平面图总规划规划总平面图审核要点文档格式.docx

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同时还应对建设部门或开发商以及设计者的设计意图进行初步了解，在建设项目的技术经济指标和经济利益关系上也易于与他们达成共识，掌握工作的重点和关键，利于协调各方利益关系。

3、现场勘察

审核总平面时必须要进行实地的现场勘察，对照实测地形图调查用地现状及规划情况，注意查看场地内的地形、地貌和地物，了解人口分布状况，对场地内以及周边区域的建筑物、构筑物、山体、丘岭、水体、道路、绿化、植被、公用通道、管沟、排水渠（明渠、暗沟）、城市道路、公路、铁路、高压线廊、微波通道等设施及保护区、各种公建配套设施进行认真勘察。

现场勘察对深入了解规划总平面布局相关要素十分重要，也十分必要。

哪些地方适建、哪些地方不适建、不允建就一目了然了。

比如场地内有陡石山和水体的，应尽可能利用山体和水体进行绿化，建成小游园和公共绿地。

规划建筑物必须后退山体保护范围来建，以免危石跌落，产生安全隐患，必要时还应向国土部门要求出具地质灾害影响评估报告。

临近水面的需要一定的安全距离和防护措施，以免影响建筑和居民安全。

同时对高压线廊、铁路、市政管线、微波通道等保护用地，也应预留一定的空间。

涉及两个或几个单位使用公用通道的，还需在图上仔细注明清楚，必要时，还应提交公用通道使用的协议书等文件。

4、查阅相关规划成果资料，了解规划条件和控制要求

根据地块所处区位查阅该地块及相关区域或相邻地段已批准的规划资料，包括有关规划条件和控制要求。

一般从总规开始，逐步深入到近期建设规划、详细规划（包括控制性详规和修建性详规）以及相关区域的城市设计和各类专项规划对该地块的规划控制要求及规划条件。

查阅控制性规划的各项指标十分重要，因为土地出让、招标、拍卖、挂牌所确定的各类用地的建设指标和规划设计条件是以控规作为法定依据进行的。

作为规划管理人员，还必须要了解相关的土地经济分析，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等方面的内容。

同时，还要深入了解相关城市设计、道路设计、景观规划等，使之符合各类规划的条件和控制要求。

近两年来，柳州市城市规划局组织编制了城市主要道路的景观规划，除了对两侧地块沿街在道路红线外预留出了一定的公共空间外，对沿街的土地利用和建筑设计也做了比较具体详细的控制要求，所以我们在总平面审核时同时要兼顾各类规划的具体要求，从大到小，从浅到深逐步深入和细化，否则会很容易与规划控制要求产生矛盾。

我们曾经在一宗原有建设用地的规划总平面审核中，由于设计人员没有查阅相关片区的道路规划资料，没有将规划道路网叠加到图内，审核后才发现该地块被规划道路切割并占用了很大的用地和空间，以至于报送的方案未被通过，被退回重新修改。

另外有一宗规模很小的用地，设计人员只查阅了总体规划的路网，未查阅控制性详细规划资料，以致在设计时不知道还有道路穿越，承接了建筑总平面和单体设计，送审时未能通过方案审批，给建设单位造成了损失，这些都是应该在设计和管理的审核中需要注意的关键环节。

总平面审核时还尤其应注意与周边建筑和用地使用的关系，了解周边人口分布状况、公用设施、工程设施及管网现状情况以及各类建筑的性质、规模、高度、使用状况、建筑质量、有无拆迁、有无污染、干扰等情况，同时应兼顾到与周边建筑的退距和安全、卫生间距的要求。

有文物保护单位的，或位于建筑控制地带的，应按《中华人民共和国文物保护法》的规定和紫线管理规定进行。

在实际工作中，一些没有经验的设计人员往往忽视现场勘察和现状调查，对场地内及周边环境不进行深入细致地调查，在规划时凭空想象，任意发挥，或者现状调查时走马观花，场地内竖向关系不明确，设计时将场地当做白纸一张，做出来的方案不切合实际，也就很难通过规划管理部门的审核。

