浅谈房地产项目广告文案精华文档格式.docx
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1.户型的实用和完好度；
2.房屋所处的地段；
3.周边的自然环境（湖光，山色，海景）；
4.小区环境（园林，绿化，配套设施等）；
5.社区环境；
6.物业管理水平；
7.发展商品牌；
8.施工单位品牌；
9.建筑外立面。
第三，要利用不同的思维挖掘产品的特性。
广告文案写作离不开创新思维，广告要想达到最佳的经济效益和社会效益，并在消费者心中建立起品牌形象和巨大的影响力，这就要求我们在写作过程中，遵循传播规律和人的收视阅读规律，采用多种艺术表现手法，使用复杂的思维模式来分析和挖掘产品的卖点。
人的思维通常有纵向思维与横向思维、逆向思维和侧向思维以及发散性思维与集中性思维之分。
不同的思维形式在分析和挖掘产品的卖点时的角度是不同的。
例如，《丽江花园，扶手篇》就做得非常独特，它的标题是：
“把心思花在别人看不到的地方是否很明智？
”正文是：
“造就非凡，必须付出许多的心思和心血，而这些付出往往都是不为人所知晓。
就像这截扶手（画面为一截光滑的扶手）可能日后有人在华林居住上十年八年，也不知道他是花梨木制成的，其实知道与否并不重要，重要的是这些看不到的心思和其他大家有目共睹的努力一样，令这里的生活更加完美……”。
这则广告运用横向思维从不为人注意的扶手着手，以小见大，通过细微的场景写出了发展商对消费者无微不至的关怀。
要善于运用逆向思维和侧向思维巧妙地找到了房地产独特的定位和品牌印象。
逆向思维强调的是要从相反的方向来考虑问题，并以标新立异为主要特点。
侧向思维强调的是触类旁通，需要从其他领域获得启发以产生创新的形象。
著名的广告大师伯恩巴克创造的经典的金龟车广告为我们带来了新的思路，当时车的主流消费是追求“豪华舒适”、“漂亮外观”、“高贵气质”，就如当今房地产在户型上追求大，在风格和装饰上追求豪华一样。
因此，我们同样可以运用金龟车广告的思路，来针对目前房地产消费者户型追求大和装修追求豪华的房地产态势，来做小户型和简约的装修风格；
我们的广告语，同样可以是“想想小的好处”，其中有一则房地产广告文案就是做小方面的文章，它的标题是：
“知本时代，我们改变了小户型”，正文是：
“1957年他们改变了甲壳虫。
从此小空间变得更宽敞更自如。
今天，我们改变了小户型。
40-117平方米，低总价，格局方正，布局紧凑。
功能划分更合理。
我们想：
知本时代新推出的“甲壳虫”户型。
一定令你一见倾心！
的确如此，改变是为了享受更多快乐”，我们同样可以从其他行业的广告当中，吸收一些元素为房地产广告文案带来新的亮点。
第四，要突出利益点。
在广告文案中要充分说明为什么应该选择此房地产，是因为户型设计科学，地段好，交通方便，周边的自然环境舒适，社区环境好，物业管理水平高，地产商品牌偏好还是建筑风格独特等其它因素。
在广告文案中所突出的利益点要切实能够打动消费者，这个利益点最好是独一无二的，并能引起消费者的共鸣。
二、遵循广告写作的一般原则
广告文案写作是一种有章可寻的写作，房地产广告文案只是广告文案的一个细分，因此，我们在房地产广告文案写作时，要遵循一般广告文案的通用写作原则并结合房地产的商品特性进行写作，一般而言，房地产广告文案的写作原则是：
一要遵循真实性原则。
即要用事实说话，要向消费者“摆事实，讲道理”，因为事实胜于雄辩。
广告文案是为产品而作并服务于产品的文字，要让消费者观文而知其产品，要真实可信，不可有误导消费者之嫌。
大卫·
奥格威曾经说：
