中海物业管理方案Word文件下载.docx
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从1988年起，中国海外集团积极投身中国内地风起云涌的现代化建设事业，房地产投资触角已达至北京、上海、广州、深圳、成都、广西、武汉、西安、苏州、长春等地，先后建成上海海华花园、北京中海雅园、广州锦城花园和深圳中海华庭等具有较大社会影响的高质素的工程项目，逐渐成为享誉内地的知名企业。
此外，中海集团在基建投资、创业投资、物业管理、建设咨询与监理、物流配送和建筑设计等业务领域亦取得累累硕果。
已发展成拥有总资产183亿港元的大型企业集团，企业实力与社会影响与日俱增。
展望未来，中国海外集团将积极因应全球经济一体化及中国经济市场化的机遇和挑战，秉持世界所公认的施工经验、技术能力和投资理念，不断开拓进取，精益求精，为“服务社区、繁荣香港、建设祖国、造福人群”作出更加杰出的贡献。
第二部分
银信商座物业管理顾问初步方案
银信商座位于沈阳市和平区民主路78号，为市中心黄金地段，紧接民主广场、市文化宫，地处政府办公区、宾馆区、公园区三区合一的焦点位置。
项目占地9593平方米，总建筑面积达52000平方米，绿化率高达25%。
集酒店式公寓、商业住宅为一体。
作为沈阳深银信房地产开发有限公司鼎力推出的作品，开发商对项目精益求精，精心雕琢，加之项目优越的地理位置，合理丰富的商业规划，保证了银信商座必将成为沈阳经典楼盘的典范之作。
为保证银信商座高起点的物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内保证银信商座内各物业具备保值、升值的潜力，享有“中国第一管家”美誉的深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“顾问商”）凭借其在物业管理领域十几年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有信心成功承接银信商座项目的物业管理顾问工作，将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系和酒店式物业管理、健康式物业管理、商务全程式的全新理念全程导入到该项目的物业管理工作中，全心全力为即将入驻的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境，让每一位业主切身体会到中海物业高品质的服务。
我司针对银信商座项目的实际情况特编制本物业管理顾问初步方案，以下将就我司所提供的物业管理顾问服务方式作系统的阐述。
第一节顾问方式概述及顾问期限确定
一、顾问方式概述：
1、为保证银信商座项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，中海物业（以下简称“顾问商”）将指导沈阳深银信房地产开发有限公司（以下简称“发展商”）聘请的物业管理公司（以下简称“管理商”）负责银信商座项目物管工作的具体实施运作；
以便利用中海物业公司在人力资源、管理经验、管理模式、以及规范化的服务体系等诸方面的优势为广大业主提供高品质的物业管理服务。
2、双方合作关系一旦确定，我司将把银信商座的物业管理工作列入中海物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据银信商座的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作，指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。
3、考虑到银信商座项目物业类型较为多样，其设施设备亦将较为复杂，其管理难度随之加大，故为保证管理目标的实现及更有力地推行中海物业管理模式，我司将于顾问实操指导阶段派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，作为管理商管理的实体“核心”，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合银信商座物业管理工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时针对性地提出整改建议与整改措施。
在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良好的基础。
4、我司提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高质素的管理队伍，同时中海物业良好的品牌效应也必将促进银信商座物业的租售；
在顾问期限内，我司允许发展商就银信商座项目向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。
◆顾问服务方式示意图：
二、顾问期限
顾问期限预计共计二十五个月（以项目入伙时间预计为2005年3月1日为准）。
顾问期分前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。
其中前期介入阶段为10个月（预计自2004年3月至2004年12月），实操指导阶段为12个月，自银信商座物业入伙之日前二个月起计（预计自2005年1月1日起）；
服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后首三个月。
三、驻场顾问和顾问团工作职责
◆驻场顾问工作职责：
根据项目的实际情况，在实操指导阶段（物业入伙前二个月起）我司将于项目现场派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，常驻现场负责以下各类工作：
全面考察项目，收集关于针对该项目类型的物管法规、人文情况，并将这些信息传递给顾问商的该项目顾问团。
将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。
将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助管理商落实解决。
协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等工作。
日常物业管理工作的培训、指导、咨询。
紧急事故的应对与处理技巧。
◆顾问团工作职责：
顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合发展商的需要定期赴现场考察指导，以下为建议各阶段赴现场的时间供参考：
前期介入阶段
首次考察
工程交接验收阶段
实操指导阶段
物业入伙当月
入伙后的正常管理期
服务质量跟踪阶段
本阶段末
顾问团（约3-5人）于前期介入阶段、实操指导阶段和服务质量跟踪阶段三个阶段的考察次数总共不超过五次，顾问团具体赴现场的工作时间将配合发展商的工程进度和项目的实际需要来安排。
顾问团主要负责工作如下：
由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借中海丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。
负责解决物业管理工作中的重点和难点等。
定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。
对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。
顾问工作安排（详见下页表）
工作阶段人员构成工作方式现场工作安排
前期介入阶段（10个月）顾问团3—5人
驻场经理1人（开盘前后各一个月）定期赴现场考察指导建议赴现场工作2次
实操指导
（12个月）顾问团3~5人定期赴现场考察指导建议赴现场工作2次。
驻场顾问1人常驻现场作日常指导本阶段内常驻现场实地工作。
服务质量跟踪
（3个月）顾问团3~5人
定期赴现场考评指导建议本阶段末赴现场工作1次。
另：
除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，在顾问期内，顾问商还可应发展商及管理商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价。
