投资性房地产Word格式.docx

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本文就石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产一些问题进行讨论，并结合实例对这些问题进行深入探讨。

关键词：

投资性房地产；

新会计准则；

计量

石家庄福源财务咨询服务有限公司是一家代理记账公司，服务的项目：

专业代理记账、税务申请、税务咨询、税收策划、财务培训、专业代办工商营业执照、组织机构代码证、银行开户许可证、劳动统筹；

代理验资、审计、评估；

开业办理国地税税务登记、税务变更、税务注销、一般纳税人认定转正、减免税等相关事宜；

办理民营高科技企业认证咨询。

会计部门设置了：

总账会计、成本会计、预算会计、出纳、税务会计等。

一、投资性房地产会计人员的工作职责

1、负责内、外部会计成本核算，按集团要求建立内部核算体系，编制内部管理报表，运用ORACLE系统进行日常的核算；

2、根据已审批的地区预算，对地区费用申请及报销进行审核对地区各部门费用执行情况月度进行检视分析；

建立并完善专项费用的预算对比以备查账；

3、负责外部会计核算，审核原始凭证，检查记账凭证与各类账簿，组织会计报表的编制上报；

4、负责日常财务管理，保管财务部归档的各类经济合同、会计凭证、账簿、报表、印鉴，布置与协调会计、出纳的日常核算工作；

5、配合完成每年例行的外部财务审计工作，配合完成各项专项审计与评估工作；

6、定期收集地区公司法人资料、对公司法人资料管理提专业建议。

二、投资性房地产会计核算示意图

成本计量

自用投资性房地产自用

转换日（出租日）转换日（出租收回日）

公允价值计量

三、石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产的主要账务处理

（一）投资性房地产的确认与计量原则

1.确认条件：

企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益且成本能够可靠地计量。

2.确认总体原则：

历史成本原则。

即企业取得投资性房地产时按照取得时的实际成本进行初始计量，这与固定资产、无形资产的计量方法相同。

（二）投资性房地产的后续计量

1.采用成本模式：

与固定资产计量方法相同，只是用到科目不同（其他业务成本或其他业务收入）。

2.采用公允价值模式：

公允价值计量模式很简单，不计折旧、不摊销、不计提减值，以公允价值调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。

（三）投资性房地产后续计量模式的变更（转换）

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。

1.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货，自用房地产或存货的公允价值与投资性房地产账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”中。

2.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入到“公允价值变动损益”中，反之，其差额计入到“资本公积”。

例：

石家庄福源财务咨询服务有限公司于2007年12月建造完工的办公楼作为投资性房地产对外出租，至2009年1月1日，该办公楼的原价为3300万元，已提折旧120万元，已提减值准备180万元。

2009年1月1日，该公司决定采用公允价值对出租的办公楼进行后续计量。

该办公楼2009年1月1日的公允价值为2800万元，该公司按净利润的10%提取盈余公积，适用的所得税税率为33%。

2009年12月31日，该办公楼的公允价值为2900万元。

假定2009年1月1日前无法取得该办公楼的公允价值。

要求：

（1）编制公司2009年1月1日会计政策变更的会计分录。

（2）编制2009年12月31日投资性房地产公允价值变动及确认递延所得税的会计分录

（1）

借：

投资性房地产——成本　2800

投资性房地产累计折旧　120

投资性房地产减值准备　180

递延所得税资产　66

利润分配——未分配利润　120.6

盈余公积　13.4

贷：

投资性房地产　3300

（2）

投资性房地产——公允价值变动　100

公允价值变动损益　100

所得税费用　33

递延所得税资产　33

（四）投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

成本模式下：

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值与相关税费后的金额计入当期损益（其他业务收入或其他业务成本）。

公允价值模式下：

1.按实际收到的款项

银行存款

其他业务收入

2.按当时投资性房地产的账面余额

其他业务成本

投资性房地产――成本

――公允价值变动（也可能在借方）

3.将累计公允价值变动转入其他业务成本

公允价值变动损益

或反之。

4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本

资本公积――其他资本公积

四、石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产内部控制

为了保证石家庄福源财务咨询服务有限公司经济活动的正常运转，保护企业资产的安全、完整与有效运用，提高经济核算的正确性与可靠性，推动与考核企业各项方针、政策的贯彻执行，提高企业经营管理水平，结合自身的特点制定了一套切实可行的内部控制制度。

（一）提高认识

石家庄福源财务咨询服务有限公司单位负责人深刻认识到实施内部控制不仅是会计管理部门的要求，而且也是规范经营、降低企业风险、提高管理效益以保证企业目标顺利实现的重要举措，亲自组织内部会计控制的建设。