“广告必须提供事实……切忌夸大和不实之词”，“绝对不要制作不愿让自己的太太和儿子看的广告”，“诸位大概不会有欺骗自己家人的念头，当然也不能欺骗我的家人，己所不欲，勿施于人”。
这句话说出了广告所要必须遵循的原则——真实性，真实性原则是广告的生命力。
要做到真实性必须做到：
广告信息必须是产品信息的真实反映；
广告信息必须全面且准确。
对房地产广告来说，在广告中要准确而真实的表述地产所在的位置、价格、使用面积等方面的信息，不能用模糊性语言。
但是我们强调表述利益的真实但不能否定语言形式方面的虚构。
形式的虚构主要表现在语言表达技巧方面的虚构，但虚构的形式必须要体现生活和艺术的真实。
在现在的一些房地产广告中所承诺的利益在交房后不能得到兑现，存在虚假广告的现象，比如在房地产广告中所说的拥有超大面积的绿地、湖等，只不过是一小片草地、一个不到两百平方米的人工湖。
这样的广告不仅不能带动你的销售，反而影响公司的形象以及引起消费者的不满。
二要新颖独特原则。
新颖独特是增强记忆度的有效武器，只有鲜明、醒目、新颖才能从众多的陈词滥调中脱颖而出，在瞬间引起消费者感官和心理的反映，激发他们对商品产生注意，激发强烈的兴趣和产生美好的联想并最终产生购买行为。
因此，房地产广告文案必须推陈出新，针对人们存在的各种心理，包括逆反、好奇心等，做出相应的选择，刻意求新，不落俗套。
新颖独特性原则主要表现在两方面：
1.立意新，文笔新。
要做到立意新，文笔新，要必须注重观察生活，从生活中收集资料，从生活中寻找创新的源泉；
2.卖点独特，寻找卖点的差异性。
卖点最好是别人没有的，或者是即使别人有但没有说出来，在卖点相同时，要寻找其细微的差别。
例如，2003年12月18日《北京晚报》的一则广告的标题是：
“城市中心，也有健康的家”，正文是：
“就在新裕家园，从天坛透来的新鲜空气和南面的阳光，自由穿越于新裕的透板楼间，使这里的生活，充斥着一种舒畅的心情。
健康，是这里由内到外，无处不在的生活养分”，这则广告单从正文来看，依旧表现的是传统广告文案中所描写的那样，如空气清新、有阳光等等，但它的标题是：
“城市中心也有健康的家”，这个标题就寻找了一个差异点，在人们的印象当中，城市中心一般环境差、空气浑浊等等，它提出了“城市中心也有健康的家”这一概念，我们再结合它的正文，这确实是一篇在卖点相同的情况下寻找了一个差异点，一下就吸引住了消费者的目光，使之产生购买欲望和冲动。
三要简洁性原则。
简洁性原则表现在两方面：
一是语言的简洁。
要做到语言简洁必须要炼字，马雅可夫斯基说过：
“做诗和镭的提炼一样，一年的劳动，一克镭的产量。
有时仅仅为了提炼一个好词就耗费几千吨语言的矿”，做诗如此，做广告文案更是如此，也要有古代诗人“两句三年得，一吟双泪流”，以及贾岛“鸟宿池边树，僧敲月下门”诗句中究竟用“敲”还是“推”去亲身体验的精神。
二是销售主张的单一。
台湾著名广告学者攀志育认为：
“要表达单一的概念，不要想试着表达太多，如果你贪得无厌，你将一无所成”。
我们要坚持广告诉求集中于一点，突出诉求重点，切不可面面具到，勿让消费者产生未看先烦地心理反映。
当今房产广告文案表现趋同，很多广告都把诉求重点放在地段或价格上，而忽视环境、房型、房屋外型、物业管理、园林景观、小区环境、生活品位等其它重要的诉求元素，要想打动人心，应针对消费者的动机和需要，将房产的优点聚焦成顾客关注的热点，为其寻找和确定独一无二的销售说辞，树立起鲜明的产品形象，从而刺激人们的心理需求，使之产生共鸣。
文案写作强调简洁，但简洁并不是简单，而是寓丰富于简约，简洁的文案往往把商品和服务信息寓于相关性的形象，语言之中使之具有含蓄性、指示性和召唤性，从而引起受众的联想。
四要情感性原则。
情感是人类永恒的话题，也是维系人与人之间关系的基础。
