中国房地产市场形势分析20110215.ppt
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2011年中国房地产市场展望陈啸天陈啸天中国房产信息集团中国房产信息集团研究中心研究中心总经理总经理2011年年2月月22010中国房产信息集团版权所有。
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引子引子20112011年伊始年伊始,房地产市场调控政策突然降临房地产市场调控政策突然降临继2010年9月底楼市调控政策出台短短4个月不到的时间,政府再次出手,不但为2011年房地产市场调控的延续奠定基调,更展现出政府打压房价的巨大决心!
1月26日,”国八条”在预先毫无征兆的情况突然出台:
1月27日,重庆和上海两地正式出台房产税试点n信贷政策:
二套房首付提升至六成n限购政策:
覆盖面扩张,清算存量住房n各级政府须在一季度公布房价控制目标n严格住房用地供应管理n调整个人转让住房营业税政策【上海】征收对象:
本市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房折扣:
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
税率:
暂定为0.4%、0.6%免税条件：
人均60平方米部分以下免税【重庆】征收对象：
个人拥有的存量增量独栋商品住宅、个人新购的高档住房税率：
实行累进制，根据应税住房交易单价与上两年主城九区新建商品住房成交均价的比值分别征收0.5%、1%和1.2%。
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引子引子近期近期全国楼市成交骤降全国楼市成交骤降从周度成交数据来看：
2月，受春节及政策的双重影响，大部分城市成交下滑至谷底！
数据来源：
CRIC注：
深圳、广州、杭州、苏州、无锡、武汉、重庆和昆明成交数据为商品房，其余城市为商品住宅该如何判断该如何判断2011年市场走势？
年市场走势？
8月周均成交9月周均成交10月周均成交11月周均成交12月周均成交1月周均成交1.28-2.32.4-2.10一线城市上海15.627.63321.629.619.45.21.2北京17.226.819.528.136.326.117.51.3深圳6.513.69.66.89.37.11.81广州15.526.643.614.216.920.315.52.9二、三线城市杭州11.717.317.214.616.915.99.81苏州11.519.320.116.417.31671.4无锡13.318.417.614.42012.67.50.7天津16.120.12425.629.518.710.22长春13.111.414.717.414.86.93.10.5兰州1.82.92.52.21.510.20.2青岛10.619.329.620.623.622.4131武汉21.728.230.337.234.331.18.40.4长沙22.534.24041.556.219.202.8重庆41.95756.243.243.335.119.35.9昆明9.57.511.814.223.515.70.13.2厦门4.14.345.75.46.44.30.8福州34.47.23.63.44.121.520102010年年88月至今各重点城市商品住宅周度成交量走势图月至今各重点城市商品住宅周度成交量走势图（单位单位:
万平方米万平方米）42010中国房产信息集团版权所有。
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内容页码页码一、市场回顾44二、政策解读1010三、走势预测1515四、应对建议2727目录目录ContentsContents52010中国房产信息集团版权所有。
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2010年市场回顾在2010年初，我们做出的四大预判全部兑现62010中国房产信息集团版权所有。
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预判预判11从全国来看：
成交量肯定突破从全国来看：
成交量肯定突破2009年，创造新高位年，创造新高位全国商品房、商品住宅销售面积、销售金额年度走势图2010年1-12月全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；其中，商品住宅销售面积9.21亿平方米，增长8.0%；2010年1-12月全国商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中，商品住宅销售额4.37万亿元，增长14.4%。
数据来源：
国家统计局2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0.002.004.006.008.0010.0012.000.001.002.003.004.005.006.002.242.683.373.825.556.197.626.219.3710.431.992.372.983.384.965.546.915.598.539.21商品房销售面积（亿平方米）商品住宅销售面积（亿平方米）商品房销售额（万亿元）商品住宅销售额（万亿元）72010中国房产信息集团版权所有。
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级别2010年销售金额TOP30榜单（亿元）2009年销售金额TOP20榜单（亿元）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队500亿以上6661400亿以上4495第二梯队200-500亿10292200-400亿7259第三梯队100-200亿14129100-200亿9160级别2010年销售面积TOP30榜单（万平方米）2009年销售面积TOP20榜单（万平方米）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队500万以上6712400万以上7543第二梯队200-500万10245200-400万6244第三梯队100-200万10140100-200万7149其他100万587/预判预判22从企业来看：
