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theworld'
smajorfinancialmarketswasshocked.ThefirstinUnitedStatestobearthebruntofthesub-primecrisisisthebanking.theriskbehindmortgagecauseagreatpanicamonginvestors.TheassetpricebubblesbroughtaboutbytheexcessiveexpansionofTherealestatemarketandtherelaxationofcreditriskmanagementintheinterestsoflendinginstitutionsbreedthiscrisisandmaketherealestateindustrybeenhitheavily.Coincidentally,China，hasalwaysbeenastrongmoveuptothehousingmarket，atthebeginningofthiswinterhasalsostartedtoloosesomeofthecitylineorevenmorepronounceddownwardtrend.Foratime,housingpricesbegantodeclineinthegeneralcirculationisexpected.Atpresent,crisisinChina'
srealestatefinancialmarkethasmanysimilaritiestotheUnitedStatesbeforetheoutbreakofSubordinatedDebt,then,thetroubleisbroughtonnotonlyshockedus,moreistore-examineourmortgagemarketofChina.Inthispaper,byexplainingthecharacteristicsofSubordinatedDebtcrisisandthecrisisarisingoftheUnitedStates，alsosomeanalysisofdeep-seatedreasonstrytorevealthecharacteristicsofChina'
srealestatemarketandtheexistenceofsomespecialrisk.AndcomeupsomeinspirationaladviceandresponsetotheChinesefinancialmarketsonrealestate．
Keywords:
sub-debtcrisis;
financialmarketrisk
目录
摘要2
Abstract3
一研究目的与意义4
二美国次级债危机的根源解析5
2.1 美国次级债危机的爆发背景和影响5
2.2美国次债危机的产生6
2.3美国次债危机的深层原因6
2.4美国次债危机对美国经济的影响7
三中国房地产市场的特点8
3.1相似的经济背景8
3.2我国房地产业存在的问题8
3.3次贷危机下的中国房地产市场现状9
四中国房地产金融的现状和存在的问题11
4.1单一银行体系支撑着中国整个房地产金融11
4.2中国房地产金融的资金融通效率低下12
4.3中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险12
五中国版次债危机的可能性分析13
5.1中美两国经济周期及房地产周期存在差异13
5.2供需不平衡的格局催生房价刚性14
5.3住房按揭贷款二级市场缺失,风险扩散有限14
六应对我国房地产金融风险的对策性意见14
6.1出台合理政策,改善住房成数偏高的问题14
6.2抑制商业银行住房信贷的冲动和流动性过剩15
6.3完善银行体系内部控制,健全个人征信体系,加强外部监管15
参考文献16
一研究目的与意义
房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,具有产业链长、关联度大、带动性强的特点,不仅以其自身发展直接促进经济增长,还能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展,拉动经济增长。
房地产业的影响力系数、感应度系数在国民经济各产业部门中都处于平均数以上，与房地产业直接或间接相关的产业部门多达五十多个。
房地产业的产值每增加1个百分点,会促使相关产业的产值增加1.5-2个百分点近年来,在我国增长率中,由房地产业拉动的至少占2个百分点。
因此,如果房地产业出现泡沫,会给经济的增长带来潜在的风险隐患,必将对国民经济产生明显的副作用。
房地产业在国民经济中占有重要地位和作用,是带动经济发展和扩大就业的支柱产业。
国内外房地产业在房地产泡沫发展为泡沫经济时产生较大危害的教训近年来多次出现。
某些城市、某一时间段、某些指标的过快发展,出现了“发展过热”的苗头,使人们有了议论“泡沫”的依据。
随着我国房地产业的迅速发展,房地产业在国民经济中的地位也越来越重要,一旦房地产市场出现泡沫并演变成为泡沫经济,对我国的影响将会不堪设想。
最后针对我国的现实情况并结合前文的分析提出治理房地产泡沫的政策建议,不仅具有重要的理论意义,也具有强烈的现实研究价值。
二美国次级债危机的根源解析