唐代大诗人白居易曾经说过：
“感人心者，莫先乎情……上自圣贤、下自愚骏、微及豚鱼、幽及鬼神，群分而气同，形异而情一，未有声入而不应，情交而不感者”。
用真实的情感去写，能够感动自己的文字，也一定能够打动其他人。
亲情、爱情、友情等情感的融入，不仅仅让冰冷的房地产具有生命力，更重要的是它能够让消费者从中找到自己真正的情感寄托并能产生情感共鸣。
由此建立起一个产品或品牌最重要的价值——顾客忠诚度。
五要意境美原则。
在完成文案的基本功能（介绍产品、引起兴趣、促使行动）之上，尽可能给人以美的享受，将意境美作为广告作品所追求的最高境界。
一则标题为：
“阳光与春天接吻的地方——青海青”，正文是：
“青海青真的很干净、很浪漫，太阳每天在东边出海口处闪耀出第一道金光，背倚着莺飞草长的大屯山，前眺泼墨绿意的观音山，青海青——阳光与春天接吻的家园；
青海青，‘零污染的生活空间’”。
这则地产广告给人的感觉不仅是一则优秀的房地产广告也是一篇优美的散文，给人以美的享受。
三、正确的运用诉求方法
广告文案的威力要借助诉求方法才能得以实现，相比于其他类广告，房地产广告文案更需要理性的因素，但又不能停留在理性上，他也需要上升到某种感性的生活概念，到现在房地产广告已发展出理性、感性和情理结合的诉求方法。
在文案写作过程中，要针对诉求对象不同的运用不同的广告诉求手法，在选择诉求手法时，要选择适合产品项目本身的特点。
不同的诉求方法它的适用条件作用是不同的，其心理策略也是不同的。
具体来说诉求方法，及其心理策略有如下几种：
（一）理性诉求
理性诉求是指广告侧重于运用说理或曰理性的方法，直陈商品或服务对于消费者的重要性、迫切性以及该商品或服务若干优点与特点。
这种诉求方式的理论假设是：
人类的大部分行为都是有意识的，受其理智控制的。
欲使其形成或改变某种态度、出现某种行为，最关键的是要形成或改变某种认识。
从心理学角度看，理性诉求广告欲达到预期的最佳效果，须遵循下列策略或准则：
其一，拟定说服重点。
对消费者来说他们不可能花很多的时间与精力去穷研细究某则广告。
因此，无论从那个角度来看，都有必要拟定一个十分明确的说服重点。
重点的确定不能是随意的，也不能是一厢情愿式的。
它应当是处于几个重要因素的交汇点，并且是这几个因素的有机交融。
这些因素是：
目标市场消费者的心理特点；
目标市场消费者的需求状况；
所欲宣传房地产的优点与特点。
不能契合消费者的心理特点将会使消费者拒绝接受宣传内容；
在与其现时的需求状况相左时，难以使消费者出现购买行为；
自身产品的优点与特点未得彰扬则会出现自己出钱为同行做广告的可悲局面。
总之，一则广告不具备这几个因素不行，这几个因素若处于分离状态也不行。
当这几个因素同时出现并聚集在同一焦点上时，广告将出现震撼人心的说服力量。
其二，突出论据，论据比论点、论证更重要。
无可否认，消费者对房地产产商有一种天然的怀疑与抗拒心理。
因此，地产商的说辞再动人、再有道理，他们也不见得肯真正相信。
“卖瓜的不说瓜苦”这一心理定势无时无刻不在起作用。
他们更想看到、也更愿相信的是论据，强有力的论据。
有鉴于此，在理性诉求广告中，提供论据比漂亮的说辞更重要也更有力。
社会心理学家W·
巴克曾经指出，如果有一种产品经过一位颇有魅力的人物宣传，那么这是否意味着人人都会跑来购买它呢？
事情并非如此，……如果人们看到，某人的劝导是出于自己的私利，那么这一信息的说服力就减弱了。
其三，运用双向信息交流，减少信息不对称性，消除消费者的怀疑。
可信度一直是困扰着说服者的一个问题。
明明自己绝无假话虚言，可消费者就是不相信或半信半疑。
如何解决这一矛盾呢？
