世纪瑞博2011年11月3日廊坊市固安孔雀玫瑰园项目策略提案.ppt.ppt
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固安孔雀玫瑰园固安孔雀玫瑰园固安孔雀玫瑰园固安孔雀玫瑰园2011.11.3玫瑰之名玫瑰之名Part1大势堪舆大势堪舆Part2形象定位形象定位Part3广告绽放广告绽放Part3活动媒体活动媒体Part1大势堪舆大势堪舆3竞品解构竞品解构1区位分析区位分析2客群分析客群分析4产品分析产品分析9月开盘，月开盘，“以两万元抵十万元以两万元抵十万元”变相降价变相降价1000元，引发市场强烈反应元，引发市场强烈反应固安固安“降价门降价门”！
区位分析永清县固安县廊坊市固安县概况：
u总面积698.73平方公里u2008年末总人口416670人u主导产业：
农业与大兴县紧邻，且有交通联系紧密n固安固安-北京南四环北京南四环:
京开高速路程约40公里；n固安-广阳区九州镇：
密涿高速廊坊段约20公里n固安-永清县：
廊涿线约20公里；n固安-涿州市：
廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；n固安-霸州市：
106国道约35公里、大广高速规划路；2011见证固安神话空港新区诞生2011北京楼市焦点在城南。
2900亿投资升级京南，“环首都经济圈”热动卫星城，交通网全面通达，固安作为北京的南大门，率先发力。
第二机场落户大兴，辐射力带动固安成为空港新区。
“环首都经济圈”、第二机场、2900亿发展京南，三大政策利好挖掘固安潜力，生活价值几何递增，楼市价值洼地急剧升温。
p北侧为创新道p东侧为永定路，106国道p西侧为城市主干道育才北路p南侧为城市主干道新昌街p生活配套缺乏1、京哈高速、京哈高速-G1；2、京沪高速、京沪高速-G2（原京津塘原京津塘）；3、京港澳高速、京港澳高速-G4（原京石原京石高速高速）大广高速大广高速-G45；4、京津第二高速；、京津第二高速；5、京开高速；、京开高速；6、保津高速；、保津高速；7、廊涿高速；、廊涿高速；8、六环路高速；轨道交通：
、六环路高速；轨道交通：
地铁四号线地铁四号线,京九铁路；京九铁路；公交线路：
北京至固安公交线路：
北京至固安943公交；公交；廊坊至固安长途汽车站固廊坊至固安长途汽车站固安汽车站安汽车站项目周边项目周边40公里范围内拥有九条高速公路：
公里范围内拥有九条高速公路：
客群分析客群分析年龄：
年龄：
25-45岁岁购买动机：
购买动机：
40%自住自住40%投资投资20%其他其他注：
由于项目地处大北京区域，客群不同于传统二三线城市，购买动机比注：
由于项目地处大北京区域，客群不同于传统二三线城市，购买动机比较复杂，在客群定位时不做单纯意义上局限较复杂，在客群定位时不做单纯意义上局限来源：
大兴、丰台、固安、海淀、北京其来源：
大兴、丰台、固安、海淀、北京其他他职业：
私营企业主、公司白领、中层、公职业：
私营企业主、公司白领、中层、公务员等务员等孔雀城孔雀城孔雀孔雀大卫城大卫城K2红树林红树林中央公馆中央公馆中宏新界中宏新界国泉城国泉城橘州橘州水木清华水木清华本本案案竞品分析竞品分析孔雀大卫城孔雀大卫城要点要点南加州风格，四期均价南加州风格，四期均价63006500元元/平平，项目不定，项目不定期推出特价房。
房源户型为一居期推出特价房。
房源户型为一居66平米，平米，二居二居84-90平平米米，三居，三居88、110-126平米。
预计平米。
预计2013年年8月入住，毛坯房。
月入住，毛坯房。
