目的变更，尤其涉及区域性物业项目的整体变更，针对具体相关项及时提出意见和建议；
6、根据开发商对意见和建议的整改情况，适时调整物业管理队伍等；
……
（二）完善利于今后物业管理运作的工作部分
这一部分工作的主要内容有：
2、对项目进行实地踏勘、调研，对物业管理用房提出相应的意见和建议；
3、对项目首批投入使用的建筑物之功能制定工作计划：
⑴制定涉及服务于开发商工作的各项预算；
⑵制定涉及物业管理内容的各项预算；
⑶对各部位的用工、福利、消耗品、资产划分等分门别类统计等；
4、参加项目的工程例会，主要部分为：
⑴对未建但影响今后物业管理的规划部位提出相关意见和建议；
⑵对已建成但影响物业管理的建筑物部位提出实施改造意见和建议；
⑶随工程进度逐步完善物业管理架构和人员编制等；
5、制定每日巡查、记录各建筑物及配套设备设施等状况的工作表单；
6、参加项目的日例会，对影响物业管理的事宜等及时提出意见和建议；
7、对提出的意见和建议或整改情况，实施跟踪或复报措施等；
综上述，我们可以得出，在初期物业管理阶段的工作内容，是以“便于今后物业管理”为工作中心，并尽一切可能达到该目的。
至于这个“目的”的瞻远性，则是仁者见仁智者见智了。
下面，本人以大多数项目都具备的会所建筑物为例，并以撰写的顾问报告（已简化）为蓝本阐述。
案例：
2006年4月中旬，上海科瑞物业管理发展有限公司应某项目开发商邀请，派出公司物业顾问部成员，到其项目开发所在地与其设计、工程等部门人员就规划图纸对一期会所功能事宜进行了专项讨论。
公司物业顾问根据甲乙双方签署的有关会所事宜，从节约会所开发成本和便于今后物业使用、管理之目的，递交了一份《报告》。
内容如下：
×
世纪城会所功能顾问报告
世纪城一期“东方巴黎”面积约24万平米，小区的主题为“时尚”，旨在营造艺术时尚的生活氛围，其会所位于整个×
世纪城规划商业街“莫卡街”的中部。
关于该小区会所的功能，我们将从经营和使用的角度，从以下几个方面阐明我们的观点
一、小区会所的定位：
由于小区会所主要服务于小区业主，也就是说主要由业主来消费，因此
会所的功能定位通常考虑以下几个方面：
1、小区业主的收入水平和消费层次；
2、小区业主的年龄结构；
3、社区周边的商业配套和休闲娱乐设施状况；
4、业主的文化教育水平；
5、当地的消费爱好；
通过与销售部门沟通，我们得知×
世纪城业主主要为年轻人，从楼盘的销售价格、位置等因素判断业主的收入水平为当地的中等偏上，该地区原属×
市东郊空地，周边商业除“民富园”周边有附属商业设施（餐饮和日用品超市为主）外，基本没有休闲运动类设施，当地居民的娱乐习惯与上海不同，大多数居民没有玩麻将的爱好。
根据上述情况，我们认为将该会所定位为“运动”主题会所，将更符合业主的需求。
二、会所不同功能区域分配：
我们根据该会所的“运动”主题的定位，我们将原来的房间功能的配置调整如下：
位置
原设计功能
现建议功能
功能面积
说明
一楼
会所大堂
8.4*8=67.2M2
大堂总台可设置在入口正面，原设计沙发数量减少，原总台改变
为饮料、食品等销售小卖部。
超市
物业用房
5.4*8.83=47.7M2
原来超市取消，设置为一楼物业
接待窗口，方便业主沟通。
健身房
器械健身区
8.83*18.9=166.9M2
主要包括器械和哑铃健身运动。
恒温游泳池
普通游泳池
大约1120M2
考虑到本区域的消费层次，游泳
池建议采用非恒温游泳池
二楼
麻将室
乒乓球室
