第七章房地产价格Word格式.docx
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用公式来表示就是：
Ｃ＋Ｖ＋Ｍ。
Ｃ是生产资料转移过来的价值，Ｖ是建筑工人的工资，Ｍ是建筑工人为社会劳动创造的剩余价值。
这种价值的货币表现就是房屋的价格。
也就是说，房屋的价格是房屋的价值的货币表现，是房屋价值的价格。
（2）土地价格与房屋价格则是不完全相同的。
按照马克思主义的价值理论和地租与地价的理论，土地是自然生成物，不是人类劳动的产品，没有人类劳动物化在里面，所以土地本是没有价值的。
土地价格是地租资本化的价格。
但是城市土地是人类长期劳动的结果，是投入人类大量的劳动的。
这些劳动是形成价值的，这种价值就是马克思所说的土地资本。
在现实经济运行中，土地价格就是由土地的地租和土地资本的价值构成的。
进一步讲就是由土地的绝对地租、级差地租、（有时还加上垄断地租）以及土地资本构成的。
这也就是人们所说的土地的资源价格和土地的资本价格构成的。
在中国城市土地国家所有制的条件下，城市土地价格实际上是城市土地使用权价格。
但不管怎样，由土地投资或土地资本所形成的价格，是价值的价格，这与普通商品的价格是一样的，是由劳动形成的；
由土地本身或由地租形成的价格，则不是价值的价格。
由此决定了土地的价格，以及由土地价格和房屋价格结合而成的房地产价格，与普通商品的价格存在着一些本质上的差别。
二、房地产价格的功能
房地产价格所以成为房地产市场经济运行的核心问题，是由房地产价格的功能决定的。
房地产价格的功能主要是：
1、传导信息的功能。
房地产价格既然反映市场供求情况，人们就可以从价格变动中，看出市场上房地产供求的变动情况，这样就可以为生产领域、分配领域、流通领域、消费领域的各类经济主体，即为政府、企业、个人，提供可靠的经济信息，使他们在经济活动中，做出正确的决策。
2、配置资源的功能。
房地产价格的变动可以引起供给和需求，生产和消费的变动，从而引起资源的流向变化。
通过房地产价格这一功能，使房地产市场调节着房地产资源在不同部门，不同的再生产环节，以及各个企业之间的分配；
调节着企业的生产规模；
调节着社会总需求和总供给的平衡。
3、促进技术进步，提高社会劳动生产力。
房地产各个企业为了在市场竞争中能够站住脚，取得更大的利润，就努力改进技术，提高劳动生产力，降低成本，从而促进了整个社会的技术进步，提高了整个部门的劳动生产力，因而促进了社会生产的发展。
科学地确定房地产的价格，对于发展房地产经济，合理地配置房地产经济资源，规范房地产市场的行为，都有着重要的意义。
三、房地产价格的特点
（一）土地价格的特点
土地价格是房地产价格的构成部分，由于土地价格不是土地价值的价格，而是地租资本化的价格，由此就使土地的价格，从而使房地产的价格，不是完全由劳动形成的价值决定的价格，因此这部分价格具有特殊的运动规律，与普通商品的价格有许多不同的地方，由此形成它的一系列的特点。
1、由于土地价格是地租资本化的价格，因此土地价格不是由价值决定的而是由地租和利息决定的。
2、由于土地的有限性，因此土地的价格主要由土地的需求决定。
3、由于土地位置的不动性，就使土地的价格具有地域性。
4、由于土地位置的不动性或固定性，以及自然的差别性，从而使土地价格具有个别性。
5、由于土地的有限性，以及对土地的需求不断增长的特性，决定了土地价格随着社会经济的发展总是不断在上涨的，或者说，土地价格具有不断上涨的趋势。
（二）房地产价格的特点
房地产价格是土地价格和房屋价格的统一体，房地产价值是在市场供求变动中实现的，市场供求对房地产价格有决定性的作用。
从房地产价格形成的角度看，房地产价格有不同于其它商品的特点：
