年度龙岗房地产市场发展分析报告.docx

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年度龙岗房地产市场发展分析报告

2005年龙岗房地产市场进展报告

第一章、市场客观经济形势分析

一、宏观经济形势分析

二、龙岗经济形势分析

三、2005年深圳房地产市场分析

四、2005年上半年龙岗地产概况

第二章、龙岗区消费者置业特征分析

一、住宅市场客户结构分析

二、置业者的置业特征分析

三、龙岗楼盘特征分析

第三章、2005年龙岗区房地产市场几大特点

一、基础工程项目建设提速

二、土地交易市场波澜不惊

三、小户型平稳进展，均价稳中有升

四、热点片区各有千秋

第四章、典型楼盘推介

一、花半里、万科第五园、万科十七英里等

二、2005年龙岗区在售楼盘统计表

第五章、2005年房地产政策解读

一、整顿房地产虚假广告，打击市场非法炒作行为

二、加强房地产信息建设，为市民购房提供全面、准确的市场信息

三、积极落实中央宏观调控政策，合理引导住房进展，进一步规范市场秩序

第六章、龙岗房地产市场预测

　　第一章、龙岗房地产市场形势分析

　　一、宏观经济形势分析

　　今年1-8月，深圳市经济接着保持平稳快速增长。

据了解，今年1-8月，深圳市规模以上工业企业实现增加值1536.09亿元，比上年同期增长18.2％。

工业产品出口增势强劲。

1-8月实现工业产品出口交货值3584.96亿元，同比增长30.9％。

　　全社会固定资产投资略有增长。

今年1-8月份，我市完成全社会固定资产投资644.84亿元，比上年同期增长1.5％。

其中，差不多建设投资表现出较强的增长势头，完成339.53亿元，增长26.3％，是带动固定投资增长的主动力；房地产开发投资尚未走出调整期，共完成249.19亿元，下降4.7％。

　　外贸出口高速增长。

有关数据统计显示，1-8月份，全市外贸进出口总额1060.77亿美元，比去年同期增长19.4％。

其中，出口总额580.96亿美元，增长27.7％；进口总额479.81亿美元，增长10.7％。

今年以来，我市外贸出口一直增势强劲，累计增幅差不多逐月攀升。

　　财政金融形势良好。

今年1-8月份，全市地点财政一般预算收入240.20亿元，按可比口径比上年同期增长21.0％；地点财政一般预算支出281.11亿元，同比增长37.5％。

8月末，全市金融机构各项人民币存款余额7773.40亿元，比年初增长9.4％。

全市金融机构各项人民币贷款余额5433.92亿元，比年初增长4.7％。

　　国内消费市场趋旺，消费物价涨幅趋缓。

1-8月份，全市实现社会消费品零售总额692.38亿元，比上年同期增长15.6％；全市居民消费价格指数比上年同期累计平均上升1.8％，涨幅有所减缓。

　　二、龙岗经济形势分析

　　2005年上半年，龙岗区国民经济各要紧经济指标快速增长，实现地区生产总值347.23亿元，同比增长24.5％，增速比上年同期快0.5个百分点，显现效益提升、和谐进展的良好局面。

　　今年上半年，龙岗区经济进展呈现多处亮点，较为显著的特点是内涵式增长以及外延式扩张并存，经济结构在规模扩张中优化。

　　亮点之一是经济在高增长平台上稳定运行，地区生产总值保持快速增长，据初步测算，今年上半年，第一产业实现增加值2.43亿元，减少14.2％；第二产业实现增加值276.20亿元，增长27.7％；第三产业实现增加值68.60亿元，增长14.5％。

