业主方工程项目管理规划方案编制Word下载.docx
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SupervisorZHOUZhenGuo
（Department:
【Abstract】Inthefulllifecycleofprojectconstruction,theownershoulddomanyworks,suchaspre-projectplanning,design,planning,financing,constructionmanagement.Intheprojectconstructionperiod,theownerplaystheroleofgeneralcoordinator.Theowneristhecoreofprojectmanagement;
theymaketheprojectmanagementmoreefficiencyandhigerlevel.Inthispaper,wepointthewaystoenhancetheprojectmanangementlevel.Wediscussthattheownershouldhavesomespecialknowledge,skillsandtechnology.Weformarealestateprojectplanforownerthoughconcludingtheprojectplanprocess,thebasis,methodsandpreparationcontent.Thisplancanbethereferencefortheowner,anditisthematerialfortheengineeringpractice.
【Keywords】Owner;
Projectmanagementplanning;
Fulllifecycle
1序言
1.1问题的引出
在工程项目建设活动中，业主方是建设工程项目建设过程的总集成者——人力、资金和信息的集成，业主方是建设工程项目建设过程的总组织者，业主方是工程建设项目过程各个参与方中唯一的项目全过程参与者，起着主体和总协调的作用，是项目管理的核心，其工程建设项目管理水平和效率很大程度上决定着项目的成败。
项目管理规划是对项目管理各项工作进行编制综合的、完整的、全面的总体计划，是指导项目管理工作的纲领性文件。
现代工程项目高科技含量大，是研究、开发、建设、运营的结合，而不仅仅是传统意义上的建筑工程。
建设过程，特别是施工过程的重要性及难度都相应的降低了，而项目投资管理、经营管理、资产管理的任务和风险加重，难度加大，项目从构思、目标设计、可行性研究、设计、建造，直到运营管理全过程的一体性要求增加。
作为投资主体的业主方主要负责工程项目的前期策划、设计、计划、融资、建设管理、运营管理、归还贷款。
因此，业主方的工程项目管理就是一个从构思开始直到工程运营结束的工程项目全生命期的管理。
从事工程项目开发的业主方通常是在传统的层级式的职能管理体制下实施工程建设项目管理，大多不具备工程建设项目管理的专门机构与人才，大多通过建立临时性的项目管理组织来开展工程项目建设，又经常会受到企业母体组织分支机构、职能部门行为方式及组织架构定义划分的影响，导致角色冲突、权力和义务交缠不清，难以有效的保证项目管理效率；
同时业主方不熟悉工程管理的理论和方法，缺乏必要的项目管理理论、技术和方法指导，即使有，也常常在临时性项目管理组织的短视行为下，难以达成组织执行实效，最终难以承担起整个项目实施中参建各方的总组织者、总协调者的角色。
2006年12月1日起开始实施的新《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2006）包括项目范围管理、项目管理组织、项目采购管理、项目资源管理、项目环境管理、项目风险管理、项目沟通管理、项目收尾管理内容，构成一个相对完整的知识体系；
它规范的是项目管理行为，它反映了项目管理的规律和对项目管理各个方面的共性要求，可以供建设单位、开发单位、项目管理单位、咨询单位、监理单位、总承包单位、设计单位、供应单位、施工单位、分包单位及其它与建设相关的单位使用；
新规范体现了国际工程项目管理的一般规律和建设工程项目管理的专业规律，体现了我国建设工程项目管理和国际工程项目管理的共性要求，可以促进我国工程项目的国际化发展和管理需要。