第一，房地产价格的形成受自然条件的影响很大，如区位、地形、地貌、水文、气候等，具体表现为由自然条件所限定土地的效用和改变自然条件所付出的开发费用对价格的影响。
第二，众多的不确定因素会使价格发生很大的差异。
房地产产品的异质性、地域性、社会性使房地产产品的价值实现过程中存在大量不确定性因素，一些社会、人文的因素常会在房地产价格形成过程中发挥作用。
第三，价格的区域性很强，价格的区域性主要是由于土地的区域性造成的，因此很难形成统一的市场竞争和统一的市场价格。
第四，房地产的供求关系中，需求是决定价格的主要方面。
由于土地的稀缺性使土地的自然供给是缺乏弹性的，需求变动对价格的影响起决定性作用。
第五，房地产产品的价值实现有两种形式：
出售和出租，相应有出售价格和出租价格。
第六，房地产价格的时滞性。
房地产开发周期长，房地产作为不动产缺乏流动性，价格调节市场的作用具有滞后性，这种滞后效应形成所谓的“蛛网模式”。
第二节房地产价格形成及其影响因素
一、房地产价格的形成
房地产价格是由土地价格和房屋价格决定的。
虽然土地价格的决定因素和房屋价格的决定因素是不完全相同的，有着许多不同的特点，但是最终都是由生产和再生产它们的社会必要劳动时间和以及社会经济关系决定的。
房地产价格的本质决定了房地产理论价格的形成，实际的交易价格是以理论价格为基础，由供给与需求、竞争等多种市场因素和非市场因素综合作用的结果。
二、影响房地产价格的因素
房地产涉及面很广，因此影响房地产的价格因素也很多。
除了房地产在生产和流通中的因素之外，还有另外一些因素，其中主要的是：
自然因素、社会因素、经济因素、行政因素等。
这些因素还可以进一步分解为物理因素、环境因素、行政与政策因素、经济因素、人口因素、社会因素、心理与文化因素、国际因素、其他因素等。
（一）经济因素
1、影响房地产价格的经济因素主要是经济发展状况，就业、工资水平、收入的稳定性、储蓄、消费和投资的水平，财政收支和金融的状况，物价水平特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率，房地产投资状况等。
大体来说，经济发展速度越高，储蓄消费和投资水平越高，财政和金融状况越好，对房地产的需求就越大，房地产的价格也就越高；
否则就相反。
2、经济增长方式的转换、产业结构的升级、宏观经济结构的调整都会影响房地产经济的周期波动，进而波及房地产价格的变化。
3、在房地产价值一定的情况下，房地产的价格决定于房地产的供求。
宏观经济各要素对房地产价格的影响最终要通过供求关系的变动来影响价格，与一般商品的价格变动一样，房地产价格的变动也要遵循供求规律对它的作用。
在房地产供给一定的情况下，如果需求增加，房地产价格就上涨；
如果需求减少，房地产价格就会下降。
在房地产需求一定的情况下，如果供给增加房地产价格就会下降；
如果供给减少，房地产价格就会上涨。
一般来说房地产的供求大体上有以下几种类型：
全国房地产的供求状况；
地区房地产的供求状况；
某类房地产的供求状况；
某地区某类房地产的供求状况等。
由于房地产位置的固定性，使用方向变更的困难性，由此决定的房地产供求对价格的影响，主要是由某地区和某类房地产的供求状况决定。
（二）物理因素
影响房地产价格的物理因素，主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。
诸如位置；
地力；
地质；
地势；
地形；
土地面积；
土地形状；
日照；
通风；
温度；
天然周期性灾害；
建筑物的外观；
建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。
1、位置。
房地产的位置不同，价格就会有很大的差别。
也就是说，同样的房地产，由于它们坐落在城区或郊区，市中心区或非市中心区等价格就会有很大的差异。