　　亮点之二是投资、消费、出口均呈良性进展。

今年上半年完成工业增加值254.46亿元，同比增长29.4％，比全市增速快6.4个百分点，占全市的比重为23.0％。

2005年上半年全社会固定资产投资同比增长19.2％，固定资产占全市的比重达到24.3％。

　　2005年上半年，全区基础设施投资完成39.05亿元，占固定资产投资总额的34.8％，比上年提高8.5个百分点。

　　亮点之三是经济结构逐步调优调强，工业化特征越来越明显。

今年上半年工业增加值为254.46亿元，占的比重为70.8％。

高新技术产品出口保持高速增长，今年1—6月份，全区高新技术产品出口同比增长63.4％，比同期出口总额增速快43.6个百分点。

2005年，固定资产投资结构发生较大的调整，制造业投资首次出现下降，而第三产业和关系民生的基础设施行业则投资力度加大，比重提高。

　　亮点之四是经济活力不断增强，税收大幅度增长，“十五”期间该区税收一直保持高速增长态势，今年上半年，国、地两税总收入为55.51亿元，同比增长41.6％，高于同期GDP增幅17.1个百分点。

　　三、2005年深圳房地产市场分析

　　2005年，深圳市房地产市场的总体运行反映出以下几个特征：

（一）房地产投资增速减缓，商品房建设规模逐渐减小，空置房不断消化

　　今年1～6月，我市商品房投资196.46亿元，比去年同期下降14.80％；商品房施工面积2216.87万平方米，比去年同期下降1.41％；商品房竣工面积214.91万平方米，比去年同期下降23.93％。

总体来看，房地产投资及建设规模逐渐减少。

在建设规模减少的同时，商品房空置量不断消化，至今年6月底，商品房空置面积为142.78万平方米，同比减少38.57％。

（二）住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度

　　最近两年，我市商品房需求差不多保持10％左右的平稳增长。

今年1～6月，商品房销售面积达到488.68万平方米，较去年同期增加12.26％，其中，住宅销售面积434.32万平方米，同比增长11.03％。

从住宅销售的户型结构来看，三房以下户型占75％，不墅仅占1％，一般商品住宅需求仍为市场主体需求。

　　从住宅销售面积各行政区分布来看，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位占全市销售量的28％；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20％。

　　（三）住宅价格总体呈上升势头，但走势差不多平稳

　　今年1～6月份，我市住宅价格接着呈现上升势头，全市商品住宅均价为6547.89元/平方米，同比上涨12.05％。

　　（四）特区内房价差不多保持平稳波动；特区外房价在都市化加速作用下增长较快

　　从特区内住宅销售价格波动看，今年上半年，特区内房价差不多保持平稳变动。

　　从特区外住宅价格波动看，今年特区外两区房价增长明显较快。

1～6月，宝安区均价5038.06元/平方米，同比增长27.89％；龙岗区均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。

　　今年1～6月特区外住宅销售面积占全市比例47％，高于去年同期的36％。

同时，特区外销售均价同比上涨28.42％，以往与特区内差距2倍的价格差明显缩小，价格总体差距减少到1.6倍。

　　（五）二手房交易总体保持上升势头，二手房市场运行差不多平稳

　　近两年，我市二手房交易量一直保持约40%的较高增长速度，交易总量与新房销售面积逐渐接近。

今年以来，我市二手房交易接着保持较高增长，1～6月二手房交易面积为422.45万平方米，比去年同期增长30.62％；其中，二手住宅交易面积为299.43万平方米，比去年同期增长37.06％。

此外，二手房住宅价格比上年同期增长14.55％，差不多与新建住宅价格保持同步波动。

　　四、2005年上半年龙岗地产市场概况

　　龙岗区住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度，特区外置业已渐特区外置业已渐成主流，龙岗占全市的比例均接近20％。

2005年1～6月住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落。

　　龙岗区房价增长明显较快。

2005年1～6月，龙岗区均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。

龙岗区住宅价格上涨的要紧缘故在于龙岗区都市化进程的加速，房地产需求明显旺盛，而特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移，同时，进展商的开发重点也逐步向特区外转移，这些因素促使了龙岗区房价的增长。

