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但是，在市场上，“掮客”这样的角色并不适合大多数的投资客。
充当“掮客”的投资者，首先需要自己有过成功的投资操作，并且在媒体有较多曝光率提高他们的知名度，为他们吸引来“粉丝”，同时，他跟开发商有较多来往，保持了比较友好的关系，开发商一方也能给他优惠条件和提成。
现在，张羽冲在海南做的主要就是这种模式。
1月4日，国务院正式宣布海南国际旅游岛建设规划方案获批。
未来10年内海南将建成国际级购物中心。
对海南，张羽冲“非常有信心”。
他多次提到，人们开始注重生活品质，投资旅游地产正是机会。
他曾在多个场合声称，3年后，他对海南的楼市判断就会见分晓，以前都说海南只有一手市场没有二手市场，以后就会不一样了。
但他也很谨慎地说，不是所有项目都能有好的收益，还是要要看具体的项目。
挑选重点第一是未来热点地区，第二要找数一数二的开发商的产品，好的开发商会设计出好的产品。
他买的每一套房都会亲自到工地考察。
炒房团开始介入开发
这些年，有组织“浙商投资团”，成群结队、大江南北地买住宅、买商铺。
像买大白菜一样，一层一层、一片一片、一栋一栋地买。
而随着市场形势的变化浙江团的打法也“升级换代”。
他们由最开始的短线爆炒、快进快出、瞬间获利、获利走人，到后来的把短线炒房，逐渐拉长，变成为以中长线的价值投资为主；
标的物也从最初的住宅投资，转向城市商业高端投资，到城市综合体投资。
另一大趋势是，他们中的一些已经开始由“二级市场”杀向“一级市场”，逐步开始介入前端的房地产开发环节。
以往，浙江商人在北京做房地产投资，除了有个别知名房地产商是直接做地产开发，其他人都是买房、在销售市场上行动。
不过，从前年以来，形势发生了一些变化。
这些资金有一大部分，逐渐由买房转为买房和开发并举。
陈俊说，这是因为，房地产价格比以前高了，在“二级市场”的获利空间也相对变小，而浙江人通过在房地产“二级市场”摸爬滚打这几年，不再“人生地不熟”了，对市场的环境和变化都更加了解了，所以他们开始寻求利润更加丰厚的开发环节的投资机会。
而相比传统的民间借贷或炒房，如今，受过完整高等教育甚至有海外教育背景的浙商“富二代”们常用的是联合发起基金、创投资本等，他们的操作方法更为公司化和规范化。
陈俊介绍说，“浙商投资团”一般用这几种模式；
一、项目整包后分租。
这是最简单、也最常见的方式。
整体承包的好处是能压低价格，一下承租10年、20年。
然后，再重新包装、定位、以及对外招商；
二、以租代买。
如果一个项目投资两三亿元；
只需要首付启动资金3000万元；
半年后再付一笔钱；
一年后又付一笔钱。
两三个亿，在几年之内付清。
三、协助招商引资，按业内规矩赚得佣金。
四、只买摊位，再转租。
2005年投资万年花城的时候。
开发商看一下来这么多浙商集体看房，也高兴。
因为这就意味着，浙江投资资本看好他的楼盘，这简直是营销宣传的“活广告”。
这次购房行动，陈俊说确实吸引了不少媒体的关注，甚至招来了日本、新加坡、澳大利亚等海外媒体。
陈俊和他的投资团，不仅记者采访他，甚至连房展会的老总，担心展会冷清，也专程登门，请他们到房展会上露露面，帮忙激活人气。
当然，开发商也会给他们优惠和折扣。
成立中介公司炒房
李欣夫妇是较早投入炒房的一批人，他的丈夫更是属于最早的一批，到如今已经有13年的时间了。
他们的炒房也与普通人不同，为炒房，他们成立了一家房地产经纪公司。
通过经纪公司的各家店铺进行信息上的便利分享，了解房地产市场第一手的资料。
李欣介绍，2010年年初，看房者相比去年有大幅下降。
