商业项目定位及可行性分析报告Word下载.docx

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目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保工业企业500多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职工3万多人。

据宜兴市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项，〝九五〞以来，开发环保新产品88种，在全国名列前茅。

通过多年的不懈努力，环保业已成为宜兴的要紧支柱产业，2006年宜兴环保产业总产值突破40亿元。

宜兴环保产业最具代表性的是高塍环保产业，高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍80年代中期树起〝环保产业之乡〞旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品门类最齐全、高新技术产品品种最多、环保市场占有份额最大、环保产品原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。

1.4.1宜兴〔高塍〕环保产业优势和机会

〔1〕产业基础优势：

高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍80年代中期树起〝环保产业之乡〞旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品〔水处理设备〕门类最齐全、环保市场〔水处理设备〕占有份额最大、环保产品〔水处理设备〕原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。

〔2〕政府扶持优势：

依据宜兴市政府十一五规划，政府剔除落后产业，扶持优势产业。

〝十一五〝期间宜兴市政府为了提高环保企业的竞争力，对环保业提出了新的进展规划：

加快结构调整，进一步增强实力；

加强技术创新，提高环保技术和产品水平；

加大资金投入，增强环保产业进展后劲；

适应市场需要，建立和完善服务体系；

加强监督治理，规范环保产业市场。

因此关于环保产业来说是利好。

〔3〕市场需求快速增长机会：

按照国务院«

节能减排综合性工作方案»

规定：

〝十一五〞期间将按循环经济总量，剔除落后产能，减少能源消耗和污染物的排放，实现单位GDP能耗降低20%，要紧污染物总量减少10%的目标，同时要保证经济增长保持7.5%。

国家环保总局科技司调研员姜宏透露，〝十一五〞时期，我国环保产业估量年均增长率15％左右，到〝十一五〞末，我国环保产业年产值将达到10000亿元，其中资源综合利用产值6600亿元，环保装备产值2200亿元，环境服务产值1000亿元。

1.4.2宜兴〔高塍〕环保产业劣势和威逼

〔1〕环保产业结构单一，以水处理为主

现有的300多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。

而所承接环保工程差不多上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全，其它类别环保配件涉及比较少，有少量的垃圾焚烧之类的企业，但数量不多。

〔2〕环保交易市场分散、粗放经营，市场经营形式落后，无法形成更大的集聚效应

目前高塍的环保产品经营户分布的比较分散，还没有一个集中的环保交易市场。

要紧分布在沿街的商铺中。

因此没有形成专门类别的市场，店面差不多上自建的农民房，形象差，呈零散分布状态。

〔3〕现有企业规模偏小，缺乏技术创新，长远竞争力不足

高塍现有的企业要紧以通过承接环保工程方式经营，目前没有比较有阻碍力的设计院或大的科研机构。

技术大部是通过一些工程人员设计图纸，然后再在市场上采购零配件进行组装完成，其技术人员流淌性大，大部分企业的技术人员可随时〝组装〞，因此技术差不多差别不大，差别要紧在于所使用的环保配件产品，技术方面没有太多的创新，没有核心竞争力的技术。

〔4〕市场份额正不断的受到腐蚀

尽管宜兴仍是我国最大的环保产业基地，但宜兴的产销量占国内的总量锐减，由原先的1/2到现在的1/4。

在全国市场比例在不断下降，也意味着全国各地环保产业的竞争力在不断增强。

近年国外环保企业大规模进入中国市场，因此也在瓜分中国环保市场，关于高塍的环保企业来说更强的竞争对手进入中国的强手会更多，加入WTO五年后的中国环保市场也一样面临国际化的竞争。

中国宜兴环保科技工业园成立时刻早，但招商引资成效不佳，始终未能形成规模效应，

反而高塍环保企业越来越集中，成为宜兴环保产业真正的〝工业园〞

二、项目总体定位及依据

2.1本项目总体定位的差不多内容和分析方法

2.2项目总体功能组合定位的差不多依据：

环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析

2.3项目各市场主体的需求分析

2.4项目总体定位及功能分区组合

2.5本项目产业定位及依据

2.6本项目功能分区定位说明

2.7市场辐射范畴及预期交易额

2.8社会效益和社会阻碍分析

2.1.1差不多分析方法：

三位一体可行性研究分析

2.1.1.1具有市场可行性

以环保产业研究为基础，对环保产业上下游各市场主体之间的市场关系进行梳理，结合宜兴〔高塍〕环保产业的供求现状和进展趋势，为本项目的产业定位、功能组合定位、商圈辐射范畴定位、业态业种组合定位、商户资质定位、租售模式定位提供可行性依据。