8.4*14=117.6M2
用于开展乒乓球等大众运动
阅览室
棋牌室
8.4*10=84M2
用于开展打牌、下棋等活动
有氧健身区
面积由原来的101.6M2扩大至170左右。
原面积由C-H轴扩展至C-G轴，
相应部分茶座取消，主要开展有氧运动，包括健美操、瑜伽等等
咖啡茶座
由原156M2缩减至80M2
扩大运动功能区域，茶座区缩小
三楼
物业办公室1
8.4*13.75=115.5M2
三楼物业用房总计约378M2
物业办公室2
物业办公室3
52+26.3=78.3M2
物业办公室4
10.14*5.9=59.8M2
物业办公室5
3.95*10.26=40.53M2
居委会1
3.95*5=19.75M2
居委会用房大约40M2
居委会2
三、关于会所设计和施工的几点建议：
1、会所原设计一层卫生间在浴室内，建议调整为公共卫生间，便于健身房及休闲者使用，浴室内设置一到二个蹲坑即可；
2、鉴于会所没有电梯及轮椅专用通道，二楼、三楼的卫生间三（残障人卫生间）可取消。
如需设置，可设置在一楼；
3、二楼的卫生间三（残障人卫生间）可改为储藏室，三楼的卫生间三（残障人卫生间）可改为淋浴房；
4、一楼游泳池淋浴房及三楼淋浴房热水系统接到位。
5、为了加强游泳场的通风条件，建议游泳场设置上、下两层窗通风，上层窗较高，建议加设电动装置，实现智能化控制；
6、会所内的照明采用智能化控制，
7、游泳池内的照明建议采用智能化控制；
8、游泳池上空适当位置设置两台云台监控摄像机，以便监视顾客的游泳和嘻水动态；
9、大堂入口处设置一台云台监控摄像机；
10、为了便于游泳池上空照明灯的维修和更换，建议照明灯带机械装置，可将游泳池上空的灯拉到墙壁边，便于维修、更换；
11、如果综合考虑对游泳池上空的玻璃的清洗问题，则需要在游泳池屋面上下考虑工作走道和工作面；
12、建议会所空调应采用单元式独立机组，便于节约能耗。
请考虑在各系统加设电、水能耗计量装置。
13、会所的大堂、物业办公室、咖啡吧，宽带接入到位；
14、请考虑在各间活动场所设置电话分机，可在中控室配备4进出16分机程控交换机，方便场所管理。
15、球类活动室与咖啡吧隔墙应采用隔音墙，咖啡吧靠楼梯处采用隔音屏风，保证咖啡吧安静幽雅的环境；
16、建议设计分隔区域时考虑运动桌和休息椅的摆放，以下运动用品尺寸供设计时参考；
乒乓桌：
2.74×
1.525×
0.76（米）
17、建议在大堂总台可设置管理电脑一台，在各间活动室设置时钟，便于计时费用及娱乐者控制时间。
┉┉┉
综上述，我们可以说，凡涉及物业管理的开源节流的规范化程度，均与形成其物业的规划设计或最终施工图纸的内容中涉及“利于今后物业管理”的方案有着及其重要的关联。
注:
请参阅《论初期物业管理阶段》
笔者在以上谈到：
“在三个物业管理阶段中，存有不同起点的开源节流方式。
”
也谈到：
“凡涉及物业管理的开源节流的规范化程度，均与物业的规划设计或最终施工图纸的内容中涉及‘利于今后物业管理’的方案有着及其重要的关联。
之所以这样讲，是因为物业管理企业在初期物业管理阶段涉及开源节流的基本工作事宜，会影响到进入前期物业管理阶段或后期物业管理阶段的物管企业实施开源节流等工作事宜。
在此，笔者再举几个有共性的小例子。
四、在初期物业管理阶段须关注的事宜
例1：
雨水系统
雨水系统也称为原水系统，功能是雨水的收集、储存，主用于项目的绿化、道路、大型地下停车场等用水。