过去她的公司每个店面一天看十多套房，最高纪录是去年12月，单店单日成交20套左右，基本形势是“上午看房，下午签约”，市场太过火爆，购房者的心理有点失控；
现在一天看三四套就算不错了，很多店铺1月份只成交了一二套。
但李欣认为这是符合往年的成交变化规律的，历年交易都是年初和年底少，中间，特别是九十月份二手房交易比较活跃。
去年相对而言，稍显反常，年底非常火。
张欣说，一般人都有追涨和等跌的心态，房价目前可能会有一个观望期，成交暂时被预期压制了，刘欣认为从自己八九年来的房地产从业经历来看，房价往往跌少涨多，跌小涨大。
在观望过后价格还会上来，全年下跌的可能性不大，北京房价“暴跌”更难，崩盘则“简直无从说起”。
好的信号一出来，房地产市场就会有成交的动力，而市场活跃很快就会带来价格的上涨。
“不过房价涨跌对于中介来说影响较小，我们看重的是成交量，看买卖双方能否爽快地达成一致。
”张欣说，自己只是市场上的“散户”，房价涨跌对她来说是不可抗拒的因素，只能顺其自然，而成交量相对而言是她可以控制和努力的，也是她获利的一个主要方面。
李欣认为，普通购房者买房大家都想买到便宜的，越便宜越好。
但是其实价格中间的、不高不低，与市场水平一致的最好。
因为真正的好的低价的房子不可能到普通老百姓手中，早在中介手里就把低价房子截下了，自己投资或介绍给相熟的投资者，过了几手，价格很快就上去了。
从信号上说，她认为并没有准确的指标或者现象可以判断房地产市场。
但中介非常关注房地产税收、购房贷款方面的政策，因为他们要负责替客户做这些，同时这也是他们赚取利润的主要来源之一。
国家的政策，目前来看对市场的根本作用效果不大，特别是营业税，这么多年增加交易成本，最后都会转嫁到买方身上。
房地产市场变数太多，国家政策还是最重要的方向标。
她很注意领会国家的新出台政策体会字里行间的意思，做出自己的理解和解读。
例如在2009年年初，政府出台政策，是希望房价不跌。
而当前政策的一个中心思想就是不希望房价过快上涨。
总体还是想保持比较平缓的态势。
如何炒房炒铺钱生钱?
温州人投资宝典成必修课
炒房、炒商铺、炒煤、炒棉、炒黄金、炒油田……
温州人，这个中国最具商业智慧的群体，以其敏锐的市场嗅觉，总能找到埋着黄金的宝地。
他们的出手大方和抱团效应，使得每一个涉足的地区、行业，总能风生水起。
他们是最懂得理财和投资的一个群体。
【置业指南】要投资、要买房？
先看看温州人是怎么做
这些大大小小的温州老板们早年靠修鞋子、卖纽扣、做打火机，辛辛苦苦积累下本钱，现在则费尽心思琢磨怎样“钱生钱”。
他们以一种与生俱来的智慧，敏锐地捕捉到任何一个让财富增值的机会。
所以要投资、买房，先看看聪明的温州人是怎么做的，再做决定。
温州有70％的人在外地楼市投资
10个温州人9个商，“温州人有钱”是人们提到温州购房团时最常说的一句话。
温州媒体的一位朋友告诉记者，经过这几年转战全国楼市，当初的专业温州购房团已经发展成了今天的“全民炒楼”。
据他说，现在温州估计有70％的人在外地楼市投资。
“温州人乡土情结很重，我买了这里的房子，就会把亲戚朋友带过来，要投资一起投，要撤离一起撤，风险大家一起担，赚钱也大家一块赚。
一家带一家，‘全民炒楼’的风气就是这样带出来的。
”这位朋友说。
记者在与一些温州人聊天时了解到，温州人到外地买房一般会有一些带头人，这些人都是资金雄厚的大户，他们常在全国各地跑，朋友多、信息灵、经验足、眼光准，没有经验的散户往往会跟着他们跑。
三类项目将成为温州人投资的主要目标