但是，新的《建设工程项目管理规范》是规范建设工程项目实施期的项目管理行为，而没有规范建设工程项目前期和后续的项目管理行为，针对业主方的工程项目全生命期的管理，新的《建设工程项目管理规范》并不能完全指导和规范，它要求我们站在工程项目管理的更高角度，用战略的眼光对业主方项目管理进行计划和编制。
二十年来，特别是近几年，随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资，对国民经济发展起到了重要作用。
房地产开发利润大、风险高，市场竞争激烈，如何在项目开发中立于不败之地，是许多作为业主方的房地产开发商急切考虑与关注的问题。
事前做好项目管理规划是开发项目取得成功的重要保证之一。
因此，对作为业主方的房地产开发项目管理规划进行研究，具有重要的现实意义和价值。
1.2研究背景
项目管理在二战后创建的一种管理方法，可以划分为两个阶段：
即80年代之前被称为传统的项目管理阶段，80年代之后被称为现代项目管理阶段。
1.2.1传统项目管理发展阶段
二战后重建时，项目管理主要是应用于发达国家的国防工程建设和工业/民用工程建设方面。
此时采用的传统项目管理方法在相对较小的范围内，应用于项目的预算、规划以及为达到项目目标而借用的一些一般运营管理的方法。
从60年代到80年代，建立的两大国际性项目管理协会，即：
以欧洲国家为主的国际项目管理协会和以美洲国家为首的美国项目管理协会，以及各国相继成立的项目管理协会，为推动项目管理的发展发挥了积极的作用，做出了卓越的贡献。
在这一传统项目管理阶段中，发达国家的国防部门对于项目管理的研究与开发占据了主导地位，他们创造的许多项目管理方法和工具一直沿用至今。
1.2.2现代项目管理阶段
80年代之后项目管理进入现代项目管理阶段，随着全球性竞争的日益加剧，项目活动的日益扩大和更为复杂，项目数量的急剧增加，项目团队规模的不断扩大，项目相关利益者的冲突不断增加，降低项目成本的压力不断上升等一系列情况的出现，迫使作为项目业主/客户的一些政府部门与企业以及作为项目实施者的政府机构和企业先后投入了大量的人力和物力去研究和认识项目管理的基本原理，开发和使用项目管理的具体方法。
特别是进入90年代以后，随着信息系统工程、网络工程、软件工程、大型建设工程以及高科技项目的研究与开发项目管理新领域的出现，促使项目管理在理论和方法等方面不断地发展和现代化，使得现代项目管理在这一时期获得了快速的发展和长足的进步。
同时，项目管理的应用领域在这一时期也迅速扩展到了社会生产与生活的各个领域和各行各业，而且项目管理在企业的战略发展中的作用越来越重要。
今天，项目已经成为我们社会创造精神财富、物质财富和社会福利的主要生产方式，所以现代项目管理也就成了发展最快和使用最为重要的管理领域之一。
现代项目管理在这一阶段的高速发展主要表现在两个方面。
其一是项目管理的职业化发展，其二是项目管理的学术性发展。
在职业化发展方面，这一阶段的项目管理逐步分工细划，形成了一系列的项目管理的专门职业。
同时，在这一阶段还诞生了一系列的项目管理职业资格认证体系。
这些工作极大地推动了项目管理职业的细分和职业化的发展。
我国从70年代末开始引进和推广项目管理技术，经多年实践证明，在现代建设项目的开发和建设中，项目管理起到了越来越重要的作用。
项目管理作为一门新兴的管理科学，是现在工程技术、管理理论和项目建设实践结合的产物，它经过了几十年的发展和完善已日趋成熟，并以经济上的明显效益而在各发达的工业国家得到广泛应用。
实践证明，在经济建设领域中实行项目管理，对于提高项目质量、缩短建设周期、节约建设资金等都具有十分重要的意义。
业主方项目管理服务于业主的利益，其项目管理的目标包括项目的投资目标、进度目标和质量目标。
业主方项目管理的任务可以从两个方面表达：
⑴业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期；
⑵业主方的项目管理不论在哪个建设阶段，都要对建设项目进行安全管理、投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织和协调。
国内提出业主方的项目管理只是近几年的事，虽有很大发展，但还没有科学系统的阐述，可以说业主方的工程项目管理规划是工程项目管理领域一个全新的课题。
1.3课题研究的意义
目前我国已颁布实施了新的《建设工程项目管理规范》，其中的项目管理规划只是针对建设工程项目实施期的项目管理行为。