这种系统通常根据当地的雨水时季流量、周边管网溢流量、作用区域的地形地貌或项目的规划设计等因素来决定是否成为建筑物或建筑小区的功能配套设施。
其缺点是雨水的时、季流量变化比较大，水量不易平衡。
笔者曾在2005年担任上海某项目的项目经理（顾问）时，在察看雨水池施工现场及随后查看雨水系统图纸过程中，确认该系统设计为一个完全独立的系统，没有考虑到雨水系统的缺点。
本人立刻向开发商提交相关意见和建议。
其结果是：
打通隔墙，为300立方的雨水池引入上水管道及控制阀门等设备设施，为该雨水系统增加辅助系统，达最终水量平衡之目的。
提示：
1、凡使用原水（雨水）系统或中水系统的项目中，均要考虑上水为辅助用水的问题。
2、凡依山傍水的项目，尤其是容积率﹤1的项目，可关注雨水系统。
例2：
监视系统的位置设置
监视系统可以说是一个独立且简单实用的系统，一般由摄像头、画面分割器、监视器、录像装置等设备设施组成，通常作用于各类型项目和非管制性建筑物的公共区域的安全防范，并具有节省人力、物力的功效。
该系统也可根据项目或建筑物的需求，扩展为监控系统。
我们发现，随着监视系统被广泛使用在各类型项目中，有一个问题也同时呈现出来，就是监视系统的布局合理性。
这个问题不仅仅和规划设计有关联，而且和项目开发商对物业使用功能的改变有关联。
譬如：
某高档开发项目，由首批投入使用的建筑物及配套场地等设施，形成占地面积约为4万平方米的半封闭式售楼区域。
但该项目的监视系统的终端，即没有安置在作为售楼处的会所内部，又没有安置在位于售楼区域中心位置的主岗亭处，而是放在了会所裙房的地下室内一个约10平方米的小屋里。
本人对此布局不解，经查看图纸并了解到，开发商为了注重销售，将原设计在会所的中控室改为销售部门办公室；
背景音响系统放在大厅销售接待前台；
施工时将监视系统的终端放在会所外围裙房的地下室内；
作为整个项目的消防设施中的火灾自动报警系统安放位置暂时不考虑。
另，原规划中的物业用房被他用。
显见，这样的变动，项目开发商除了给自己增加额外成本外，还给物业管理企业在现阶段以及后阶段的管理带来了“遗留问题”。
因为，如果将监视系统放置在主岗亭处，至少能够减少4人每月8000元的开支，共计每年节约十万余元。
另，如果火灾自动报警系统的安放位置不妥当，那么，另外一个4人每月8000元的开支项则是又需要付出的。
解决办法：
根据项目建设现况，审核设计规划图纸，重新合理确立包含整个项目的中控室及物业用房的位置。
值得我们关注的类似问题，是各种类项目的消防设施的安置位置。
综上述，可见物业管理企业在初期物业管理阶段的主要工作，一是尽量解决不利于今后物业管理的事宜，二是尽量完善现阶段物业管理之运作的事宜。
其中涉及到的开源节流的工作，是物业管理企业进入前期物业管理阶段或直接进入后期物业管理阶段的开源节流工作的基础。
五、前期物业管理阶段的开源节流之相关项
（一）涉及前期物业管理的项目类型
前期物业管理阶段定义：
是指对以首位业主办理入伙手续日至首次业主大会召开日的物业管理。
从前期物业管理阶段的定义看，可得出在该阶段实施物业管理的项目类型有以下几种：
1、纯住宅用地形成的住宅区域项目；
2、综合用地形成的住宅板块项目；
3、保障用地形成的非租赁保障房地块项目；
4、由个产证形成的商业地块等非居项目；
5、具备符合前期物业管理阶段定义的所有类型项目；
据此，我们可以得知：
凡能够形成前期物业管理阶段并实施物业管理的项目，是指所有符合相关法律法规条款成立业主委员会的项目。