2.1.1.2具有财务可行性

通过对项目各功能板块的可实现价值分析，进行项目静态投入产出分析，评判项目开发运营的财务可行性。

2.1.1.3具有社会效益可行性

从政府和区域经济进展的角度，在满足市场可行性和财务可行性评判的前提下，能有较好的社会效益，由此可猎取更多的政府资源的支持。

2.1.2总体定位的差不多内容

2.1.2.1项目产业定位

2.1.2.2项目功能组合定位

2.1.2.1商圈辐射范畴定位

2.1.2.1各功能板块定位：

包括主力客户群定位、产品设计定位、赢利模式定位〔租售模式及价格〕等

〝市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场〞。

产业市场的完善将更好的为宜兴〔高塍〕整合环保产业上下游的产业资源，优化整个环保产业的产业结构，成为宜兴环保产业与国际环保产业有效对接的平台，促进宜兴环保产业的进一步进展；

产业的进展将带动整个都市经济的进展，为都市提供更多的就业岗位，带动相关服务业的进展，奉献更多的财政收入，为提高人民生活质量起到推动作用；

经济的进展将进一步促使市场朝繁荣的方向进展，从而形成良性循环。

本项目各功能板块的设置，是基于满足环保产业上下游各市场主体进一步进展的需求。

因此，分析各市场主体的有效需求和潜在需求，是本项目进行功能组合定位的差不多依据。

我们研究的市场主体包括：

市场〔经营户〕；

产业〔环保技术类企业、环保配件及设备生产企业、环保工程企业、国际性环保企业〕；

政策〔政府〕。

三者与本项目的关系如以下图：

2.2项目各市场主体的需求分析

2.2.1政府的需求分析表：

需求主体

需求特点

现已满足部分

未满足部分

政府

●通过市场的兴盛带来国内外大量的技术流、信息流、商品流和人才流，优化本地环保产业结构，促进环保产业的进一步进展；

●通过市场将分散的经营户集中，形成集约效应，降低供需双方交易成本、提升企业技术含量和促进设备更新

●进一步提高〝环保之乡〞的知名度，也便于镇区的以后规划。

●带动相关行业的的进展,如:

物流、餐饮、娱乐、仓储等，促进当地经济的进展,从而提供更多的就业岗位,使社会更安定，并连续性的为政府奉献更多的财政收入

●带动了当地经济的进展，环保产业成为了当地的支柱产业。

●为政府奉献了一定的税收。

●解决了当地一部分村民的就业问题。

●产业加快升级，提升整体竞争力

●更多的就业机会。

●奉献更多的财政收入。

●城镇建设规划。

[对本项目功能定位关联性结论]：

（1）形成一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保〔水处理〕配件及设备交易平台，关心政府整合宜兴〔高塍〕环保产业上下游资源。