顾问团不定期赴现场的费用另计,收费标准为人民币6000.00元/次（往返差旅费及现场食宿由发展商承担）。
说明：
1.顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成，并长期为该项目服务。
2.顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业管理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。
◆为了配合发展商的开盘销售工作，我司将在项目开盘前后的一个月派驻驻场经理一名，配合开发商开展以下工作：
1、对售楼人员进行物业管理方面的培训
2、职业礼仪培训
3、售楼现场的布置及人员岗位职责指导
第二节顾问管理工作范围
一、楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物业管理方面的指导。
二、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。
包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
三、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。
包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。
四、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。
包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。
五、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。
六、专业装修工程质量监理与装修管理。
七、公用绿地、花木的绿化养护与管理。
八、公共环境的酒店式清洁服务。
包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。
九、交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
十、对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。
十一、管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。
十二、接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
十三、全方位商务服务支持。
十四、协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体物业使用人的公共利益。
十五、理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。
第三节顾问管理工作内容
一、前期介入阶段
时限界定：
由签约之日起至银信商座入伙之日前二个月（预计2004年3月至2004年12月）
结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。
（一）由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位。
（二）顾问团根据项目实际情况，从提高物业管理水平的角度，就设备设施的维修保养、楼宇绿化保养、楼宇智能化建设、保安队伍建设、社区文化建设等内容提出合理化建议，就相关问题给出整改意见。
（三）根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
1、考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进
度计划提议方案；
2、建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物
业管理的需求；
3、设备机房的环境、通风是否满足要求；
4、对楼宇室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建
议；
5、根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置
和建造价格建议；
6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置
的参考意见以及管理用房的布局；
7、在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推
行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；
8、在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度
提出对设计的修改建议；
在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；
9、从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；
10、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中
的缺陷（例如布局不合理造成人力浪费等），提出纠正及修改建议；
11、根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地
制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；
12、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改
建议；
13、根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建
14、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，
使之保持长久的美观；
15、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业
管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议；
（四）从业主/住户使用的角度，提出专业建议：
1、从居家生活及安全角度考虑，提出是否增设安防设施的建议。
2、用电负荷是否满足现代家庭需要。
3、住户门是否有明显标识。
4、是否有方便残疾人进出、行走的通道，是否有非机动车停车位。
（五）从智能化的角度，提出专业建议：
1、考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；
2、针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；
3、根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；
4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。
（六）从环保的角度，提出专业建议：
1、根据我司在给排水、供电、垃圾处理等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议；
2、根据会所增设的项目及小区配套设施（如：
泳池、餐饮等），从节能和环保角度，提出建议。
（七）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：
1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；
2、公共部分装修材料的选用；
3、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方
