项目前期及设计阶段管理方案Word格式.docx

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因此，做好投资规划是十分重要的。

投资规划工作主要为：

确定和分解拟建项目的投资目标，使用科学的方法，对建设项目所需的投资总额，即投资目标作出合理的估计（根据市场销售的调查和在金融街已完成工作客户的反馈意见及预期的利润指标等），并按一定的方式进行分解，从而得出可操作性分目标，进而对此分目标进行主动操作，以期达到对投资进行主动控制的目的。

通过技术经济指标的计算、比较与分析初步设计的总体方案及单项目设计方案进行评价，在满足设计功能要求下尽量节约投资，选取最佳方案。

因此，投资控制要做到以下几方面工作：

（1）实行限额设计

根据国家规定，初步设计概算不得超过可行性研究估算，施工图预算不得超过初步设计概算，设计合同中要设专门条款予以明确，并且要求设计单位按分项、分专业编制施工

图预算，分析投资增减情况，如有超过，要采取措施予以核减。

包括：

A、审查编制概算采用的《概算定额》或《概算指标》，材料、设备的价格和各项取费标准是否遵守国家或地区的规定。

审查概算文件所包括的设计内容是否完整，设计项目有无遗漏或多列，工程量是否按照设计要求确定。

B、核算单位造价和技术经济指标与已建工程类似预算的单位造价，或国家颁布的控制指标是否符合，同时比较和分析差异的原因。

C、审查其他各项费用的计算是否符合国家、地区的有关规定及符合实际，不属于建设项目范围的费用不得列入，无规定者要根据情况核实后，方可列入。

（2）实行限额设计变更

要求设计单位按照设计或非设计原因两种表格设计变更单，并计算出变更对投资的增减数。

非设计原因变更单要附有提出变更单位的联络单。

凡属于提出设计标准、扩大设计规模，超出初步设计批准的新增内容及其限额以上的重大设计变更，由监理单位报请业主审批，未经批准，一律不得进入施工，如有发现立即停止施工。