2007年8月份爆发的美国次级债危机经愈演愈烈,欧洲和东亚多个资本市场综合指数均在短时间内迅猛下跌,各国中央银行纷纷向金融体系注资。
此次次级债危机波及范围之广,影响程度之深远,已成为继1998年亚洲金融危机以来的最大一场金融风暴。
2.1 美国次级债危机的爆发背景和影响
2001—2004年,美国新经济泡沫破裂后,美联储为刺激经济,实施低利率政策,连续13次降息,利率从6.5%降至1%的历史最低水平,并实施了宽松的房贷。
出发点本是好的,即为信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供了选择权。
1994—2006年,美国的房屋拥有率从64%上升到69%,超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋。
然而,新经济泡沫破裂后的大量社会闲置资金也因此找到了“出路”——投资于房市。
房地产业迅猛发展,美国人的购房热情不断升温,贷款机构推出了许多新的贷款方式,更加剧了房市的火爆。
如“零首付”,即贷款机构为客户提供一个还款的宽限期,由客户选择一个合适的期限,如3年、5年、7年等。
在宽限期内,客户只需偿还利息,宽限期过后才开始偿还本金。
由于这项创新解决了月等额还款的收入与支出的错配问题,且人们预测在未来的五年内美国的房价不会下跌,所以大多数次级贷款客户一般将宽限期选为3年或5年。
在进行次级抵押贷款时,放款机构和借款人都认为,如果出现还贷困难,借款人只需出售房屋或者将其抵押再融资就可以了,因此还款的能力不是来源于借款人的努力工作,而是其所购房屋的升值。
随着房价的上涨,越来越多的人加入到炒房大军。
通过次级抵押贷款,许多并无高收入的人在短时间内获得了多处房产,他们都无法通过自身力量归还所有的贷款,而是打算在宽限期结束之前就将房产售出,赚取差价。
次级债危机的爆发根源在于以次级抵押贷款为基础资产的金融衍生品的高杠杆效应上。
次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化将其住房抵押贷款出售给投资银行之后,又可以将从投行得到的资金发放次级贷,然后再进行证券化,获得流动性,分散风险,如此反复次级贷款规模越来越大。
ABS和CDO（collateralizeddebtobligation，债务抵押债券）的资金来源就是抵押贷款借款人按期缴纳的房贷,当房市低迷,借款人无法按期还款时,购买了ABS和CDO的机构包括银行、保险、养老、医疗基金等纷纷受损,尤其是对冲基金将手中的CDO作为抵押向银行借款,创新出了CDOs2,CDOs3,⋯⋯杠杆率越来越高,当出现还款危机时,多家对冲基金陷入巨额亏损,甚至破产。
2.2美国次债危机的产生
美国次级贷款危机爆发,根本原因是美国房地产经济周期波动引起的。
美联储实行紧缩的货币政策,不断升息,增加了投资成本,使原本信用等级低的借款人无力还贷,而抵押贷款公司手中的住房抵押品难于出手,也不足以弥补亏空,资金链条由此断裂。
次级抵押贷款逾付率开始上升,次级房地产抵押贷款风险不断加剧。
与此同时,在供给刚性的作用下,房地产需求的减少导致房地产价格开始下降,然后风险资产缩水,次级贷款及衍生证券大幅贬值,整个信用衍生品市场产生动荡。
正如一石激起千层浪,投资于衍生债券的资产管理公司股价也开始下跌,引发的投资者的担忧和恐慌,最终导致整个资本市场的剧烈波动。
2.3美国次债危机的深层原因
次债危机的主要促发因素主要有以下四点：
一、利率的不断变化，二、过度的信贷扩张
三、金融衍生品的辅助作用，四、信用评级机构的缺陷。
如果仅从次级债占全部金融资产的规模看，次级债对于衍生金融产品极为发达的美国来说，地位并不十分突出。
但此次次级债危机之所以能够从美国的房地产市场迅速波及至美国的信贷市场、债券市场、股票市场进而引发了一场全球资本市场的大震荡，直接的导火索是利率上升和房地产市场降温所带来的流动性不足，而其根源则在于房地产市场过度膨胀所带来的资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理。
次级房屋抵押贷款其本身产品设计中的弱点，以及资产证券化的信用创造过度，则是本次危机严重程度升级的背后推手。
次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，其利率通常比联邦基准利率高2%-3%。
2001年美国互联网泡沫崩溃后，美联储为了刺激经济采取了宽松的货币政策，联邦基金利率一度降到１%的超低水平，低利率刺激了房价持续上涨。
受房地产市场的持续景气吸引，美国次级抵押贷款市场快速发展。
2006年，次级房贷总资产规模已经达到6400亿美元，相当于2001年的5.3倍。
基于对房价继续上涨的乐观预期，贷款机构在利益的驱动下放松了对信用风险的管理：
其一，为了吸引客户，次级按揭贷款公司不要求购房者提供首付款，全部购房资金都可从银行贷款，且前几年可以只付息而不用偿还本金；
其二，次级按揭贷款公司对借款人不作任何信用审核，即借出大笔资金，一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。
大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和繁荣，这在一段时间里满足了银行风险管理的要求，但也埋下了危机的隐患。
2.4美国次债危机对美国经济的影响