面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；
4、满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；
协
助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；
5、根据管理商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、
施工等的成功经验；
6、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费
用的咨询；
7、解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供
相关法规、政策文本；
（八）在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。
（九）指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。
（十）指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。
1、指导发展商及管理商制定工程、设备验收程序及发现相关问题的处理程序。
2、指导开发商进行资料验收，包括产权资料、工程技术资料等。
3、楼宇质量及使用功能的检验。
4、公共配套设施设备的验收。
5、协助制定工程及设备的验收记录
（十一）根据物业项目档次定位、物业当地管理费市场情况和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导发展商制订物业管理收费标准。
（十二）配合发展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供中海物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。
（十三）配合发展商楼盘租售工作：
1.对售楼现场人员进行物业方面的培训、职业礼仪培训。
2.指导现场保安人员进行交通指挥、车辆管理、导向工作。
3.指导物业现场人员对关于楼盘物业管理方面的问题进行答疑。
4.对楼盘宣传资料中关于物业管理方面的问题，提出专业化建议。
（十四）小区会所前期建议
1、会所的规模和格局：
根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境，向发展商提出会所的规模和格局建议。
2、会所的功能设置：
根据市场情况结合小区特点（住户的结构性质等），提供较合理的功能配置方案，尽量做到全面而实用。
3、会所项目的面积要求：
根据项目特点和市场需求，测算出精确的（某些体育项目）、科学又合理的面积数据。
4、会所的装修格局：
会所装修的格局和用料与会所的后期经营有着密切的关联，应结合小区环境和项目要求，提出相宜的装修建议。
5、会所的器材配置：
向发展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。
6、会所的节能要求：
会所的许多项目与ISO14000环境管理相关，如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪音等，我司将对此提供专业的处理建议。
7、会所的管理和经营：
包括会所的管理方案、管理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方面的建议。
三、实操指导阶段
合作期限：
共12个月，由本物业入伙之日前二个月起计，又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。
前期筹备期
指物业入伙前，中海协助管理商从机构组建、人员培训到为物业入伙做
相应筹备的工作时期。
（一）在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。
（二）协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：
（三）协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。
1、人工费用测算；
2、设备耗能费用测算；
3、设备维修保养费用测算；
4、清洁定额费用测算；
5、园艺绿化项目的定额费用测算等。
（四）协助管理商选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍：
1、提供人员配置及相应素质要求的具体方案；
2、协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。
（五）协助管理商培训各专业物管工作人员，以确保人员素质。
1、提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划；
2、协助拟制员工在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实
情况等进行跟踪检查和指导；
3、协助对操作工进行操作培训；
4、协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训；
5、就管理商员工外培事宜提供咨询和协助；
（六）协助制定入伙交接验收标准及实施程序：
（七）指导管理商准备设备移交、接管验收的相关资料，协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程
的竣工资料的交接工作等）。
（八）指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。
（九）协助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关
资料、文件：
1、提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助管
理商进行修订、充实和完善；
2、协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程
序；
3、协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维
修保养标准、程序和措施；
4、协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；
5、根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全
规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件；
6、协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方
案；
7、协助管理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书；
8、协助制订园艺绿化操作标准，拟制绿化养护规范；
9、提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助编制员
工手册及人事工作相关制度；
10、根据项目配套设施情况，协助编制项目年度社区文化活动规
划；
11、提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理
目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍；
12、结合会所的实际，协助制定一套完善的管理制度；
协助发展
商做好会所宣传工作；
协助制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等；
13、协助制定项目公众制度；
14、协助设置会计帐薄，建立会计核算体系；
15、协助建立健全财务管理制度。
（九）协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养
升级会员 