兴业银行房地产开发贷款项目管理实施细则Word文件下载.docx
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（七）金融服务方案。
包括对房地产开发商的增值服务方案、相关业务综合联动方案等。
（八）其他应予明确的注意事项。
第三章 项目管理的人员组成、职责分工和责任追究
第六条 凡符合本实施细则要求的房地产开发项目，分行必须成立专门的项目管理小组。
贷款金额达到10000万元人民币（含）的房地产开发项目，原则上应由分管风险管理工作的分行领导任组长，风险管理部负责人和经办机构负责人任副组长。
贷款金额达到5000万元人民币（含）的，应由分行风险管理部负责人任组长，经办机构负责人任副组长。
项目管理小组成员包括分行风险管理部经办人员、经办机构会计主管、经办机构主办与协办客户经理。
第七条 房地产项目管理小组的职责分工为：
（一）组长。
主持项目小组工作，确定管理原则、方案，协调管理中出现的问题，督促、落实总行和分行对项目管理提出的要求，向总行、分行报告工作、定期实地了解项目情况等。
（二）副组长。
协助组长进行管理，负责各项具体工作的落实。
（三）分行风险管理部经办人员。
督促、落实经营机构按照总行和分行对项目管理提出的要求进行管理，协助经营机构对项目进行日常贷后管理，向组长、副组长报告工作。
（四）经办机构会计主管。
对项目账户进行管理，对项目资金流出、流入进行监控。
（五）客户经理：
负责审核工程款项支付，对项目资金流入流出情况进行监控，进行日常贷后管理，及时发现、报告问题并提出应对建议。
第八条 项目管理组长应按月召集项目小组全体成员参加会议，研究、解决项目管理中问题和客户提出的合作要求，部署下阶段工作。
如发生可能影响贷款安全的重大事件,项目组长应随时召集会议,研究对策,采取措施，确保信贷资金安全。
项目组有关人员负责认真落实项目组的工作安排并及时报告工作情况。
第九条 分行应对项目管理小组的所有人员明确职责，落实责任。
具体操作中可采用签署责任状的形式。
相关责任人如因违规、失职等造成本项目贷款产生重大显性或隐性风险的，分行应依照《兴业银行公司客户信用业务授信工作尽职指引》、《兴业银行信用责任追究办法》，进行责任认定并予以处罚，严重违法的，移交司法机关依法追究。
对于贷款发放、管理过程中相关责任人出现违规、失职等情况，情节严重的，在信用责任追究认定前，分行应采取暂停职务、行政降级、停发薪金补贴、责令其暂停相关工作专责清收等措施。
第四章 房地产开发贷款下柜操作流程
第十条 借款人应在本行开立结算账户、工程建设资金专户。
工程建设资金专户原则上应同时预留借款人印鉴和本行经办机构项目专管人员印鉴。
若经营机构与借款人约定将销售收入的一定比例留存作为还款保证金的，借款人还应在本行开立还款保证金专户。
房地产开发项目主要工程承包商和主要材料供应商原则上均应在本行开立结算账户。
第十一条 根据项目具体情况，原则上应要求借款人出具以下承诺：
（一）保证将本行贷款用于申请人主营业务相关的各项合理支出，不得用于与其主营业务不相干的对外投资等用途。
资金使用应按照工程进度进行。
（二）不通过网上银行、委托收款、通存通兑方式使用信贷资金，以便本行对贷款资金的使用进行管理。
（三）若本行为用款项目主要贷款行，则应确认本行为用款项目预售商品房销售资金的监管银行，全部销售款项应通过本行账户进行。
（四）如本行为项目贷款唯一贷款银行，借款人应出具撤消他行账户（如需保留，应取得本行书面同意）、不在他行新开立账户、所有现金收付通过本行账户的承诺。
第十二条 放款前，除与借款人签署正常贷款所需的借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件外，还应根据项目具体情况，选择签署以下相关法律文件：
（一）借款人主要股东出具的在本行贷款本息未全部归还之前，不得挪用借款人资金、不分配利润、不抽走股本金，以及未经本行书面同意不得转让所持有借款人股份或以其所持有借款人股份出质的承诺函。
（二）工程承包商出具的部分或全部放弃优先受偿权的承诺函。
（三）借款人与本行签订的房地产项目资金封闭运作管理协议书。
