明珠雅苑商住两用项目开发可行性研究报告Word文档格式.docx
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（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对明珠雅苑项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
1项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
目前，XX县正处于改造旧城，发展新城，扩内需、调结构的关键时期，住宅与商业房地产将进一步提升县域经济的快速发展，房地产占GDP的比重也将快速上升，对GDP的贡献率必将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2012年，我国城镇居民人均建筑面积将达到25平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到17%，城市化水平将提高到43%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积42平方米，主导户型为四室两厅和三室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将房地产业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
对于XX县城未来的建设发展蓝图，XX县委、县政府有着清晰的认识与战略定位。
提出要把XX县城打造成为功能互补的商贸中心区、高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、武陵山区特别是大湘西领先的现代商业区、环境优美的生态宜居综合生态区。
武陵山中的一颗璀璨明珠——XX县，地处湘、渝、黔边陲，总面积一千一百多平方公里，总人口二十六万，是个以苗族为主的少数民族聚居山区。
XX县始建于清嘉庆三年（1798年），县城辐射规划控制范围38平方公里，其中城市中心区14.5平方公里。
古代为辰阳县地，定名永绥县，一九五三年改名XX县，属湖南湘西土家族苗族自治州管辖。
地势由南向北倾斜，形成高山台地、丘陵地带和沿河平川。
平均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五十九米，最低的狮子桥海拔二百一十二米。
这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。
新中国成立后，特别是改革开放以来，这里悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民情风俗……如山花烂漫、群星闪烁，展现在人们面前。
XX县系雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情调，构成了丰富多彩的旅游风光。
文学巨匠沈从文小说中的边城——茶峒，吊脚楼鳞次栉比，清澈剔透的清水河绕城而过，那情调俨然一幅美丽的画；
排吾的石栏杆，怪石嶙峋，鬼斧神工，形态各异，蔚为壮观；
弯曲幽静的古苗河盘山流淌，青松翠柏倒映水中，犹如一首流动的诗；
麻栗场的尖岩如南天柱直插云天，刺破青天锷未残，小龙洞瀑布和大龙洞瀑布从悬崖上直泻而下，恍若天上银河落九天……
目前，XX县虽然经济发展很快，人均收入在湘西自治州各县中独占鳌头，但现有的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善XX县人民的居住条件已经成为XX县政府特别关心的问题之一。
同时，随着XX县城经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使XX县城城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
如今，当你徜徉在被誉为“城市心脏”的边城广场，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的边城花园，入住在花园式的城南紫竹园商住楼时，当你流连在被誉为“XX王府井”的边城步行街，登上四方宾馆、古苗河度假村等高楼大厦俯瞰XX全景时，展现在眼前的是宽敞整洁的环城公路、鳞次栉比的山城楼宇和古色古香的阡陌街巷……
可以期待的是，一座花园式的XX新城区正崛起于湘、黔、渝边陲。
见证城市建设的历史，我们不妨翻开历史那一册厚重的长卷，来检视沉淀了的沧桑世故。
