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第一个阶段是2003—2001年，这是调控的初始阶段。
国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，明确了政府在保障最低收入家庭基本住房需求和保持房地产市场稳定健康发展方面的责任。
到2004年，房地产投资开始明显回落，但同时全国各大城市房价却大幅上涨。
第二个阶段是2005—2006年，这是调控的强化阶段，调控的主要目标是房价的快速上涨。
2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区引发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”。
2006年5月17日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》简称“国六条’出台它在国八条的基础上，提出加快城镇廉租房制度建设，解决低收入家庭的住房困难。
但全国房价上涨的局势还是没有得到很好的遏制。
第三个阶段是2006年底开始，是调控的深化阶段。
房地产调控效果不是很理想，群众普遍感觉较为失望，政府这时的重点也落在贯彻实施已有的政策上面，2008年和2009年上半年，为了应对金融危机的影响，我国采取了积极宽松的财政、金融、税收政策，再加上房地产市场自身存在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，使中国楼市迅速地由低迷转向繁荣，造成房价快速上升。
2010年，政府下发“国四条”，发出房地产泡沫警示，后又出台“新国四条”和“新国十条”来遏制房价，但成效不大。
在这三个阶段上，政府动用了各种手段、多方出台了各种政策。
第一是信贷手段。
一是加息，以2007年央行的加息历程为例：
表一：
2007年央行加息历程
时间
一年期存款基准利率（%）
一年期贷款基准利率（%）
个人住房公积金贷款利率
3月18日
2.79
6.39
上调0.09个百分点
5月19日
3.06
6.57
7月20日
3.33
6.84
8月22日
3.6
7.02
9月15日
3.87
7.29
上调0.18个百分点
12月20日
4.14
7.47
/
07年一年一年期存款基准利率和一年期贷款基准利率频繁调动。
存款利息提高，会吸引民众把钱存到银行里。
贷款利息提高，会增加企业的资金成本，有减少企业贷款需求的作用。
对房地产来说，地产商融资成本上升，如果房价停止上涨，则自身的利润空间会被压缩，所以除非是资金充裕的国字号地产公
图一：
司，否则在拍地时候叫价会更加谨慎，从而在一定程度上稳定房地产价格，加上房产税和加息，对房地产可谓三重利空。
二是提高门槛，2003年央行宣布将房地产项目投资中自有资金的比例要求提高到35%，要求加强对房地产信贷的管理。
三是取消优惠政策，2005年央行宣布取消房贷优惠比例。
第二是税收手段。
2006年国家发布系列文件。
7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税，加强了对房地产行业个人所得税的征管。
第三是行政手段。
2005—2006年出台“国八条”、“国六条”、“国十五条”等控制土地供应。
2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》来调控商品供应结构。
2007年国务院出台了《关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》来限制机关建房。
第四是法律手段。
2004年3月31日，国土资源部发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。
7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，规定物业服务收费实行明码标价，维护买房者的合法权益，进一步规范房地产市场。
然而，目前房地产价格还是居高不下，2010年3月15日，在全国“两会”闭幕的第二天，北京土地市场接连诞生3块“地王”，并分别创下52.4亿元的总价纪录，以及2.75万元/平方米和3万元/平方米的楼面地价记录。
二、房地产调控效果难达预期
1、政策效应“短期化”
尽管政府出台了一系列的政策措施，但是炒家们的资本雄厚，半年一年的不增长或停滞增长他们能耗得起。
这些炒家包括房地产商和富人房地产投资集团，他们在长达十多年的房地产繁荣中获取了巨额收益，去年的房价高涨更使他们财大气粗，天不怕地不怕，最强的宏观调控政策也奈何不了他们。
因此他们很难降价，另外，许多城市的一些楼市调控政策不够严肃，存在“假降”现象，这很容易让开发商通过销售不同楼盘或低端楼盘来控制市场价格，“制造”均价下降来蒙蔽政府，使政府认为政策达到预期目的了，从而停止调控，导致调控政策失去连续性。
