海口房地产市场报告Word下载.docx

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（4）新埠岛旅游渡假区；

（5）老市区－－商业居住综合区；

（6）府城区－－旅游、文教、科研、居住、工业综合区；

（7）沿江居住区；

（8）金牛岭居住区；

（9）金盘工业、生活综合区；

（10）秀英区——工业、港口、仓储、生活综合区；

（11）永万工业、生活开发区。

二、海口市经济背景

2003年国内生产总值211.04亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%；

实现财政总收入31.57亿元，比上年增长13.4%。

【工业】经过多年的发展，海口已形成了以生物制药、机械电子、饮料食品、橡胶化工、纺织化纤等五大行业为支柱的工业体系。

2002年全市工业总产值达到161.37亿元，比上年增长27.6%。

其中，生物制药、汽车机械、水产品加工等行业的迅速发展，显示出巨大的潜力，引起国内外投资者的关注。

省长卫留成在今年6月泛珠三角区域合作与发展论坛会议上认为海南潜力项目有６个：

旅游业、热带农业、新型工业、航空业、金融服务业、房地产业。

把房地产业与旅游业、热带农业、新型工业并列为潜力项目，这在近十年的海南省高层领导人讲话中是首次，这表明海南已结束谈房色变的泡沫经济时代。

【旅游业】海口是海南旅游的集散地，是首批“中国优秀旅游城市”，主要景点有西海岸带状公园、热带海洋世界、五公祠、西天庙、海瑞墓、邱浚墓、苏公祠及秀英炮台、人民公园、金牛岭公园、动物园、滨海公园、万绿园、假日海滩、西秀海滩、白沙门海滩等。

截止2002年底，拥有星级宾馆酒店50多家，其中五星级3家，五星级标准3家、四星级8家，三星级22家；

接待游客391.4万人次，比上年增长4.3%；

旅游总收入33.75亿元，增长7.8%。

【城乡居民生活水平稳步提高】全年全市在岗职工工资总额34.02亿元，比上年增长8.6%；

在岗职工年平均工资14815元，增长7.5%；

农村居民年人均纯收入3271元，增长6%。

12月末，城乡居民储蓄存款余额为284.4亿元，比年初增长12.5%。

城镇居民人均可支配收入8350元，比上年增长4.3%；

城镇居民消费性支出6607元，增长1.7%，恩格尔系数为43.8%。

【商品房施工面积增长迅速】全年商品房施工面积402.17万平方米，比上年增长85.6%，其中住宅施工面积342.69万平方米，增长94.3%；

商品房竣工面积89.4万平方米，比上年增长92.2%，其中住宅竣工面积81.23万平方米，增长97.8%；

商品房销售面积96.17万平方米，增长69.4%;

其中住宅销售面积92.62万平方米，增长67.1%。

三、海南省房地产市场分析分析

海南正以一流的人居环境而成为中国人“第二居住地”的首选。

今年上半年海口市别墅、公寓和写字楼被岛外居民购买的分别占９５％、５３％和７０％，而三亚市的这三项指标均为９０％以上。

据海南省统计局发布的最新统计数据，今年前三个季度，全省房地产开发累计完成投资38.02亿元，比去年同期增长75.7%，其中，商品房投资完成35.60亿元，占总额的93.6%，比去年同期增长81.3%。

分类数据显示，在全省九个月累计完成的房地产开发投资中，住宅开发投资占79.9%，较去年同期的增幅为71.4%；

办公楼投资占1.1%，较去年同期减少15.2%；

商业营业用房投资占8.7%，比去年同期增长72.8%；

其它用房投资占10.2%，比去年同期增长160.9%。

今年海南房地产开发总的运行轨迹是高位启动、高位运行、高速发展，尽管从6月份开始，受整个固定资产投资大环境“降温”的影响，海南房地产开发同比增幅呈逐月减缓之势，但没有改变海南房地产平稳、快速发展的喜人局面。