据有关史志记载，清嘉元年（1795）因原永绥厅治吉多坪“孤悬苗地”，经常遭受苗民义军的袭击，不利战事和供给，于是拨银万余两，在花园寨旁，新建石城一座，名曰“花园石城”。
嘉庆三年石城竣工，嘉庆七年（1802），永绥厅署由吉多坪迁往花园石城。
这座新石城周长573.6丈，高1.3丈，底宽0.9丈，顶宽0.6丈，开东、南、西、大北、小北5座城门，分别刻有“太平”、“归化”、“迎恩”等门号，并建有城楼，城有垛口、炮台。
嘉庆五年，在东、西门外又各增建一座护城，俗称“小城”。
《论文》曰：
“垣，墙也”。
“壁、垣也”。
“墉，城垣也”。
于是，花园的“园”便逐渐演变为了XX的“垣”。
XX的城市建设怎么发展？
是躺在老祖宗留下的遗产簿上看园子、守摊子？
还是在继承中图发展，在保护中开发建设？
XX县委、县政府清醒地认识到：
只有经济发展了，才能带动城市建设。
当今世界，风起云涌的新城市运动，已不亚于一场恢宏浩大的战争，谁的城市品牌响，谁的城市品位高，谁的城市风格靓，谁就可能成为世界的中心。
如在国际上，纽约成为了世界政治中心，瑞士成为了世界金融中心，巴西成为了足球王国，维也纳成为了音乐之都，在国内有春城昆明、绿都长春、冰城哈尔滨、牡丹王国洛阳、东方圣城曲阜……。
那么，位于湘、黔、渝边陲的XX在城市建设方面举什么旗帜，创什么品牌，彰显什么风格？
用前任县委吴彦承书记的话来说：
“历史上从没有像今天这样，县委、县政府对城市建设认识更清楚、思想更统一、目标更明确、效果更显现。
”的确，思想上的解放，带来的是观念上的更新和城建理论的创新。
把握苗疆边城历史文脉。
XX是个以苗族为主的少数民族聚居山区，浓烈的苗族风情令人陶醉，文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，更是令XX充满了无限神秘之感。
历经近现代两百来年的风雨洗礼，凝练了丰富多彩的苗族文化和边城文化，这些文化渊远流长，是城市建设的内在品格，该县的一切建设活动都要与之相近，以其为蕴。
科学调整城市布局，合理确定城市分区。
在考证城市发展沿革史的基础上，该县广泛征求城建专家、社会各界的意见和建议，在城市总体规划布局中结合地域、人口、交通、资源、产业特点，十五期间提出了依托区位优势，着力推进城镇化建设，打造湘黔渝边区“明珠县城”的口号，按照“山区县城，都市标准”的要求，确定了“打通东西、拓展南北，小县建大市”的思路和目标。
实现了城市建设发展的战略性转移。
推进市场经济以来，城市发展面临许多新情况、新问题、新挑战，如何主动适应市场经济规律，县委、县政府高瞻远瞩地提出了五个战略性转移：
一是由旧城改造向新区开发转移，吸纳农村剩余人口，提高城市化水平；
二是由单纯建设城市向全面经营城市转移，整合城市资源，着力突破困扰制约城建发展的资金“瓶颈”；
三是由被动解决历史遗留问题、还历史欠债向完善城市功能转移，提升城市建设品位；
四是注重由局部区域建设向综合整治、体现特色转移，突出城市个性，向建设品牌城市迈进；
五是由改善居住条件向改善人居环境转移，改善城市面貌，尤其是改善生态环境。
谋划了城市化进程发展蓝图。
围绕县城档次的提升，严格按照“优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次”的思路狠抓规划编制和规划管理，做到“规划一张图，审核一支笔，建设一盘棋，配套服务一条龙”，其“龙头”作用凸显。
2003年《XX县县城总体规划》通过县人大常委会审查；
2005年完成了《XX县边城镇总体规划》、《城北控制详细规划》和县邮政局等7个单位的测绘；
2006年上半年完成《团结镇赖子堡村移民新区的总体平面设计》、《县农贸市场二期工程》等8个规划。
“依托经济发展为支撑”的城建思想深入人心。
在城市建设过程中，XX十分注重加大产业建设力度，以产业的做大做强推动经济的发展，以经济的发展推进城市化的进程。
他们在做大工业产业的同时，做活商贸产业。
“十五”期间，通过招商引资和聚集国有、集体及民间资本等方式先后筹集资金近4亿元，修建了城关集贸大市场、边贸大市场、金三角大市场、商业中心、文化一条街、边城步行街等商贸流通市场，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太丰、天丰等一批较高档次的宾馆。
同时，放低农民进城门坎，在入学、就业、保险等方面给进城农民以优惠，促进农民向非农方面转移，城镇常住人口和流动人口已由2000年的3.5万人发展到近8万人。
商贸设施的日趋完善和县城人口的增加，既聚集了人气，搞旺了财气，又繁荣了县城。
