成都市曼哈顿项目市场分析报告Word文档格式.docx

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1378.8

10.6%

住宅新开工面积（万m2）

503

667

659.7

14.5%

541.2

4.1%

住宅竣工面积（万m2）

375.2

464.8

716.3

38.2%

306.1

2.7%

住宅销售面积（万m2）

336.9

400.1

638.1

37.6%

348.3

9.9%

住宅空置面积（万m2）

85.9

100.8

114.7

15.6%

113.4

42.5%

（根据成都市统计局年鉴资料整理）

1.1.1.竣工面积

主要反映供应量指标的住宅竣工面积，近四年来在逐年增加，每年以百万平米递增。

今年前三个季度，成都市住宅竣工面积为306.1万平米，比去年同期增长2.7%，表面上看增幅很小。

由于受投资阶段性的影响，每年第四季度通常是竣工验收的高峰期，约占全年的60%以上，同时，今年前三个季度住宅投资额增进与去年水平基本持平，所以，今年竣工面积与去年相比增长幅度在30%以上应该是有保证的。

以近三年住宅投资与竣工面积平均比率以及全年前三个季度投资额增长率相关指标分析测算，今年成都市住宅竣工面积可能会达到1000-1100万平米，比去年净增加300万平米以上；

以此类推，明年住宅竣工面积可能会达到1400-1600万平米，比今年增加400万平米左右。

测算方法是以成都市近年来住宅投资平均增速。

继续保持10%以上的国内生产总值增长速度以及无重大政策变化。

由于受不可预见性因素的影响，明年实际情况可能会与测算值略有差异。

1.1.2.空置面积

供应置指标中除竣工面积以外，空置面积近年来的增长率及绝对值也不可忽略。

今年前三个季度成都空置面积为113.4万平米，同比增长42.5%；

已接近去年全年的空置量。

前三年来平均每年约增加15万平米，空置面积，以此增速推算，今年将达到130万平米。

考虑到今年以来空置面积增速较快的因素，今年实际空置面积可能要大于130万平米，约在140万平米左右；

明年可能会达到160万平米。

1.1.3.批准预售面积

近年来住宅采取预售办法已成为一种主要销售形式，所以，供应量也须包括正在施工、尚未竣工验收但已取得房地产部门的预售面积。

2001年，我市住宅批准预售面积为1052万平米（成都市房产局提供），比同期竣工面积高46.9%。

由于“批准预售面积”指标是从1999年下半年开始统计（年报形式），统计时间较短，无法准确反映趋势性变化，所以，今年实际情况只有待年报汇总后才能得知。

综合上述分析情况，以及我市近年来房地产投资相关因素的增长趋势，预计今年我市住宅实际供应量约为1400万平方米，明年约为1900万平米。

1.2.需求量分析

从统计资料来看，住宅实际销售面积较为准确地反映了住宅市场销售情况，与需求量存在着高度相关性。

需求量一般来说肯定会大于实际销售面积，因为市场产品在价格、户型、面积、配套、环境等诸方面不可能完全满足社会需求。

所以，能够得到实现的最终需求——实际销售面积，客观地反映了市场有效需求，滤除了开发商的无效供给（空置房）和消费者的无效需求（心理预期目标和现实存在的差距）。

从上表中可以看出，住宅销售面积近三年呈现年均递增37.6%的快速增长趋势。

今年前三个季度达到348.3万平米，比去年同期增长9.9%，增速放缓。

按此增长率测算，今年将达到700万平米，如按前三年平均年递增率测算，今年将达到878万平米。

保守估计，今年实际需求量约有800万平米，供需比为1：

0.57；

明年约有1000万平米，供需比为1：

0.52。

二、区域市场研究及比较分析

2.1.城南区域

城南是成都房地产开发较早的区域之一，区内有棕北、棕南、玉林、肖家河、棕树、桐梓林、紫荆等多个成熟社区。

随着城市向东向南的发展，桐梓林、紫荆东侧在近几年得到了重点开发，并延伸了城南高尚社区的范围。

从图表中可以看出，城南楼价主要集中在3000元/M2以上,占68%；

4500元/M2以上的价位也占到了18%。

这与其高档住宅社区是一致的。

2.1.1.物业形态

物业形态多以高档电梯公寓、联体别墅为主。

在已有的别墅、跃层、平层等建筑形式后,联体别墅成为该区域的主流建筑形式。

2.1.2.小区环境

城南的小区规模都不大,但开发商都十分注重小区环境的营造，绿化率一般在40%以上以及配备完善的生活设施，如完善的小区安全系统、智能化系统、中央供水、户式中央空调、游泳池、会所、幼儿园、小学等。