业主方的建设工程项目管理规划由于涉及的范围和深度，在理论和工程实践中并没有统一的规定。
我希望从业主方的角度通过对南京“阳山庄园”项目管理规划编制的研究，形成一套适合业主方项目管理规划编制的程序文件，为作为业主方的工程项目管理规划提供一定的参考和工程实践素材。
本论文的撰写及研究成果对业主方及整个工程项目管理的影响意义主要体现在以下几个方面：
⑴明确了业主方的工程项目管理规划在整个工程项目管理中的核心地位；
⑵明确了业主方的工程项目管理规划研究的全生命周期的思想；
⑶为编制业主方的工程项目管理规范的过程和内容提供参考及范本；
⑷为提高业主方的工程管理水平提供参考和帮助。
1.4本课题的研究内容
论文运用系统论和全生命周期的思想，研究了房地产开发项目业主方工程项目管理规划的流程和主要编制内容，内容主要包括项目的功能定位、项目产品研发策划项目策划与定位、项目组织策划、项目采购和合同结构策划、项目实施策划、物业管理策划、项目营销策划、项目的资金筹措及融资策划、风险管理策划、项目管理信息系统10个方面的工作内容，并通过一个工程实例的规划编制的实证来探讨适合业主方项目管理操作的规划程序文件。
1.5论文的结构
本论文结构如图1.1所示。
图1.1论文结构
2业主方工程项目管理规划体系
2.1业主方工程项目管理规划体系概述
2.1.1业主方工程项目管理的定义
业主方的工程项目管理指建设工程项目的业主方为了实现预定的目标，对工程项目从投资决策、施工建设、交付使用及售后服务的全过程进行计划、组织、指挥、协调和控制等活动，以有效地利用有限的人力、物力、财力、信息、时间和空间，并以最低消耗获得最佳经济效益、社会效益和环境效益的过程[1]。
工程项目的特征决定了业主方的工程项目管理的动态性、科学性、艺术性、创造性和经济性特征。
同时，业主方的工程项目管理还具有复杂性和系统性的特征。
因为工程项目建设涉及的部门多、时间长、投资额大，这一方面决定了业主方的工程项目管理涉及的部门和人员复杂，运用的管理方法和手段也多样，另一方面也要求从系统角度出发对工程项目建设进行管理。
业主方的工程项目管理贯穿于工程项目建设的全过程，涉及开发建设领域、流通领域乃至消费领域，是一个综合性的管理过程。
2.1.2业主方工程项目管理的目标
业主方项目管理服务于业主的利益，其项目管理的目标包括项目的投资控制目标、质量控制目标和进度控制目标。
⑴业主的投资控制目标是指项目的最优规模、最佳功能和最高投资效益，也就是项目最理想的投资决策。
效益是业主方经行建筑工程项目的最根本动力，由于有效益的需要，所以业主方需要在项目进行中对投资严格控制，从而保证业主方的最大投资效益。
⑵业主的质量控制目标不仅涉及项目的施工质量，还包括设计质量、材料质量、设备质量和影响项目运行或运营的环境质量等。
质量目标包括满足相应的技术规范和技术标准的规定，以及满足业主方相应的质量要求。
业主方对建设工程质量目标的控制既要要求业主方的员工在平时施工过程中认真负责，更要求业主方将建筑工程的质量目标控制提高认识，将质量控制视为企业生死存亡的根本技能。
⑶项目的进度控制不仅直接影响工程项目在计划期限内按时交付使用，并关系到整个项目投资活动的综合经济效益能否顺利实现，因为业主方的项目管理是从项目前期决策阶段到运营阶段的工程全生命期的管理。
业主方只有抓紧对工程进度的控制，才能合理的安排下一步的营销工作，因此进度控制目标的实现是实现最终效益的桥梁。
投资控制目标、质量控制目标和进度控制目标之间是相互联系的，他们之间既有矛盾的一面，也有统一的一面。
要加快进度往往需要增加投资，要提高质量往往也需要增加投资，过度的缩短进度会影响质量目标的实现，这都表现了目标之间关系矛盾的一面。
但是通过有效的管理，在不增加投资的前提下，也可以缩短工期和提高工程质量。
在建设工程实施过程中，业主方只有协调好三者之间的关系，统筹安排三者之间的投入和安排，才能是建设工程项目顺利健康发展。
2.1.3业主方工程项目管理的理论基础
工程项目管理的理论基础主要涉及系统论、控制论、运筹学及组织行为学[2]。
这些理论为有效地进行工程项目管理提供了科学依据。
系统论是20世纪40年代由美籍奥地利生物学家贝塔朗菲（L.V.Bertalanffy）创立的，立足干系统观念。
运用逻辑和数学方法，为管理学从定性走向定量、由经验转向科学奠定下基础。