（3）利用价值工程理论对工程投资进行分析，保证业主利益最大化的体现。

19．对其他特殊事项影响设计进度或可能造成延误的因素及计划采取的措施进行分析和批准

20．项目监理机构在工作中，要主动与业主进行沟通，及时传递设计情况的信息，使业主掌握设计动态，取得业主对工作的支持。

对于业主的要求和意见也要与设计单位及时研究，贯彻到设计工作中去。

21．项目监理机构要充分与业主进行协商，要与业主取得一致意见。

从而保证对设计单位的口径一致，为管理的顺利进行打下基础。

22．项目监理机构的管理例会和其它协调会议要编制会议纪要，发给各单位。

项目监理机构要每月编写管理工作月报，每段设计工作结束后要编写管理工作小结，整个设计管理工作完成后，要编写管理工作总结，报送业主。

23．与消防、人防等主管部门的协调要主动沟通，及时汇报，认真听取各主管部门对设计的意见与要求，取得主管部门的支持。

24．在初步设计文件经业主讨论批准后，项目管理公司协助完成规划报批工作，领取规划许可证。

25．在初步设计基本结束时，编制施工图设计阶段的项目管理细则。

第四施工图设计阶段的管理

一、施工图设计阶段的管理目标

通过对施工图设计过程的控制，促使施工图设计单位在约定的时间内提交符合合同约定的数量、质量、达到规范要求并能完全指导施工的图纸。

控制施工图预算不超过设计概算。

二、施工图设计阶段管理的主要工作内容

1．协助业主签订施工图设计合同。

2．编写施工设计阶段管理细则，报业主批准后执行。

3．审核施工图设计的主要人员的资格及人员安排，向业主提交相关的报告。

4．编制施工图设计阶段控制性计划。

5．审核施工图设计单位编制的进度计划，提出审核意见，经修正后报业主批准执行。

6．跟踪设计进度计划的执行情况，提出相关的意见和要求。

7．跟踪施工图设计阶段主要设计人员的配备情况。

8．在过程中检查施工图设计是否满足设计合同及国家规范的要求，提出意见

9．对跟踪过程中发现偏差，提出改进要求，并验证纠偏执行情况。

10．组织外方设计院对施工图设计的检查与审核。

11．组织施工图文件的检查与验收。

12．签署设计费拔付意见

13．计算工程量清单。

14．审核施工图预算书。

15．对施工图文件进行技术经济分析。

16．组织相关的协调会。

17．组织阶段性的总结

三、主要管理措施

1组织由建筑、结构、机电、环境、测量师、造价师、法律顾问等专家成立阶段性项目管理部

2由项目管理部的法律专家协助业主签订施工图设计合同

3组织项目管理部内部人员学习业主与设计单位签订的设计合同和项目管理合同

4编制本阶段的管理的控制性计划

5针对管理工作内容，编制施工图阶段管理细则，明确管理工作所开展的活动、人员，分工及职责，工作要求等。

6收集施工整理施工图阶段所需的资料，包括：

●初步设计文件

●规划意见书

●用地规划许可证

●工程建设规划许可证

●消防审批意见书

●人防审批意见

●园林意见

●市政、水、电、气、热等条件。

●规划红线，水准点等

●勘察及详勘资料

7复测及审核相关资料，如勘察资料，水准点等

8主持召开施工图阶段管理交底会，明确管理目标及方法

9根据实际情况，将施工图阶段划分为若干子阶段，并提出各子阶段的工作目标。

10在每个子阶段，要求设计单位提供阶段性设计计划和设计输入文件，由项目管理部进行审核，报业主审核

11在设计实施过程中，派出专人实地检查设计进展情况，主要包括：

●设计进度是否满足合同及计划要求

●设计人员的配备及到位情况

●各专业的协调配合

●已完成部分的设计质量及深度

●已完成部分的成本估算

12在实地跟踪检查过程中，填写设计跟踪检查记录单，报业主备案。

13如在检查过程中发现有不符合要求的问题，则发出整改通知书，要求相关人员在一定时间内进行修正。

14验证批复整改及修正的措施及措施的执行情况。

15建议施工图审核单位在本阶段参与完成上述工作，保证施工图审批的速度。

16每周召开一次有业主、中、外方设计参加的设计协调会，对设计进展情况进行检查，同时协调解决需由包括业主方在内的各方解决的问题。

17在施工图分阶段完成之后，组织业主、设计单位及相关外层协作单位共同对设计图进行审查及验收，按本项目施工图可以分为四个大部分：

●基础阶段施工图（包括机电的预留、预埋图）

●结构施工图（包括机电、外装修等的预留、预埋图）

●机电安装施工图

●内外装修施工图

18施工图审核的主要内容：

●审核施工图对初步设计图的符合及满足情况

●审核施工图是否满足于合同规定之内容及数量

●审核施工图对批准的规划意见的满足情况

●审核施工图对现行法规、规范、标准的执行情况

●审核工程项目的完整性、可靠性及建筑内部使用功能是否满足业主的要求

●审核新技术、新工艺、新材料、新设备的应用是否符合工程总目标的要求，审核其使用的可靠性、安全性、经济性以及其技术的提高程度与价值。

●审核与项目外部条件的协调情况，包括与金融街B区的市政、水、电、气、热，施工条件等，有关消防、环保、交通、卫生等条件的处置情况

●注意设备选型与配套的合理性

●注意施工图在施工操作中的可行性、合理性及对今后销售及物业管理的影响

●审查设计图纸的规范性，如图纸的编号、名称、设计人、校对人、审定日期、版次等栏目是否齐全

●建筑设计及立面设计，考核在建筑造行和立面设计中体现初步设计的情况

●平面设计。

包括房间布置、面积分配、楼梯布置、总面积满足情况

●空间设计。

包括层高、空间利用情况等

●装修设计。

包括外墙、内墙、楼地面、天花板装修设计标准及协调性，满足业主装修要求情况

●结构设计。

核查结构方案的可靠性，经济性情况。

要审查主要结构参数取值情况，必要时审查结算书

19用价值工程理论对施工图中投资方面进行审核。

20项目监理机构在工作中，要主动与业主进行沟通，及时传递设计情况的信息，使业

主掌握设计动态，取得业主对工作的支持。

21项目监理机构要充分与业主进行协商，要与业主取得一致意见。

22项目监理机构的管理例会和其它协调会议要编制会议纪要，发给各单位。

23与消防、人防等主管部门的协调要主动沟通，及时汇报，认真听取各主管部门对设计的意见与要求，取得主管部门的支持。

施工招投标阶段的管理

一、施工招投标阶段的工作目标：

通过施工的招投标阶段工作，依法选择出更适合于本工程建设的各施工单位，使业主的利益得以最大体现。

二、管理工作内容

1．编写招标计划，报业主批准。

2．协助业主办理招标申请。

3．协助业主编制招标文件，内容包括投标须知，合同协议书，合同条件，工程规范和技术说明，合同图纸，工程量清单。

4．编制工程标底。

5．协助业主审查施工单位及项目部的资质，提出选择施工单位的初步意见，报业主审批，协助业主选择确定投标单位。

6．协助业主组织投标、开标、评标和决标工作。

7．协助业主与中标单位签订承包合同。

8．办理工程开工申请及相关手续。

9．协助业主作好施工现场的平整，水、电、通讯线路从场外接至约定的地点，开通场地至公共道路的通路，提供工程地质和地下管线资料，提供水准点的坐标控制点。

1．项目监理机构要充分研究工程项目的特点，确定招标方式、范围、程序、组织及时间安排，认真编写好招标大纲，报业主同意后，作为招标工作的指导文件。

2．编制招标文件要遵守国家的法律、法规，使招标文件条款符合法律、法规的规定。

3．要认真进行工程风险分析，对风险应合理分解，制定回避风险的措施，以便在工程建设过程中顺利化解风险。

4．招标文件要完整、准确地反映建设项目的实际情况，使招标和投标建立在真实可靠的基础上，可有效地防止在履约过程中的争议。

5．进行市场价格调查，合理确定有关材料、设备的暂估价格，使招标标底和投标价格与市场实际情况相吻合，为控制投资创造一个比较好的条件。

6．招标文件各部分内容应力求统一，用词要明确、严谨，避免由于内容前后矛盾，语言表达含糊不清，造成理解和解释产生分歧而形成纠纷。

7．选择投标单位要认真进行资质审查，拒绝不合格的投标者。

审查的重点应放在投标单位的类似工程的业绩，要落实到拟投入的项目部和项目经理上，进行深入的调查和了解，确保中标后能胜任工作。

8．为了保证评标的科学性和公正性，评标小组或评标委员会的人员组成应包括技术、经济、合同等方面的专家，评标成员不是代表各自的组织和单位，要不受任何单位和个人的干扰。

在评标中要严格按评标办法和程序进行，要消除可能产生不正常评标的条件和环境。

9．要组织好决标前的谈判，通过谈判和答辩进一步了解投标单位如果中标后如何组织施工，如何保证质量，如何保证工期，更准确地判断投标单位的施工组织能力和技术水平，同时对投标报价也需进一步的了解和澄清。

通过谈判后，就可以在候选单位中择优选定中标者。

要重视合同谈判，中标单位确定后，要抓紧进行合同谈判，对已达成的协议、合同通用条件再予确认，要与中标单位对合同的专用条件进行协商，避免中标单位利用谈判争取对其更有利的承包条件。