一种可行的方式就是提供双向信息，即在大力彰扬自身优点的同时，也说出其不足之处。
消费者不是具有怀疑心理吗？
要消除疑心必须坦诚相告自己的不足之处，使消费者的怀疑感烟消云散，然后再展开正面攻势，这样就可长驱直入，攻占消费者的心理世界。
需要指出的是，人是一个高度非线型的系统，任何单一的推论都不能涵盖全部心理现象。
但并非任何宣传说服都是以提供双向信息为佳。
应该要针对消费者的文化水准和消费心理进行适当的选择。
当目标市场消费者文化水准较高时，双向信息为佳；
当目标消费者文化水准偏低时，单向信息为佳。
此外，当人们原先的认识与宣传者所强调的方向一致时，单向信息有效；
而在最初的态度与宣传者的意图相左时，双向宣传的效果比较好。
在房地产刚进入市场时，也就是导入期应该采取双向的信息交流，这样可以建立起消费者的品牌认知感。
在成长期、成熟期要根据楼盘的定位和消费者的心态进行信息交流的选择。
当消费者已经建立起对品牌的认知感和忠诚度时，可以采取单向的信息强化其品牌忠诚度，当消费者还没有建立起对品牌的好感时可以采取双向的信息交流。
在落实到广告宣传当中，应当恪守这样的准则：
新产品及新广告出现之初，可采取双向信息的方式，以打消消费者的怀疑感并建立起信赖感。
当消费者已经接受了广告的说服宣传，或者是基本上接受了广告宣传，这时就可以运用单向信息对消费者已经建立起来的观点予以强化。
理性诉求可以采用以下几种手法：
一是阐述重要的事实，用事实打动消费者。
大卫奥格威曾经说过：
“以事实所做的广告比过度虚张声势的广告更能助长销售。
你告诉消费者越多，你就销售的越多”[5]。
在阐述事实时，要准确的传达房地产的特点、购买利益并做出利益承诺，阐述的语言要精炼、准确。
有一则“龙柏花园”的广告，标题是：
“笑傲江湖”，正文如下：
“江湖——武林豪杰行侠仗义，天马行空一个‘社会’笑傲——含笑傲立，卓起于群雄，300万的房子——您住吗？
600万的品位——-您有吗？
1000万的身份——您要吗？
”这则广告也许要说的就是房价300万可以体现600万的品位和1000万的身份，可是，“300万的房子”是楼盘的实价吗？
面积是多大？
每平方米的价格多少？
“600万的品位”，包括一些什么具体内容？
“1000万的身份”是如何得出的？
最令人摸不着头脑的是“您住吗？
”、“您有吗？
”、“您要吗？
”，这则广告缺乏一种事实的依据，消费者不可能从这则广告中了解到房地产的有关信息。
因而，他们不会产生购买欲望和冲动。
二是理性比较。
理性比较可以从两方面来比较：
1.同竞争对手比较。
通过和竞争对手比较，可以突显自身优势,在和竞争对手比较时，优势品牌可以通过比较展示自身的优势，弱势品牌可以通过比较提升品位，展示独特处；
2.房地产自身优缺点的比较。
优缺点比较可以通过优势的提升消除劣势,也可以通过劣势的挖掘更加突显优势。
通过对优劣势的比较可以让消费者更全面的了解到房地产的信息。
使消费者做出理性的比较和选择,在选择和比较的过程中使消费者产生共鸣，并最终产生购买行为。
名为“爱建三凌府邸”的广告正文写到：
“时间是宝贵的，空间也是宝贵的，但爱因斯坦告诉我们：
时间与空间是可以转换的，爱建三凌别墅，时间换空间，25万平方米小区才建80余栋别墅，平均每栋别墅占有2000多平方米广阔空间，爱建三凌别墅，要多少时间换？
从南浦大桥用约25分钟行车时间换来理想的居住空间，对成功人士来说，距离只是驱车时间”，这个楼盘的优势是低容积率，拥有广阔的绿色空间。
而劣势是从南浦大桥到别墅需要一定的时间。
这则广告通过优劣势的分析并通过爱因斯坦的时空观使他的优劣势进行得到互补，对于成功人士来说25分钟的时间固然能够办很多事情，但他们在功成名就之后希望有一个拥有广阔的生活空间。