2.1.3.成功人士的聚集地

在这一区域，各类高档成品专卖店星罗棋布，高档车随处可见，直接体现了财富的高度聚集。

据不完全统计，城南的小区居住了成都市90%左右的外籍人士，而他们大多是各大跨国公司驻成都的高级管理人员。

2.1.4.生活配套设施

经过10多年的积累，城南的教育设施、体育设施、医院、各大银行商业网点、大型商业配套项目等配套设施日益完善，交通便利，商业气氛较浓厚。

2.1.5.城南社区的开发前景

随着开发量的不断增大，用地面积的不断减少，玉林、棕北、棕南、桐梓林等社区可供开发之地几乎没有。

玉林社区房屋与其他后开发的社区的房屋相比略显陈旧，并且存在户型设计不合理等问题；

桐梓林社区由于政府规划的原因使该社区目前高档住宅与经济适用房混杂，这种状况在一定程度上限制了该社区的完善。

城南社区开始从人民南路向东、西两侧横向延展，人南以东则向棕树片区延展。

随着人南延线的开通，城南最后的一块处女地--棕树小区，锦官新城就占了一半的土地。

此外，风格雅园，名士公馆、水漪袅铜等项目也正在开发之中。

城南的部分楼盘一味强调小区环境而忽略了户型设计，面积过大，导致楼盘在热销一段时间后开始滞销。

锦官新城、凯莱帝景就是很好的例子。

2.2.城西区域

城西是成都市空气质量最好，公园最多，绿化率最高的区域之一。

区内的杜甫草堂、青羊宫、文化宫、南郊公园、武侯祠、石人公园等风景点以及清水河、摸底河两条主要水系共同构成了城西的独特人文景观。

城西楼价主要集中在2000—3000元/M2之间,占该区域楼价的76%；

3000元/M2以上只占24%。

这说明城西以中档盘为主。

2.2.1.开发数量、规模居各区域首位

据不完全统计，城西目前的开发数量、规模遥遥领先城东、城南。

在2001年成都市楼盘的开发中，城西占31%，城南占25%，城东占10%；

以羊西线二环路为中轴点、呈扇状辐射的城西片区，盘踞着成都花园、蜀风花园城、博瑞都市花园、置信金沙园及齐力花园等大规模项目。

2.2.2.物业形态

该区域以多层为主，其房产价格正在稳步上升。

以锦城花园为代表的楼盘已超过3000元/m2，大石西路，羊西线及其它楼盘也一路飘红。

2.2.3.区位优势得天独厚

区位优势是城西楼盘的一大亮点。

城西上风上水，周边植被保护好，环境优美，绿化程度高，并紧邻国家级生态示范区温江、郫县，空气清洁指数达到30%，拥有得天独厚的生态环境，是较理想的居住地。

2.2.4.生活配套设施

目前，城西开发逐渐向二环路以外转移，生活配套设施与其现在的开发速度和规模是脱节的，如学校、商场、医疗、餐饮等问题尤为突出，完善其设施至少还需用3—5年的时间。

2.3.市中心区域

市中心楼价主要集中在3000元/M2以上，占该区域楼价的85%；

4500元/M2以上的占38%。

由于市中心地段位置的特殊性，土地资源又非常有限，住宅开发只能以高层电梯公寓为主，其土地成本、建安等开发费用相对比其它区域要高，导致房价相对最高。

2.3.1.土地成本高昂

春熙路的土地曾一度达1520万元/亩，创造了成都市单亩土地价格的天价。

东大街现已进行改造，36万平方米旧房需拆迁，19块总面积达800多亩的土地可供开发，但土地价格估计在800--900万元/亩，位置好的可能突破1000万元/亩。

由于市中心土地成本的高昂，使开发商的操作空间大打折扣。

2.3.2.住宅形态多以高层电梯公寓为主

在天府广场、盐市口一带，城市之心、摩尔百盛则是高层电梯公寓的典型代表。

