房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习18Word下载.docx
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运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。
相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。
综合资本化率是求取房地价值时应当采用的资本化率。
这时对应的净收益应是建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益。
也就是说，在评估土地与建筑物综合体的价值时，应采用建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益，同时应选用综合资本化率将其资本化。
如果选用的不是综合资本化率，则求出的就不是土地与建筑物综合体的价值。
土地资本化率是求取土地价值时应当采用的资本化率。
这时对应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。
如果在求取土地价值时选用的不是土地资本化率，即使得出了一个结果，这个结果也不能说是土地价值。
建筑物资本化率是求取建筑物价值时应当采用的资本化率。
这时对应的净收益应是建筑物产生的净收益（即仅归属于建筑物的净收益），不包含土地带来的净收益。
如果在求取建筑物价值时选用的不是建筑物资本化率，则求出的就不是建筑物价值。
综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。
如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可以利用下列公式求出另外一种资本化率：
式中RO—综合资本化率；
来源：
RL—土地资本化率；
RB—建筑物资本化率；
VL—土地价值；
VB—建筑物价值。
上述公式必须确切地知道土地价值、建筑物价值分别是多少。
这有时难以做到。
但如果知道了土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，也可以找出综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系，公式为：
RO＝L×
RL＋B×
RB
或者RO＝L×
RL＋（1－L）RB
或者RO＝（1－B）RL＋B×
式中L—土地价值占房地价值的比率；
B—建筑物价值占房地价值的比率，L＋B＝100%。
［例7-24］某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。
从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
请计算该宗房地产的综合资本化率。
［解］该宗房地产的综合资本化率计算如下：
＝40%×
6%＋60%×
8%＝7．2%来源：
（二）抵押贷款与自有资金的组合
在房地产市场与金融市场紧密联系，的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：
一部分是自有资金（或称权益资本），另一部分是抵押贷款，因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求：
贷款人（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。
由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合一般不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即，
RO＝M×
RM＋（1－M）RE
M—贷款价值比，也称为贷款成数，是指贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%～90%之间；
RM—抵押贷款常数；
RE—自有资金资本化率。
在上述公式中，抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是年偿还额与抵押贷款金额的比率。
如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的还款额乘以12，然后除以抵押贷款金额；
或者将月抵押贷款常数（每月的还款额与抵押贷款金额的比率）乘以12。
在分期等额本息偿还贷款的情况下，由于等额还款额为：
则抵押贷款常数的计算公式为：
式中RM—抵押贷款常数；
AM—等额还款额；
VN—抵押贷款金额；
YM—抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；
n—抵押贷款期限。
自有资金资本化率是税前现金流量（从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。
综合资本化率必须同时满足贷款人对还本付息额的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求。
下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式：
（1）可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。
（2）购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，因此有：
抵押贷款金额＋自有资金额＝房地产价格
（3）房地产的收益相应地由这两部分资本来分享，即：
建设工程教育网房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益
（4）于是又有：
［例7-25］购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额偿还本息。
通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。
[7-26]某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0．08。
请计算该房地产的价格。
［解］该房地产的价格求取如下：
购买者要求的税前现金流量＝5×
建设工程教育网12%＝0．6（万元）
偿还抵押贷款的能力＝2－0．6＝1．4（万元）
抵押贷款金额＝1．4÷
0．08＝17．5（万元）
该房地产价格＝5＋17．5＝22．5（万元）
二、剩余技术
剩余技术（residualtechnique）是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成部分的价值和各个构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的，价值的方法。
此外，把求出的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值，还可以得到整体房地产的价值。
剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。
VL＝AO－VB×
RB/RL
（一）土地剩余技术
土地及其上的建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得其中的建筑物价值时，则可以利用收益法公式求得归属于建筑物的净收、益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予以资本化，即可求得土地的价值。
这种剩余技术称为土地剩余技术。
直接资本化法的土地剩余技术的公式为：
式中VL—土地价值；
AO—土地及其上的建筑物共同产生的净收益（通常是基于房租的净收益）；
VB—建筑物价值（是采用收益法以外的方法，多数情况下是采用成本法求取）；
RL—土地资本化率。
在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术的公式为：
式中YB—建筑物报酬率；
YL—土地报酬率。
另外，如果将土地价值与建筑物价值相加，还可以得到整体房地产的价值。
［例7-27］某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%。
请计算该宗房地产的价值。
［解］该宗房地产的价值计算如下：
土地价值＝50－200×
12%/10%＝260（万元）
该宗房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝260＋200＝460（万元）
土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是一种有效的方法。
例如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。
另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可以求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低到底应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。
（二）建筑物剩余技术
土地及其上的建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市场法）能求得其中的土地价值时，则可以利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。
这种剩余技术称为建筑物剩余技术。
直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为：
VB＝AO－VL×
RL/RB
在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的建筑物剩余技术的公式为：
另外，将建筑物价值与土地价值相加，可以得到整体房地产的价值。
建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。
此外，它还可用来测算建筑物的折旧。
将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。
（三）自有资金剩余技术
自有资金剩余技术是在已知房地产抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术。
它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件（包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等）计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到税前现金流量，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。
直接资本化法的自有资金剩余技术的公式为：
VE＝AO－VM×
RM/RE
式中VE—自有资金权益价值；
AO—房地产净收益；
Vm—抵押贷款金额；
自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。
如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可以得到整体房地产的价值。
（四）抵押贷款剩余技术
抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。
它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。
直接资本化法的抵押贷款剩余技术的公式为：
VM＝AO－VE×
RE/RM
抵押贷款剩余技术假设投资者愿意投在房地产上的自有资金数量已确定，并假设投资者需要从房地产中得到特定的自有资金资本化率也已确定，则贷款金额取决于可作为抵押贷款偿还额的剩余现金流量和抵押贷款常数。