这则广告文案契合了他们的消费心理，最终会认可这个楼盘。
三是恐惧诉求。
恐惧诉求就是展现购买的利益和不购买的危害，描述某些使人不安、担心、恐惧的事件或发生这些事件的可能性。
在进行恐惧诉求时需要注意的是：
1.广告展现的恐惧程度要适当，否则不仅收不到应有的效果，反而让消费者产生恐惧感，并对这个房地产产生恐惧的心理反应。
2.恐惧诉求必须与定位对象有适当的距离。
房地产广告文案中理性诉求的元素有：
1.地理位置：
在房地产界流行这样一句话“位置、位置、还是位置”，说明位置在房地产项目中的重要性，因为其他一切都可以复制，唯有位置不可以。
如果一个房地产项目处于优越的地理位置，打一打位置这一卖点，不失为一个上上之策；
2.价格：
对于房地产这样一种高价值商品，客户对价格的敏感性是很高的，在其他条件相似的情况下，实行独特的价格策略会收到意想不到的效果；
3.规划设计：
人们买房其实就是买一种憧憬，如果能在规划设计上独具创新、别具一格，对人们的吸引力自然就会很高；
4.质量：
“百年大计，质量为本”，这句话在房地产业中体现得尤为突出，对于住房这样一种使用长达70年且与人们生活息息相关的商品，人们对质量的关注程度是显而易见的，如果开发商能保证免除质量隐患，客户的购买信心自然就会由此增强；
5.户型设计：
合理先进的户型设计确实可以得到客户的亲睐，有些开发商为了在户型取得创新都绞尽了脑汁，这足见户型设计的重要性。
下面一则广告文案就是运用上述的元素进行诉求，“富力，顺天花园”在《南方都市报》做的一则广告，标题是“成熟之美细细分享”。
正文是：
“园林之美：
3万m2棕榈滩园林、椰韵摇风、叠水淙淙、绿意融融宁静祥和；
[会所之美]：
齐聚音乐沙龙、咖啡厅、桑拿室、健身房、网球场等十八种尊贵享受；
[配套之美]：
海珠购物中心，广二医院，好又多超市及众多银行食肆盛情簇拥；
[出行之美]：
居海珠区江燕路，十六条公交线密集穿梭，毗邻建设中的广佛地铁江燕站；
[户型之美]：
人性化户型、通风、采光、观景三者兼得，户型方正，实用率高；
教育之美：
顺意小学已经立项近期动工，学子求学不假外求”。
在这则广告文案当中对教育、交通、购物、会所、户型等方面的优势进行了理性的诉求，使消费者对这些诉求点进行选择，选择最符合自己要求的要素，并做出理性的选择。
（二）情感诉求
情感诉求亦称情绪诉求，是指广告制作者通过极富人情味的诉求方式，去激发消费者的情绪、满足其自尊、自信的需要，使之萌发购买动机，实现购买行为。
如果说，理性诉求方式是经由人们的理性知觉通道将信息传递到大脑中枢，那么，情感方式则是通过非理性知觉通道传输到大脑中枢。
这条通路较之理性知觉通路要短得多，也直接得多，因而传递速度也就快得多。
并能够更加深刻地“印刻”在人们的心灵中，产生具大地感染力与影响力。
“感人心者，莫先乎情……上自圣贤，下自愚骏，微及豚鱼，幽及鬼神，群分而气同，形异而情一，未有声入而不应，情交而不感者”。
因此，在房地产广告文案中运用情感诉求的方式不仅是重要的，也是可能的。
从心理学角度看，感性诉求广告欲达到预期的最佳效果，必须在心理诉求的心理策略上下功夫，具体来说，情感诉求的心理策略有下述几种：
其一，以充满情感的语言、形象作用于消费者的需求兴奋点。
这里所说的以情动人，并非是指使用一大堆“高级形容词”，而是针对消费者的心理需要，处处为消费者着想而发出的肺腑之言。
文案写作者必须从消费者的利益着想，并且要抓住消费者的需求兴奋点，这样才能取得良好的传播效果。
我们说，一个人的需求兴奋点也正是他的情绪兴奋点，触发了他的需求兴奋点，其情绪必然高涨，而情绪的高涨则满足需要的行为也将更快、更强烈地出现。