在全省9个月全部房地产开发投资资金来源中，国内贷款占8.9%，自筹资金占51.8%，利用外资占1.7%，其它资金占37.2%。

受强势投资的推动，今年前9月海南省房屋施工面积完成540.8万平方米，较去年同期增长39.94%。

其中本年新开工132.25万平方米，比去年同期减少0.47%。

房屋竣工面积中住宅为48.3万平方米，比去年同期增长39.64%。

投资大幅增加的同时，海南省房产销售十分红火，交易活跃。

今年前9月，全省共销售房屋82.01万平方米，较去年同期增长64.81%，其中住宅销售76.71万平方米，同比增幅为66.4%。

房屋销售额为18.2896亿元，较去年同期增长54.53%。

其中住宅销售额16.9518亿元，较去年同期增长61.16%。

从短期上看，海南房价将在短期走低，但从长远和总体上来看，房价升温、房产升值是一个大的趋势。

1.短期回落 

　　海南此轮大规模的房地产投资始于２００３、２００４年，而在全国海南经济及社会发展已经边缘化，因此房地产投资也随着北京、上海、杭州等城市的降温，在下半年出现回落。

现在看，海南房价与自身比在高位走平，由于经济缺乏自主性，短期内海南房价的回落必然为全国大势所趋。

　　首先，建材价格从上半年开始普遍回落，目前已经到了去年上半年相对合理的水平。

从房屋成本分析，直接影响房地产的价格也将回落，但有一定的滞后性，估计为半年到一年左右。

在人们心理上，已经暗示了降价是不言而喻的事情。

　　其次，国家相关宏观调控措施的落实和继续执行，尤其是中央出台了一些有关土地政策和限制炒房行为的政策与措施，这将有效防止房价被人为地抬高或价格虚涨。

并且土地源头的控制，有利于楼价理性回落。

随着国家宏观调控措施作用的逐渐显现，土地吃紧现象将缓解，房价也将逐渐回落。

根据有关规定，开发商圈地后要在一定期限内开发，如果不开发则要将这块土地上市公开交易。

而现在很多开发商并不具备开发能力，随着他们所圈的地重新回到市场上，土地供应量恢复，房价会慢慢回落。

　　再次，银行方面的因素，银根的收紧和放贷条件提高以及加息，造成一批缺乏资金实力的项目产生资金链的矛盾甚至断炊，因而也可能通过降价以求尽快回笼资金。

去年及今年上半年新开的项目增多，但绝大部分都会在今年下半年和明年上半年推向市场、开始销售，市场竞争将更加激烈，这种竞争完全是材料低价时某些建成的项目与材料高价时某些建成的项目之间的竞争，可能对市场的波动比较大。

　　最后，消费者购房已逐渐趋于理性和更加关注质量，甚至在同质的条件下要求价格更优惠的这种购买心态，促使许多急于资金回笼的项目不得不降价，以求成交率。

　　2.长期看涨 

　　从长远和总体上来看，海南房价升温、房产升值是一个大的趋势。

　　价格是由供求关系决定的，海南房价的上涨有赖于需求的提高，这包括人气与购买力的提升。

而只要有四五个百亿元规模的大型工业项目，就能把整个海南经济支撑起来，形成旺盛的人气和购买力。

而事实上从今年起，海南正在建设这些百亿元级的大项目，这些项目有些已经在建，有些即将开工，早的今年即可投产，晚的也预计在２００７年。

更何况，海南还有医药、电子、农产品加工、石英砂与玻璃制造等新的产业增长点，都已经表现出巨大的潜力。

当这些百亿元的大项目投产之时，便能形成岛内强大的购买力。

最突出的例子就是洋浦的开发，随着炼油厂的动工建设，沉寂已久的洋浦房产全面爆发。

　　除了大工业开发的支撑，海南的房地产在发展旅游房产、吸引岛外购房者的策划方面也有其独特之处。

海南作为有着独特品牌的热带海洋城市，在国内有着强大的号召力。

海口楼盘的最主要客户是内地新富人，这是海南省房地产界不争的事实，即使没有本地的工业化，房价也可能靠内地的工业化而成长。

四、海口市房地产市场状况

（一）2003年海口市房地产市场分析

海口市房地产市场2003年保持快速发展势头——新开发项目增长较快、住宅仍占主体、投资逐年扩大、销售再创新高、资金结构优化、外地豪客以浙沪人士居多。

1．新开发项目增长较快

去年该市房地产开发施工面积为406.8万平方米，比上年增长80.7%。

去年新开工的商品房面积为151.7万平方米，比上年增长146.1%，其中住宅新开工面积138.7万平方米，增长163.1%。

2．投资规模逐年加大

房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。

2003年，全市房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。

房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演越来越重要的角色，2003年海口市房地产开发投资占全社会固定资产投资26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。

3．住宅仍占主体

住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。

全年该市住宅开发投资22.95亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业营业用房及经济适用房投资只占17.2%。

值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。

目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。

4．房屋销售再创新高

过去一年里，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。

该市全年房屋销售面积96.03万平方米，不仅比2002年增加69.2%，也比当年房屋竣工面积89.14万平方米高出7万平方米。

2003年，房屋销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。

投资、竣工同时呈增长态势，表明市场信心不减，特别是销售面积的增长，预示今后海口房地产市场仍会保持供需两旺局面，海口市的房地产市场供给和需求都表现出足够的理性。

5．房地产开发资金来源呈多元化

在房地产开发企业新增的29.3亿元资金中，自筹资金占11.2亿元，利用银行贷款4.9亿元，定金及预收款10.7亿元，三者占新增资金的比例分别为38.2%、16.7%、36.5%。