信仰“实业为王”的温州老百姓最喜欢独立式门面的沿街店铺，因为在温州只要是城区主要街道的店铺，“一铺养三代”的传奇在这里真是没有半点夸大的成分。
社区商铺早期在温州投资者心目中的反应不强烈，这主要取决于社区的位置，以及社区规模的大小。
后来受到上海闵行区大型社区建设的影响，温州人开始意识到新兴社区商业的价值。
总之，只要是城市发展的地方以及人口急剧递增的地方，温州人的投资方向就在那里。
百货商铺也是温州人看好的投资类型，但风险较大，受到诸多因素的影响，如产权分割、物业结构、产权与经营权的分离、商业经营水平、商品业态分布、竞争对手等。
对于百货商铺来说，温州人比较看好小产权商铺，最好在头3-5年有稳定的回报，因为百货业的经营关键在头3年。
根据温州人炒楼的习惯，除了商业店面外，城市外围低价位新盘也是他们比较喜欢的。
因为这类新盘成本低、风险小，随着城市的扩张带来的升值空间很大；
还有就是虽然价格较高，但地处市中心、楼盘档次高的项目，因为任何城市市中心的可开发用地都是越来越少的，市中心的楼价自然坐着地价这顶“轿子”越抬越高。
温州一些媒体的房地产专业记者也认为，福州的商业店面、新区低价盘和市中心楼盘将成为温州人今年投资的主要目标。
异地投资逐渐成为市场趋势
“异地投资是城市居民在对生活方式空间转换的需要，体现的是现代生活方式价值，是生活水平提高的要求。
”一业内人士认为，人们通常所说的异地投资，实质上不应单指“炒房”，因为，“炒房”多是通过恶性哄抬房价的手段，在短期内变现获利；
而真正意义上的异地投资，更多的是一种比较良性的投资行为，投资方式多为长线投资，投资自住两相宜。
一是看好整个城市的房地产市场及未来的发展前景，二是由于两地经商便利或者用于未来返乡养老度假。
某业内人士认为，对待异地置业的心态尤为重要，投资需要经营，不能一味追求利润，要做好长期作战的准备，不适宜做短线投资。
该业内人士称应该具备以下条件的城市具有投资价值：
第一，GDP增长速度超过国家GDP平均增长水平的城市；
第二，正处于产业转型调整期的城市，城市产业的转型调整将会给城市人口结构带来变化，产业人口流动增加，产生的巨大的需求将对刺激当地房地产市场格局升级；
第三，外来创新产业投资者增加的城市，投资资金的增加将拉动城市经济强劲增长；
第四，旅游型城市等具有特殊城市功能的城市，将成为城市人提升生活方式、改变生活空间的发展需要，购买旅游地产正逐渐成为城市中产阶级改变生活品位的新途径。
【延伸阅读】十年江湖沉浮温州炒房团自曝投资炒房"
潜规则"
十年之前,炒房团作为20世纪末的新生词汇并不为大众所知。
十年之后,房价成为牵动国人最敏感的那条神经,炒房团所到之处,风声鹤唳。
而温州炒房团便是炒房团队伍中最为神秘的一支。
进入2009年的5月,温州炒房团重出江湖的传闻,让购房者躁动不安。
这究竟是炒房团的抄底,还是一场单纯的炒作;
温州炒房团十年在房地产市场的进进出出,折射出中国房地产市场的现状,温州炒房团的行踪逐渐成为投资风向标。
温州炒房团的十年沉浮
1998年,房改全面启动。
人们逐渐从福利分房的习惯里走了出来,房价开始进入了“狂飙”猛涨时代。
这为炒房团应运而生准备了历史大背景。
2001年8月,一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海,之后,温州炒房团开始名声在外。
温州中小企业促进会副会长、温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚向《华夏时报》记者介绍,到了2003年,已出现了专业的炒房团,以自己的亲戚、朋友为成员,投入部分资金作为运作资金,用于开销、工资等,并有专业的砍价人员。