现在的XX县城，东起东门口，西到凉水井，南起铁合金厂，北至花果山，商店超市、饮食店、娱乐场所、宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。
在城南、城北开发和旧城改造中，他们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开发商连片开发互动，单位筹资和个人出资结合，大力发展房地产业。
通过五年的努力，投资近2亿元的边城步行街已完成了第一期工程，投资3000万元的城南紫竹园商住楼群销售一空，城南安居小区、商业中心、农贸中心文化一条街、边城公园等一批精品住宅小区房产交易十分火爆。
XX房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃的市场之一。
交通是一个城市的名片，要让所有经过XX的人，先从交通这张名片上认识XX了解XX。
随着城市道路的建设和竣工，已经使209、319国道过境车辆全部绕城经过，从而缓解了老城主街道的压力，既有力地拓展了XX县城的空间，也大大提升了XX城市建设的品位。
本案所在地的建设路改造，既是打造美丽XX县城的世纪战役，也是一项深受拥护的民心工程。
整个工程拆迁26个单位、222户居民住宅、1.5万平方米的黄金铺面，涉及到1200余人。
建设路的全面改造，宽阔的不仅是道路，快捷的不仅是交通，它还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上的投入，拉动了内需，激活了市场，整个建设路的改造，拉动了民间资本投入5000万元，临街新建楼房300余栋，新增商业门面1000多间。
2004年，全县投入420万元对县城老街进行了改造，这是县委、县政府继建设路改造后县城升级提质的又一项重大举措。
县城老街东起河码头，西至XX镇小学，包括西长街、解放街、老正街、东正街、瓦厂坪，全长3.4公里，共有2000多户居民，1.7万人。
因年久失修，路面、排水系统及各类配套设施毁坏严重。
老街改造扩建排水沟5200米，改造供水主管2000米，支管12000米；
拆除占道台阶10450米；
电力、广播电视、电信“三线”全部下地，设置消防栓28个，路面全部铺上15厘米厚的青石板，改造后的老街干净、整洁、古朴，成为县城一道亮丽的风景。
2005年，全县又投入900万元对县城所有小街小巷进行了硬化改造。
对41条小街小巷19.3公里的路面进行高标准硬化，新修了排水沟，安装路灯，一次性解决了小街小巷的泥巴路、断头路、死胡同和一些建筑障碍。
老城水门洞一带，此前因乱建乱占，小巷仅能容一两人出入，消防车、救护车无法开进，老百姓形象地说，连棺材都抬不出来。
通过建设者们艰苦细致的工作，硬是从老百姓的围墙里拆出一条路来，全部硬化。
通过大街小巷的改造，使县城城区道路全部硬化，彻底告别了晴天一身灰，雨天一脚泥的历史，提升了城市的档次和品位，加快城市发展，使XX县城走上了一条良性循环发展的快车道。
通过旧城改造，新建了一条长980米，宽100米的商业步行大街。
主要建筑有市政道路、休闲广场、商业步行街、批发市场及安置商住小区等。
步行街规划设计理念独特，集商贸、休闲、居住于一体，建筑风格既有现代都市气息，又有地方民族风情，并请著名艺术大师黄永玉先生题写街名，堪称一绝。
老农贸市场改造项目。
通过改造，市场面积由原来的3000多平方米增加到21000平方米，成为全州独体建筑最大的市场，经营户由原来的600多户发展到1300多户，年成交金额由1.2亿元扩大到2亿多元。
市场内设有电梯5台，有各种超市、多功能购物中心，并实行全方位电子监控，里面人流物流井然有序，一片繁荣景象。
商贸大厦项目。
该项目地处建设路与赶秋路交汇处的黄金码头，总建筑面积25000平方米，总造价5800万元，主楼高15层，成为目前XX最高建筑，二楼门面拍出每平米上万元的“天价”，创四省市边区门面之最。
与此同时，城南、城北两个新区开发也同步进行中。
城南新区，位于县城南部，与老城一河相隔，以前是一片不毛之地。
通过政府规划投资，大桥的修建，道路的拉通，民间资本纷纷涌入，现已投资近4亿元，将城南打造成一个高楼林立，商贸繁荣的新区。
同时，城北的开发项目也在分步实施中。
2006年，县委、政府又投资1100万元建设边城公园，位于县城旧城区和城南新区之间，占地250亩。
通过建设者的紧张施工，仅几个月时间，已初具规模，公园内茂林修竹、芳草鲜美，亭台楼阁，曲径通幽，成为县城最靓丽的风景。
坐落园内投资600万元的边城图书馆也正在紧张地建设当中。
一分耕耘、一份收获。
今日的XX县城，确实呈现出日新月异的景象，已是今非昔比。
游人们感悟XX，说XX变大气了、变靓丽了；
市民们感悟XX，说家乡天更蓝、山更清、水更绿、路更宽、楼更美了。