摩尔百盛、城市之心开盘不久就销售了65%左右。

在府河边，几乎是清一色的小高层、高层电梯公寓，金海岸，国嘉华庭等楼盘，几乎都以3000多元/m2的价格热销。

小户型是市中心楼盘的又一大亮点。

市中心以其高度完善的生活设施，使小户型住宅开盘一个热销一个。

2.3.3.市中心住宅存在的问题

虽然市中心各种配套设施齐备,交通方便,但房价相对最高，加之车流量大，空气污浊，居住环境较差，其性价比与其他区域住房的性价比没什么优势。

2.4.城北区域

“两站一口岸”的区位优势，使城北成为重要的交通枢纽和物资集散地。

但由于历史和现实原因，使城北住宅房产一直处于比较落后的状况。

城北楼价主要集中在2000—2500元/M2之间，占该区域楼价的31%；

3000元/M2以上的占27%。

这说明目前城北住宅房产还处于起步阶段。

目前较成熟的社区主要是九里小区和五块石小区，楼盘以多层为主，平均价格在2100元/M2左右。

城北由于外来流动人口较多，治安环境繁杂，使开发商、消费者在此开发、购置有所顾虑。

北门专业市聚集了大量的经营户，这部分人多来自于外地或近郊，在成都购房欲望很强，购买力比一般工薪族或白领要高。

相信随着城市配套设施的完善以及沙河流域的整治，城北住宅市场将会有新的发展。

2.5.城东区域

城东是传统工业区，同时也是成都二、三环路内唯一有大规模土地储备的区域。

建设用地将从现在的56.24平方公里扩展至107.4平方公里，其中居住用地38平方公里，控制人口规模将达139万人，其中通过工业用地置换为居住用地将达到相当规模。

如此大的规划居住区，表明未来新城东居住区必将强力崛起。

城东楼价主要集中在1500---2500元/M2之间，占该区域楼价的69%；

3000元/M2以上的仅占18%。

这说明城东住宅以中低档房为主。

2.5.1.城东楼盘正在升温

虽然目前城东楼盘价格、环境和配套设施与城南、城西存在较大差距，但城东楼盘的性价比可能更合理。

从地价上看，城东二环路周边地价每亩约为30-80万元，三环周边每亩约为20-40万元，其价格较之城南、城西相对较低。

相对低廉的地价，使开发商在建筑与景观环境设计方面可以投入更多的资金，塑造楼盘品质。

随着沙河整治的实施，大部分厂区外迁，城东将发展成为继城南、城西之后又一开发热点，从而形成三足鼎立之势。

2.5.2.消费需求巨大

城东是城市人口密度大的区域，消费需求约占全市总需求的1/3，住房供应量占全市比例却不足25%。

供求不均的状况很明显。

从早期的香木林花园、海棠花园，到今天的万科城市花园、蜀都花园、朝阳名宅等，大部分项目的销售率都在90%以上。

高销售率及销售周期较短，让每个开发商都心动不已。

2.5.3.升值空间巨大

城东的地价和房价普遍比城中、城南低30%左右，给未来很大的想象空间。

随着城东大环境的改善，选择城东居家渐成一种趋势。

加之开发商之间的竞争，城东楼盘品质得到了提升。

像河滨印象、万科城市花园、蜀都花园、东方明珠、海棠名居等项目，开发商在品质上都下足了功夫，房价却明显较城南、城西低。

现在城东地价连连上涨，房价也有攀升的迹象，开发商准备推出更高档次的楼盘。

如海棠名居二期准备推出联体别墅和独栋别墅，东方明珠将推出TOWNHOUSE升级产品，万科二期也将走中高档路线。

随着城东配套设施的全面改善，住宅的升值空间将大大提高。

2.5.4.城东楼盘的劣势

首先是基础设施的不足，以及文化、商业、医疗、餐饮等公共服务设施的匮乏;

二是城东流动人口较多，社会治安存在较大隐患;

