重庆房地产市场年报搜房Word文件下载.docx

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2009年，重庆主城区商品房价格为4310元/平方米，较2008年上涨7.80%。

年内价格上涨速度较快，12月相比1月上涨幅度超过30%，北部新区成交均价最高，其他大部分区域在3000-5000元/平方米之间，巴南区低于3000元/平方米。

2009年重庆土地市场运行情况

土地：

2009年重庆主城区共成交商品房用地114宗，总面积为11212.11亩，较去年增长112.93%，土地成交主要集中在下半年；

沙坪坝区的大学城板块、江北区的大石坝板块和江北城板块均有大量土地出让；

土地成交均价为321.97万元/亩，较去年上涨63.96%。

2010年重庆房地产市场形势展望：

在宽松的货币政策及良好的市场预期下，开发企业将加大开发力度，快速推盘，市场供给有望上升，供应紧张态势将逐步得到有效缓解。

大学城、江北城、鸿恩寺、茶园等板块是2010年房地产开发的热点板块。

尽管“国十一条”出台后房地产业整体环境发生变化，但对市场发展较为平稳、价格上涨幅度不大、以本地需求为主的重庆应该影响较小，市场需求仍将保持较高水平。

由于中央从国民经济可持续发展全局考虑可能会适当降低流动性，并抑制投资性需求，因此预计2010年重庆商品房成交将高位小幅回落。

目前多数开发企业资金压力较小，失去主动降价的动力，因此重庆主城区房价仍将维持高位且平稳上涨。

市场供需将趋于均衡，供不应求局面将逐渐得到改观；

同时，保障性住房大幅增长，导致低端物业占比提高。

预计2010年重庆主城区商品房价格将温和上涨。

一、2009年重庆主城区房地产市场运行分析

1、供给：

新批准预售面积连续下降，南岸区批售量居各区之首

2009年，重庆主城区新批准预售面积为1837.82万平方米，同比减少134.1万平方米，降幅为6.80%，新批预售量自2008年以来持续下降。

新批准住宅为1567.20万平方米，占总批准量的85.27%，新批准非住宅为270.62万平方米，占总批准量的14.73%。

2007年重庆主城区新批准预售面积达2077.39万平方米，同比大幅增长17.39%，创下自2006年以来的最高水平。

2008年在金融危机和国家宏观调控影响下，重庆房地产行业迅速降温，新批准预售面积在此后两年连续下滑。

2009年上半年，开发企业普遍对市场走向持谨慎态度，导致上半年重庆房地产开发始终处于较低水平。

从月度上市量来看，上半年除4月份以外，月度新批准预售面积均在130万平方米以下（月平均批准量为126.43万平方米）；

下半年，市场供给在持续增强的市场需求拉动下逐步增长，月批准预售量超过140万平方米，月平均批准量达179.88万平方米，较上半年月均提高53.45万平方米。

下半年市场供给量增长十分明显。

图：

2006-2009年重庆主城区新批准预售面积和同比增长率

2009年重庆主城区月度新批准预售面积和同比增长率

从新增上市的区域分布来看，南岸区由于弹子石板块和茶园板块的高度活跃，批准预售量居于各区之首，达到399.26万平方米，占总量的21.72%；

排在二至四位的分别是北部新区、渝北区和九龙坡区，获批体量分别为229.60万平方米、227.27万平方米和208.76万平方米，占比分别为12.49%、12.37%和11.36%；

江北区、巴南区和沙坪坝区获批体量集中在150-200万平方米之间，所占比重集中在8%-11%之间；

其它区域的获批量均低于100万平方米，占比均低于6%。

与去年相比，十一个区五升六降。

北碚区、南岸区和北部新区同比增幅最大，分别为26.91%、26.30%和21.66%；

九龙坡区和巴南区分别同比增长17.79%和2.98%；

江北区、大渡口区、渝北区、高新区、渝中区和沙坪坝区同比均下降，且除江北区外，同比降幅均超过20%，沙坪坝区降幅最大，为44.01%。

2009年重庆主城各区新批准预售面积和同比增长率

2、需求：

市场需求集中释放，销售面积大幅增长

近年来，重庆商品房行业快速发展，成交量不断放大。

2006年，重庆主城区共成交商品房1103.81万平方米，2007年在房地产行业升温，重庆成立城乡统筹发展实验区的大背景下，重庆楼市快速发展，全年共成交商品房1788.40万平方米，同比大幅增长62.02%；

2008年行业调整，成交量下降到1252.21万平方米。

2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，被抑制了一年的市场需求集中释放，全年共销售商品房2435.68万平方米，同比大幅增长94.51%，销售金额达1049.69亿元，同比增长109.68%，销售面积和销售金额双双创下年度最高记录。