相互间差距越来越大，新的标杆正在出现从企业来看：
相互间差距越来越大，新的标杆正在出现各梯队的业绩均值方面，第二梯队与第一梯队差距较2009年增加60%左右，而第二梯队与第三梯队在销售金额方面的差距拉大了58%，销售面积方面亦有10%的增幅。
百亿以上房地产企业已达到近40家，尤其是在第三梯队中，销售金额在100亿以上的企业明显增多，差距却明显缩小。
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预判预判33从品牌来看：
溢价效应越来越强从品牌来看：
溢价效应越来越强优质品牌企业受政策影响较小，抗压能力强，销售表现优于一般企业。
1001100210031004100510061007100810091010101110120408012016004080120160200销销售面售面积积（万平方米万平方米）销销售金售金额额（亿亿元元）国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷2010年万科月度销售面积、销售金额走势图2010年中海/绿城部分热销项目与其周边项目对比（单位:
元/平方米;万平方米）企业名称城市项目名称2010年成交均价2010年成交面积周边项目名称2010年成交均价2010年成交面积中海发展苏州中海国际社区1112623.04天地源水墨三十度942510.16中海发展沈阳中海寰宇天下735021.46黎明昆山苑53441.26中海发展沈阳中海城536117.55泰华林庄园40004.81中海发展西安中海国际社区1208310.72曲江海天华庭56052.01绿城杭州绿城西溪诚园3230211.65坤和西溪里263184.16绿城杭州绿城.蓝色钱江499989.25赞成林风274970.2绿城无锡绿城玉兰花园125778.19融科玖玖城106754.88绿城宁波皇冠花园169777.06翡翠湾131945.27万科：
在2010年三波调控政策出台的背景下，企业全年销售业绩依然稳步增长并成功突破1000亿大关，从月度走势来看，除2月份受春节传统淡季影响销售额较小外，其余各月表现均相对平稳。
中海、绿城：
从两家企业热销项目来看，报价通常都明显高于周边住宅平均水平，但由于品牌价值的高认可度，高房价丝毫没有成为其热销的障碍。
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预判预判44从战略来看：
节奏比产品更重要从战略来看：
节奏比产品更重要Q1Q2Q3Q40100200300400金地保利万科2010年万科、金地、保利季度销售金额走势图（单位:
亿元）2010年市场存在三波机会1、3月-4月中上旬（新国十条出台前）2、7月-9月底（市场反弹期）3、四季度（调控政策对市场的影响明显弱化）从万科、金地、保利三家典型房企2010年销售额走势对比来看，金地和保利未能抓住前两波机会前两波机会，故前三季度销售情况相比万科均明显逊色，而成功抓住了第三波机会使得两家企业四季度销售额出现回升。
而万科方面，由于应对政策调控得当，从掌握市场节奏的角度来看更加出色，没有放过任何一波机会，故每季度的成交表现都较好。
在楼市调控逐渐常态化的情况下，对于企业来说，准确的把握市场节奏感，抓住调控间隙出现的每一波销售机会，将比产品本身更为重要。
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政策解读2011年政策进一步升级，如何把控政策动态是企业决胜市场的关键112010中国房产信息集团版权所有。
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政策政策20112011年第一轮调控启动，调控已进一步升级年第一轮调控启动，调控已进一步升级2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。
今年三大调控重点n限购升级：
限购范围逐步扩大，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
n房产税试点：
今年重庆、上海陆续出台了房产税相关细则，房产税从理论阶段进入试点节点。
n信贷政策继续收紧：
差别化贷款政策进一步收紧，未来仍存在加息、提高存款准备金率的可能。
从对市场影响来看，短期看新国八条（限购令），长期看房产税。
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政策政策限购令被全面强化，短期影响巨大限购令被全面强化，短期影响巨大“限购令”成为此次房地产调控的重点。
相比之前各地出台的限购令，本次调控由中央政府层面出台政策，全国统一执行，力度更大；一旦限购令全面铺开，各主要一二线城市、甚至部分房价较高的三线城市市场成交量都将面临回调，而房企销售压力也将凸显。
政策点评n覆盖更广：
与2010年第一批出台限购的16个城市不同,新一轮的限购城市覆盖面将更广,根据“国八条”的要求，限购城市将扩张到全国36个大中城市,其中包括主要的直辖市、省会城市和计划单列市：
北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、武汉、沈阳、南京、成都、郑州、长沙、石家庄、哈尔滨、福州、西安、南昌、合肥、昆明、太原、南宁、兰州、贵阳、长春、济南、海口、乌鲁木齐、西宁、银川、呼和浩特、拉萨、大连、青岛、宁波、厦门、深圳。
n力度更大：
之前各地的限购令多以新增购房为限制条件。
本次以存量为调控前提，拥有两套以上住房将不得再购房，政策力度无疑提高了一个等级。
n近期媒体上有72个城市限购的说法，这属于媒体的猜测，是不准确的。
政策影响n市场面的影响：
2010年，CRIC监控的35个主要城市（均在新一轮限购城市名单中）住宅成交面积占全国约35%，成交金额占全国约51%。
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