2004年成了炒房的巅峰时代。
那一年,辗转各地的温州炒房团,已被当地的自住购房者视为洪水猛兽。
同样在那一年,正值宏观调控降温房价,炒房遭到了政策的阻击。
事实上,早在2003年底开始,温州炒房团最活跃的长三角地区反炒房的政策就频频出台,以封杀短线“炒房”行为。
先是杭州对二手房买卖征收20%的个人所得税,接下来,2004年3月中旬,南京出台新政禁止炒房号、炒楼花。
2004年4月,上海出台期房限转政策,限制期房在取得产权证书之前进行二次转让。
政策对炒房越来越不利。
2005年,房价猛涨引发了中央政府的宏观调控。
5月,国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文）,在全国房价的突飞猛进中,国家层面控制房价就此开始。
作为调控重点和风暴之源的上海,房价应声下挫,到2005年末,上海商品房销售均价从9872元下降到6698元,下降约三成。
温州炒房团遭遇上海滑铁卢。
很多炒家已经不敢再贸然进入北京、上海等一线城市。
于是,二三线城市成了新的选择。
另一方面,其中一些投资者开始回笼炒房资金,创办担保、投资等中介公司。
而到了2007年,房价大涨,温州客借担保公司大赚一笔。
据温州房产中介协会副会长王珍楠介绍:
“2007年下半年到2008年上半年,温州民间资本投入到担保公司,年回报率有12%-18%,2007-2008年业务不错,担保公司再出去（炒房）利润可以高达30%以上。
”
2008年的楼市寒冬里,温州炒房团的声音渐渐消隐。
近期,蛰伏一年之久的温州炒房团又开始有了声音。
据了解,2009年2月份温州资金开始进入上海,随后逐月加速。
尤其是浦东、南汇两区合并后,“大浦东”成为温州人主要投资地区。
对此,《温州晚报·
房产周刊》总监董文远对记者表示:
“组团一直在做,不存在温州炒房团再现江湖等问题,只是没有媒体大面积的关注而已。
“温州人炒房不抄底”
温州炒房团在这十年中,已成了一个标签。
一提起炒房,首先让人们想到的便是它。
而温州炒房团的炒房目标是什么？
出手时机是怎么选择的？
这些问题的答案显然不能用先天的敏锐经商嗅觉之类的语言简单概括。
据董文远介绍,一般参与炒房的温州人不会考虑选择炒房类型,都是只看提供团购的房产项目是否具有升值空间,他们一般也不会挑选区域,二三线城市有钱赚就会去购买,新疆也去过。
温州购房团是哪里有市场就去哪里,没法说出固定的游走区域。
但是长三角城市尤其是杭州、上海显然是这些年他们的主战场。
董文远表示,以目前看,去上海购房数量有所减少,2009年以来,去杭州置业比例特别高,而下一步打算带队进军湖南长沙、福建厦门等地。
而对于目前市场上风传的温州人抄底说,王珍楠对《华夏时报》记者表示,温州人炒房不会去抄底,只会在转折点时介入,看到一点影子后,就会快别人半步毫不犹豫地准备好资金大举进入房市。
十余年来对炒房颇有研究的叶维坚对记者阐述了炒房人如何对房价转折点进行判断。
他认为交易量活跃度和土地招投标价格的增幅是很重要的两个指标。
叶维坚表示,看土地招投标价格的具体增幅来判断,等到高于前期就是新一轮涨价了,而这次政府救市政策轮番出台,资金倾斜流入,更是房价转折很好的标志。
显然,2009年温州人又算对了时机。
据叶维坚介绍,房地产这波上来时,3月份温州人就开始密集到杭州、上海购房。
时间上提早了2-3个月,等媒体报道出来都是5-6月份了。
等到想在上海置业的人觉悟了,开始进入时,温州购房团早已经撤出。
炒房团成开发商营销手段
真正的温州炒房客都是不打明枪,悄悄进村的。
