《房地产基本概念》word版Word格式.docx
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主客观因素
主观判断较多
客观判断较多
供给面
缺乏弹性
弹性较高
需求面
不确定性的需求因素
确定性的需求因素
保值心理
保值能力强
保值能力弱
预期心理
预期增值能力强，具投资
预期增值能力弱
区位影响
影响力大
基本不受影响
影响商品供给弹性大小的因素在短期内主要取决于某种商品生产规模变动的难易程度、生产周期的长短，以及是否具有经济效益。
供给缺乏弹性：
即供给量变动的幅度小于价格变动的幅度，此时，供给弹性大于0小于1。
供给弹性充分：
即在价格既定的情况下，供给量无限，此时供给弹性趋于无穷大。
需求弹性的概念：
影响需求量的某因素（自变量）的值每变动百分之一，所引起需求量变化的百分率。
二、房地产
1、什么是房地产？
房地产是房产和地产的总称，也称不动产。
房地产在物质上有三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。
地产是土地及其权利的总称。
房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
在房地产的定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。
不可分离的部分，包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山；
为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暧、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设施。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：
居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
2、房地产的特性
（1）房地产位置的固定性
土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。
房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。
房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。
（2）房地产地域的差别性
房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。
甚至在同一住宅区的相同住宅，或同一楼栋的同一层中的同一平米的房屋价值也会有所不同。
（3）房地产的高值耐久性
建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年。
房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。
（4）房地产的保值增值性
房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。
房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。
由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。
三、泛地产
泛地产是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”。
在泛地产中，不一定以“房子”为核心。
房子可能是主体，也可能只是附属的配套设施。
泛地产的实质其实是一种“产业嫁接”，这是一个资源整合、优势互补的过程，它为地产业构筑一个更为宽广的运行平台和空间，最后产生“1+1>
2”的产业效应。
四、城市居住区、居住小区、居住组团
1.城市居住区
城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000—50000人相对应，配建有一整套较为完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
2.居住小区
居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000—15000人相对应，建配有一套能满足该区基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
3.居住组团
居住组团一般称组团，指一般被小区道路分割，并与居住人口规模1000—3000人相对应，建配有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地
五、居住区用地：
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
1.住宅用地
住宅建筑系底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
2.道路用地
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
（1）、居住区级道路：
一般以划分小区的道路。
在大城市中通常与城市支路同级。
（2）、小区级路：
一般以划分组团的道路。
（3）、组团级路：
上接小区路、下接宅间小路的道路。
（4）、宅间小路：
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
3.公共绿地：
满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
4.公共服务设施用地：
一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
（1）、配建设施：
与住宅规模和人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
（2）、公共活动中心：
公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
（3）、建筑中心：
建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
5、其他用地：
规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
六、居住密度：
指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。
（1）、人口毛密度：
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量，单位：
人/公顷
（2）、人口净密度：
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量，单位：
人/公顷
（3）、住宅建筑套毛密度：
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数，单位：
套/公顷
（4）、住宅建筑套净密度：
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数，单位：
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积，单位：
平方米/公顷
（5）、住宅面积净密度：
也称住宅容积率，是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。
（6）、建筑面积毛密度：
也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积（万平方米）与居住区用地（万平方米）的比值表示。
（7）、住宅建筑净密度：
住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。
七、建筑密度：
也称建筑覆盖率，指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
（1）、套密度：
套密度=总套数/总用地面积
（2）、容积率：
指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。
地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。
例如：
在一万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4
（3）、得房率：
是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
（4）、实用率：
房屋实用面积与建筑面积之比。
大于使用率。
（5）、使用率：
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。
一般高层塔楼在72%—75%之间，板楼在78%—80%之间。
（6）、绿化率：
绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×
100%
（7）、绿地率：
居住区用地范围内各类绿地的总合和占居住区用地的比率。
（绿地应包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
）
（8）、绿地率≠绿化覆盖率
绿化率专业术语叫“绿地率”，是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
绿化覆盖率基本计算公式在形式上与绿地率一样。
区别主要体现在对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。
不是所有长草的地方都能算做绿地。
绿地主要包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等。
即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8米，面积不小于400平米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积的70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。
而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得记入绿化用地。
此外，有许多地下设施，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植的大型乔木成活率低，所以计算绿地率时不能记入；
而屋顶绿化、晒台绿化等装饰绿化的面积虽然也是对小区的绿化和美化有益，但按照目前国家的技术规范，这类绿化也不算是正式绿地。
在房地产开发过程中，政府把关的就是绿地率这一指标。
根据北京的地方规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，而且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。
绿化覆盖率所指的绿地，简单的说就时有块草皮就可以记入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
八、新型住宅类型
（1）、生态住宅：
生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染、生态平衡的建筑环境。
这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济环境和社会环境。
培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心，在环境、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环的状态之中。
（2）、绿色住宅：
“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。
实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。
它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。
具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。
A、节约土地资源：
新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。
住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。
如现在有一种新型的建材环保砖，该砖采用发电厂排出的废灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。
另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。
B、充分利用自然资源：
住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。
如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，能节约大量的电能；
尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。
C、垃圾的分类处理：
对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。
因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。
（3）、花园式住宅：
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
（4）、分时度假住宅：
英文为TIME—SHARE，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。
这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于上世纪60年代的法国，最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅，供大家不同时间分别使用。
后来这种消费方式风靡欧洲，并在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。
（5）、产权酒店：
是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。
这是把酒店客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假入住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，并可享受每年的经营收益分红。
（6）、智能化社区：
智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高科技的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。
（7）、高科技型住宅：
这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。
A、家庭智能化：
“智能住宅”（SmartHome）是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术（HBS）连接到一个家庭智能化系统上进行集中或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。
智能住宅的电器设计要求必须满足以下三个条件：
a、具有家庭总线系统；
b、通过家庭总线系统提供各种服务功能；
c、能和住宅以外的外部世界相连接。
B、智能化住宅分类
乙级标准：
a、安全保安系统：
实现小区周界的监控和红外线报警防范；
火灾与煤气报警；
电话线被切断与防破坏报警。
b、通讯系统：
实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互连网络插口；
可接收有线电视网节目。
c、信息服务系统：
实现三表远程计量；
计算机网络功能及一些物业管理功能。
d、环境控制系统：
实现背景音响与公共广播；
、出入口控制、社区公告版。
甲级标准：
除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同整个系统应是一个有中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统。
实现可视对讲功能；
门禁系统功能；
家庭智能化报警增加的功能有可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。
实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。
增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。
实现家电自动控制功能；
公共水电设施监视等功能。
居住功能的国际标准：
按照国际文明住宅标准，住宅功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。
就住宅的室内功能而言，应满足以下基本要求：
a、满足分户独立性和保护隐私性原则。
要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。
b、满足使用方便和安全原则。
在适合防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。
c、满足现代生活设施进步原则。
住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。
d、满足现代生活的健康卫生原则。