人居环境水平有了质的提升。
XX县在房地产和住宅开发业逐步向支柱产业迈进的同时，人居环境更加注重人性化标准，营造亲山、亲水、亲绿的和谐自然氛围。
目前，边城广场商品房、边贸市场二期工程、紫竹园大市场和商贸大厦等5个房地产开发项目正如火如荼，令XX的房地产市场也是一片风生水起，兴旺发达。
旅游景点日渐完善美丽。
XX县境内雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情调，构成了丰富多彩的旅游风光。
投资2000万元的边城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中国边城翠翠岛、中国边城百家书法园，完成了边城古街青石砖的铺设和部分民居的改造，以边城（茶峒）为龙头的文化旅游产业建设取得成效，为XX带来不少人气和财气。
悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多的名胜古迹，独特的民情风俗……如山花烂漫、群星闪烁，告诉人们此景只应天上有。
漫步在这座天然花园里，给人一股沁人肺腑的清香，一种令人陶醉的感觉。
正是在这种良好的大环境中，本案的明珠雅苑项目完全符合XX县城城市建设总体规划，贯彻了国家西部大开发和大湘西规划城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为XX县重点商品住宅两用建设项目工程之一，将为增加XX县当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
本项目位于XX县建设东路主城区。
中心地区商贾云集，人流、物流繁忙，项目所在地段位于兄弟河东岸南段，总占地面积16000平方米，建筑面积80000平方米。
小区西隔兄弟河与沿江风光带相连、南至×
×
路、东隔规划中的×
小区与×
路相连、北至小区北部主路口。
本项目与XX县著名的兄弟河依河相伴；
距吉渝高速公路入口仅10分钟车程，自然环境优越，道路交通便利。
7、预期目标
明珠雅苑项目拟在占地面积18000平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为81200.6平方米的小高层电梯住宅房（其中住宅面积65,975.39平方米，1-3层商铺面积15225.09平方米，地下停车场面积9,748平方米）。
8、主要建设条件
明珠雅苑建设项目是“明珠雅苑”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部份进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。
为了加快招商引资力度，加快XX县城城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把XX县城建设成为县域性中心城市，XX县启动了兄弟河沿江风光带堤路工程的建设。
本案正好处于兄弟河沿江风光带最佳位置，为XX县城区建设重点项目，并受到了县委、县政府、国土、建设等部门的大力支持。
9、主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
18,000.0
2
规划总建筑面积
81200.6
2.1
其中：
住宅建筑面积
65,975.39
2.2
1-3层商铺建筑面积
15225.09
2.3
地下停车场建筑面积
9,748.0
3
建筑密度
%
24.4
4
容积率
2.63
5
绿地率
%
38.3
6
项目总投资
万元
11,650.44
7
财务净现值
3,001.06
8
财务内部收益率
%
73.86
9
静态投资回收期
年
0.83
10
动态投资回收期
0.88
a）问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及XX城的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
XX县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；
在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；
与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；
制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第二章项目投资环境与市场研究