尽管很多楼盘有降价的趋势，但是这只是商家常用的报高价再打折的促销手法，恒大地产公开宣称，打折是为了迅速回笼资金，扩大市场占有率，并迅速整合和扩张。
换句话说，就是在为今后吞并别的房企准备资金，是为了下一轮的涨价积蓄力量，一旦政策执行到期，必然会带来市场的报复性反弹，其效果将大打折扣，这将进一步使人们加剧对政策逆反预期的形成。
2、房地产需求旺盛
住房消费在未来的２０—３０年中，其需求是非常强劲的。
中国的发展阶段，总体上讲，已经度过了贫困、温饱等阶段，处于全面进入小康社会阶段。
这个阶段居民的消费特征是，其消费结构中，食品、穿着的需求增长已经小于收入的增长速度，一般耐用消费品的需求增长相对于收入的增长速度也开始下降，而居民对住房的需求增长速度要大于居民收入的增长速度。
2011年1月26日出台了房地产调控新规“国八条”，但出台时机为月末，来看看深圳这个一线城市2011年一月份的房地产市场情况：
一级市场：
2011年1月，深圳土地市场全月土地成交一共6宗，无住宅用地成交。
二级市场：
2011年1月，深圳一手房批售面积28.67万平米，环比减少74.30%，同比减少28.12%；
成交面积为34.54万平米，环比下降9.98%，同比下降3.63%；
当月供销比为0.83：
1。
成交均价为20186元/平米，环比上涨10.18%，同比回落13.26%。
三级市场：
2011年1月，深圳二手房成交面积为81.39万平米，环比下跌0.97%，同比上涨5.01%；
成交均价为17573元/平米，环比上涨2.75%，同比上涨14.19%。
总的来讲：
2011年1月，深圳一手房新增供应略小于需求。
全市一手房市场呈现“量跌价升”态势；
二手房市场与一手房市场类似，也呈现“量跌价涨”的态势。
2011年1月份，深圳的一手房的成交量较12月出现了小幅度的下跌，但相对于2010年的平均水平，成交量仍然处于高位，并且由于成交结构的影响，价格还出现了一定幅度的上涨。
再来看2011年2月份十大城市住宅价格指数：
表二：
2011年2月份十大城市住宅价格指数
城市
环比涨跌
同比涨跌
样本平均价格
（元/平方米）
武汉
1.08%
14.86%
7233
广州
1.05%
20.63%
15101
成都
0.58%
19.82%
8064
南京
0.57%
19.13%
12284
深圳
0.53%
22.18%
25137
北京
0.52%
19.81%
22767
重庆
0.49%
21.31%
6661
上海
0.48%
17.83%
23591
天津
0.18%
22.57%
12061
杭州
0.05%
21.34%
20772
2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/㎡，较上月上涨0.48%，其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。
涨跌幅在1%以内的城市数量共有78个，全国房地产市场的大趋势仍然看涨。
除房地产市场传统的影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通胀预期以及人民币升值等外部因素对住宅需求影响越来越大。
这些因素都不是房地产市场本身的能够决定的。
3、土地供给紧张
2011年一季度监测数据显示，在宏观经济、市场预期、通胀因素及调控政策等综合作用下，全国地价总体水平仍然小幅上升，全国主要监测城市地价总体水平为2945元／平方米，商业、居住、工业分别为5358元／平方米、4349元／平方米和638元／平方米，呈小幅上升态势；
环比增长率分别为2.20%、3.33%、2.44%、1.43%；
同比增长率分别为8.52%、10.99%、10.23%、5.50%，从同比增长率看，东中西部地区综合地价增长率仍处于高位运行。
东部地区综合地价增长率高于全国和中部地区重点城市平均水平，低于西部地区平均水平，为10.94%，较上一季度下降0.49个百分点；
中部地区综合地价增长率低于全国和东、西部地区重点城市平均水平，为7.55%，较上一季度下降了0.73个百分点；
西部地区综合地价增长率高于全国和东、中部地区重点城市平均水平，为12.19%，较上一季度上升了0.67个百分点。
图二：
2011年一季度东中西部地区地价增长率
政府寡头垄断的土地供给市场，是土地价格强劲上涨的重要因素。
土地的价格是房屋价格的重要组成部分，而土地价格的形成，除了土地供给与需求关系外，还与土地市场的供给与需求结构有关。
从我国的情况看，由于禁止过去土地一对一的协议协商，土地都由政府有关部门垄断竞价发售，在一个区域性的市场上，土地的供给者是政府一个，而土地的需求者是许多个，于是形成供给政府寡头垄断和需求许多家竞争的土地市场。
土地供给的没有竞争和土地需求的多家竞争和竞价，往往导致地价扶摇直上，有的土地拍出天价来。
这些购地款，一方面成为地方政府可观的财政收入，另一方面必然要进入住宅的成本，转嫁给购买住宅的消费和投资者。