（四）借款人法定代表人向本行出具的房地产项目资金封闭运作个人保证声明书。
（五）借款人法定代表人及实际控制人个人担保声明书（对属国有性质的房地产开发公司可根据项目具体情况选择是否签署）。
（六）借款人与本行签订的个人住房按揭合作协议书。
（七）借款人股东与本行签订保证合同、股权质押合同等合同文本。
（八）其他必要的法律文件。
第十三条 为确保各项法律文件签字和签章的真实性，前条所述各项法律文件，应由分行风险管理部人员与经办客户经理共同送往各签订人处签订，共同核对印鉴的一致性、真伪性，并核对签字人的身份证明。
项目涉及的抵押登记的送件与领取等手续应由分行风险管理人员与经办客户经理共同到房地产交易所办理。
第十四条 房地产开发项目贷款办妥相关抵押等贷款下柜手续后，应按照借款人实际支付需要分期下柜。
不得出于追求存贷款规模等目的将贷款一次性下柜后转入作为贷款担保而开立的保证金户，以防范借款人使用资金时导致担保人依据《担保法》等规定免除或减轻相应金额的担保责任。
经营机构在贷款下柜前，应做好如遇司法或其他有权部门对借款人账户进行冻结、查封、扣划时的应急预案。
第五章 房地产开发贷款贷后管理
第十五条本行对房地产项目现金的投入和现金支出、土地使用权的取得和房地产工程施工建设、各环节权证设定抵押、房地产销售现金收入进行全过程的监控管理。
第十六条 经办机构的客户经理、会计主管、按揭业务办理人员必须分别建立项目用款台帐、项目建设进度台帐、抵押物台帐、工程建设专户资金台帐、销售账户收入专户资金台帐、按揭贷款业务台帐。
项目管理小组负责定期对相关人员的台帐进行检查、核对。
第十七条资金流出管理。
房地产项目公司支付给供货商、建筑商、承包商的款项，本行应审核其价格的合理性、按工程进度发放贷款，对于不符合房地产项目支出的部分本行应拒绝付款，以防止投入房地产项目资金的转移。
为确保有效监控，本行房地产项目信贷信贷资金应实行“额度监控、事前审批、会计复核”制度。
（一）额度监控：
经办机构资金专管人员应根据各个项目设立项目资金使用登记台账，对项目资金的使用情况进行台账登记，并将相关工程合同、购销合同复印件作为附件，做好用款额度管理。
（二）事前审批：
分行应根据实际情况，明确规定该类专项项目贷款资金使用的审批权限。
客户使用信贷资金时应事前填写《信贷资金流向审批表》，并附相关工程合同、购销合同复印件，经有权审批人审批后方可支付。
为方便业务办理，可以在贷款发放后、资金使用前预先办理以上相关资金使用审批手续，可以采用逐笔审批或汇总审批的方式。
项目管理小组人员必须严格审查资金使用是否投入该项目，资金使用的申请与实际支付的合同是否一致，防止资金被挪用、串用、滥用。
（三）会计复核。
信贷资金的每笔对外支付（除偿还我分行贷款本息外），柜员必须提交会计主管进行资金流向的审核，会计主管应按《信贷资金审批流向表》的审批意见认真审核资金流向用途相符后，方可签章同意柜员办理对外支付。
第十八条资金流入管理
（一）本行信贷资金、房地产项目投入的资本金的全部或按约定比例部分必须通过本行账户进行结算。
（二）对于由本行提供全部房地产开发信贷资金的项目，商品房销售收入全部存入本行账户。
（三）对于由本行和其他商业银行共同提供房地产开发信贷资金的项目，按约定的具体楼盘、层次、套房的商品房销售收入全部存入本行账户，销售率达到80%的原则上应全额收回本行贷款。
经营机构应与借款人约定，将销售收入的一定比例留存本行作为还贷款资金。
该部分资金应定期归还本行贷款或转入还贷保证金专户，保证金账户资金只能用于归还贷款，不得再释放给借款人使用。
在本行贷款未全部归还或留存足额偿还贷款全部本息所需的保证金之前，项目销售资金的使用应视同本行贷款资金进行管理，具体管理要求同本规程第十七条。
（四）加强对商品房销售过程中的定金、购买人自筹的现金收入的管理，防止部分销售收入脱离本行监控。
与开发商签订商品房销售定金、购买人自筹的现金销售收入交存本行账户的协议，通过商品房抵押登记部门协助监督，防止商品房预订协议已具备了商品房买卖合同的主要内容，使预订协议被认定为有效的商品买卖合同，从而导致本行不能有效监控商品房销售收入。