房地产的位置又可分为自然位置和社会位置。
房地产的自然位置虽然是固定不变的，但它的社会位置却是在不断的变化的。
这种变化主要是由于城市的扩张与发展，使土地空间结构、所承担的城市功能以及所聚集的各种社会效应发生了变化，从而使土地的社会位置发生着变化，其价格也随之变动。
2、地质。
地质条件决定着土地的承载力。
凡是地质坚硬的地段，土地的承载力就大，从而成为优良的建筑地段。
地质条件对城市用地的影响是较大的，特别是在现代城市建设中，高层建筑越来越多，高层建筑对建筑地基的要求越来越高，没有优良的地质条件建设高层建筑是不可能的。
3、地形地势。
地形是一块土地与相邻地块相比较来说的。
地形对房地产价格的影响，主要是由与周围道路的衔接程度决定的。
地势是同一块土地表面的起伏程度，亦即平坦的程度。
一般情况下，地面平坦的土地价格较高，地面不平坦的土地价格较低。
4、土地面积与形状。
土地面积大小和土地形状是否规则都会直接影响价格。
5、日照、通风、降水量以及灾害性天气等自然条件对房地产价格都会有不同程度的影响。
6、市政基础设施条件和公共配套条件。
市政基础设施条件主要指道路交通和各类市政设施，是影响地价和房价最重要的因素之一，其状况好坏一般可以直接反映在地价中。
公共配套主要指教育、体育、商业、娱乐、休闲等设施，是构成生活质量的重要组成部分，对房地产价格的影响是直接的。
7、建筑物的外观。
建筑物的外观，包括建筑物的样式、风格和颜色，对于房地产价格也有很大的影响。
8、建筑物朝向、结构、内部格局、房间套型、设备部品、施工质量等，对于房地产价格均有直接的影响。
（三）环境因素
环境因素主要是指房地产周围环境的状况。
如噪声；
空气污染；
视觉；
清洁等。
1、噪声。
汽车、工厂、建筑工地、人群等，都会形成各种噪声。
这些噪声对于人们的生产和生活都会产生许多不利的影响。
因此噪声大的地方会对房地产价格形成负面影响。
2、空气状况。
房地产所在地，空气状况如何，对于房地产价格也有很大的影响。
一般来说，空气清新的地方，房地产价格比较高，空气污染的地区房地产的价格比较低。
所以，工业废气特别是有害物质和粉尘造成的空气污染，对于房地产价格会产生很大的负面影响。
3、环境整洁程度。
环境卫生和整齐清洁，以及景观等对于房地产价格也有很大的影响。
一般来说环境生态性好，环境整齐、景观美丽，都会在房地产的价格上得到反映。
（四）行政和政策因素
行政因素主要是政府区域发展战略和政府投入。
政策因素关于影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。
如土地制度；
住房制度；
城市规划、城市发展战略、土地利用规划等；
金融政策、货币政策、投资政策等；
房地产价格政策；
房地产税收；
行政隶属变更；
特殊政策等。
1、政府投入。
地区或城市发展战略的确定和政府为实施该战略所进行的大规模的投入，如市政基础设施、道路交通设施、商业服务设施、文化教育设施、体育休闲设施等，将改变地区用地结构和城市空间状况，从而使该地区土地价值大幅度的提高，直接影响地价和房价的变动。
2、土地制度及土地供给。
土地制度对于房地产价格的影响是很大的。
传统经济条件下，土地不是商品也没有价格。
在市场经济条件下，土地使用权作为商品其价格随着社会经济的发展和需求不断的增长，越来越高。
在特大城市或在大城市的黄金地段，形成了寸土寸金的状况。
因此土地是否作为商品对待，或者说土地是否进入市场，对房地产的价格的影响是十分巨大的。
同时，政府作为土地一级市场中得土地供应主体，直接控制着土地供应总量和供应方式，这必然对土地价格的形成和价格的波动具有直接的影响。
3、住房制度。
当住房不是商品，而是作为福利实施提供给居民时，房租和房价都很低。