曾经有一个开发商，看中一处山坳地，请了省外的建筑师设计了很多山地建筑，从单体上看，建筑颇具特色。

但经地质勘测后，该处地形山体多为陡石山，部分山体原来已被采石场开采过，地质条件很复杂，若想进行开发建设，必须先要经过危石处理，对山体的植被绿化也需多年才能完成，同时该类建筑也不适宜在岩石层上进行建造，若想达到理想的效果，不但施工难度很大，并且还需投入很高的工程费用，方案实施的难度很大，可操作性不强。

所以，规划管理人员在现场勘察的同时，还应与建设单位和设计人员多进行沟通和交流，了解他们的建设目的和设计意图，同时将一些审核的原则、程序和有关技术规定和标准等事项耐心细致地进行解答。

5、查验地形图、规划用地红线

柳州市城市规划局在总平面审核时，要求必须提交在实测地形图上设计的规划总平面面方案的图纸和电子文件。

这样在审核时，就要认真核对用地红线范围、控制点的座标、土地使用性质、面积、规模、各项数据指标等是否与规划要求相符，场地内地形、地貌和地物有无改变、缺漏。

有些偏远地区或乡村规划因设备、资金等因素，或技术力量薄弱，还未使用电子信息化管理，也应要求先进行基础测绘，提交实测地形图和用地红线控制点座标一并送审，以避免建筑项目在实施时出现偏差和错误。

6、规划总体布局

规划总体布局应根据总体规划、详细规划和近期建设的要求，对各项建设作好综合的全面安排。

在规划设计中应考虑一定时期国家和地方经济发展水平、人民的文化、生活水平、居民的生活需要和习惯，物质技术条件、以及气侯、地形和现状等条件，同时应注意远近期结合、预留有发展余地。

在审核中，应注意把握规划总体布局是否科学、合理，规划建设的标准是否经济、安全，设施是否配套齐全、有无相互干扰、影响和污染，尤其是应对居住区内一些需要配套的公共服务设施和商业设施、公共绿地、组团绿地、文化体育活动场地的规划位置、规模大小、服务半径等是否满足居民生活需要以及其方便程度等综合因素加以分析，合理地进行布局。

如柳州市市区范围内山体较多，且多为孤峰，规划布局中必须注意建筑空间的通透性和开敞性，尽量避免采用大面宽的建筑，比如北方地区冬天多采用集中供暖、烟囱及锅炉房的选址和位置就应多考虑风向和防护距离。

通常对日照要求较高的北方地区建筑物的间距就要严格按照设计规范进行，而南方炎热地区则对通风需要更高一些，建筑物的朝向就要尽量以南北朝向为主，并尽量减少西晒墙面的比例。

7、道路交通应符合相关设计规范要求

道路系统是规划布局的骨架，道路的结构布局和走向往往影响着整个地块的规划总体布局，所以在审核中，应注意各条道路的等级、断面形式、尺寸、转弯半径、视距三角形、道路、走向、坡度、中心线控制点坐标，出入口方向，道口宽度、停车场位置、停车泊位、出入口距交叉路口距离、消防车道、人防出入口、地下停车库出入口、主要出入口疏散空间等相关要素，是否符合设计规范要求。