系统论的基本原理运用到业主方的工程项目管理中，就要求对工程项目的管理要以整个工程项目系统的整体性作为出发点，从目标选择、项目决策到各项工作的具体实施都必须坚持从整体出发。
在考虑工程项目内外各项因素变化的基础上，按照一定的程序组织。
控制论诞生于20世纪40年代末，由美国数学家、电气工程学家维纳（N.Wiener）创立。
被视为20世纪最大科学成就的控制论，打破了自然科学与社会科学、工程技术与生物技术的界限．并在60年代后被广泛地运用于管理学。
工程项目规划确定之后，业主方的项目管理的首要任务就是在实施过程中跟踪和控制项目规划的实现。
项目目标一经确定，项目规划必须随之具体化为各项计划以及任务、职责的分工和详细的工作流程，项目管理也就进入了控制周期。
运筹学作为一门定量优化决策科学，已有半个世纪的历史。
它是运用分析、实验和定量化的方法对经济管理系统中的人力、物力和财力等资源进行统筹安排．以期获得尽可能满意的经济和社会效果。
从项目构成来看，工程项目是由一系列单位工程和单项工程组成的；
从建设过程看，工程项目又由若干彼此相互联系、具有独立功能的组织单元构成，随着社会经济的发展，工程项目规模越来越大，生产技术日趋复杂，专业化和协作化程度日益提高，从而使工程项目的管理工作越来越复杂，因此，必须借助数学优化的方法（即数学管理模型）和计算机技术实现对工程项目的现代化管理。
组织行为学是一门以提高组织绩效为目的，探讨个体、群体以及组织系统对组织内部行为影响的学科。
组织行为学研究的核心领域包括激励、领导行为和权威、人际沟通、群体结构与过程、学习、态度形成与知觉、变革过程、冲突、工作设计以及工作压力等。
管理的基本职能是计划、组织、指挥、协调和控制。
自有人类社会以来管理活动就存在。
管理活动的承担者即管理者在履行管理的各项职能时，实际上是在其中扮演了相应的角色。
根据美国麻省理工学院的一位研究生亨利·
明茨伯格（HenryMintzberg）的研究，我们可以将管理者在工程项目管理活动中扮演的角色概括为人际角色、信息传递角色和决策角色，这3种角色具体化为10种与工作有关的行为[3]（见表2.1）。
表2.1管理者在工程项目管理活动中的角色和行为
角色
描述
例子
人际角色
⑴头面人物
履行法律性或社交性的例行义务
庆祝会：
需要表明地位的场合；
⑵领导者
负责激励和指导下属
所有包含下属参与的管理活动
⑶联络耆
与外部能够提供资源和信息的部门保持接触和联系网络
参与工程项目外部的联络工作
信息传递角色
⑷监控者
接受大量信息，作为项目内外信息的神经中枢
处理各种信件与接触，主要目的在于收集信息
⑸传播者
把从外部人员或下属那里获得的信息传递给组织的其它成员
为了信息交流，把信件传递给组织；
涉及向下属传递信息的言语接触，如总结会
⑹发言人
向外界发布有关组织的计划、政策、行动和结果信息，作为工程项目所在行业方面的专家
董事会议；
处理向外界发布信息的活动
决策角色
⑺创业者
寻找机会发动能够带来变革的计划
制定战略，对创意和；
改进方案进行评估
⑻混乱处理者
在面临重大或意外的混乱时负责采取正确的行动
针对混乱和危机制定战略
⑼资源分配者
作出或批准工程项目组织的重大决策
制定日程，寻求权威，从事预算，为下属的工作制定计划
⑽谈判者
在主要的谈判中代表组织
合同谈判
2.2业主方工程项目管理规划编制依据
业主方项目管理规划依据下列资料编制：
⑴项目的可行性研究报告；
⑵项目策划书；
⑶企业管理层对项目开发的分析研究；
⑷有关项目的市场信息及环境；
⑸企业法人代表的管理决策；
⑹项目的资金筹措及融资计划等。
2.3业主方工程项目管理规划编制方法
2.3.1项目策划定位
（1）项目策划与项目定位
项目策划：
是根据建设意图进行项目的定义和定位，全面构想一个待建的项目系统，它包括建设前期系统的构思策划、建设期间的项目管理策划和项目建成后的运营策划。
项目定位：
就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。
在项目策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了项目策划定位的一些基本规律。
根据项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高项目策划定位的科学性和规范性。
（2）项目全程策划定位