而近段时间风传的温州人的高调出手,行事风格的突然转变令人生疑。
据知情人透露,不少购房团都是由当地开发商力邀,有作秀嫌疑。
《华夏时报》记者了解到,几个月前,一位温州永嘉瓯北的中介公司负责人,在每人交300元后,组织了100号人,打着“温州购房团”的名义,浩浩荡荡地包车去全国各地“扫房团购”。
参加该次购房团的朱胜康告诉记者,所谓的“温州购房团”的人大部分都是山里头的老太太、老头子,岁数都在60-70岁,其中更加有意思的是开发商在温州购房团来前,请来众多媒体记者,当地的电视台扛着好几台摄像机,请来当地县长、银行行长等。
朱胜康感叹,开发商也是骗子,骗银行的钱,带队的永嘉人也是骗子,简直就是童话故事《皇帝的新装》的现实版。
对此,王珍楠表示:
“温州这样打着购房团名义行骗的还是存在的,我了解的就有几个。
而对于温州客在深圳砸重金炒楼,并带动房价暴涨30%的市场传言,董文远表示:
“深圳的炒房不知道,一般我们这么大规模出去,相互间多少会了解到的。
某个地区因温州购房团的到来而房价上升不正确,也不现实,不会因为你两三个大巴过来,就能带动房价。
”（6月21日《扬子晚报》）
温州炒房团再度出海:
楼市最大"
泡沫机器"
启动
进入6月份，几乎所有有关楼市的统计数据及分析报告都指向一个方向：
楼市又火起来了。
而其中，上海不出意外再次成为涨价的龙头。
据多家研究机构披露的数据显示：
1月至5月上海市内环以内的中心区域房价激涨三成，1月至5月上海市内外环之间房价平均上涨约17％，5月上海全市新建商品住宅成交面积204万平方米创下2007年10月以来20个月的新高，上海有150多个楼盘的5月成交均价处在历史最高位。
在泡沫逐渐累积的背后，后市风险也在迅速累积，各方已经充分意识到风险并开始展开新一轮预防。
其中，上海银监局日前专门印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，要求在沪中外资银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，并禁止变相放宽贷款门槛，严防假按揭违规行为。
“后市不确定因素众多，包括年内即有望大量入市定向供应的保障性住房冲击，新一轮泡沫可能被提前戳破。
”上海公积金管理中心副研究员、上海房产经济学会住房保障委员会秘书长丛诚不无担忧。
量价：
创历史新高
出乎许多人的意料，短短半年不到，以上海为代表的中国楼市，在量价的配合下，迅速完成了从谷底向新一个高峰的“蜕变”，速度之快，不得不令人再次想起“泡沫”一词。
成交量反弹、进而量价创下新高，是本轮楼市行情的直接体现。
记者从DTZ戴德梁行获得一份最新研究报告显示，5月份上海商品住宅持续前几个月的上升态势，上海商品住宅市场成交量连续4个月快速上涨。
5月上海新建商品住宅成交面积首次突破200万平方米，达到204万平方米，环比再涨8%，创下了20个月以来的新高。
开发商见机提价，人为营造供不应求的局面，同时各路投资者重现市场横扫住宅物业，房价迅速上行，成为本轮楼市行情渐入疯狂的推手。
投资者青睐的高档物业成为提升房价的最大力量。
在上海市区，为数不少的高端住宅物业，上半年迎来了新的爆发，部分楼盘甚至在经历了去年整年“零成交”之后，成交量突然飙升直至售罄。
例如，内环某高档楼盘，单价近6万元/平方米，5月底一周内售出超过40套，而去年整整一年，该楼盘也没能实现这样的业绩。
佑威的数据还显示，5月份，上海均价30000元/平方米以上的高档住宅成交面积高达12.54万平方米，与2008年同期相比几乎翻倍，上海别墅5月份总成交量环比上升超过三成。