临近立交、道路广场、道路交叉口的，是否反映出了各类道路红线、立交及广场形式及控制范围。

场地内规划道路网的结构布局尤其应考虑地形的竖向变化，其主要出入口应注意与周边城市道路系统在平面和竖向关系上的相互衔接。

道路中心线的控制点标高的确定，往往是整个场地竖向设计的关键，合理确定竖向标高，对土方平衡和填挖量估算，降低工程费用十分重要。

另外，在一些大型公共建筑高峰小时人流密集的场所如：

学校、医院、商场、广场、体育场馆、文化艺术中心等，应预留出入口的集散空间，以便利于大量的人流快速疏导，避免对周边城市道路造成干扰。

8、建筑布局

总平面规划设计中，建筑布局是规划的核心，也是规划管理人员都非常重视的环节。

在审核时，应注意核查各类建筑的性质、规模、容积率、密度、朝向、日照、间距、退距、层数、高度等要素是否符合国家规范要求，是否符合当地政府制定的相关规划管理规定和规划技术管理要求。

是否美观、经济、安全，必要时应对建筑艺术布局提出合理意见和建议。

一些开发商在居住区和小区的开发过程中，为了追求利润，在设计时往往会在建筑层数和层高上做文章，有时还会缩小建筑间距、扩大建筑尺寸，这就需要规划管理人员熟练掌握设计规范，认真细致地进行审查。

9、相关公共服务设施配套要求

以柳州市居住区（小区）详细规划总平面方案审核为例，在居住区规划中，公共服务设施配套要求及设置规定是按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）《柳州市城市规划管理技术规定》及其他相关法律法规、规范执行的，其种类及规模可根据建设项目的性质及人口规模来确定。

在居住区或小区详细规划中，必设的项目应包括学校（中、小学）幼儿园、托儿所、社区居委会、老年活动中心、少儿活动中心、医疗门诊点、公厕、垃圾站、配电室、变电房、污水处理池、泵房、煤气站等，商业服务网点则一般根据市场需求来进行设置，小区物业管理机构、教育文化体育设施根据居住区人口和用地规模大小分级进行配套设置。

公共服务设施的配建比例和规模应考虑周边该类建筑的布局情况与实际需要来确定，适当调整其配建规模也是很有必要的。

如学校、幼儿园等，如果附近已有该类项目，且场地、规模仍有较大的空间，则可考虑通过土地置换或货币补偿等形式与其合并设置为宜，若仍教条地按千人指标来设置，则有可能会重复建设造成资源的浪费或造成规模过小，不利于管理等。

如果附近缺乏该类项目和设施，则应考虑按规范要求的上限来控制。

其他一类的商业、服务性设施则可不必硬性规定设置，可以根据地段区位条件、交通条件等特点，由居民需要和市场调配来进行引导和设置，但在选址时，应注意避免对居民生活和交通造成干扰和影响。

通常一些开发商为提高容积率和销售价格，喜欢沿道路设置一些底层带商铺的住宅，审核时，应注意该类建筑对居民生活和交通的干扰。

最好能在退距和隔音上采取一定的措施且应按规定留出停车场地。

在柳州市曾经发生过由于此类商住楼的底层商业娱乐场所噪音过大扰民被居民投诉的事件。

近年来柳州市城市规划局在规划管理中，就制定了非主朝向沿街通透面不得小于50%，且必须设置通透围墙的管理规定，同时结合城市干道和主要街道、“三项整治”工作（①经营性、公益性占道专项整治；

②市区停车秩序专项整治；

③道路交通运输市场秩序专项整治）有效地改观了城市道路景观和城市市容面貌。

10、绿地景观

绿化景观方面除了应审核其绿地率指标和绿化覆盖率是否符合规划设计规范要求外，还应注意一些特定地段的绿线管理规定和景观要求，审核规划设计是否结合了当地的自然气候条件、场地内地形地貌特点，是否充分利用了原有山体、丘陵、水面进行了绿化美化，是否突出了小区景观特点和地域特点，改善了居住环境等因素。