当逐步把住房纳入了市场经济运行的轨道，实行住房商品化的政策，使住房价格逐步接近或者基本上符合住房商品的价值。
住房制度的改革也使制度所压抑的住房需求得以释放，形成普遍性的住房需求，影响市场供求关系，带动价格的变动。
4、城市规划、城市发展战略和城市土地利用规划，这一些因素对于房地产的价格都有着重大的影响。
城市规划对城市的重大功能布局是影响土地价值和价格的直接因素。
在城市规划中对于土地的用途、容积率、覆盖率以及建筑物高度指标的规定，这些指标决定了土地用途和单位土地可建的商品房数量，进而影响了土地价格。
土地用途或土地使用性质不同对土地价格的影响则是很大的，同样一块土地作为商业用地和作为工业用地，价格差距很大；
同样一块土地，容积率高低和建筑层数的多少，都会使土地的价格发生很大的变化。
5、房地产价格政策。
国家对房地产价格的政策一般来说，采取三种形式，即计划价格，幅度价格，市场价格。
计划价格就由国家计划决定房地产的价格，任何人不能轻易变动房地产的价格；
幅度价格，就是国家规定房地产价格变动的一个幅度，房地产买卖者或经营者，可以在一定的幅度范围内变动；
房地产市场价格就是由房地产买卖者根据市场供求等情况，在市场上自由决定房地产的价格。
在市场经济的条件下，一般说来，国家对房地产市场的价格实施限价政策，如对经济使用住房。
国家的限价政策是多种多样的，对房地产价格涨落影响的程度和幅度也是不完全一样的。
调控房地产价格的主要措施是：
制订最高限价，规定房地产价格不能突破这个限度；
制订标准价格，供房地产交易时参考；
征收房地产交易税和增值税；
建立房地产交易管理制度，加强对房地产交易的管理；
政府还可以掌握一定的房地产，在必要增加房地产市场的供给，以平抑房地产市场价格。
6、金融政策、税收政策和税收制度。
房地产经济运行与金融有十分密切的关系，房地产对金融有很强的依赖性，金融政策、货币政策、利率变动对房地产供求关系的影响很大。
税收作为国家调控经济的重要手段，不同的房地产税收政策和税收制度，必然对于房地产价格的形成有直接影响。
7、交通管制。
交通管制对于房地产价格的影响，主要是指由交通管制带来的便利或不便利的程度。
有时交通虽然便利，但是受交通管制较多，使交通受到了限制，在这种情况下，房地产的价格就会受到影响。
交通管制主要是严禁某种交通工具通行，以及限制通行的时间等。
交通管制对房地产价格的影响，主要是看交通管制的内容和房地产的使用性质。
8、行政隶属关系的变动或功能区域的设定。
在国家行政建制中，把农村升为集镇，把集镇升为城镇，把城镇升为市，把县级市升为地级市，把地级市升为省辖市等，每升一级都会引起房地产价格上涨。
同样把比较落后的地区划归先进的行政区领导，也会使原来落后的地区的房地产价格发生变动。
在一个城市中政府划定功能性很强的经济区域，如经济技术开发区、信息产业基地或中央商务区等，都会形成对土地价格的拉动作用。
9、特殊政策。
实行一些特殊的政策也会使房地产的价格受到不同程度的影响。
例如对某些地区实行开放政策和优惠政策，就会刺激着一定地区的房地产供求，使这些地区的房地产价格提高起来。
中国改革以来建立的特区，以及对外开放地区，房地产价格都有了很大的提高。
（五）社会因素
社会状况对房地产价格也有重大的影响。
社会因素主要是政治安定状况；
社会治安程度；
房地产运行的状况；
城市化的水平；
人口状况等。
1、政治安定状况。
一般来说政治安定状况是关于政权的稳固程度，不同政治派别和社会团体关系等。
一般来说政权稳定，政治生活安定，投资与消费都会比较活跃，房地产价格会在经济因素的作用下变动。
政治安定状况发生变化，会使投资者和消费者的信心发生动摇，形成对房地产价格的非经济性因素的冲击，甚至会对房地产经济周期产生重大影响，以至影响房地产价格。