　　2005年龙岗区上半年批出的预售面积62万平方米，其中住宅面积53万平方米，住宅套数5099套。

　　2005年龙岗区上半年住宅销售8841套，销售建筑面积82万平方米，销售金额38亿元，均价（建筑面积）4736元。

　　2005年上半年龙岗区住宅销售价位统计

价位

套数

建筑面积

金额

均价（建筑面积）

每套面积

4000元以下

3237

268570.29

934228262.69

3478.524235

82.968887

4000到6000

5066

476636.61

2276348552.90

4775.857550

94.085394

6000到8000

383

46509.97

319244244.00

6863.995913

121.435953

800到10000

110

17277.17

151795955.00

8785.927035

157.065181

10000元以上

45

9668.68

195585212.00

20228.739807

214.859555

　　第二章、龙岗区消费者置业特征及楼盘特征分析

　　一、住宅市场客户结构分析

（一）、龙岗区本地客户群体分析

　　龙岗区置业目前依旧以在龙岗居住或工作的人为主，据分析，有四类龙岗本地客户群体保障龙岗房地产市场的旺盛需求。

　　1、龙岗本地置业者

　　不论是一次购房，依旧住宅升级，二次、三次置业，依旧投资，龙岗本地置业者是推动龙岗楼市进展的要紧动力。

　　2、工业区、工业园高层治理人员。

　　龙城工业园、宝龙、碧岭工业园及横岗、布吉等各大工业园老总及高层治理人员对住宅有着旺盛的需求。

　　3、区、各街道政府工作人员。

　　有分析报告认为，目前龙岗区、各街道机关和事业单位大部分政府工作人员居住在特区内，但这部分消费群体有能力在龙岗进行二次置业，以解决上班路途远而造成的“舟车劳顿”。

　　4、地铁吸引的各类人群。

　　按照规划，地铁三号线起于红岭中路，通过布吉、横岗，终至龙岗。

布吉、横岗、龙岗中心城等片区的住宅、商业项目都将以地铁3号线作为卖点吸引因地铁的开通而带来的各类群体。

（二）、关内龙岗客户群体分析

　　在深圳房地产信息网9月10－11日进行的“龙岗地产行·品楼大行动”中，szhome在近百名有在龙岗置业意向的关内网友中做了调研，从中分析出关内龙岗置业者的一些差不多特征。

　　1、关内龙岗置业者以20、30岁青年为主

　　依照数据分析，关内龙岗置业者绝大多数年龄在20－30岁之间，要紧是来深或者在深工作3、5年的白领。

这些人小有积蓄，但关内高企房价迫使其关外置业，因此绝大多数差不多上购房自住，这类人中具有投资意向的比例不到9％。

也有带着自住＋投资美好理想的年轻白领，他们的理想是：

临时买一套自住，积存一定资金后买其他好房或等房价涨了，转手卖掉小赚一笔。

　　2、福田北上置业者比例较大

　　本次在本次调研中，来自福田的网友最多、罗湖其次。

深圳中、西部客户北上龙岗置业者的热情，从侧面反映了龙岗地产的诱惑力。

宝安、盐田的网友对北上龙岗置业者大概不专门热心，应要紧由于交通距离遥远之缘故。

　　3、意向投资比例超过24％

　　依照统计显示，本次看楼网友24％比例的人有投资龙岗地产的意向，投资呈现两个特征：

　　1、深圳中、西部网友投资比例大；

　　2、30岁以上年龄阶层客户投资比例大（30岁以下差不多以自住为主）。

　　从区域划分：

南山网友的投资比例最大，占43％；其次福田，占28％；再次罗湖，占17％。

　　从年龄阶层划分：

20－30岁的网友90％以上自住为主，30岁以上的网友投资比例上升，占总投资人数的63％。

　　从以上表看出，工作距离龙岗越远的网友，投资比例越高，南山、福田、罗湖的网友相当数量的人对龙岗的投资前景比较看好；年龄大的网友具有相当的资金储备，四处查找投资机会。

鉴于股市、汇市、存银行利息