2006-2009年重庆主城区商品房销售面积和增长率

2006-2009年重庆主城区商品房销售金额和增长率

从月度成交量分布来看，2009年重庆商品房成交量呈不规则的正态分布。

1月，由于春节假期的影响，市场较为冷清，仅成交84.33万平方米；

进入2月以后，市场开始升温，成交量为163.33万平方米；

此后成交量继续上升，4月，达到年内第一个成交高峰，共成交274.12万平方米，打破了2007年楼市最火热时创下的月度成交记录；

5-9月市场持续火热，月成交量稳定在170万平方米以上；

10月，由于秋季房交会、开发企业加紧促销和担心利率七折优惠取消等原因，市场出现恐慌性购房，导致单月成交量一举突破300万平方米，达到301.24万平方米，再次刷新4月创下的月度成交记录；

11月和12月虽然是传统淡季，但市场降温并不明显，月成交量依然保持在190万平方米以上。

2009年重庆主城区月均成交面积为202.97万平方米，较去年大幅提高98.62万平方米。

图：

2009年重庆主城区商品房月度成交量和同比增长率

从成交量的区域分布来看，传统人居大区“三北一南”（南岸区、江北区、渝北区和北部新区）仍然是市场需求最集中的区域，其中南岸区成交量最高，为465.56万平方米，占总量的19.11%；

渝北区、江北区和北部新区分别成交358.8万平方米、296.24万平方米和293.48万平方米，所占比重分别为14.73%、12.16%和12.05%；

九龙坡区和沙坪坝区分别成交281.18万平方米和276.31万平方米，占比分别为11.54%和11.34%；

其它区域成交量均低于150万平方米，占比均低于6%。

2009年主城11区成交量同比全部正增长。

增幅最大的是九龙坡区，为203.09%，沙坪坝区、南岸区和渝中区同比增幅均超过100%，渝北区、江北区、巴南区、北部新区和高新区增幅在50%以上，大渡口区和北碚区增幅最小，分别为24.43%和32.79%。

2009年重庆主城各区商品房成交量和同比增长率

3、出清周期：

可售量不断减少，09年12月出清周期较去年同期缩短9个月

2008年5月-2009年12月重庆可售房源和出清周期

2008年，受07年楼市火爆影响，企业对市场的预期较高，推盘体量较大，但市场持续低迷，导致可售房源不断上升。

到08年末，主城区商品房可售体量达到1492.71万平方米，出清周期上升到14个月。

进入2009年，楼市快速回暖，被抑制的刚性需求开始集中释放，投资性需求同时也大幅增长，而同期市场新增供给与08年基本持平，导致市场供不应求，可售房源持续减少，出清周期不断下降。

到2009年末，重庆可售房源下降到1074.12万平方米，较去年同期下降28.04%；

出清周期为5个月，较08年底缩短了9个月。

4、商品房价格：

成交均价一路走高，北部新区单价超过5000元

近三年来，除了2008年以外，2007年和2009年重庆主城区商品房价格均快速上升。

2009年重庆主城区商品房月度成交均价增长明显。

1月成交均价为3934元/平方米，2月下降到年内最低水平（3668元/平方米），此后市场开始发力，成交均价一路走高，到12月，成交均价已经超过5000元/平方米，达到5222元/平方米，相比1月上涨32.74%。

09年房价快速上涨的原因在于：

一是需求大幅增长，新增供给难以满足市场需求，市场供不应求；

二是利率打折、契税减免等优惠措施使得购房者的购房成本降低，从而间接提升了市场的实际购买力；

三是低端物业所占比例有所降低。

2007-2009年重庆主城区成交均价走势

2009年，重庆主城各区成交均价最高的是北部新区，达到5273元/平方米，是唯一一个超过5000元/平方米的区域；

江北区、渝中区和南岸区也分别达到4771元/平方米、4668元/平方米和4554元/平方米；

此外高新区、沙坪坝区和渝北区成交均价集中在3900-4300元/平方米之间；

九龙坡区、大渡口区和北碚区成交均价集中在3200-3800元/平方米之间；

巴南区的成交均价最低，为2966元/平方米，是唯一一个低于3000元/平方米的区域。

2009年重庆主城各区成交均价和增长率

2009年重庆主城各区域除高新区外全线上涨。

大渡口区同比涨幅最大，为16.03%；

九龙坡区、沙坪坝区和南岸区分别上涨13.91%、13.07%和12.25%；

其它区域涨幅都在8%以下，高新区是本年唯一一个同比下降的区域，降幅为2.16%。

二、2009年重庆主城区土地市场分析

2009年重庆主城区土地市场先冷后热，上半年开发企业拿地谨慎，土地成交寥寥无几，下半年市场持续火爆，市场供给开始告急，开发企业拿地热情明显提高。

到年底，共成交商品房用地114宗，总面积为11212.11亩，较去年增加5946.89亩，同比增幅为112.93%。

主城各区中，沙坪坝区和江北区出让的土地面积最大，分别达到2852.29亩和2518.17亩，占总量的25.44%和22.46%，沙坪坝区新出让土地主要来自大学城板块，江北区新出让土地主要来自大石坝板块和江北城板块；