6．外地豪客以浙沪人士居多

海口滨海大道一带和往西方向延伸连成一体的西海岸，集中了海口市几乎所有的高档楼盘，近三年这一带新开发的楼盘至少有15个以上，昌炜玉园、海岸一号、紫荆花园、海怡豪园等楼盘都在其中。

今年9月，昌炜玉园一区交付使用，同时，珠江物业正式入驻昌炜玉园。

这意味着滨海大道板块的楼盘将由建设开发期逐渐进入竣工交付期，一个全新的楼盘板块将在海口崛起。

据了解，位于海口市滨海大道板块的楼盘基本上都是中高档楼盘，购买者也以外省客户为主，周围围绕着万绿园、会展中心、双岛学园、生生百货等机构，居住环境舒适，也具有比较高的投资价值。

这些楼盘的行情是，公寓均价在4000元/平方米，个别所谓的“极品”达到了6000元/平方米；

别墅价位则在8000元/平方米上下。

至于开发规模，小的不过200余套，大的达1000套以上。

海口滨海大道一带近两年的商品房年供应量在2000套左右，单凭海口乃至整个海南的消费力是不可能支撑这样一个规模的高档楼盘群，尽管这个价位相对于北京、上海、杭州、温州等地的房价来说只是中低水平。

更何况海口当地相当一部分有消费能力的人还可以参与集资建房，这无疑又分流了一大部分中高档楼盘的消费群。

据介绍，这些高档楼盘的购房者70~80%都是外地人，而且以浙江和上海地区为主。

外地人来海口置业，房价低是一个重要因素，相比浙江和上海动辄每平方米七八千元的房价，这里一套三房两厅的海景房也只有40万元。

但外地人来海口置业更为重要的因素是，海南具有在国内独一无二的优越的自然条件，加上海南这些年的基础设施得到了极大改善，前几年房地产泡沫留下的阴影也正在消除，所以现在进入海南房地产市场正是一个大好时机，无论对企业还是个人。

海口现在还不存在大面积过度炒楼的现象，海口这些年新建的中高档楼盘就像股市中的长线绩优股，若想进行短线投机并快速变现，可能没有多少赚头，说不定还会被套牢，但从长期来看，这里的房子肯定会升值。

而且，外地人来海口买房子大多属于“两栖型”，也就是说既投资又自住，所以买一两套的人比较多，价格上去时他们就出货，价格平稳时就空置在那儿或者简单装修一下供自己和亲友度假用，反正现在海口的房价便宜。

（二）海口市2004年三季度房地产市场分析

今年1—8月份，海口市房管局共办理新建商品房交易3650宗，面积达485811平方米，成交金额113228万元，平均销售价格为2330.70元/平方米。

这远远高于前两年的房地产平均销售价格。

据市房管局有关负责人介绍，根据以上海口市房地产市场运行情况分析，海口市房地产市场总体趋于平衡，供求结构基本合理。

由于海口市城镇进程的加快，使市区居住、就业人口不断增长，因此，房地产市场将继续活跃，需求也将进一步增加。

从九月份的市场反应，海口房地产交易情况虽然受到6-7月国家宏观调控的影响，但依旧受到外地客户的喜爱。

目前从海口房地产交易市场获悉，九月成交的房产中，外地客户所占的比例明显高于前几个月。

1.第三季度海口房价涨幅趋缓 

今年第三季度，海口市房屋销售价格比去年同季上涨5.1%，比上个季度涨0.8%，涨幅分别比上个季度降低1.5和4.2个百分点；

土地交易价格比去年同季和上个季度上涨2.6%，涨幅比上个季度高3.4个百分点；

房屋租赁价格比去年同季下降2.3%，比上个季度高0.2%。

造成三季度海口地区房地产价格变动的有两大原因。

一方面受宏观调控政策的影响，银行贷款进一步缩小，有关出让政策不断规范，特别是从9月份开始，协议出让土地方式叫停；

另一方面受海南经济升温及环境品牌日益叫响的影响，新一轮购房热兴起，房价和地价均日渐看涨。

纵观三季度海口地区房价，几个特点比较明显：

一是高层住宅价格依然坚挺。

在各类住宅价格中，经济适用房比去年同季上涨1.6%，与上季持平；

普通住宅比去年同季上涨4.8%，比上季涨1.4%，其中多层住宅和高层住宅比去年同季上涨1.9%和4.8%，但与上季比，多层住宅下降0.5%，高层住宅上升2.9%。