三、未来房地产纵深调控的路径
供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。
改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；
另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。
行业政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；
货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在供给。
今年出台的房地产调控手段中，最见效的手段，一是限贷二是限购。
目前全国已经有24个市县正式步入限购时代。
1月21日，济南房产“限购令”正式出台。
根据要求，从现在起至12月31日，济南市及非济南本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。
佛山市也出台了相应限购措施，在限贷方面二套首付直接加至六成，这对改善型需求犹如当头一棒。
预计这部分改善型人群将直接搁置这类住房的需求。
南京市统计局一季度统计数据显示，一系列的楼市调控政策下，尤其是今年2月19日“限购令”颁布以来，今年3月南京房地产市场成交锐减，这也使得整个一季度的数据被拉低不少。
另外，根据新出台的限购政策的规定，“十二五”期间，全市计划建设和筹措各类保障性住房27万套，基本形成多层次、全覆盖、可持续的住房保障体系。
其中，2011年，通过新建、改建、购买和长期租赁等方式筹集保障性住房53823套，竣工保障性住房18050套，发放廉租住房租赁补贴23644户。
表三：
各个城市保障性住房用地完成率
城市
2007年
2008年
2009年
2010年
北京
60%
18%
31%
90%
上海
-
130%
123%
99%
深圳
54%
28%
58%
96%
杭州
41%
12%
84%
广州
7%
32%
苏州
48%
36%
10%
101%
165%
南京
56%
43%
武汉
44%
151%
85%
37%
39%
数据来源：
CREIS中指数据
数据说明：
本完成率数据是根据国土资源部及各地国土资源局正式公布的供地计划和实际供应的经济适用房用地、廉租房用地及部分中地价位中小套型（划拨出让）整理而来，仅供参考，后期或做调整。
行政手段是最肃杀的工具，可以让市场瞬间凝结。
可见，房地产价格不是能不能降的问题，而是敢不敢降的问题。
中国的房地产并不是健康的市场，只有在行政一统天下的市场，行政手段才能取得最佳效果，这在中国的房地产市场中，得到了充分的印证，而目前的调控是从伪市场回归真市场的过程，在房地产退烧之后，限贷与限购等充斥行政与计划色彩的手段能退市调控，转而以税收、货币等政策调控房地产市场。
但这是缓慢的过程，也许需要十年以上的时间。
这并非悲观，而是中国转型的艰难、社会结构难以改变所导致的必然后果。
一味地限制需求并非调控的本意，楼市调控对投资投机性需求、改善型需求和自主性需求是区别对待的。
以此来说，成交量合理上升并不是坏事。
但关键是：
谁在驱动？
如果是自住者居多，则是一种健康的“回暖”，房价也会平稳可控；
如果是投资炒房者在推高，则楼市短期内就可能迅速从“回暖”转为“高热”，价格也将飙升。
近期，在多种因素的影响下，房地产市场的走势变数增加。
比如，除了房地产业内部因素外，CPI持续走高和人民币升值等外部因素对楼市的“助涨”效应不容忽视。
股市剧烈动荡的情况下，“限购”、“限贷”依然难以打消部分人购房的念头。
寻求保值、增值的长期投资者、改善需求者比较活跃。
全球化热钱涌入，房地产持有环节税收制度缺失，地方政府对土地财政依赖，各地经济发展存在差距，因此，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有。
楼市调控政策要继续组合使用，政策“工具包”主要包括土地、财税、金融政策，保障性住房供应，管制措施等，同时要增强宏观调控的灵活性和针对性。
而当务之急，是把启动实施的调控政策深入推进下去，坚决抑制炒房炒地现象的抬头，并加快推进保障性住房建设，为楼市调控打开更多空间；
同时，作好更多的政策准备。
参考文献：
【1】余壮雄林建浩谁推高了房价？
开发商、置业者还是地方政府[J].经济学家，2010（05）
【2】谭政勋我国住宅业泡沫及其影响居民消费的理论与实政研究[J].经济学家，2010（03）
【3】姜志鹏谁在为开发商撑腰瞭望2010（05）
【4】潘家华、李景国中国房地产发展报告No.7（2010版）
【5】倪鹏飞住房绿皮书:
中国住房发展报告（2010-2011）
【6】中国指数研究院数据信息中心我国保障性住房研究报告
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