在绿地设计中是否合理地进行硬质铺装、植物配植、屋顶绿化和垂直绿化等方面也应作出一定的审核意见。

基地为丘陵山地的，应突出景观特点，注意竖向关系的处理，因地制宜，尽可能减少土方的填挖，以降低工程造价和开发成本。

11、查验其他各类市政配套设施是否满足相关规范要求

该类要素如消防、防震、环保、人防、污水处理池、排水沟渠（明沟、暗渠）、泄洪沟、配电房、垃圾站等市政工程设施是否齐备，是否符合规范和规划要求。

例如，柳州市旧城区内某处小区开发，基地地面标高比周边地势低两米左右，由于旧城区内市政排水系统不完善，周边单位和居民生活污水形成了自然沟渠从该基地西侧穿越，并直接排入周边的小河沟中，我们柳州市规划局的管理人员在现场勘察时发现了这一情况，为避免因小区开发时回填土造成周边单位和居民生活污水不能排出，所以在总平面审核过程中，我们便要求开发商补充进行了竖向设计和给排水规划，并和开发商承诺保证改造原排水渠，将其纳入小区排水系统进行处理后再行排放。

虽然开发商增加了一些开发成本和工程费用，但避免了周边部分居民因污水排放和雨天内涝等问题。

12、特定地段的特殊要求

在总平面审核中，还应考虑特定地段的特殊控制要求，如军事基地、微波通道、殡葬用地、文物保护地段等。

尤其是周边有文物保护单位的，一定要符合城市紫线管理规定，符合历史文化保护区、文物保护单位、建设控制地带和地下文物保护区等范围的控制要求，以及城市重要景观点（带、区）、城市重要地段对其建筑形式、体量、色彩、高度、建筑风格等的规划要求，少数民族地区还应体现民族文化特点和地域特点。

另外，审核重点地段或重要工程的总平面面规划图时还应提交区域环境关系分析图，充分反映拟建工程周围环境及相关关系。

临立交或道路交叉口处的场地的总平面规划应审核其是否在图上完整注明了立交或道路交叉口的控制范围和形式。

临路段的要包括道路对面及本侧周围一定范围的规划控制分析，附近有重要建筑物或重要城市景观的也应包括在内，处在小区或某一整体规划区域内的应包括整个规划范围。

除此之外，还要审核其是否反映出周围的现状建筑、需拆迁的建筑、永久性建筑和规划已确定的建筑物，是否标明了各类建筑的性质、尺度、高度、层数及建筑间距等。

13、图纸要素

最后，还应认真审核其规划编制的深度与内容要求，是否符合国家颁布的《城市规划编制办法》、相关技术规范、规定、标准及当地城市规划管理技术规定等要求，图面标注内容是否准确、齐全、规范，包括规划说明书、技术经济指标、图幅比例、日期、图例、图示、指北针、设计单位资质、等级、编号、图签、图章等。

必要时，在方案阶段和成果阶段同时审核相关的建筑方案、户型平面、道路系统、绿化景观、市政工程管线和综合管网规划图、竖向设计图和各类效果图、结构分析图等，确保建设工程按图件实施达到预期效果。

【结束语】城市规划是一个公共政策的问题，规划管理人员除了应从技术层面上理解规划外，还应从体现公平、公开、公正原则的公共政策层次上考虑问题，通过规划编制和实施管理，弥补市场的不足，有效配置公共资源，保护资源环境，协调利益关系，维护社会公平和社会稳定。

在实践中，不仅要坚持原则，加强管理，还应树立以人为本、为人民服务、为纳税人办实事的服务意识，在市场经济体制下转变政府职能，尊重市场规律，在工作中多与建设部门和设计人员沟通，耐心细致进行解释和探讨，在管理中起好桥梁作用。

由于每个地段不同，每个项目的特点和要求也不同，这就需要我们在工作中掌握好事物的共性与个性、普遍性与特殊性的辩证关系，因地制宜、因项目而异地开展工作。

下面，我们将有关总平面图审核的要点和基本要素制成一张简表，推荐给大家。

在工作中，可根据建设项目的大小、难易程度对照该表进行逐项审核，即简便易懂，又不会漏项，大家可以根据各地、本部门的管理规定和规划要求，根据自己的工作经验及工作方式对该表进行调整，删减或增添项目，方便管理。