（五）采取适当形式，通过信息公开向商品房购买人告知本行与房地产开发项目公司的密切合作关系。
第十九条 加强对借款人、担保人经营情况、财务状况的管理
项目经办客户经理应按月收集企业财务报表，按季对报表中存货、应收、应付款项变化进行分析，对异常的变化应清查存货、核对相关票据，如出现对企业财务状况不利的变化，应立即查明并向分行做出书面报告。
项目经办客户经理要求担保人按季提供财务报表，每年提供经审计的财务报表。
如对财务报表有疑问或担保人财务状况有较大变化，应及时走访客户，查明情况，了解客户业务发展情况和服务要求，提出工作建议。
第二十条 工程建设进度管理。
经办客户经理应建立项目工程建设进度台帐，并按双人经办原则，与协办客户经理至少每周一次深入项目施工现场，对照工程监理单位提供的工程进度报告，核实项目工程进展情况，并对照工程施工合同及工程进度计划，检查项目工程进度是否正常。
项目管理小组组长应定期听取客户经理汇报，对于贷款金额超过2000万元的项目，还应每月至少一次赴项目现场实地了解工程进度。
项目工程进展出现异常情况，项目组组长、副组长及相关人员应深入借款单位了解核实情况，查明原因，与借款人共同研究解决方案。
如工程进度变化对当年销售有较大影响，应要求企业向本行提交书面报告，分析对借款人还贷能力的影响，并制定相应的措施。
第二十一条 抵押物管理
（一）经办客户经理应建立抵押物明细台帐，每周对开发商销售的房屋与房地产交易登记部门进行核对，分行按揭业务办理部门应予以协助。
（二）经办客户经理应每月定期书面报告抵押物现状，分析抵押物价值变化情况。
（三）经办机构应及时根据当地在建工程抵押登记的规定和程序办理在建工程抵押登记。
在建工程为多层建筑的，封顶后及时办理相应追加抵押登记手续。
在建工程为高层建筑的，每完成五层应及时办理相应追加抵押登记手续。
（四）在销售资金全部回笼到本行保证金专户的情况下，可按照分行审批要求及时办理对应抵押物的解除抵押登记手续。
第二十二条 风险预警管理
（一）项目管理小组应密切关注风险预警信号，重点关注以下内容：
1、借款人资信情况预警。
2、借款人经营情况预警。
3、借款人财务状况预警。
4、借款人关联企业情况预警。
5、保证人情况预警。
6、借款人、保证人出现违反合同及其他承诺的行为。
（七）项目建设进度延后。
7、项目质量出现问题。
8、项目销售不畅。
9、抵押物情况预警。
10、其他可能危及贷款安全的事项。
（二）发现预警信号时，项目管理小组应立即向分行领导报告，建议分行采取包括但不限于以下措施：
1、停止贷款的使用。
2、提前收回贷款。
3、要求借款人追加抵押物或增加其他担保。
4、向借款人收取违约金。
5、向借款人发出书面警告。
第六章 对房地产项目借款人的综合金融服务
第二十三条 为提高本行房地产项目的后续价值，凡由本行提供全部房地产开发信贷资金的项目均应由本行对其办理个人、公司（商）住房按揭贷款业务，所有销售现金收入（含商品房抵押贷款资金）交存本行账户，按商定的时间、金额归还本行贷款。
对于本行未承担全部（商）住房按揭贷款业务、或由本行和其他商业银行共同提供房地产开发信贷资金的项目，应约定具体楼盘、层次、套房的销售现金收入（含商品房抵押贷款资金）交存本行账户，与其他商业银行签订个人、公司（商）住房按揭贷款资金交存本行的相关协议，确保按约定的时间、金额归还本行贷款。
第二十四条 房地产项目贷款发放后，除严格按照事前制定的风险管理方案严格管理、控制风险外，还应充分利用本行在与房地产企业合作中积累的经验，积极向企业提出有利于其加强项目管理、缩短项目周期、提高经营效益的经营管理建议，为借款人提供良好的金融服务，促使其业务发展进入良性循环，保障本行信贷资金安全。
同时，应加强整合营销、交叉营销，为房地产项目相关的上下游客户提供配套与增值服务，带动本行相关业务发展。
第二十五条 经办机构应全面了解借款人内部管理流程和具体情况，详细掌握企业资金流向和使用情况，针对企业实际提出相应的合理化建议，敦促企业改进财务管理、控制开发成本，提高项目经济效益和市场竞争力，确保本行信贷资金安全。
（一）加强合同管理。