要按照国际发达国家住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨厕排气标准和生活垃圾处理标准。
e、满足住宅功能多样化个性要求原则.。
要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与住宅的设计。
建造空间灵活多变的住宅建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据住宅要求灵活布置，以形成多样化的内部空间。
九、英文缩写概念
1.CBD（传统中央商务区）
是英文CentralBusinessDistrict的缩写，最早产生于上世纪20年代的美国。
现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务业三大职能设施构成。
当代城市CBD拥有以下基本特征：
（1）、拥有高赢利水平的产业，以第三产业为主导。
（2）、拥有商务空间的最高聚集度
（3）、具有最高的交通便利性，无一例外的处于城市干道系统的核心。
（4）、拥有最高的地价
（5）、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性。
（6）、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观
（7）、借助信息交通维持在区域经济活动中的控制作用
（8）、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著
2、CID（中央科技区）
3、CLD（中央生活区）
位于城市中心地带或紧饶中心而建的大型的高尚的居住区域。
CLD因是由CBD的出现而诞生，因此具有明显的CBD相匹配的特征。
需拥有便利的交通道路网络及完善的生活配套；
同时由于为商界成功人士定做的，还要求拥有优美的生态环境、最佳的城市景观，能够永享城市中珍稀的大面积绿地，CLD由于地处城市中心、地段珍贵稀有，其建筑规划设计上集中体现了高速发展的现代建筑的工艺技术。
4、SHOPPINGMALL（超级购物商场）
5、CONDO（分户式产权公寓）
是英文Condominiums的缩写，作为一种独立的房屋形态，最早起源于美国，如今，作为一种比Ａpartment （普通出租公寓）高级的公寓物业，CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。
CONDO的特征在于它是一个集合的社区，大家共有一个共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活简易轻松，方便自如。
在美国，CONDO已发展成一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前南方的酒店式公寓。
6、SOHO（小型办公室）
是英文smallofficeandhomeoffice的缩写，指的是小型办公室或家庭办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。
最早出现在80年代初的美国，之后，日本人建造出了SOHO住宅，以供那些小型公司或家庭办公者之需。
在中国，北京的现代城就是这种楼盘的开创代表之作。
7、SOLO（小户型住宅）
原意为独奏、单独、单独飞行，而作为一种建筑，SOLO意味着城市中心地带超小户型住宅。
其户型设计以超小为特点，一般为十多平米至五十平米左右。
8、LOFT
LOFT出自美国，原意是指工厂或仓库的楼层。
现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为studio或studioapartment。
LOFT源自于艺术家们对自由的狂热，对反叛的热情，它已成为世界新人类的生活标签。
其主要特点是在于建筑中采用“剪切”墙，只有四周的外墙承重。
而单元内所有的分室隔墙和不承重的轻体墙体，全部可以拆除。
LOFT的客户对房间设施、居室面积及朝向没有苛刻的要求，追求对空间和环境的个性表达，LOFT大规模的空间和它所带来的自由性，使人们有机会根据特殊的需要来组建不同的环境氛围。
9、MORE（移动商务居住区）
MORE是英文MobileOfficeResidentialEdifice（移动办公室住宅大厦）的缩写，其文意为移动、办公、居住等意，通常译为互动商务居住区。
最常规的解释就是在一个很有居住味道的社区里，配建大量真正的、传统意义上的办公空间或个性化的LOFT办公空间，提供包括全套商务解决方案的注册地点、会议室、商务中心、秘书服务、宽带网络、信息共享、资源互惠等，让SOHO一族真正实现生活工作两不误，在追求财富的同时，得到更多的生活享受。
位于北京二环路西直门立交桥北侧的时代之光MORE互动商务居住区，即是体现这一崭新居住观念的北京地域代表作。
10、TOWNHOUSE（联排式别墅）
真正意义上的TOWNHOUSE完全发源于古罗马，后来在英国和美国得到了开创性的发展，其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成，这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面，一是尊重人的独立性，能让一个家庭独门独院；
二是尊重土地的稀缺性，让一个城市土地既能满足较高的居主要求，又能有节制的进行土地开发。
11、T—建筑
指的是能与时间对抗，具有较长时间价值的建筑
12、“XL”户型
“XL”，乃超大尺码之意，“XL”户型即超大码户型，如深圳的“翠海花园”就是这种概念的代表作。
十、房地产开发：
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
它包括从定点选址到交付使用的全过程，由争地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯信道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
房地产开发全过程环节表
环节
取得土地
勘察设计
施工安装
销售
竣工
交付使用
重要批文
立项批文
建设工程规划许可证
施工许可证
预售许可证
竣工验收备案文件
房屋产权证
土地使用权证书
设计批文（消防、民防、环保等）
建设用地规划许可证
安全审查意见数
1.土地开发：
是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
2.土地类型：
按期使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
3.土地使用费：
土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
4.土地开发费：
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、铺设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。
5.土地使用权年限：
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该宗土地用途适合当时城市规划要求，土地使用者可申请续期（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该宗土地使用权由政府无偿收回。
现政府对土地使用权年限规定如下：
居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
加油站为20年。
6.住宅单方综合造价：
每平米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。
7.建设程序：
建筑项目建设程序较为复杂，涉及面广，各地在具体操作上有些差异，但主要环节是一样的，涉及到的批文（文件）也相差不多。
一般情况下，上个环节审批完毕，才可办理下个环节的批文（文件）。
客户在考察项目合法性时，批文作为一个合法凭证，是他们考虑的首要问题。
8.“三通一平”、“七通一平”：
“三通一平”：
是指供热、供电、供水到位，场地平整。
“七通一平”是指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气），给排水、排污、场地平整。
9.工程建设监督：
指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准规范及合同的规定。
A.道路及交通系统：
包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。
B.能源系统：
包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
C.给水、排水系统：
包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水管）、排水管网、污水处理、排放工程。
D.变频供水：
变频供水就是取消了屋顶水箱，居民生活用水直接来自设立在
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