换言之，不符合形成前期物业管理阶段定义的项目，可直接进入后期物业管理阶段。
某些国家直属项目、信息产业基地、经济技术开发区，具有单产证或几个大产证（大股东）形成的各种类的物业项目等。
（二）物管企业在此阶段的运作相关
据笔者所知，在项目的前期物业管理阶段，除了极个别的物业管理企业为了打造品牌效应，投入几百万对接手项目的“遗留问题”、不利于物业管理的部位或配套场地等实施改造外，绝大多数的物业管理企业一般不会动用自己的钱去关注开源节流及相关项。
在这个阶段，物管企业的开源节流基本上是关注以下几个方面：
⒈公共区域的水电设备设施及其能耗；
⒉地下车库、地面停车场；
⒊供暖方面；
⒋各种额外支出的费用去向；
⒌预算中的各岗位人员编制；
⒍按酬金制或包干制或半包干制的服务等级预算费用；
上述的这几个方面的工作，物管企业在进入前期物业管理阶段之前就可考虑其中大部分内容，因为其中某些内容部分属《合同》内容。
（三）物管企业在此阶段的工作难点
我们根据前期物业管理阶段的定义得知：
众所周知，只要满足两个条件之一就可以召开首次业主大会：
⒈交付使用的建筑面积达50%；
⒉首位业主办理入伙手续满二年；
而，购房者在开发商通知办理入伙手续期间办理完所有手续后就成为了业主。
在入伙手续时间段，该住宅项目或住宅板块交付使用的建筑面积一般不会低于50%。
或者说，在首位业主办理入伙手续满二年后，该住宅项目交付使用的建筑面积才达到50%的情况是属特殊案例。
因此，我们可以说：
前期物业管理阶段是物业管理企业从初期物业管理阶段到后期物业管理阶段过程中实施物业管理的一个简短的过渡阶段，同时，也是实施服务对象由开发商转换为业主的工作过渡阶段。
此阶段，物管企业“开源”不易，“节流”则更易形成不规范的行为。
六、后期物业管理阶段之开源节流相关项
须提出的是，根据物业管理企业在后期物业管理阶段从事物业管理的《合同》内容，或根据任何类型的项目之物业产权的确立，该阶段将形成两个定义。
这一点，是后期物业管理阶段独有的特点。
（一）后期物业管理阶段之定义特点
1、符合成立业主大会的项目之定义
后期物业管理阶段定义：
是指物管企业和业主大会签订的《物业服务合同》约定时间段的物业管理。
也是后期物业N个约定时间段的物业管理之统称。
2、无须成立业主大会的项目之定义
是指物管企业和物业产权单位（或产权人）签订的《物业服务合同》约定时间段的物业管理。
在此阶段，物管企业的开源节流工作将具体化，不仅将上述关注的几个方面逐步落实于实处，还将根据项目的具体情况尽可能地全方位的展开开源节流。
其运作方式，“节流”将首当其冲，“开源”紧跟其后。
1、管理处架构之实质内容合并或分开或延伸；
2、各部门人员重新定编；
3、各项节能措施开始实施并到位；
4、各项有偿服务出台或延伸；
5、因地制宜实施多种经营等；
（二）该阶段最易出现的问题
对某些物业管理企业而言，该阶段最易出现的问题就是在开源节流的情况下触及到了业主利益。
1、采用各种虚报项目服务等级的手段（诸如虚报绿化面积等），达到提高物业管理费之目的（“开源”）；
2、采用各种虚假报表来应对在公共区域实施物业管理时收缴的各种费用，达“开源”之目的；
3、采用各种借口拒绝业主查看设备设施，达只收费欠维护之目的（“节流”）；
4、采用各种忽悠业主的方式方法，或直接“忽悠”业委会主要成员，动用维修基金来添加项目的技防措施等，达到提高收费依据之目的（“开源”）；