应敦促借款人制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在付款时完全按照合同内容进行支付。
（二）选好监理单位。
应要求借款人在选择监理单位时进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出收费合理、技术实力较强、信誉良好的监理单位来进行监理。
（三）做好规划设计阶段成本控制。
应要求借款人根据不同商品房产的销售市场和利润空间，规划项目高层和多层比例，项目的容积率与设计平面组合方案应有利于控制成本，提高销售收入。
（四）严格控制建安成本，降低工程造价。
应要求借款人严格进行工程招标，控制新开工程的造价。
合理安排施工顺序，减少临时费用。
建立工程变更制度，加强材料、设备采购价格控制，加强竣工决算的审核，降低工程成本。
（五）加强财务成本管理。
应协助借款人测算阶段性的现金支出、销售现金收入，根据项目资本金与贷款资金到位情况，合理确定各项工程的施工方垫款方案、付款时间与支付方式，根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。
第二十六条 经办机构应对房地产项目营销管理进行全面了解和审视，针对项目市场调查、产品策略、项目的价格定位策略、项目的广告营销策略、项目的售后服务等环节，提出有针对性的改进意见，促进项目的营销管理科学、合理、有效地进行。
（一）重视项目市场调查。
应要求借款人依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到区域市场、单个楼盘，通过对房地产市场环境、房地产市场需求和供给情况、房地产产品、房地产价格、房地产促销方案、房地产营销渠道、房地产市场竞争情况等内容的调查，了解消费者对住房的需求，寻找住房开发的最佳市场切入点，进而组织开发经营。
（二）合理进行市场定位。
应指导借款人掌握当地房地产市场的需求特点、价格承受能力，充分考虑各种交通、教育和医疗等社会设施便利程度所决定的城市功能价值，小区规划布局、建筑造型、视野和楼距、户型设计等因素决定的居住空间价值，以及楼盘所处自然生态环境和天然地理位置所决定的自然环境价值，以及物业管理水平所决定的社区服务价值对楼盘整体综合价值的影响，合理确定项目的目标客户群体、规划设计方案、产品品质和销售价格等各项市场定位。
（三）做好产品销售。
应指导借款人合理确定广告方案，布置售楼现场，选择培训售楼人员，分阶段根据市场需求合理推出房源，完善售后服务，争取较好的销售业绩。
第二十七条 经营机构应积极加强金融产品创新和服务力度，通过对借款人上下游客户、建成后的社区提供相应的增值服务，达到提升房地产企业品牌、促进楼盘销售，同时也相应带动本行相关业务的共同发展。
（一）积极将本行银行卡推介至楼盘物业管理的各个环节，尽量为对小区内的住户提供代收物业管理费、水电费、通讯费等所有的代收代扣服务，使本行兴业卡成为小区物业管理的重要载体，提升整个社区金融服务的科技含量和层次。
（二）整合本行按揭贷款的办理流程，与房地产抵押登记管理部门进行充分的沟通协调，最大限度的缩短按揭贷款的办理时间，简化按揭贷款的办理手续，对客户实行一条龙的按揭服务，方便客户在本行办理按揭贷款。
（三）与借款人共同出面，与若干大型品牌装修企业、装修建筑材料、家具、家电供应商、保险公司进行协商，争取对方对购买该楼盘房产、在本行办理按揭贷款并使用本行兴业卡进行结算的客户提供折扣等优惠。
（四）对符合本行个人贷款投向的高端个人购房者提供个人额度循环贷款，在客户办妥按揭贷款手续后，在其最高按揭额度内，归还的贷款额度可以根据个人客户收入及偿债能力安排适当额度循环使用，便于高端客户的资金周转。
同时优先推荐办理信用卡、装修贷款、汽车贷款等个人信用业务品种。
（五）通过办理社区银行模式，促进社区文化建设，提升社区的品牌和层次。
可通过赞助社区的活动或提供社区娱乐设施、健身设备等方式，把本行自然人生、家庭和谐的理念融入到社区文化中，营销本行个人业务，促进社区文化建设，同时提高社区楼盘的档次，促进楼盘的销售，提升开发商的品牌和形象。
第七章 附 则