项目全程策划定位，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划定位，从房地产项目开发规律来看，就是从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划定位[4]。
全程策划定位强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。
全程策划定位内容如下：
⑴市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。
⑵土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。
⑶项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。
⑷项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。
⑸概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。
⑹形象设计——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。
⑺营销策略——分析项目环境状况，突显其价值。
找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。
⑻物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。
⑼品牌培植——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。
（3）项目策划定位的目的和作用
通过全面深入的调查、研究和充分的分析、比较论证提出项目最佳建设方案的研究结论，为项目决策提供可靠的依据。
项目的工程策划与定位是项目决策阶段重要工作之一，它的过程是深入调查研究的过程，也是多方案比较选择的过程。
项目工程策划定位的目的是为项目决策提供科学可靠地依据。
项目策划与定位的作用主要体现在：
⑴投资决策的依据
⑵筹措资金和融资贷款的依据
⑶设计管理计划编制的基础
⑷项目实施方案和策略编制的基础
（4）项目策划定位编制的研究
对于项目策划人员来说，项目策划定位既是重点又是难点，合理的定位应该是从商业的角度出发，在市场调查的基础上通过系统的分析得出的结论。
市场调研内容：
⑴城市经济环境及生活结构调查与定位
①总人口及区域人口结构、家庭户数、收入水平、消费水平等；
②GDP发展状况及产业结构情况；
③消费品零售总额；
④城乡居民的人均可支配收入；
⑤城乡居民储蓄存款余额。
⑵区域结构与城市发展规划调查
①交通体系状况：
地铁、公交线路、道路状况、行车量、停车位等。
②人流量：
人流量大小、人流走向、行人特征。
③区域性质与功能特点：
商务氛围、居住氛围、商业氛围、区域功能定位。
④城市规划：
城市总体发展规划、区域未来发展规划、交通规划，机会和威胁。
⑶区域竞争格局调查
①区域类似产品分布及经营业态：
地理位置分布图、业态分类、售价及租金水平、经营状况、消费群特征。
②区域竞争格局分析：
空白点、各种业态可发展空间，差异化与错位经营的可能性。
③圈层分析：
客群来源。
④区域未来供应：
供应量、竞争项目规划情况、分布图、业态预测、竞争关系分析。
⑷消费者调查与研究
①人口结构：
常住与流动人口构成、分布、职业、年龄层、教育水平，人口发展趋势，消费者细分。
②消费特征：
常住与流动人口的收入、消调查与定位——商业地产策划费水平、消费特征。
⑸项目地块分析
地块现状、地段特征、交通条件、项目规划、可辐射范围、周边环境和公建、周边经济条件等，SWOT分析，投资分析（利润目标），核心竞争力与影响力。
2.3.2项目产品研发计划
工程项目产品研发，或者说项目设计，是根据业主方提出的项目定位的目标和要求，对工程项目所需的技术、经济、资源、环境等条件，进行综合分析、论证，编制工程项目设计文件的活动。
项目设计是贯穿从投资可研、项目建设实施，直到项目竣工验收、运营总结的全过程，是业主方投资目标的体现，其技术水平和设计质量，决定了项目的经济、社会、环境效益，对项目的建设成败起着关键的作用。
（1）项目设计管理
项目设计管理是工程项目管理
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