三是东郊大气、噪声、工业三废等问题尚需解决。

2.6.比较分析

2.6.1.价格集中度分布

成都房价主要集中在1500—3500元/M2之间，占72%；

2000—3000元/M2的价位占49%。

这是最适合消费者购买力的价位，此价位的楼盘非常热销，反映了目前居民主要购买力水平。

如城东的莲花新区均价2200元/M2，现已基本售完；

城西的香榭名苑，均价2450元/M2；

城南的名士公馆，均价2700元/M2。

这些楼盘基本上是多层或电梯公寓，户型主要是80---150平方米的两房两厅和三房两厅。

2.6.2.区域价位最高频率分布

从上表可以看出，除城中以外，城南、城西价格频率最高的是3500-2500元/平方米，以3000元/平方米为价格分水岭尤为明显；

城东、城北价格频率最高的是2000-2500元/平方米。

这与区域间经济水平基本吻合。

2.6.3.3000元/平方米以上价位楼盘分布

从单价在3000元/平方米以上的楼盘占该区域整个楼盘比例的情况来看，城中比例高达85%，这是与该区域高度完善的生活配套设施，四通八达的交通网络有着密切的联系。

紧随其后的是城南区域，所占比例为68%；

最低的是城东，为18%；

城西、城北分别是24%和27%。

价格相对集中度差异情况基本上反映了我市各区域的经济发展水平。

2.6.4.高价位楼盘出现滞销

4000元/M2以上高档楼盘占整个楼盘比例的19%，它的客户群主要是公司老总、私营企业主和某些特权阶层，是别墅、联排、高档高层电梯公寓的主要消费者。

他们对小区环境、物管、配套设施要求很高。

如锦官新城，绿化率达50%以上，两个会所，游泳池，人工湖，两万棵大树，多重安防系统，以及幼儿园、小学等设施。

但这样的楼盘也开始出现滞销，说明需求已相对饱和，除非有新的更好的产品。

通过上述比较分析，住宅开发在我市来看则是首选城南。

这无论是从市政配套设施的完备性，还是从该区域内的社会治安状况，以及景观环境、人口素质、生活、交通便利度和与市中心的距离等诸方面来说，城南均是最佳的居住区域。

由于城南棕树小区及附近可供开发的住宅土地现已只剩零星几块，并且土地规模较小,所以，曼哈顿二期项目既有的土地资源优势又有得天独厚的地理优势。

本项目开发具备了良好的充分条件。

三、棕树小区与桐梓林小区的比较分析

结合曼哈顿二期项目开发规模和地理位置，我们选取了棕树小区、桐梓林小区内10个有影响力和可比性的楼盘作为分析对象，为本项目定位提供客观依据。

3.1.建筑形态

棕树小区内主要以12层小高层电梯公寓和联排别墅为主，桐梓林小区主要以12层以上高层电梯公寓和联排别墅为主。

本项目北边一街之隔的是锦官新城联排别墅，南边“邻居”则是风格雅园联排别墅，东、西边空地未来建筑形态暂不详.从现状来看，本项目地南北朝向空间开阔，具备良好的观景距离和空气畅通性。