第二十八条 附件1-6为本实施细则的组成部分，本实施细则由兴业银行负责制定、解释和修订，由总行风险管理部负责维护。
第二十九条 本实施细则自发文之日起执行。
附件：
1、房地产项目资金封闭运作管理协议书
2、承诺函（房地产开发项目股东）
3、房地产项目资金封闭运作个人保证声明书
4、个人担保声明书
5、项目资金监管承诺函（房地产开发项目公司）
6、不可撤销承诺函
附件１
房地产项目资金封闭运作管理协议书
编号：
甲方（投资人）：
×
×
房地产开发有限公司
地址：
市×
区×
路×
号
法定代表人：
段×
乙方：
兴业银行×
路支行
负责人：
为促进甲方投资开发的×
花园项目的顺利实施，保证项目资金安全，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以兹共同遵守：
一、监管账户开立
甲方投资开发的×
花园工程项目，座落于×
号，建筑面积675058平方米，预算总投资200199万元人民币。
为保证项目资金用于工程项目以及项目回笼款项的的封闭运作管理，甲乙双方商定，甲方在乙方开立项目资金专用监管账户：
（开户银行：
路支行户名：
房地产开发有限公司账号：
），专用于×
花园项目资金运用、收付，并开立销售资金回笼专户（开户银行：
房地产开发有限公司，账号：
）及保证金帐户（开户银行：
房地产开发有限公司账号：
），用于贷款本息的偿还。
上述账户中资金不能用于上述项目以外的资金需求，账户内任何款项的动用均受本协议的约束。
本协议所称项目资金包括但不限于项目建设自有资金、银行贷款、项目预（销）售楼款和其他与项目有关的配套资金。
二、甲方投入项目自有资金比例
为保证项目建设的顺利实施，甲乙双方商定，甲方投入资金的比例不应少于项目总投资的35%，项目自有资金未按要求到位，乙方有权停止或终止发放贷款。
三、资金封闭管理
甲方同意乙方对甲方开立的项目资金专用监管账户、销售资金回笼专户及保证金帐户使用情况进行监管，直至甲方所有贷款清偿为止。
甲方承诺将工程项目所有资金的收支均通过上述监管账户进行结算，甲乙双方同意上述账户内的全部资金支出经乙方指定的人员书面审核同意后方可支付。
1、房地产项目需要支付工程款时，乙方信贷人员根据工程承包合同和工程监理方出具的工程现有进度证明材料进行资金拨付的审核同意，方可支付。
2、房地产项目需要支付购料款、配套费及相关税费等款项时，乙方信贷人员根据有关采购合同、售货合同等证明材料对资金支付进行书面审核同意，方可支付。
3、若甲方提交的房地产项目需要支付购料款、配套费及相关税费等款项经乙方审核认为，有关款项的支付超出当地市场合理价格或超出项目投资预算，则乙方有权要求甲方重新核定价格或对资金估算报告进行重新评估，直至乙方同意后，方可对外支付。
四、相关财产抵、质押的设定
为控制项目风险，甲方同意依据项目的具体情况在不同阶段设定不同的抵押、质押关系：
（一）上述项目取得《国有土地使用权证》的，应将土地使用权抵押给乙方，并依法办妥土地使用权抵押登记手续；
（二）上述项目建设到一定程度，符合办理在建工程抵押的条件的，甲方应将在建工程抵押给乙方，并依法办妥在建工程抵押登记手续；
（三）上述项目经房地产主管部门批准取得《商品房屋（预）销售许可证》的，甲方应将（预）销售商品房抵押给乙方，并依法办妥（预）销售商品房抵押登记手续。
五、建筑承包商不可撤销承诺函
甲方应向乙方提供工程建筑承包商出具的《不可撤销承诺函》，由工程建筑承包商证明并承诺以下内容：
（一）截止不可撤销承诺函签发时，建筑承包商对工程项目未垫付任何工程建筑款；
（二）自不可撤销承诺函签发之日起，建筑承包商计划不对工程项目垫付任何工程建筑款；
（三）自不可撤销承诺函签发之日起，在贵行全部债权得到全部清偿之前，建筑承包商自愿放弃我司基于合同法第286条等规定而享有的工程项目因折价或拍卖建设工程所得价款的优先受偿权。
六、工程项目按揭
甲方保证该项目的所有配套的按揭贷款（经乙方同意的公积金贷款除外）均由乙方根据有关办法、规定办理。
如因信贷规模等客观原因乙方不能配套按揭贷款的，甲方方
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