此外北碚区、渝北区和南岸区新出让土地面积在900-1200亩之间，所占比重在8%-10%之间；

北部新区、九龙坡区和巴南区新出让土地面积位于500-800亩之间，所占比重在4%-7%之间；

高新区、渝中区和大渡口区新出让土地面积在300-400亩之间，所占比重在2%-4%之间。

2009年重庆主城区商品房用地成交量及同比增幅

2009年各区新出让土地在2008年的基础上大幅增长，其中涨幅最大的是沙坪坝区，增长近30倍；

此外北部新区、渝中区和江北区的同比涨幅均超过100%，南岸区、高新区和渝北区同比涨幅在60%以上，大渡口区、巴南区和九龙坡区土地出让量下降，降幅都在50%以内。

2009年重庆主城区商品房用地成交均价及同比增幅

2009年重庆主城区商品房用地成交均价为321.97万元/亩，较去年上涨63.96%。

各区域来看，由于渝中区解放碑组团的拆迁土地较多，加上渝中区优越的区域位置和完善的配套设施，土地成交均价远远超过其它区域，达到1409.97万元/亩；

江北区土地出让均价为664.71万元/平方米；

其它区域的成交均价都在300万元/亩以下，其中大渡口区、北部新区、高新区、九龙坡区、渝北区土地成交价在200-300万元/亩之间，沙坪坝区、巴南区和南岸区土地成交价在100-200万元/亩之间；

北碚区价格最低，为55.06万元/亩。

与去年相比，北部新区土地价格涨幅最大，达到1149.82%，此外渝中区、北碚区、高新区、大渡口区和江北区同比涨幅超过100%，沙坪坝区、渝北区和九龙坡区价格也有所上涨，涨幅在100%以内；

同比下降的只有两个区：

巴南区和南岸区，分别下降28.19%和25.43%。

三、2010年重庆商品房市场展望

2009年，重庆房地产市场在一系列优惠政策的刺激下快速复苏，成交量不断放大，成交价格快速上涨，市场供应日趋紧张，可售房源大幅减少。

随着商品房市场的快速增长，开发企业资金回笼速度加快，投资信心开始增强，市场新增供给不断提高。

2009年中央经济工作会议明确提出：

2010年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；

12月14日国务院常务会议指出要保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

这表明，2010年国家对房地产市场的监管力度将进一步加强，供求关系将有所调整。

新增供给力度加大，供不应求的现状将逐步得到改观

2009年下半年，在市场需求的强力拉动下，供给力量逐渐恢复，新增上市面积不断提高，到12月已经增加到226.41万平方米，首次实现月度供给量超过当月销售量。

2010年将继续实施宽松的货币政策，开发企业资金充足，在良好的市场预期下，加大开发力度，推出更多产品成为获取最大利润的最优选择。

因此预计

2010年重庆主城区新增供给将出现大幅增长，供应紧张的态势将得到有效缓解。

热点板块方面，大学城板块仍将在2010年的重庆楼市中扮演重要角色。

2009年9月，龙湖地产在大学城拿下882亩集住宅、商业金融为一体的地块，项目预计会在2010年上市；

此外金科、中渝、康田等企业2009年也都在大学城拿地，轻轨1号线将在2010年建成通车，因此预计2010年大学城板块楼市将继续升温。

此外，江北城、鸿恩寺、茶园等板块也逐渐成为热点区域，已吸引保利、中海等知名房企进入。

政策微调，商品房成交量小幅回落

2009年，在多重优惠政策的刺激下，重庆市场逐渐回暖，成交量逐月走高。

2010年初，尽管旨在平抑房价的“国十一条”出台，但对刚需巨大、市场发展平稳、主要以本地需求为主的重庆市场影响不大；

且国家在2010年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对房地产行业最为重要的金融环境变化不大，加上大规模拆迁还将继续，预计市场需求仍将会保持较高水平。

不过，需要注意的是，由于房价上涨过快，国家有意遏制高房价，抑制投资性购房，可能加大对二套房的调控力度，这可能影响到部分改善性需求释放；

同时由于2009年楼市的火爆透支了部分购房需求，因此预计2010年重庆商品房成交将在高位基础上小幅回落。

供需趋于平衡，商品房价格温和上涨

2009年，重庆主城区新增供给为1837.82万平方米，成交2435.68万平方米，供需比为0.75，市场明显供不应求，导致房价上涨7.8%。

2010年市场供给量将大幅增加，供不应求的局面将得到改观；

同时，2010年重庆将逐步开展利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作，保障性住房建设将进一步加快，一定程度上增加了供给。

另一方面，经过2009年的旺销，2010年开发企业资金充足，没有快速回笼资金的压力，降价促销的可能性不大。

综合以上因素，预计2010年重庆主城区商品房价格仍将继续上涨，全年涨幅低于5%。