世联-合生惠州高尔夫别墅项目前期策划案.ppt

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世联-合生惠州高尔夫别墅项目前期策划案.ppt

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世联-合生惠州高尔夫别墅项目前期策划案.ppt

世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山2007-11-19合生高尔夫合生高尔夫营销思路营销思路世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山高尔夫这个由皇家宫廷兴起的运动，以其高昂的运营成本及独特的文化内涵，一直以来都只有少数人群可以参于。

因此高尔夫也成了上等贵族的代名词。

高尔夫俱乐部自然就成了上等人仕重要社交场所之一。

高尔夫别墅更是成为财富追逐的对象，世界上顶级的豪宅大多源自高尔夫。

世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山房行东方房行东方房地产专业交流平台房地产专业交流平台http:

/PropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山2003年底国土资源部发布的国土资发【2003】388号文件关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知指出：

“对不符合国家产业政策的项目，不切实际的形象工程、政绩工程项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地”。

2004年国务院办公厅20041号文件关于暂停新建高尔夫球场的通知指出：

我国高尔夫球场建设将暂缓立项和审批。

高尔夫项目审批暂停，高尔夫用地卖少见少，越来越稀缺珍贵。

相对其它物业形态，高尔夫物业更具升值潜力和投资价值。

世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山本项目概况本项目概况项目位于惠州中部,水口镇大和村，地处东江上游江岸。

距离广惠高速蓬陵出口仅1公里。

项目总占地3000亩，其中2000亩规划为27洞高尔夫球场，1000亩为商住用地。

目前规划产品为：

联排别墅、洋房、产权式公寓、商业。

项目预期08年4月临建售楼部及板房投入使用，5月公开发售。

目前高尔夫牌照尚未领取，届时现场也仅有9洞高尔夫展示。

世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山1.1.在现有地块条件的基础上，如何最大化的在现有地块条件的基础上，如何最大化的提升项目价值，树立顶级豪宅的形象提升项目价值，树立顶级豪宅的形象2.2.在实现项目价值的同时，如何尽可能的降在实现项目价值的同时，如何尽可能的降低或规避风险低或规避风险3.3.进一步巩固及提升合生的市场影响力进一步巩固及提升合生的市场影响力世联对开发商目标的理解世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山自04年合生进入惠州，先后开发了合生帝景湾及合生国际新城两个豪宅项目，合生已然在惠州确定豪宅品牌发展商的地位和影响力；然而随着万科、中信、碧桂园、雅居乐、珠投、星河、深业、深振业、富力等地产大鳄挺进惠州，本项目对合生品牌发展有何战略意义？

世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山本案要旨本案要旨本案通过对高尔夫住宅项目开发模式的研究，结合自身地块的条件寻找一条更适合本案开发的方向，并在目标客群特征理解的基础上，研究项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开营销部署。

世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山第一部分：

市场定位世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山深圳观澜高尔夫清远碧桂园惠阳棕榈岛深圳中信高尔夫区域主要高尔夫项目参考世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山观澜高尔夫球会项目地址项目地址：

位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处；项目规模项目规模：

216洞高尔夫球场。

产品类型：

别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，保证物业对景观摄的最佳摄取。

设计风格设计风格:

地中海风格球会运营时间球会运营时间:

1994年房地产推售时间房地产推售时间:

2001年客户分布客户分布:

私营业主（含在深台商）:

约30%;香港客户:

约60%;其它约：

10投资客户约70%，自住客户30%（自住客以周边企业主为主）主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。

世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山最近一期推货时间：

最近一期推货时间：

年最近一期推货量：

最近一期推货量：

约60套（储客期长达1年）别墅每月销售在58套月左右，售价：

约13万/。

目前库存：

约35套；营销手法：

营销手法：

通过球会的规模及配套的影响，借助高尔夫国际赛事举办，提升影响力，树立第一豪宅形象。

会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。

强势推广，大手笔，电视、杂志、户外。

我们在珠三角主要高速路都见其广告。

观澜高尔夫球会主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。

世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山项目地址项目地址：

惠州惠阳土湖，临近深汕高速，距离深圳罗湖口岸约1小时车程项目规模：

球场总面积2,055亩，球洞数27洞。

有三个球场：

河湖场，荔河场，荔湖场。

标准杆108，总长度为10,360码。

建筑用地约65万，总建筑面积约49万，容积率0.83。

产品类型：

别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，物业对景观摄取面很广。

设计风格设计风格:

纯粹东南亚风情建筑。

建筑设计及风情是常被抄袭的对像球会运营时间球会运营时间:

1999年年底27洞正式开放房地产推售时间房地产推售时间:

2000年客户分布客户分布:

本地客户:

约10%;深圳客户:

约30%;香港客户:

约30%;台湾客户:

约25%其它区域（如加拿大新西兰等）:

约5%;投资客户比例：

约；自住（闲居）客户：

约棕榈岛高尔夫强调“隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广上以小众的口碑宣传为主。

最近一期推货时间：

年月最近一期推货量：

最近一期推货量：

套前两月每月销售在套月以上，后期在套月之间，年市场大热时销售也只是套月左右。

目前库存：

29套洋房，售价8，别墅产品售罄，推算售价联排价格约元；营销手法：

营销手法：

借助中海壳牌集团租赁，形成高端人群居住社区，并于带租金发售的形式，拉动投资客户。

以球的推广带动房产的销售，结合会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。

推广上主要以小众业主及会员节日假日沙龙为主，辅于少量的专业杂志推介，外展等宣传。

休闲配套完善：

西餐厅、练习场、高尔夫学院、球具专门店、会所酒店、天文台、健身中心、游泳池、室内暧水泳池、篮球、排球、图书馆/阅览室、小农庄、儿童游乐场等棕榈岛高尔夫强调“隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广上以小众的口碑宣传为主。

位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园项目规模：

占地246万平方米，27洞国际标准杆湖景山地球场产品类型：

产品类型：

别墅、洋房、酒店式公寓；设计风格设计风格:

泰式风格球会运营时间球会运营时间:

2003年房地产推售时间房地产推售时间:

2005年客户分布客户分布:

以项目周边的龙岗及福田为主，占90%以上投资客户占约60%，自住客户占约40%中信绿色高尔夫以“看不见的上层，看不见的别墅”诉求，强调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。

最近一期推货时间：

5年11月最近一期推货量：

最近一期推货量：

57套月销售在7套月左右。

目前库存：

06年底推出第二期39栋别墅，07年5月已售罄；营销手法：

营销手法：

以球会带动房产产品炒作、多组合的媒体推广。

小众媒体的宣传。

山地户型设计，通不同水平的高差，实现层层有景，户户有景中信绿色高尔夫以“看不见的上层，看不见的别墅”诉求，强调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。

花都区山前旅游大道（花都与清远交界处）项目规模：

占地3万亩，36洞高尔夫球场产品类型：

产品类型：

别墅、洋房；带装修设计风格设计风格:

欧式，碧桂园模式的COPY球会运营时间球会运营时间:

2006年房地产推售时间房地产推售时间:

2006年客户分布客户分布:

以项目周边的花都、清远本地自住客为主，以及部分的广州地区投资客。

清远碧桂园以“平过自己起楼”为项目诉求，强调项目性价比、快速现金流。

拿地后拿地后4个月销售，快速笼资金个月销售，快速笼资金世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山最近一期推货时间：

最近一期推货时间：

7年9月最近一期推货量：

最近一期推货量：

约约500套月销售在200套月左右。

目前库存：

2万多亩的用地；营销手法：

营销手法：

高尔球场仅为配套使，在推广上并没重点突出高尔夫特性超低价策略，强调快速基金回笼媒体集中炒作。

现楼及园林展示。

清远碧桂园以“平过自己起楼”为项目诉求，强调项目性价比、快速现金流。

生活配套齐备：

学校、超市、医疗、饮食、公交一生活配套齐备：

学校、超市、医疗、饮食、公交一应俱全。

而且每个碧桂园配备一个五星级的酒店应俱全。

而且每个碧桂园配备一个五星级的酒店世联地产顾问（中国）有限公司世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy（China）Limited香港深圳北京广州上海东莞惠州惠州天津珠海佛山模式模式项目项目客户群体客户群体配套配套类型类型销售速度销售速度销售价格销售价格（别墅）（别墅）高尔夫

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