这当然是广告主最希望看到的现象了。
欲达此状态，文案写作者需具备移情能力，即有感受他人的思想、情绪、能够用他人的思想进行思考的能力，舍此则绝无可能。
其二，增加房地产的心理附加价值。
作为物质形态的房地产与物业服务，本来并不具备心理附加值的功能，但通过适当的广告宣传，这种心理附加值便会油然而生。
一位美国广告学者指出：
“广告本身常能以其独特的功能，成为另一种附加价值。
这是一种代表使用者或消费者，在使用本产品时所增加的满足的价值”。
人们购买和消费房地产的时候，既有物质性需要又有精神性需要。
并且这两类需要常常处于交融状态，房地产能够满足消费者物质上和精神上的需要，房地产在物质上能够为消费者提供一个避风遮雨的地方，这也是房地产最基本的功能，房地产能够给消费者以家的归属感、亲情、爱情以及生活品位的象征等精神方面的需要。
我们要让消费者对所推销的房地产产生情感化的偏爱，重点可以从以下几个方面着手：
一是情、爱与关怀。
情、爱与关怀是最能引起人们的共鸣。
正如18世纪法国启蒙思想家狄德罗曾经说：
“没有感情这个品质，任何笔调都不可能触动人心”，俗话也说“人非草木，孰能无情”，人人都有七情六欲，都有丰富的感情——亲情、爱情、友情、乡情、怀旧之情……。
中国的传统文化中十分重视家，认为家是人生的港湾。
这种文化一直影响至今，家的宁静、美和温馨是每个人都梦寐以求的。
2004年4月15日《深圳特区报》上一则“漂泊深圳，从布吉到岗厦，4年的[房客生涯]。
未经风吹雨淋，不缺栖息之所，但从未有过家的感觉。
不安定的生活，就像[打游击]。
展转奔波的4年里，不堪重负搬了九次。
2001年冬天的第五次搬家，旧同学的通讯录不翼而飞，2002年的一次迁移，丢失了一张全家福。
2003年，由东到西，摔碎了心爱的IKEA座灯……，我们都曾是这个城市的过客，在人生的旅途中，找寻的慰藉。
也许，对我们这些深圳游子来说，故乡真的很远，我们很久没有回家了，但因为世纪春城，又好像一直都在家里。
其实，家—从未离开过。
2004，世纪春城,重温家的生活”，家的关怀和亲情的诉求是这则文案的亮点，通过一个在深圳务工游子所经历的生活为线索进行表述，每一个在外务工的人都曾有过这样的经历，他们都曾经非常渴望家的温馨和家的关怀，这则文案最能引起消费者的内心共鸣。
爱情是人类一个永恒的话题。
一篇“牵着爱人的手漫步在百合泳池边，享受着激情带来的感动，在百合，每一处都诉说着心灵的温馨”的文案不知打动了多少已经成家夫妇或者即将成家的恋人，当今许多针对新婚夫妇或年轻人的广告中，常常运用“筑巢”这个概念，就是为了引起她们对未来的美好憧憬。
“有爱就要有房”、“别让爱在赤裸在风里”等主题是当今地产广告诉求的重点。
在现代社会，生活节奏快，工作压力大，人们渴望沟通，温情和友情。
人们在购房时往往把社区的居民的素质作为重要的考虑因素。
人们总希望人际关系越来越融洽，心态也越来越宽容，脸上的笑容越来越多，而不习惯于相互疏远。
因而，温情和友情也是房地产广告文案可以挖掘的诉求点。
二是生活情趣。
在现实生活中蕴涵着丰富的情趣，如享受悠闲，品位幽默，满足好奇心等等，它们虽然不是人的情感，但仍可以唤起人们积极的心理感受，如轻松、自得、惬意等等，这些很容易感染诉求对象。
《南方都市报》上一条“城启，波而多庄园”房地产广告，它的标题是：
“在波而多，生活是一种悠然的浪漫”，正文是：
“浪漫、生活，波而多--在典雅超脱的玫瑰花广场，迎接阳光清风的造访；
在繁华景簇的五彩花镜中，漫无
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