（2）在技术引进、信息交流、国际对接方面为宜兴〔高塍〕环保提供便利，促进宜兴〔高塍〕环保产业技术改进、产业升级，提高综合竞争力。

（3）完善商务、会议展览、居住配套，提升高塍在吸引外来环保企业方面的〝软环境〞。

2.2.2环保企业的需求分析表：

企

业

环保技术类企业

●有更多的环保企业购买企业技术，产生更多的采购需求。

●能与国际性技术企业零距离接触，有效的进行交流，提高企业的技术研发水平，与国际接轨。

●能快速、有效的转化科技成果。

●有舒服的研究、办公环境，同时又能近距离的接触到技术采购企业。

●能有进行企业商务消费的各种场所，如：

酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。

●目前市场中未有为环保技术类、国际性企业提供的机构和场所。

●形成了较集中的环保交易一条街。

●有物流系统，但没有形成一个全面的、系统化的物流体系。

●有档次较低的酒店、餐饮、娱乐场所。

●目前一定量的住宅出售。

●有部分厂房出租。

●有仓储出租。

●舒服、幽雅的办公环境以及科技研发平台。

●未有展览中心举行环保展览会。

●无高档酒店、餐饮、休闲娱乐场所供企业进行商务消费。

●对国际性企业，没有产品和技术展现的平台。

●全面、系统化的物流交通体系。

●发达的客运系统。

●无国内外企业进行交流的平台。

环保配件及设备生产企业

●能产生更多的采购需求。

●有国际上最先进的环保技术支持，提高企业在同行业中的竞争力。

●既能节约时刻又能节约费用的参加环保产业展览会，积存更多的客户资源。

●大型配件及设备生产企业期望有独立的自主研发办公楼。

●有便利的物流系统，能快速、便利的把产品送到客户手中。

环保工程类企业

●能把国内、国外最先进、最经济的环保技术应用到产品中，使企业具备更强的竞争力。

●有能方便进行产品组装的厂房出租。

国际性环保企业

●能近距离的接触到中国的环保需求企业，有展现企业产品的场所。

●有能与中国环保企业交流的平台，从而把技术中国化。

●有舒服、幽雅的居住环境。

（1）需要环保配件及设备〝一站式〞采购中心；

（2）需要技术、信息、人才等方面的〝环保产业服务中心〞；

（3）需要近距离、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；

（4）需要近距离、高品质的居住社区。

2.2.3经营户的需求分析表：

经营户

●能有集约化的交易市场，吸引更多的采购商到此采购。

●有经济、有用的交易、办公场因此及仓储。

●有更优待的税收优待政策。

●有适合自己的居住场所〔外地经营户〕。

●有便利的客运系统。

●有分散的经营场所。

●有物流系统，但没有形成全面的、系统化的物流体系。

●周边有住宅可针对外地商户出租

●集中的经营场地。

●市场就近有住宅区。

●便利的物流系统。

●高档的酒店、餐饮、休闲娱乐场所进行商务消费。

●便利的客运系统。

●优待的税收政策。

〔1〕需要一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保〔水处理〕配件及设备展现交易平台，

〔2〕需要便利、低成本的物流运输服务体系；

〔3〕需要近距离、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；

〔4〕需要近距离、高品质的居住社区。

2.2.4采购商的需求分析表：

采购商

●有一个能实现〝一站式〞采购的大市场。

●能采购到国内乃至国际上最先进的环保产品。

●能在市场邻近方便的找到酒店、餐饮等场所。

●有便利的物流系统。

●能够满足采购的需求，但较费时刻和精力。

●有档次较低的酒店和餐饮可满足吃、住的需求。

●采购效率更高、采购成本更低的环保专业市场。

●便利的客运体系。

●便利的物流体系。

●档次较高的酒店、餐饮、休闲娱乐场所。

〔1〕需要环保配件及设备〝一站式〞采购中心，以降低采购时刻成本；

〔3〕需要近距离、便利的客运体系；

〔4〕需要近距离、质优价廉的酒店及餐饮休闲场所。

2.3项目总体定位及功能分区组合

2.3.1项目总体定位

30万平米.全球环保产业物流商务港

中国国际环保产业城，规划占地面积25万余平米，拟建设建筑面积约30万平米，项目核心业态定位于为中国乃至全球环保产业提供国际化产业服务及配套产品〝一站式〞国际博览采购中心，为中国环保产业升级换代提供一个国际化的平台。

本项目依靠宜兴的环保产业、专门是污水处理行业悠久的产业历史和雄厚的产业基础，以〝市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场〞为目标，集〝国际技术展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓、电子商务〞等八大功能于一体，将传统环保配件批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，建成后将成为中国环保产业的综合性产业服务基地，成为宜兴市标志性商业建筑群，以〝模式新、档次高、规模大、业态全〞为特色，成为中国规模最大、服务中国环保产业的技术交流、技术交易、产品交易等的〝一站式〞国际博览采购中心和产业服务平台。