在目前这场危机中，美国新世纪金融公司和美国房地产投资信托公司AmericanHomeMortgages已经申请破产保护；
美国投行贝尔思登旗下的两只对冲基金濒临瓦解，公司总裁被迫宣布辞职；
澳大利亚麦格理银行宣布旗下两只高收益基金出现巨亏；
法国巴黎银行、汇丰控股和德国法兰克福信托均宣布暂停旗下证券投资基金的申购和赎回；
一些国际知名投行和商业银行深深陷入次级债危机，计提总额已超650亿美元。
摩根士丹利三季度报表显示计提94亿美元拨备，且首次出现季度亏损。
花旗银行集团三季度盈利同比下降57%，三季度抵押贷款债券业务损失高达15.6亿美元，首席执行官普林斯被迫辞职。
美林证券在次级债交易中的亏损也高达79亿美元。
德意志银行和高盛银行最新的研究报告认为，次级债危机造成的直接经济损失将达到4000亿美元，相当于美国股市价值的2.5%。
次级债价格下降导致信用评级被不断下调，使商业银行资产大幅缩水。
商业银行不得不想办法筹集资金补充资本金，但在风声鹤唳的金融市场上，融资变得越来越困难。
本次危机的特征是美国次级抵押贷款金融产品违约率上升导致信用危机的普遍蔓延，金融机构为了维持资产负债结构的平衡拼命收缩信贷和流动性，从而造成曾经一度广为蔓延的流动性过剩在旦夕之间蜕变为信贷紧缩。
三中国房地产市场的特点
3.1相似的经济背景
美国次级债危机爆发后,我们自然联想到我国的房地产金融市场。
与美国相似的是:
（1）我国同样经历着房价暴涨多年,房地产业也对经济增长贡献巨大;
（2）居民购房热情高涨,个人住房按揭贷款规模快速发展;
（3）中央银行依据经济走势调整利率,利率先降后升,在目前我国通货膨胀的背景下,货币政策已改为适度从紧,央行有可能继续加息,贷款基准利率继续上调,借款人的偿付压力随之增大;
（4）我国深圳、上海、北京等地已经出现许多房产有价无市的现象,而有价无市的僵持过后,很可能出现的就是房价下跌。
其中某些特征正是次债危机爆发前显著的表现。
3.2我国房地产业存在的问题
目前,我国房地产业和房地产市场发展中存在一些问题,从总体上讲,主要是房地产市场不发达,市场运行机制不健全,市场交易行为和市场管理很不规范,还没有形成公平竞争的投资环境。
具体来讲主要是:
1.商品房屋价格过高,且居高不下,大大超过了居民和企事业单位的承受能力。
八十年代初,我国房地产业“复苏”时,每平方米商品房屋平均售价为200元左右,以后商品房价格扶摇直上。
据对43个城市的调查材料,商品房屋每平方米售价,1984年为293元,1985年为315元,1986年为472元,1987年为479元,1988年为666元,平均每年递增22.8%。
1990年为703元。
除沿海个别城市外,全国商品房屋价格增长最快的城市是北京和上海。
北京市商品房屋每平方米最高房价由1984年的580元,提高到1988年的3104元,平均年递增74.9%,1991年更是高达5000多元,最低价格也由260元提高到1740元,平均年递增88.4%。
上海市1985年至1988年,平均价格由384元提高到933元,平均年递增34.4%；
最高价格由676元提高到2016元,平均年递增34.8%；
最低价由357元提高到616元,平均年递增19.9%。
其它大城市商品房屋每平方米的最高价格也接近或超过千元。
商品房屋价格过高,阻碍着我国商品房屋开发建设的顺利发展。
2.地产市场混乱,地产收益大量流失。
过去,我国的城镇土地使用实行“三无”政策,即无偿、无期限、无流动,因而也不存在“地租”收益。
改革开放以来,适应发展社会主义商品经济的要求,我国实行了土地使用权有偿出让、限期使用制度,允许土地使用权有偿转让。
目前,我国的地价分为两种情况,一是由国家或地方政府划拨使用的土地,征地费用约占房价的20%一25%。
二是政府根据市场需求和建设的需要,采取协议、招标、拍卖等三种形式出让土地使用权,收取出让金。
由于我国城镇土地归国家所有,地产收益应合理分配使用。
但目前的地产市场比较混乱,地产收益大量流失。
同时政府对地产市场缺乏高度垄断，并且有时提供土地竞相压低甚至免收地价。
3对房地产业的认识不足,政策不配套,管理跟不上。
我国的房地产业还处于初级阶段,人们对房地产业的认识还存在这样或那样的偏差。
要用社会主义市场经济的观念来认识房地产业。
住房制度改革、房屋商品化及土地有偿使用制度的推行,有力地推动了我国房地产业的发展。
我国的房地产业发展至今,在不少地方还没有摆脱产品经济的模式,不少城市的房地产开发仍为政府垄断政企分,房地产市场难以发育。
房地产业是国民经济的一个重要行业,它不是某一个部门的事。
如果把房地产业仅仅理解成是城建部门的事,那将不利于房地产业的进一步发展。
除了认识上的偏差外,政策不配套、管理跟不上也是一个突出问题。
3.3次贷危机下的中国房地产市场现状
次贷危机对中国房地产市场的影响是立竿见影的，危机使中国的监管机构看到了中国房地产市场泡沫的风险，进一步加强了对房地产信贷的风险管理，随之而来的紧缩政策就是最好的证明。
在内外经济因素的共同影响下，中国的房地产开始进入了调整期，由于当前中国房价总水平过高，适度调整将有利于把房价拉回到普通购房者的承受范围之内，也有利于房地产市场的长期健康稳定发展。
（一）次贷危机使中国房地产市场供求形势出现明显变化。
危机新风暴使中国的监管机构更加重视金融监管，社会流动性减少，最后从供给和需求两方面抑制房地产市场的过度扩张。
在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，自2007年年末以来，促使住房消费者预期发生变化，住房市场出现一定的观望氛围，住房成交量增速持续下降。