最后，希望各位同行提供宝贵的工作经验，以便于对该表进一步修改完善。

附表：

总平面图审核要点简表

1熟练掌握法规内容和法定程序各项法律、法规、技术标准、技术规范及法定程序

2查看提交资料是否齐全申请报告、土地证复印件或立项批文、选址意见书、规划设计条件、土地出让合同确认书、法院拍卖文件、总平面调整的附原审批总平面等相关文件

3现场勘察、收集现状和规划基础资料对照实测地形图，进行现场勘察、调查用地现状、规划情况，注意场地内及周边建筑、山、水、路、公用通道、管沟、排水渠、铁路、供电、微波通道等保护用地资料，收集现状和规划基础资料

4查阅相关批准的规划成果资料查阅详规（控规、修建性详规）城市设计、近期建设规划、总规、相关区域规划及各专项、专类规划

5查验地形图、用地红线是否准确用地性质、规模是否相符，1：

200，1：

500，1：

1000，1：

2000实测地形图或电子文件、核对用地控制点坐标及范围、位置

6规划总体布局功能分区是否明确布局是否科学、合理，有无污染、干扰

7道路交通及与周边规划道路的衔接、相关规范要求道路等级、断面、形式、尺寸、转弯半径、视距三角形、走向、坡度、中心线控制点坐标、停车泊位、出入口方向，道口宽度、距交叉口距离、消防环道、人防出入口、地下停车场出入口、基地出入口疏散空间

8建筑布局性质、规模、容积率、密度、退界、朝向、日照、间距、限高、层数、尺寸

9公共服务及商业配套设施参照《城市居住区规划设计规范》和《柳州市城市规划管理技术规定》及相关法律法规、技术标准和技术规范（以柳州市居住区、小区详细规划为例）居委会：

100-300户不小于50m2/处，≥300户不小于80m2，老年活动中心≥100户应不小于75m2，少儿活动中心≥100户应不小于75m2

中学：

小区规模（7000-15000/人）设一处，用地不小于11000m2

小学：

小区规模（7000-15000/人）设一处，用地不小于6000m2，以8000-12000m2为宜。

需设60m直跑道，R服不大于500m

幼儿园：

组团级约300户设一处，用地不小于1500m2，R服不大于300m

垃圾站：

组团级（≥100户）不小于108m2/处

公厕：

组团级（≥100户）不小于60m2/处

医疗点：

组团级（≥100户）不小于30m2/处

其它：

商业网点、管理机构、文化体育、配电房、变电房、污水池、泵房等其他设施

商业服务设施沿街设置布局是否合理，非主朝向通透面不小于50%，注意与住宅有无干扰、配套是否齐全、便民程度

10景观绿化绿地率指标人均公共绿地指标，山体、丘陵、水面利用、绿线管理规定

11市政配套设施是否满足相关规范要求消防、防震、人防地下室、污水处理池、出入口、排水渠、泄洪沟、配电房、供电设施等保护范围及退距要求和安全防护设施

12特定地段的特殊要求历史街区、文物保护单位、建设控制地带、地下文物保护区城市紫线管理规定、城市重点地段范围内的建筑体量、形式、色彩、高度、建筑风格等要求，民族文化和地域特点

13图纸要素说明书、技术经济指标、设计资质等级、编号、图签图幅比例、日期、图例、图示、指北针、签章、内容是否齐全、准确

14其他规划图纸资料方案阶段和成果阶段需审核的相关图纸资料，包括道路系统、绿化景观、建筑方案、户型设计、竖向设计、工程管线、综合管网和效果图

施工图审查中常见的建筑设计问题

在数年建筑工程施工图审查工作中，通过多项建筑工程的施工图审查，发现了建筑设计中总平面图设计、建筑说明、建筑平面、立面、剖面、建筑构件有关深度设计及强制性条文等内容设计中较为常见的问题，现分别总结如下：