2.3.2项目定位推衍：

●环保产业博览采购中心；

●环保企业品牌孵化基地；

●环保产业中小企业交流中心；

●环保产业国际会议展览中心；

●环保产业电子商务平台；

●环保产业企业金融平台；

●环保产业人才交流中心；

●环保技术转让中心；

●环保制造业科技研发、技术创新、专利申请与爱护中心。

2.3.3功能分区组合、经济技术指标：

项目总建筑面积30万平方米〔计容积率部分约30万平方米〕，由八大功能组成：

1）产业服务平台〔企业孵化中心/科技研发中心〕：

9000平方米

2）环保配件交易区：

85000平方米

3）钢材交易及物流配套区：

10000平方米

4）国际环保商务港〔专家楼〕：

15000平方米

5）国际会议展览中心：

4000平方米

6）酒店及商务配套区：

12500平方米

7）风情商业街：

约20000平方米

8）商户配套公寓：

150000平方米

2.4本项目产业定位及依据

2.4.1产业定位：

以污水处理为核心的环保产业

2.4.2主营产品定位：

污水处理设备配套产品交易〔生产工具、环保材料、环保设备配件〕

污水处理设备营销〔曝气器、厌氧处理器、水下推流器等〕

环保技术开发环保技术服务

环保工程设计施工环保信息服务

业态

环保配件

环保设备

环保技术

业种分类

生产工具类

钳子、扳手、螺丝刀、锤子、喷漆工具、其他钳工工具、工具箱、装配电动工具、磨抛光电动工具、切削电动工具、电烙铁

曝气器、厌氧处理器、中空陶瓷超滤装置、中空纤维超滤膜组件、膜生物反应器、墨设备、重金属离子去除装置、脱氮设备、消毒设备、水下推流器、潜水排污泵、潜水搅拌机、螺杆污泥泵、三相分离器、加药设备、螺旋卷式电除盐器、高浊度净水器、除铁除锰过滤器、加压生物活性碳污水处理装置、含油废水处理装置、洗车废水循环处理器、稀土磁盘分离净化废水处理、船泊生活污水处理、海水淡化水蒸气压缩、旋转式滗水器、生活污水组合处理装置、污泥脱水处理、

环保技术开发、环保技术服务、环保工程设计施工、环保信息服务

通用配件类

弯头、PVC、UPVC、法兰、阀门、封头、水泵、风机、减速机、压力传感仪、液位仪、流量仪、自控设备

环保专用材料类

卵石、石英砂、活性炭、无烟煤、水处理药剂、反渗透膜、超滤膜、微滤膜

设置区域

交易区

办公楼/专家楼

2.4.3定位为〝以污水处理为核心的环保产业〞的要紧依据：

2.4.3.1宜兴〔高塍〕环保产业结构

现有的300多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。

高塍在全国所承接水处理环保工程约占40%左右的市场分额。

2.4.3.2其他环保产业分布及进入的障碍

由于高塍的环保企业要紧以水处理设备为主，高塍环保产品交易市场差不多上以满足当地的环保企业采购为要紧业务。

当地企业采购占整个市场销售额的80%左右。

环保产业的各子行业的独立性相当强，所需配件及设备采购商也不一样〔如大气污染处理设备的采购商要紧是煤电厂等〕，能够说，高塍没有环保产业其它子行业的产业基础。

2.4.3.3污水处理市场容量

高塍环保产品交易市场差不多上以满足当地的环保企业采购为要紧业务。

当地企业采购占整个市场销售额的80%左右，依照行业内人士透露，高塍现有的环保配件交易年营业额达20亿左右。

从销售收入来看，2005年污水处理行业所占比重最大的是华东地区，比重为41.42%，其次是华北地区，比重为34.68%，这两个地区销售收入占全国总量的75%以上，其他几个地区的进展相对都比较慢，销售收入所占比重都比较低，专门是西南和西北地区。

2005年污水处理行业各地区销售收入对比分析表

地区

全国

华北

东北

华东

中南

西南

西北

销售收入（亿元）

128.40

44.50

6.07

53.18

20.04

2.21

2.36

所占比重

100.00%

34.68%

4.73%

41.42%

15.61%

1.72%

1.85%

从上述数据说明目前中国的水处理市场差不多具备足够大的体量，支撑一个百亿市场

2.5本项目功能分区定位说明

本项目紧扣〝全球环保〔水处理〕产业物流商务港〞的定位，以〝市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场〞为目标，集〝国际技术展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓〞等八大功能于一体，将传统环保〔水处理〕配件批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，打造地标性商业群，成为中国环保〔水处理〕产业的综合性产业服务基地。