2、社会治安程度。
一般来说社会治安状况较好，会给消费者带来一个安定的生活环境，这会影响到消费者对房地产产品的价值认同和价格预期。
反之，某一地区社会治安不好，房地产的价格也就相应受到影响。
3、城市化的状况。
城市化是社会生活的大变动，是农村人口向城市转移的一个过程。
由于农村人口大量地迅速地向城市转移，城市流动人口大增，造成对城市房地产的大量需求，在房地产的供给赶不上房地产的需求时，房地产的价格就会上升。
一般来说，在城市化时期，房地产的价格总是处于上涨的趋势。
4、人口因素。
人是房地产需求的主体，人口数量，人口素质，人口家庭构成，人民生活水平等，对房地产价格都会产生影响。
人口数量与房地产价格呈正比例关系。
无论是一个国家，还是一个地区，以至一个城市，情况都是如此。
尤其是在城市，随着自然人口或外来人口的增长，对房地产需求的增大。
人口数量对房地产价格的影响中的一个重要的因素是人口的密度。
一般来说人口密度越高，对房地产的需求也就越大，房地产的价格也就越高；
否则房地产的价格就会降低。
5、人口的素质。
人口素质越高对房地产的质量与数量，对房地产周围的环境和房屋品质的要求也就越高，这自然也会影响到价格。
6、人口的家庭构成。
家庭的数量和家庭人口的构成，对房地产价格也有着重要的影响。
一般来说，家庭数量多，家庭人口的数量多，都会增加对房地产的需求数量。
（六）文化与心理因素
1、由价值观念、文化传统、风俗习惯、教育水准等构成的文化因素直接决定着消费需求的形式和内容，影响着人们对项目的选择，同时影响着开发商对投资方案和价格策略的选择。
2、人们对未来收益预期良好，会导致现实的购买行为发生；
人们对房地产产品价值的认同是做出购买决策的前提条件；
人们也会为符合个性偏好的房地产产品支付更高的价格。
消费者生活方式、价值观念、人居理念的变化是房地产产品变化真正的动力，也是价格决策的重要依据；
区域文化的积淀与特征是房地产项目运作的重要源泉，一种文化在建筑与土地的组合中得到反映与升华，才会赢得市场得追捧，获得最好得价值实现。
（七）国际因素
国际因素主要是指国际政治、经济及国际竞争状况对本区域投资的影响以及对本行业投资的影响，上述经济行为都会引起房地产供求和价格的变化。
总之，各类因素交互作用共同影响着房地产价格，价格是在市场中实现的，是在特定的供求关系中实现的。
各类因素对价格的影响方式和影响程度是不一样的：
第一，有些因素造就了房地产价格变动的经济条件，影响了产业运作的宏观环境，影响着房地产业的周期波动，同时也影响着房地产市场供求变化的作用方向和房地产价格的基本走势。
第二，很多因素是通过对土地资源的影响发挥作用的，如一块土地及周边环境中的一些因素变化会影响到土地价值与效用，这种价值与效用的变化一般可以通过市场化的土地价格直接反映出来，因为价格是反映土地价值和土地资源的稀缺程度。
第三，影响要素直接或间接地作用于市场供求，即某些因素的变化会引起市场供求关系的变动，市场供求关系的变动则引起价格的波动，这是市场经济的基本规律。
房地产市场供求的变动是市场中诸多因素共同作用的结果，各种因素作用的方式、时间、途径、力度、方向不同，就构成了市场供求与价格的复杂的运动方式和变动过程。
第四，某些因素直接成为项目定价的影响因素。
项目定价的影响因素可以分成两大类一类是影响成本，如影响土地成本、建造成本、销售成本、管理成本及各项费用的诸多因素；
另一类是影响价值增值的因素，它的直接表现就是一个项目的房价。
在房地产项目定价中，以需求为基础的消费者认知价格，使市场中有很多影响消费者选择的因素成为价格变动的影响因素。
三、房地产价格的种类