建立内部会计控制管理领导责任制，将企业内部控制管理的好坏与主要领导的政绩业绩考核结合起来，层层负责，将内部控制管理工作落到实处。

（二）完善内部控制环境

石家庄福源财务咨询服务有限公司内部控制建立在共同的道德规范的基础上，强调沟通与感情的交流，消除管理者与被管理者之间的隔膜，强调每一个人的积极性，形成真正意义上的团队精神。

只有当企业凝聚起来一种文化氛围、企业价值观、企业精神、经营境界与广大员工所认同的道德规范与行为方式，才能为内部控制程序的执行创造良好的人文环境，也只有企业中的每一个员工目标明确，观念相同，内部控制才能更有效。

（三）建立与开展企业内部风险评估

房地产行业本身就是典型的高风险行业,但是实践中有些投资者对投资性房地产的财务风险认识不足,认为房地产只会增值或者至少保值但不会贬值,这种观念给投资性房地产带来了巨大的潜在风险隐患。

因此,在规范投资性房地产会计处理的基础上,恒大地产集团有限公司需要相关的财务风险知识,以建立健全有效的内部控制,从根源与过程两个角度全面降低投资性房地产的财务风险。

（四）提高会计人员素质

会计人员素质是加强内部控制的关键，石家庄福源财务咨询服务有限公司通过科学合理的聘用、培训、轮岗、考核、奖励、晋升、淘汰等办法，提高财会人员整体素质。

在聘用会计人员上，制定严格的招聘程序，不仅要选择业务能力强的人，更注意选择那些具有良好的道德观、价值观的人才。

在会计人员安排上，实行工作岗位轮换制，通过轮换及时发现存在的问题，抑制部分人员的不良动机。

建立考核、奖励、晋升、淘汰机制，定期对会计人员进行业绩、道德品质、思想操守等综合考核，奖优罚劣，充分激发会计人员的积极性与责任感。

在培养人才上，不仅定期进行业务培训，不断提升业务水平，更注意其职业道德及法制观念的培养。

（五）加强内部监督

石家庄福源财务咨询服务有限公司内部控制是一个过程，这个过程是通过纳入管理制度及活动实现的。

因此，要确保内部控制制度被切实地执行，且执行效果良好，其必须被监督。

（六）确保内外监督的相互结合

在加强企业内部监督的同时，还应强调内外监督的相互结合，发挥外部监督作用。

可以依靠政府的权威性，以法律法规为依据对石家庄福源财务咨询服务有限公司的内部会计控制制度进行规范并确保其得以有效的实施。

还应当通过中介组织，结合独立审计的准则，对企业的财务报告进行公正地评估，发现有失“公允”或其他不恰当的行为时应进行及时的控制。

五、石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产组织设计完善建议

（一）公允价值的选择

在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。

对于那些存在活跃市场、公允价值能可靠取得的非现金资产,以及具有商业实质的交易则采用公允价值计量，在投资性房地产领域，尤其是在公允价值的计量问题上，我国企业会计准则与国际财务报告准则的相关规定仍然存在不同之处。

根据企业会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。

准则要求石家庄福源财务咨询服务有限公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

（二）关注未确定用途的土地使用权

未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。

国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”与“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计的结果不精确。

从准则实施的角度看，如果不对这内容加以规范与控制的话，很可能成为石家庄福源财务咨询服务有限公司操纵利润的手段。

（三）企业选择计价模式的标准

外部条件符合程度还是企业内在需求新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。

但是，在实施的过程中，具体表现为：

其一，用公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果石家庄福源财务咨询服务有限公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；

其二，采用公允价值模式，石家庄福源财务咨询服务有限公司对于市场的依赖更大。

新准则规定：

转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

（四）提高会计人员综合素质，尽快适应新准则

无论企业会计准则怎样制定，如何完善，最终都要由广大会计人员来执行。

会计准则能否真正发挥其应有的作用，在很大程度上与会计人员的综合素质有关。

法律法规与会计准则不可能解决与会计有关的所有问题。

因此，石家庄福源财务咨询服务有限公司努力提高广大会计工作者的专业理论水平与职业判断能力，加强法制观念，强化职业道德意识，从而提高他们的综合素质，加强后续教育与培训，帮助他们准确理解与把握新准则的意图，使他们成为新会计准则的正确执行者与推进力量。

致谢

几年的大学生活马上要过去了，在这段美好的时光里,幸好有老师的鼓励与教导使我改变了很多，感谢学校与老师对我的指导。

在此，即将离开学校特别感谢指导老师裴君红对我的悉心教导，并且指导我完成毕业论文设计。

在此，我向我的指导老师表示最诚挚的谢意！

最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅，评议与参与本人论文答辩的各位老师表示感谢！

参考文献：

1．企业会计准则第3号——投资性房地产;

2．中华人民共与国财政部制定.企业会计准则.经济科学出版社.2006;

3．中华人民共与国财政部会计司编写组.企业会计准则讲解.人民出版社.2007.