2.5.1产业服务平台〔企业孵化中心/科技研发中心〕

科技研发中心—作为市场内重要组成部分,将设有工程设计、产品试验基地、检测中心、研究生基地、环保技术认证中心、环保产品检测中心、多功能多媒体会议室〔教室〕等,依靠市场强大的资金流和信息流,吸引知名企业、研发机构和办公机构入驻,有效利用资源,加速技术提升,协助企业自主创新,转化科研成果,进而形成更稳固的竞争优势,推动具有高附加值的环保〔水处理〕产业蓬勃进展。

孵化平台：

一是孵化当地中小企业，使其迅速做大做强；

二是转化环保〔水处理〕科技成果，使环保〔水处理〕产业更具规模；

三是培养环保〔水处理〕科技人才，为环保〔水处理〕企业提供人力、智力资源支持。

服务平台：

协助入驻环保〔水处理〕企业办理相关手续，提供政策咨询、项目包装、广告公布、广告设计、业务拓展等相关服务，安排好外来科技人员的吃、住、行等，制造全方位优质服务的机制。

2.5.2国际环保商务港〔专家楼〕

专家楼为国内外企业总部或区域总部基地、产品展贸中心、住宅别墅三者合一结合体，是企业的中枢神经，将为国内外环保企业把握市场动态、研发高新技术、对接全球环保产业提供平台。

同时，能够为当地居民提供高品质，低价位的别墅型住宅。

2.5.3产品交易〔产品交易区〕

打造为全球环保〔水处理〕产业物流商务港，不仅汇聚了全国各大环保〔水处理〕产区的经销商，更集合了国内外重要环保〔水处理〕产品制造企业，提供环保〔水处理〕产品最新的需求信息，为环保〔水处理〕机械制造企业提供产品展现及配套服务，使其成为服务全球的环保〔水处理〕机械、环保〔水处理〕配件、设备等配套产品〝一站式〞国际博览采购中心,塑造成中国乃至全球环保〔水处理〕产品交易、流通平台，打造成为环保〔水处理〕产品交易的〝联合国〞。

2.5.4会议展览〔国际会议展览中心〕

以市场为依靠,在相关政府机构和行业协会扶持下，定期承办行业专业展览、行业交流会和贸易洽谈会,并与国内外国际性的专业展览联姻,与环保〔水处理〕产区及各大企业建立广泛合作,加强行业内信息交流,为市场内企业、商家搭建一个充满无限商机和魅力的经济技术交互平台，全面提升市场高度,从不同层次上推进先进制造业的技术创新。

依据宜兴环保〔水处理〕产业经济特色，集合众多环保〔水处理〕型企业打造宜兴会展经济，让供需双方既交流了产品，又沟通了信息，有利于促进产品的升级换代。

既是环保〔水处理〕产业的推进器同时还能不断焕发新亮点。

2.5.5中小企业交易平台及电子商务中心

打造信息网络传递平台，这一平台将为各商户、各商家提供各种详尽的资讯信息、可参考的行业市场信息、行业会展信息，全面打通行业内各环节。

全国乃至全球的批发商与经营户均可直截了当通过这一网上交易平台，直截了当下达订单，大大降低了商务成本。

协助入驻企业搞好信息传递和对外宣传，并积极筹备〝中国〔宜兴〕国际环保商贸港〞网站，这一电子商务平台将为经营户和采购商降低了电子贸易的进入门槛，建立起了一个网上24小时永不落幕的市场，通过有形的市场与无形的市场想结合，真正做全球生意。

2.5.6酒店及商务配套区

设有高级写字楼及休闲娱乐型商务酒店。

集办公、商业、娱乐、休闲于一体,有效地规避了因为业态的单一而形成的空城,全方位的商务配套服务促进全新的商务契机。

2.5.7商户配套公寓

针对高塍上档次的住宅奇缺的现状，建设园林式配套商务公寓，营造优美温馨的居住环境，让宽敞商户〝安居乐业〞，省去奔波之苦，尽享成功的欢乐。

2.5.8钢材交易及物流配套区