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一、总平面布置图

　　送审的施工图文件中，总平面布置图基本上都有，但表达深度差别较大，大部分工程只做到平面定位图，不符合《建筑工程设计文件编制深度规定》的有关要求。

主要问题有：

　　1.总平面图要有一定的范围。

只有用地范围不够，要有场地四邻原有规划的道路、建筑物、构筑物，多数施工图只有用地范围内的布置图。

　　2.保留原地形和地物。

场地测量坐标网及测量标高，包括场地四邻的测量坐标（或定位尺寸），有些工程的总图设计往往无保留。

　　3.竖向设计。

往往只有标注建筑物的±

0.000设计标高的相对场地的测量标高数值，有的只有标注室内外高差数而已。

结果是：

（1）竖向设计标高不符合规划部门的控制标高。

（2）场地内与场地外围的城市道路标高不衔接，不合理。

　　（3）场地及其道路的标高不利于排水。

　　（4）场地内道路无设计标高，特别是交接处、建筑物的入口处，也无标注道路坡长、坡向、坡度以及地面的关键性标高，也无路面的设计断面。

　　4.没土方工程平衡设计。

盲目的竖向设计，往往会带来不必要的挖方或填方，增加造价，造成经济损失。

　　5.总图设计没有必要的详图设计。

比如道路横断面、路面结构，反映管线上下、左右尺寸关系的剖面图，以及挡土墙、护坡排水沟、广场、活动场地、停车场、花坛绿地等详图，场地的排水、场地内道路与城市道路的关系，给施工带来困难，也无法保证总图的合理性。

　　6.消防车道宽度不满足消防要求。

消防车道距离高层建筑外墙小于5米，不满足消防登高面要求。

　　二、建筑设计说明部分

　　1.装饰做法光是文字说明表达不完整。

最好是有各种材料做法一览表+各部位装修材料一览表方能完整地表达清楚，少数能做到，多数工程还只是文字说明。

总说明中占地面积一般都缺标注。

2.门窗表。

一般都有，但关键对一些组合窗，非标准窗表示不清楚，对组合窗及非标窗，应画出立面图，并应把拼接件选择、固定件、窗扇的大小、开启方式等内容标注清楚，如组合窗面积过大，请注明要经有资质的门窗生产厂家设计方可，还有就是对门窗性能，如防火、隔声、抗风压、保温、空气渗透、雨水渗透等技术要求应加以说明。

比如建筑物1-6层和七层及七层以上对门窗气密性要求不一样（1-6层为3级，七层及以上为4级）。

　　3.防火设计说明普遍存在问题。

按《建筑工程设计文件编制深度规定》要求每层建筑平面中要注明防火分区面积和分区分隔位置示意图，宜单独成图，如为一个防火分区，可不注防火分区面积。

　　4.有关“夏热冬冷地区”节能设计的说明，也普遍存在问题（居住建筑的节能设计）：

（1）外窗，特别东西窗缺保温隔热措施。

（2）导热系数的主体部位值与平均值概念不清，把建筑主体部位的K值作为平均K值说明。

　　（3）缺节能设计计算书及节能设计审查文件，造成节能设计不经济。

　　5.幕墙工程。

（包括玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙等）及特殊的屋面工程，与其它特殊构造，对其设计、制作、安装等技术要求未加说明。

　　6.缺电梯（自动扶梯），选择及性能说明包括（功能、载重量、速度、停站数、提升高度等等）。

　　7.墙体预留孔及楼板预留孔，管道井楼层的封堵方式等未说明。

　　8.屋面防水等级未说明，或屋面具体做法不符合相应的防水等级要求。

常见问题为：

把屋面砼结构层作为一道防水设防，或卷材厚度不符合相应防水等级要求。

　　9.有关民用建筑，建筑材料有害物质限量未说明。

这一点建设部《关于加强建筑工程室内环境质量管理工作的若干意见》（建办质（2