项目拓展及论证管理流程Word文件下载.docx
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地产总公司财务资金中心
●进行投资估算、效益分析、费用估算。
地产总公司行政法务中心
●对项目的背景情况调查，进行法律风险分析。
地产总公司工程管理部
●参与项目可行性研究，进行工程分析。
地产总公司总经理
●参与拓展区域的评审，审批项目立项建议。
地产总公司董事长
●确定项目可行性研究小组的成立。
1.流程图：
2.流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1、
收集目标区域、目标城市建议：
1、责任部门：
市场开发中心；
2、收集信息：
《控股集团战略规划》中对项目发展区域的要求。
2、
基础信息收集、市场市场研究：
市场开发中心及项目公司
2、研究方法：
详见《城市价值评估指引》、《市场研究工作指引》。
7个工作日内收集完成。
3、
目标区域研究：
营销管理中心；
2、研究内容：
从营销的角度了解目标区域（城市）的客户特点、产品特点，分析本公司产品的适用性。
7个工作日内完成。
4、
设计管理中心；
研究目标区域（城市）的产品特点，分析本公司以往产品的适用性。
5、
目标区域成本调研：
成本管理部；
收集当项目成本数据，建立成本信息库。
6、
土地信息收集：
市场开发中心及当地项目公司；
2、收集渠道：
1）政府公告收集类：
从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息，这是寻找项目的最佳途径。
10个工作日内完成信息收集、编制及上报。
2）国有大型房地产开发公司：
国有房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。
3）房地产中介机构：
随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。
4）其它主动收集信息类：
主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息、各类招商会与项目推介会等。
3、记录要求：
信息收集人员将采集的信息记录在《土地信息采集表》上。
7、
是否有价值：
市场开发中心总监判断项目的价值，确定是否开展项目初步可研。
8、
项目初步可研：
初步信息收集后，针对有价值的项目，市场开发中心展开项目初步可研工作，收集相关的项目信息，进一步完善《土地信息采集表》中的内容。
《土地信息采集表》
5个工作日编制完成。
9、
编制《项目建议书》，召开立项会议：
市场开发中心、项目公司前期部；
2、具体要求：
详见《项目建议书编制指引》。
3、项目建议书编制完毕，市场开发中心提请召开项目立项会议，地产总公司总经理等参与。
《土地信息采集表》编制分发完，5个工作日内组织召开。
10、
审核、审批：
1、审核：
市场开发中心总监、地产总公司总经理；
2、审批：
地产总公司董事长。
11、
组织成立可行性研究小组：
经立项会议审批通过后，市场开发中心组织成立项目可行性研究小组，成员包括设计、营销、成本、财务、法务专业人员。
12、
项目背景调查：
1、对于招拍挂项目，应收集齐全政府的相关要求。
2、对于合作开发项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文件，具体包括（下述政府的批复及法律文件并不是每个项目都要求对方提供，应根据项目的进展情况，要求对方提供相应文件）：
1）项目可行性研究报告及立项批复。
2）项目规划要点、规划意见书。
3）建筑项目告知单。
4）项目建设用地规划许可证。
5）项目建设工程规划许可证。
6）项目地块的土地转让合同、土地证及地块现状图等，以明确合作项目土地的权属问题。
如没有，应去规划部门、国土局查询或去测绘部门购买等。
7）项目建设工程施工许可证。
8）项目市政四源协议（自来水、煤气、热力、市政工程等基础设施配套）。
9）项目规划方案及设计方案。
相关政府批文、协议
10个工作日内调查完成。
10）合作方的公司营业执照、企业法定代表人证明和企业机构代码证。
11）合作方如为合资企业，应要求其提供合资协议书及公司章程。
除明确合作伙伴的法律地位外，要与其上级主管部门接洽，了解合作方开发设想，其开发设想是否得到其主管部门的认可等情况。
13、
法律风险分析：
市场开发中心与行政法务中心法务人员
2、文件审查时的注意事项：
1）文件必须是政府有关部门的批复文件而不是上报件。
2）对于未能提供的文件（无论对方称是否已上报），都应设法落实该方面是否存在麻烦，以避免投资后出现问题，造成经济损失。
3）应严格审查对方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已过期？
或是否同政府的新政策有冲突等。
10个工作日内出具风险分析评估。
14、
市场调研，提出《初步定位建议》、《分期销售计划》：
营销管理中心中心。
2、主要任务：
编制产品《新项目初步市场定位建议设计草案任务书初步定位建议》、《分期销售计划》。
3、其他事项：
若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司营销部配合以上工作。
项目基础资料
《新项目初步市场定位建议设计草案任务书初步定位建议》、《分期销售计划》
10个工作日内完成。
15、
拟定《规划设计草案》：
设计管理中心。
2、主要责任：
到现场踏勘地块的地形、地貌及周边环境，进行项目规划的分析，并根据《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，完成规划草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》。
若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司设计部配合以上工作。
《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》
《新项目可行性论证规划草案指标说明》
16、
地质初步勘察，拟定初步工期计划：
1、负责部门：
工程管理部
2、地产总公司工程管理部组织专业工程师依据现场踏勘的地块的地形、地貌，进行工程分析，并拟定《初步工期计划》。
若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司工程管理部配合以上工作。
17、
测算项目建安成本：
成本管理部
2、地产总公司成本管理部组织专业造价师根据项目拓展部提供的规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程建造分析，进行项目建安成本测算。
3、、其他事项：
若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司成本部配合以上工作。
18、
进行项目经济效益测算：
财务资金中心根据各专业部门提供的定位、规划、成本、营销计划和费用估算等资料，完成投资估算与分析。
具体要求，详见《项目财务分析和经济效益测算工作指引》。
《项目财务分析和经济效益测算工作指引》
19、
拟定《可行性研究报告》：
《项目可行性研究报告》
15个工作日内完成评审稿。
1、组织部门：
2、参与部门：
可研小组成员（营销、成本、工程、财务、设计）
3、具体要求：
详见《项目可行性研究报告编制指引》。
20、
组织《项目可行性研究报告》评审：
市场开发中心。
详见《项目可行性研究报告评审流程》。
3、可研评审通过后，经控股集团董事长授权成立土地获取小组（成员可为原可研小组成员，具体人员由董事长选定）。
报告评审稿完成分发后，5个工作日内组织召开。
21、
协议转让：
1、责任人员：
土地获取小组组长制定人员。
拟定项目转让协议。
3、项目转让合同（或项目合作合同）的主要内容如下：
1）项目概况。
2）合作条件：
股权比例、利润分配方式或地价、付款方式。
3）项目开发进度。
4）项目管理方式。
5）合作双方的权利和义务。
违约责任和其它相关事宜等。
《项目转让协议》
22、
招、拍、挂获取土地：
详见《土地出让竞标流程》、《土地拍卖出让流程》、《土地挂牌出让流程》。
《土地出洋竞标流程》、《土地拍卖出让流程》、《土地挂牌出让流程》
23、
土地合同签署、付款：
详见《土地合同评审及付款流程》。
《土地合同评审及付款流程》
3.记录要求：
序号
记录名称
附表
《■模板.新项目初步市场定位建议设计草案任务书》
《■模板.新项目可行性论证规划草案指标说明》
《■模板.项目可行性报告》
（注：
本资料素材和资料部分来自网络，仅供参考。
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