3.2.容积率和绿化率

该社区小高层电梯公寓的容积率一般在2.5——3.0左右，绿化率在30%——40%之间。

与本项目占地面积相近的“水袅漪铜”、“名士公馆”容积率为2.7和3.5，绿化率分别是40.5%和30%，这对本项目有较大的参考价值。

3.3.配套设施

在分析的十个代表性楼盘中，配套设施中基本上都有会所，其次是广场、网球场、健身房及其他形式的锻炼场所。

这为业主休闲、户外体育运动提供了很好的硬件设施。

体育运动主题十分突显，在棕树小区内，生活配套设施还不尽完善，这为本项目的商业建筑规划，提供了充足的扩展空间。

3.4.主力户型及价格

“名士公馆”、“水袅漪铜”、“圣安卓花园”等楼盘，主力户型基本上是3室2厅2卫，面积在122——136平方米之间，均价为2700——3000元/平方米。

“凯莱帝景”主力户型同样是3室2厅2卫，面积在130——180平方米，均价是4280元/平方米，项目定位是中高档。

从该区的整体情况来看，主力户型面积都在120平方米以上，中小户型比例较少，这是目前该社区楼盘市场最显著的特征。

棕树片区：

楼盘名称

形态

占地

容积率

绿化

配套

户数

主力户型

（平方米）

户形区间

价格（元/平方米）

锦官新城

联排别墅

独栋别墅

电梯公寓

418亩

1.4

58%

会所、网球场、恒温泳池、户外泳池、保龄球馆、生态广场、龙珠湖

2000

3-2-2，141．73

5-3-3，237.5

7-3-5，488.9

9-3-7，697.2

131—269

238—698

3300

5700

翠云庭

2栋12层

10亩

3

38%

水景庭院、会所

200

2-2-1，96.96

其余为可变户型

90—140

2850

风格雅园

33亩

1.3

45%

社区慢跑道、休闲凉亭、会所、中庭广场、观赏水池

86

7-3-3，265.53

7-3-3，345.9

6-5-4，345

5-4-3，291

265—397

4300

名士公馆

7栋12层小高层

60亩

2.5

30%

会所、茶馆、图书馆、健身跑道、健身房、太极练习场、景观泳池、城市果园

700

2-2-2，101

3-2-2，122

4-2-2，141

90—215

2700

水漪袅铜

6栋12层小高层电梯公寓

44亩

2.7

40.5%

水景园林、会所、阳光泳池、栈道、广场

3-2-2，135.98

2-2-1，93.55

70—200

2800

桐梓林片区：

价格

元/平方米

中华园·

华苑国际区

1栋小高层、3栋别墅、3栋联体别墅、35栋联排别墅

51亩

1.31

40%

标准泳池、景观泳池、网球场、会所、中华园国际学校

4-2-2，165.9

2-2-1，85.84

5-2-2，186.15

6-2-5，360

5-3-3，280

85—186

278—450

7800

锦绣花园·

锦绣之约

1栋16层高层

8亩

1.6

37.7%

花园、喷水池、网球场、会所、泳池

68

5-3-2，214.96

3-2-2，145.33

6-3-4，301.81

143—302

7000

世纪锦苑

2栋15层电梯、6栋多层、4栋低层

100亩

1.2

60%

人工瀑布、五彩喷泉、游泳池、会所、网球场

504

4-2-2，182.77

3-2-2，134.06

2-2-2，129.74

70—260

3500

凯莱帝景

3栋30层电梯公寓

28亩

5.53

51%

网球场、高尔夫推杆果岭、恒温泳池、篮球场、羽毛球场、慢跑径

492

3-2-2，177.83

3-3-2，159.91

3-2-2，138.67

130—180

4280

圣安卓花园

4栋12层电梯公寓

25亩

游泳池、会所、广场

251

4-2-2，147

3-2-2，126

3-2-2，118

130—190

3000

四、小户型市场项目调查分析

目前市场主流产品主要是120多平方米的两居室、三居室，但主流市场产品现已基本趋于饱和，市场已经到了细分的阶段。

对小户型的需求主要来自初次购房者和投资，同时，也是购房群体急速年轻化带来的突出现象。

开发小户型产品从当前来讲是缓解供需结构性矛盾的手段之一。

以下，针对当前成都市场（一环路以内）出现的小户型项目，参照调查得到的数据，对市场进行深入的细分研究。

4.1.项目用地规模

（1时代天骄2金港空中花园3锦宏丽景4蓝色港湾5都世驿站6梧桐世家7长富花园8武城自由度9世纪太升10玉林风景线11成都国际公寓12流星花园13大地城市脉搏14城市阳光15玉林生活广场16蓝色加勒比17新绿季节彩世界18宜家HOME19青年公寓20时代10021紫薇银座22美丽人生）

在所调查的项目当中，大部分为纯小户型住宅项目，用地规模最大的是长富花园，面积为15808平方米，最小的为锦宏丽景花园，仅有2670平方米，有59%的项目用地规模在6000平方米以下。

另外，在市中心和其他区域开发的大型项目中，也有部分小户型产品。

2001年度由于市中心区域可供开发的大块规模用地存量极少，此类开发在市中心区域并不多，但随着今年大规模旧城拆迁改造等市政规划的实施，相信这一开发形势将会出现增长的势头。

纯小户型定位产品的用地规模普遍较小，除了同项目定位具有一定的相关之外，地价成本也是关键因素。

地块规模的限制导致了在开发过程当中某些方面难以发挥，例如在配套设施与景观方面就难以做得更加精彩。

从这次消费者调查的数据来看，消费者普遍还是比较中意于配套较为完善的产品形式，所以开发商在进行项目定位时要综合考虑配套因素。

结论：

就目前而言，中、大型项目中的小户型单位同纯小户型项目比较，具有相对较高的性价比。

市中心区域的小户型项目普遍用地规模较小，在整体规划、设计水平不高的前提下，是开发过程中的限制性因素。

4.2.项目定位类型

项目定位分布图

1999年和2000年是小户型在成都产生和发展的第一个高峰时期。

步入2001年上半年，由于小户型趋于滞销,开发小户型的房地产商亦相对减少，于是小户型楼盘的发展速度大大减缓。

而进入下半年之后，随着时代100、成都国际公寓等小户型项目的热销，小户型产品又逐渐增多起来。

进入2002年，瑞景、紫薇银座产权酒店、流星花园的出现，产品无论从形式上还是在数量上都呈现出增长势头。

在各种类型的小户型项目中，以“酒店式公寓”、“商用物业型”为项目定位的小户型项目呈现增长势头。

“普通住宅型”虽然在当前市场中所占比重较大，但其增长势头正在逐渐减弱。

“商用物业型”将其细分还包括两种形态，一种为居家经商型，产品形式为一楼一底或平层家带店，另一种为纯商业物业型。

从发展趋势上看，“商业物业型”产品较能吸引更多投资者的青睐，有着进一步增长的势头。

“产权酒店型”属于新一类产品形式，由于成都市酒店行业竞争激烈，其市场容量