在正常情况下，抵押贷款剩余技术不适用于对已设立其他抵押的房地产进行估价，因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有，它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。
第八节 收益法总结和运用举例
一、收益法的总结
收益法根据资本化方式的不同，分为直接资本化法（含收益乘数法）和报酬资本化法（一种现金流量折现法）；
根据净收益测算途径的不同，分为投资法和利润法。
下面主要以直接资本化法的形式，对收益法的有关内容进行归纳总结：
（1）估价中的公式转换：
此外，名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配，实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配，税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，税后净收益与税后报酬率或税后资本化率相匹配，自有资金净收益与自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配，等等。
测算标准
数量
金额
备注
运营费用率
三、净收益
净收益率
四、收益期限
五、报酬率或资本化率
六、测算结果
总价
单价
注：
1．运营费用率＝运营费用／有效毛收入×
100％
2．净收益率＝净收益／有效毛收入×
lOO％＝1－运营费用率
二、收益法运用举例
［例7-28］某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。
据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；
该类房地产的资本化率为10%。
请选用所给资料测算该旅馆的价值。
［解］该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：
在估价中，一般除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。
，在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：
年有效毛收入＝300×
45×
365×
（1－20%）＝394．20（万元）
年运营费用＝394．2×
30%＝118．26（万元）
年净收益＝394．2－118．26＝275．94（万元）
旅馆价值：
275．94÷
10%＝2759．4（万元）
［例7-29］某宗房地产建成于2003年8月15日，此后收益期限为48年；
2004年8月15日至2007年8月15日分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；
预计2008年8月15日至2010年8月15日可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2011年8月15日起每年可获得的净收益将稳定在95万元；
该类房地产的报酬率为9%。
请利用上述资料测；
算该宗房地产2007年8月15日的收益价格。
［解］该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：
价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。
在弄清了此问题的基础上、，该宗房地产在2007年8月15日的收益价格测算如下：
选用的计算公式为：
根据题意已知：
A1＝94（万元），
A2＝93（万元）
A3＝96（万元）
A＝95（万元）
Yo＝9%
n＝48－4＝44（年）
t＝3（年）
将上述数字代入公式中计算如下：
［例7-30］6年前，甲提供一宗面积为1000㎡、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000㎡的钢筋混凝土结构办公楼。
房屋建设期为2年，建成后，其中1000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。
现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。
但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
［解］本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。
估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是，估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法：
一是先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；
二是直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。
以下采用收益法的第一种求法。
据调查得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60－4＝56（年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。
估价时点以后的
土地使用权剩余年限为50－6＝44（年）。
求取未来44年的净收益的现值之和：
［例7-31］估价对象概况：
本估价对象是一幢出租的写字楼；
土地总面积12000㎡，总建筑面积52000㎡；
建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；
土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。
估价需要：
评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。
估价过程：
（1）选择估价方法。
该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。
具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：
（2）搜集有关资料。
通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：
1）租金按照净使用面积计。
可供出租的净使用面积总计为31200㎡，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。
2）月租金平均为35元/㎡（净使用面积）。
3）出租率年平均为90%。
4）经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。
5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
6）其他税费（包括城镇土地使用税、营业税等）为租金收入的6%。
（3）测算年有效毛收入：
年有效毛收入＝31200×
35×
12×
90%＝1179．36（万元）
（4）测算年运营费用：
1）经常费：
年经常费＝10×
12＝120．00（万元）
2）房产税：
年房产税＝1179．36×
12%＝141．52（万元）
3）其他税费：
年其他税费＝1179．36×
6%．＝70．76（万元）
4）年运营费用：
年运营费用＝1）＋2）＋3）＝120．00＋141．52＋70．76＝332．28（万元）
（5）计算年净收益：
年净收益：
年有效毛收入－年运营费用＝1179．36－332．28＝847．08（万元）
（6）确定报酬率：
在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。
（7）计算房地产价格：
根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：
上述公式中的收益期限n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。
土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为5年，此后的收益期限为45年），因此
估价结果：
根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元，约合每平方米建筑面积1606．73元。
《房地产估价规范》节选
5．3收益法
5．3．1运用收益法估价应按下列步骤进行：
1搜集有关收入和费用的资料；
2估算潜在毛收入；
3估算有效毛收入；
4估算运营费用；
5估算净收益；
6选用适当的资本化率；
7选用适宜的计算公式求出收益价格。
潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
5．3．2净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
1出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。
维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。
若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；
若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
4尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
5．3．3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。
有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。
若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
5．3．4在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：
1每年基本上固定不变；
2每年基本上按某个固定的数额递增或递减；
3每年基本上按某个固定的比率递增或递减；
4其他有规则的变动情形。
5．3．5资本化率应按下列方法分析确定：
1市场提取法：
应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2安全利率加风险调整值法：
以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；
风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。
3复合投资收益率法：
将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：
R＝M·
RM＋（1－M）RE………………（5．3．5）
式中R—资本化率（%）；
M—贷款价值比率（%），抵押贷款额占房地产价值的比率；
RM—抵押贷款资本化率（%），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；
RE—自有资本要求的正常收益率（%）。
4投资收益率排序插入法：
找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
5．3．6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：
RO＝L·
RL＋B·
RB………………（5．3．6）
式中RO—综合资本化率（%），适用于土地与建筑物合一的估价；
RL—土地资本化率（%），适用于土地估价；
RB—建筑物资本化率（%），适用于建筑物估价；
L—土地价值占房地价值的比率（%）；
B—建筑物价值占房地价值的比率（%），L＋B＝100%。
5．3．7计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
收益法的基本公式如下：
………………（5．3．7）
式中V—收益价格（元，元/㎡）；
Ai—未来第i年的净收益（元，元/㎡
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