5、采用各种方式收取停车费，但年终不公开明细账及向全体业主按户实施分红（现金分配或抵充物业管理费或纳入各户维修基金账户），达到“开源”之目的等；
如果，我们按该阶段最易出现的问题来综合一下，至少可得出一个三字诀：
“蒙、拐、窃”。
虽难听，却是事实。
在此，笔者举一例子。
案例:
“蒙”字诀
上海市浦东新区×
园区的某物业管理公司，其根据管理项目的具体情况，将原架构中的工程部门一分为二，另成立一个“物业装饰装修管理公司”，专门对非居项目实施装饰装修的管理。
某日，一家设备公司需要对几间办公室进行铺地板和粉刷墙面，物业装饰装修管理公司的经办人要求设备公司支付两笔款项，一是押金，可6个月以内归还；
二是管理费，每平方按1元收取。
设备公司职员因为上次装修管理费交了不少，故询问这次能不能优惠点时，该经办人回答：
“不行，这是公司规定。
当设备公司新来的分管副总在审批支付装修等款项时，立即对其中一笔1千余元的装修管理费向物业装饰装修管理公司提出质疑，并要求返还以前的装修管理费。
依据是上海地方有关《装饰装修管理规定》的文件中，涉及款项的只有押金，没有管理费。
由此可见，该物业公司将部门职能分开立项，就是为了便于对客户采取“蒙”的手法，能蒙就蒙，蒙不上就算了。
故，此例为“蒙”字诀。
限于篇幅，至于其他字诀的案例在此文就不一一例举了。
七、开源节流的基础是物业的确权
物业的定义：
已建成并投入使用的建筑物及配套设施、设备和场地。
笔者认为，物业的确权，是所有的物业管理企业进行开源节流措施前的基础，也是所有的物业管理企业在实施正常的物业管理过程中，能否按规范化运作的必要步骤之一。
实际上，在各种类型的项目中，“不明产权”的物业基本是公共区域的场所，即项目的公共配套设施、设备和场地。
其中，主要体现在涉及人防工程所关联的物业，如地下停车场、建筑物的地下层等。
现实中，在项目竣工前后，只要开发商拿出一笔有关人防工程费用交给人防办后，开发商就可以办理相关物业的产权证，然后进行诸如地下停车场车位的卖出（产权分割）或独家租赁经营。
而，人防办则用这笔费用另择地方给这个小区的业主们兴建防空掩体。
至于这个防空掩体是建于国内某地还是建于境外某中立国，业主等候即可。
但无疑，此时的物业产权明晰，属开发商。
问题是，并不是所有的开发商都交钱办产权证，这就引发了用于人防的物业之产权究竟属于谁之争论，是属开发商？
还是属于业主？
而诸如地下停车场物业的权属之争，由争论上升到争执再上升到“文攻武卫”这种现象，在住宅类的项目中比较显著。
虽然，有关职能部门对此提出“谁出钱，谁受益”的解决办法，问题是对这个“谁出钱，谁受益”的“谁”，却没有明确该如何有效断定。
至于，各户电表、小区变电站等的有关产权纠纷等事宜，很少见。
即使某电力部门无视业主出示的购买电表的发票而肆意拆卸其电表；
即使某电力部门无视业主示明小区变电站属个人资产而依然为邻小区输变电。
八、物业确权的最终依据个所见
笔者认为，物业确权的最终依据应该根据物业拥有者的对象的转换而不同。
因而，对物业的确权：
开发商以产权证或具有法律效力的依据为依据；
业主们以开发商的“无依据”为依据。
换言之，对需要确权的物业，如果开发商拿不出任何依据，业主们就可以认为开发商已将此物业的建设成本分摊到业主们的购房款中，就完全可以认为“谁出钱，谁受益”的“谁”，就是指全体业主。
请参阅《论前期物业管理阶段》
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