2008年一季度，全国商品住房销售面积9，500万平方米，同比仅增长0.3%，比上年同期增速下降13.4个百分点。
住房供给方面，2007年末商品住房新开工面积9.46亿平方米，同比增长19.4%，与上年同期相比增速提高4.4个百分点；
房地产开发投资持续增长，2008年1～3月份，住宅投资完成额同比增长34.7%，增速比上年同期加快4.3个百分点；
住宅施工面积同比增长29.1%，增速比上年同期加快7.7个百分点；
住宅竣工面积6，397平方米，同比增长27.4%，增速比上年同期加快15.9个百分点。
虽然商品房销售面积仍大于竣工面积，但销售面积增速呈现下降趋势，从而促使住房供求矛盾将会趋缓。
（二）次贷危机使房价总水平在高位盘整。
次贷危机的爆发，使得国内外经济放缓，房市进入“量价齐跌”的阶段。
在这样的大环境中，出于调整期的中国房价也很难“独善其身”。
进入2008年，在住房市场是否出现拐点的争论中，住宅价格总水平继续小幅上涨，一季度，新建普通商品住房价格同比分别上涨13.5%、12.8%和12.1%，环比指数分别为0.3%、0.1%和0.2%。
二手房的价格各月同比分别上涨11.9%、11.5%和11.9%，涨幅逐渐接近于新建普通商品住房。
虽然房价水平有所上升，但涨势趋缓，呈现高位盘整的状态。
对统计局调查的70个大中城市的房价具体分析，大城市和中等城市房价走势不尽一致。
3月份，35个直辖市和省会所在地的大城市中，房价环比指数上涨水平超过1的城市有5个，与上年12月份持平，环比指数下降的城市有8个，比上年12月份减少1个，环比涨幅最高的乌鲁木齐为1.9%，比上年12月海口环比上涨4.4%下降了2.5个百分点，反映出涨势的幅度在缩小；
3月份35个中等城市中，房价环比指数上涨超过1的城市有7个，比上年12月份增加2个，环比指数下降的城市有5个，比上年12月份减少4个环比涨。
幅最高的北海为3.9%，比上年12月九江环比上涨1.7%提高了2.2个百分点，与大城市房价变动趋势不同，中等城市房价上涨的范围和幅度在扩大。
四中国房地产金融的现状和存在的问题
4.1单一银行体系支撑着中国整个房地产金融
长期以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。
从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。
目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的,70%以上，有些企业甚至达到90%。
根据国家经贸委公布的2002年前三季度房地产投资情况数据，房地产开发资金主要来源于民间资本。
根据数据推算，中国房地产开发企业的资金来源有18%来自于自有资金，2%来自于其它渠道，剩下的80%（包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等）都来自于银行贷款。
而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金需求的10%，甚至5%。
这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题，还是风险问题，其根源往往与这一特点密切相关。
单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。
同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现。
中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景下考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
4.2中国房地产金融的资金融通效率低下
金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。
目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现极度梗塞。
一方面存在着较大的资金需求得不到满足，另一方面却存在着大量资源的闲置，无法找到合适的对象进行投资。
因此，中国房地产金融体系的融通效率是低下的。
从中国金融的大背景来看，中国银行业存在着巨大的存贷差，到2003年6月已达4.79万亿元，表明中国金融业整体效率不足。
大量的资金闲置在银行体系，无法充分提供给实体经济，造成了大量的中小企业、民营企业无法得到发展所需的资金。
同时4.79万亿元的存差也表明市场无法为这些投资者提供可供充分选择的金融产品。
总体效率的低下自然会在整个金融领域充分表现，中国房地产金融是中国金融体系的一部分，自然会有所表现出来。
由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的金融资源由很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。
银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道
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