a）投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
2009年1-11月，我国城镇固定资产投资127614亿元，同比增长26.8%。
其中，国有及国有控股完成投资53365亿元，增长21.6%；
房地产开发完成投资26546亿元，增长22.7%。
从项目隶属关系看，中央项目投资13124亿元，同比增长31.8%；
地方项目投资114490亿元，增长26.3%。
11月份，我国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。
其中，城市上涨2.2%，农村上涨2.9%；
食品价格上涨5.9%，非食品价格上涨0.6%；
消费品价格上涨3.1%，服务项目价格上涨0.3%。
1-11月份累计，居民消费价格总水平同比上涨6.3%。
其中，城市上涨6.0%，农村上涨6.9%。
1-11月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业，下同）实现利润24066亿元，同比增长4.9%。
规模以上工业企业税金总额18314亿元，同比增长20.7%。
规模以上工业实现主营业务收入439464亿元，同比增长24.1%。
11月末，规模以上工业应收帐款45006亿元，同比增长12.3%。
产成品资金23114亿元，同比增长25.0%。
11月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业）增加值同比增长5.4%，比上年同期回落11.9个百分点。
从主要产品看，原煤和原油分别为2.3亿吨和1586万吨，同比分别增长5.2%和4.9%；
发电量2540.2亿千瓦时，同比下降9.6%；
生铁、粗钢和钢材产量分别为3351.6万吨、3518.9万吨和4230.1万吨，分别下降16.2%、12.4%和11%。
1-11月份，全国规模以上工业企业增加值同比增长13.7%。
11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点；
环比下降0.5%。
其中，新建住房销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.6个百分点；
环比下降0.6%。
11月份，我国工业品出厂价格同比上涨2.0%；
原材料、燃料、动力购进价格上涨4.7%。
其中，生产资料出厂价格同比上涨2.0%。
1-11月份累计，工业品出厂价格同比上涨7.6%，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.6%。
海关总署数据显示，今年前11个月，我国外贸总值达23783.7亿美元，比去年同期增长20.9%。
其中出口13171.6亿美元，增长19.3%；
进口10612.1亿美元，增长22.8%。
累计实现贸易顺差2559.5亿美元，同比增长6.9%，净增加163.9亿美元。
11月末，11月份，我国社会消费品零售总额9790.8亿元，同比增长20.8%。
分行业看，批发和零售业零售额8226.2亿元，同比增长20.6%；
住宿和餐饮业零售额1376.6亿元，增长25.1%；
其他行业零售额188.0亿元，增长3.0%。
1-11月累计社会消费品零售总额97759.2亿元，同比增长21.9%。
我国金融机构人民币各项贷款余额29.57万亿元，按可比口径同比增长16.03%，比上月末高1.45个百分点。
当月人民币各项贷款按可比口径增加4769亿元，同比多增3895亿元。
1-11月份人民币各项贷款按可比口径增加4.14万亿元，同比多增5554亿元。
11月末，我国金融机构人民币各项存款余额为46.24万亿元，同比增长19.94%，比上月末低1.16个百分点。
当月人民币各项存款增加4038亿元，同比少增2986亿元。
1-11月份人民币各项存款增加7.3万亿元，同比多增2.30万亿元。
2008年11月末，我国广义货币供应量（M2）余额为45.86万亿元，同比增长14.8%，比上月末低0.22个百分点；
狭义货币供应量（M1）余额为15.78万亿元,同比增长6.8%，比上月末低2.05个百分点；
市场货币流通量（M0）余额为3.16万亿元，同比增长9.04%。
1-11月份净投放现金1232亿元,同比少投放683亿元。
数据显示，在积极财政政策实行后的第一个月，11月全国财政出现了1461.63亿元的赤字。
11月，全国财政收入为3792.4亿元，支出为5254.
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