记者了解到，在目前成交均价已经创下历史新高的150多个楼盘中，不少楼盘出现了当年开盘前彻夜排队等号，甚至炒号、一房难求的场面。
其中代表性楼盘包括经纬城市绿洲，近期该楼盘推出的新房源单价1.1万－1.3万元，3个月前推出的房源均价约9500元/平方米，均价3个月上涨了近两成。
值得注意的是，二手房市场比一手市场更早出现火热的局面。
机构统计数据显示，今年二手房的成交量从2月份环比上升65%、3月份环比上升80.5%，到4月份环比上升14.6%，5月上海二手房成交均价环比微涨2.3%。
全市各区域中除黄浦、静安和松江三区均价小幅下跌外，其余各区均上涨，其中受“大浦东”消息刺激的南汇区均价环比上涨7.9%，领涨全市。
“预期看涨，卖家频频跳价，依然有买家接手，是二手房成交均价飙升的主要动力。
”沪上某中介公司分析师坦言。
温州炒房团再度扬帆出海
今年上半年，温州炒房团的各路组织者非常忙碌，杭州、上海以及长三角乃至全国的多个热点城市到处跑。
约一年的“蛰伏”，这台来自民间的楼市最大“泡沫机器”已然启动。
据温州当地某媒体的购房团组织者透露，今年春年过后，就已经有少数温州买家开始在杭州、上海等地的一些楼盘出现，并少量成交。
“带团看房、购房的高潮是在3、4月份，我们先后组织了数批投资者前往杭州、上海等地，所看的项目大多是当地的高端项目，单价超过5万的不在少数，单套成交总价动辄过千万，经常出现一个楼盘成交七八千万的情况。
这一波的热度，丝毫不亚于2007年。
今年民间资本的购房冲动，在温州当地市场爆发得更为猛烈，这也成为温州资本炒热周边市场的一个先兆。
近两个月，温州新开的多个高档楼盘，开盘当天销售一空情况屡见不鲜。
据了解，浙江绿城开发的温州顶级豪宅鹿城广场二期，共100多套房源，总价为500万元/套至1000万元/套，两天售罄。
更多的温州资本前往温州以外的长三角市场寻找物业。
杭州钱江新城、上海市中心、大浦东等区域成为集中目的地。
据21世纪不动产一位高级经理介绍，仅在4月份，浙江人占浦东二手房成交量的30％，其中温州人约占80％。
该公司统计，4月份浦东二手房成交金额近60亿元，当月温州人现金购买浦东二手房金额高达4亿多元。
某网中国分析师薛建雄则告诉记者，和记黄埔旗下上海御翠园于4月25日推出的24栋双拼别墅，每栋价格1300万－1500万元，温州人买走数栋。
另有上海御翠豪庭黄金城道共40个商铺，5位温州人买走其中13个。
而据中介公司知情人士透露，外来投资者中，温州人只是起到了带头作用，还有其他各路投资者在一起“吹”这个新的楼市泡沫。
薛建雄指出，楼市回暖和流动性转向过剩，是投资客重现上海楼市主要原因。
从二手房市场到一手豪宅市场，温州、义乌、宁波、萧山等浙江投资客的身影随处可见。
三季度面临风险考验
“从整个经济宏观环境看，半年的量价反弹，并不能掩盖楼市依然面临许多不确定因素，最大不确定来自全球经济危机的阴影并未消退，国内外的经济走势尚未十分明确。
”丛诚不无担忧，当前迅速吹大的楼市泡沫会给后市累积过多风险。
丛诚进而指出，近期部分住宅项目开发自有资金比例的大幅下调政策，恰恰说明决策层认为房地产投资依靠自身力量恢复尚有难度，需要新的政策扶持。
记者了解到，今年这波市场反弹，在持续性方面明显力量不足，目前已经开始出现回落迹象。
中原地产的研究报告显示，5月份上海全市二手房成交面积为237.16万平方米，环比下降0.60%；
全市二手房成交套数达2.93万套，虽然环比增加2.35%，但增幅
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