房地产是一个巨大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行过程极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。
根据不同的标准，可以把房地产价格划分以下几种类型。
（一）地产价格、房产价格、房地产价格。
房地产在物质形态上，是由地产和房产构成的。
在物质形态上，城市房地产是不可分的。
但是，在价值形态上，房地产可以分为地产价格、房产价格、房地产价格。
1、地产价格就是土地价格，简称地价。
即使在城市，土地也是可以单独存在的。
比如新开发出来仍末建筑房屋的土地或尚未完成拆迁的土地等。
地价可以分为生地价和熟地价（三通一平或七通一平）。
2、房产价格就是房屋本身的价格。
这种价格的原始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。
3、房地产价格，就是把房地产结合在一起所形成的价格。
也就是地产价格和房产价格的综合体，通常以房价的形式反映出来。
这三种价格形态存在的基础就是：
单纯的地产；
单纯的房产；
房地产的综合体。
（二）房地产理论价格、评估价格、市场价格。
1、房地产的理论价格就是经济理论中所说的，由房地产的价值决定的价格。
这种价格是由在生产房地产商品时所消耗的社会必要劳动时间决定的。
房地产价值在货币上表现就是房地产的价格。
这是房地产所有价格形态的本质规定，或者说是所有房地产价格运行的基础。
2、房地产的评估价格，是根据一定的估价理论和估价方法，依据一定的估价程序，评估出来的房地产的价格。
由于房地产评估者的经验和知识等的不同，所以对同一宗房地产评估出来的价格可能存在差别。
一般来说具有丰富经验的估价师，评估出来的价格与房地产的市场价格相差不多。
3、房地产市场价格。
是房地产商品在市场交易中形成的价格。
这是房地产的买卖价格，也称房地产的市场价格，它是随着房地产供求关系的变动而不断变化的。
房地产市场价格可以分为公平市价和非公平市价。
公平市价是交易双方在正常的情况下，即在没有外力影响和干涉下形成的价格。
非公平市价是在外力的干涉和影响下形成的价格。
外部的因素主要是指信息不对称、垄断、以及外部强制力等。
（三）房地产总价格、单位价格、楼面地价
1、房地产总价格，是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。
房地产总体不同，房地产的总价格也就不同。
因为作为房地产的一个总体可以是一栋楼、一套房，也可以是一块土地，还可以是一个在建工程，所以房地产总价格是很不相同的。
房地产总价格不能表明房地产的价格水平。
2、房地产单位价格，是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。
房地产土地价格可以采取公顷和亩为单位，也可以建筑平方米作为基础单位计量。
房地产单位面积计算方法，在不同的国家里，也是不相同的。
3、用总地价除以项目总建筑面积，得出的数是每一个建筑平方米所分摊的地价，称为楼面地价，它是单位地价，可以反映地价的水平。
（四）所有权价格、使用权价格。
1、房地产所有权价格，是指在房屋买卖过程中，不仅转移了房屋的使用权，而且转移了房屋的所有权，这样价格就是房地产所有权的价格。
2、在房地产买卖过程中，不转移房地产所有权，只转移房地产使用权，这样的价格就是房地产使用权价格。
房地产使用权价格具体是指房地产的租赁价格。
在中国，由于城市土地属于国家所有，所以在土地市场上交易的只是土地的使用权，这种土地价格也是使用权价格。
（五）协议价格、招标价格、拍卖价格。
这些作为土地价格形态，是与城镇土地使用
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