高层住宅是支撑海口市商品房价格继续走高的主要因素。

二是二手房继续受青睐。

在二手房价格中，住宅比去年同季上涨10.2%，比上季涨1.4%，涨幅分别比上季低11.2和7.3个百分点。

三是豪华住宅价格稳中有降。

今年三季度，豪华住宅价格比去年同季上涨2.2%，比上季下降3.6%，其中别墅与上季持平，高档公寓比上季下降4.3%。

2.地价明显上扬 

土地开发投资完成1.3407亿元，比去年同期减少33.16%。

从地价上看，海口地区今年三季度普通住宅用地比上个季度涨2.7%，工业用地涨1.3%；

商业、旅游、娱乐用地涨2.6%，涨幅明显且全线上扬。

3.租赁市场整体表现仍然低迷

三季度，海口地区房屋租赁价格有涨有跌，整体表现仍然低迷。

分开来看：

住宅租赁价格降多于升，公房私房走势相反。

本季度海口地区住宅租赁价格比去年同季和上个季度下降2.5%和1.6%，其中公房比去年同季和上个季度分别上涨0.3%和0.1%，私房则分别下降2.6%和1.7%。

普通办公用房价格回升。

办公用房与比去年同季相比，今年三季度办公用房租赁价格下降1.6%，其中高标准写字楼下降10.4%，普通办公用房则上升3%。

临街商业用房抢手，一般铺面价格猛跌。

三季度，海口地区商业用房租赁价格比去年同季下降1.2%，比上个季度上升0.3%，上升的主要是繁华街区铺面，其它商业用房绝大多数跌幅较大。

而厂房仓库价格比去年同季下降6.4%，比上个季度上升1.3%。

（三）各细分物业市场简析

1.一线海景房

三亚一线海景房突破了万元大关，海口的一线海景房房价平均价格在3000多元／平方米，但已出现上涨势头。

三亚的一线海景房高层公寓价格已远远超过海口同档次的楼盘价格，甚至比海口的一线海景别墅价格还要高。

眼下海口的一线海景房越来越少，这些楼盘主要集中在海口外滩（海甸五路至滨海东路）和西海岸一带，并且几乎都是高档住宅区。

尽管海口房价近两年不断上涨，但许多购房者和投资商都认为海口目前的一线海景房总体价格并不高。

海甸岛的宝安·

江南城、碧海滨江别墅、北海岸88号、花开四季和滨海大道的紫荆花园、昌炜玉园、悠生海华、丽晶海景花园、西海岸高尔夫温泉别墅、阳光西海岸等一线海景房调查得到的数字显示，海口一线海景公寓为2700元—5000元／平方米之间，均价在3000多元／平方米；

一线海景别墅在5000元—8000多元／平方米之间，均价在6000元／平方米左右，最高价格8000元／平方米。

如一线海景公寓北海岸88号的均价仅为3000元／平方米；

悠生海华的起价仅为2710元／平方米，均价为3100元／平方米，最高价格在3800元／平方米左右；

丽晶海景花园、昌炜玉园均价分别在3300元—3400元／平方米，最高价格为4000多元／平方米；

西海岸高尔夫温泉花园的连排别墅起价为5200元／平方米，均价约为6500元／平方米，最高的为8000多元／平方米。

据了解，从海口一线海景房的购买人群看，外地精英人士、新兴的中高收入阶层、高级企业管理人员是主要购买者，占了60％以上。

业内人士认为，海口具有独特气候资源优势，生态环境品牌凸显，虽然今年海口有些一线海景房涨幅达700元—800元／平方米，但随着一线海景房资源越来越濒临绝版，海口一线海景公寓和别墅还有一个较大升值的空间。

2.别墅

仅海口市西部，从秀英港到新海乡，总长约17公里的西海岸线上在建和拟建的别墅竟多达2000多幢，以目前市场的平均价每幢250万元来算的话，总成交价将是50亿元人民币，这还不包括高级公寓楼。

此外，还有大量地产商待机而动。

据海口市有关部门统计，在西海岸沿线正在开工和近期将开工的项目超过15个，而且这些房地产项目都是以高级别墅为主。

3.二手房市场活跃

房价水平低、二手市场活跃，经过十年的沉寂，海口房地产再次步入快速发展期，并吸引了一大批商人和投资者的目光。

海口现在的房价只有每平方米２０００多元人民币，这在中国沿海最主要的旅游城市中是比较低的。

价差拉出了异地置业的空间，同时赋予了海口房地产的升值空间。

海口作为海南省的政治、经济、文化中心，是海南省的重点发展目标。

２００３年，国务院将海南作为整治积压商品房试点城市的决策，引燃了海口房地产复苏的导火线，而“海口新外滩”规划的出台，更是加速了海口城市的发展，引起当地的地产变局，同时使城市的中心发生了转移。

继“新外滩”规划出台后，环境整治工程、灯光工程、西海岸景观带设计招标、海甸岛环岛公路修建等一系列规划陆续出台，海口的城市发展日新月异。

而城市的发展也直接拉动了房价。

10年前的房地产泡沫曾使海南房地产开发遭受重创，但而今也意外催生了海南的二手房市场。

经过10年的发展，海口已经形成了一个比较成熟、稳定的二手房租赁、交易市场。

近年，海口二手房市场愈加活跃，成交量不断增加。

据统计，今年3月，海口二手房交易成交面积达11000平方米，成交额1000万元，占据了房产总成交量的三分之一。

由于受土地、建筑材料等成本及环境等诸多因素的影响，近年来海口市商品房销售持续升温，价格逐步走高，对多数低收入群体和年轻购房一族来说，目前商品房的价位仍令人“望楼兴叹”。

而二手房市场整体价格较稳定，同时按揭不受目前政策调控的影响，且位置多数都在市中心地段，上学、购物、上班都较方便，经济、实惠特点明显，居住、投资价格凸现，第二季度二手房成楼市新宠，销售面积分别比上季增长59.5%，价格涨幅居各类商品房的首位，价格比去年同季和上季上涨14%和8.7%，其中住宅上涨21.4%和8.7%，同比涨幅比上季的18.9%高2.5个百分点。

4.产权酒店

随着海南产权酒店在内地市场的风行，一度因房地产泡沫而损失惨重的海南房地产市场重新火暴。

目前，这种经营模式正在被更广泛的复制，而一些新的投资方式也被开发出来，吸引了很多内地投资客的眼光。

产权酒店是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司出租经营以获取年度客房利润，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

据国际旅游组织报告，到2004年，世界产权酒店的销售额达300亿美元。

一是度假概念逐渐成熟，商务旅行急剧增长。

在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。

同时，随着我国经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行呈急剧增长趋势，产权酒店的经济实惠性及投资回报方式无疑对这一市场具有极大吸引力，其间蕴藏着无限商机。

二是我国中产阶级层的增长，社会理财观念的转变；

随着我国中产阶级的形成并迅速增长，社会理财观念现已发生了根本性改变，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级的投资首选。

且投资产权酒店的回报大大高于银行利息或国债回报。

同时，比较其他投资品种，产权式酒店在年限、投资回报方式和升值、保值方面，都有着相对优势。

因其独有的气候和环境方面的优势，如洁净的空气、冬季的阳光、沙滩（避寒胜地）、湛蓝的大海、热带植物花卉等生态环境，以及丰富的热带滨海旅游资源，海南已经被国家旅游局定位为著名的热带海岛度假旅游目的地，海南省政府也将旅游业作为海南的主要发展产业。

而海南酒店业的现状也成为发展产权酒店的一个契机。

海南的酒店业长期处于亏损经营状态，主要原因是市场无序竞争，各酒店房价明限暗降，而酒店经营成本又居高不下；

且海南旅游淡旺季差别明显，在旅游淡季，大量客房闲置，造成资金浪费。

这两个主要因素决定了海南酒店业整体亏损的局面。

产权式酒店这种模式的引入，一方面，可以使酒店闲置的客房资源按房地产的方式迅速收回投资；

另一方面，可以提高酒店开房率，拓展客源市场，提高综合效益，具有不影响酒店正常经营和不需要酒店再投资进行客房建设、改造等特点，是解决海南目前酒店开房率偏低现状的一种低风险的可行方案。

海口市的花开四季温泉海景度假村，坐落于海口市海甸岛海景大道上，俯琼州海峡，紧靠海岸景观生态公园。

周边文化氛围浓郁，休闲娱乐场所齐全，市政生活配套设施完善。

在800米半径内有海口大学、五星级罗顿·

金海岸大酒店、海口市人民医院等重要单位。

经海口市重点交通工程跨海世纪大桥到海口繁华的金融贸易区仅5分钟车程，距白沙门海滩只有500米的距离，与1800亩大型生态公园只有500米距离。

海口花开四季温泉度假村主体是一栋18层的人字形大厦，底层大堂酒店式装修，与泳池连为一体。

酒店式公寓有40平方米到75平方米等11种