判断判断与我项目产品与我项目产品80多平米雷同，是主要竞争对手卖点主打轻轨多平米雷同，是主要竞争对手卖点主打轻轨交通。
交通。
推广语：
大宅之美坐轻轨，我在北京有个家重点重点90平米两居南北通透，全明户型，户型方正，居住舒适度高；赠送露台和飘窗，有一定的附加值；120平米三居南北通透，南向客厅和主卧，但进深较大；赠送飘窗及半个阳台；孔雀大卫城户型分析孔雀大卫城户型分析永定河孔雀城永定河孔雀城要点要点判断判断推广主题推广主题在售在售85-200平米都有平米都有均价均价6000元左右元左右经常推出特价房，最低能经常推出特价房，最低能40多多万购买万购买80平米左右两居室，折平米左右两居室，折合合5000元左右单价。
元左右单价。
此次推出此次推出孔雀公馆孔雀公馆1、主打别墅社区里的公寓、主打别墅社区里的公寓低密稀缺低密稀缺2、成熟社区，配套齐全、成熟社区，配套齐全重点重点K2红树湾红树湾要点要点预计预计2011年年11月中旬开盘，均价待定，主推户型为月中旬开盘，均价待定，主推户型为48平米一平米一居，居，90-110平米两居，平米两居，150-160平米三居，目前正在排号，现平米三居，目前正在排号，现在入会送在入会送2万元意大利旅游基金。
主推户型为万元意大利旅游基金。
主推户型为50平一居到平一居到120平三居。
平三居。
判断判断均价：
一期均价：
一期7500元元/平米平米单价上本案低于单价上本案低于K2红树湾，有一定的价格优势。
红树湾，有一定的价格优势。
主题推广：
花园里的度假人生主题推广：
花园里的度假人生三室两厅两卫三室两厅两卫二室二厅一卫二室二厅一卫方正英郡二期方正英郡二期要点要点在售为二期产品，在售为二期产品，12-23层高层，房源户型为层高层，房源户型为63平米一居，平米一居，70-90平米二居，平米二居，94、99、140平米三居，平米三居，121平米跃层。
参平米跃层。
参加搜房团独享最高加搜房团独享最高5万房款优惠。
万房款优惠。
判断判断二期均价二期均价6500元元/平米平米英伦范儿，配有主题商业街英伦范儿，配有主题商业街本案本案孔雀玫瑰园孔雀玫瑰园高层板楼产品，面积高层板楼产品，面积80平米两房、平米两房、120平米三房为主力。
平米三房为主力。
价格入市策略，低开高走价格入市策略，低开高走预计在预计在5500元元/平米。
平米。
产品分析产品分析入户花厅入户花厅两房变三房？
两房变三房？
超大附送景观露台超大附送景观露台飘窗飘窗转角飘窗转角飘窗超大附送景观露台超大附送景观露台入户花厅入户花厅两房变三房？
两房变三房？
小结：
固安市场整体价格敏感阶段，尤其在年底小结：
固安市场整体价格敏感阶段，尤其在年底降价压迫下各个项目都采取变相降价的促销手段，降价压迫下各个项目都采取变相降价的促销手段，本案如果在年底开盘，必将卷入降价风波，应谨本案如果在年底开盘，必将卷入降价风波，应谨慎。
在价格策略上，可以适当稍低于市场均价水慎。
在价格策略上，可以适当稍低于市场均价水平入市，低开高走，以观形势变化。
平入市，低开高走，以观形势变化。
坚持做好产品品质，以真实力说话，坚持做好产品品质，以真实力说话，避免直面的价格战，成为后期市场的避免直面的价格战，成为后期市场的关键。
关键。
项目价值排序梳理项目价值排序梳理大盘规模优势大盘规模优势英伦风情社区英伦风情社区大北京第二机场区大北京第二机场区80-120m2精致户型附带赠送空间精致户型附带赠送空间不限购不限贷不限购不限贷高板舒适性高板舒适性交通便利通达交通便利通达商业配套前景商业配套前景英式风格园林英式风格园林十大理由甄选孔雀玫瑰园十大理由甄选孔雀玫瑰园六大品质系统六大品质系统英英伦伦原原乡乡社社区区三种都心生活三种都心生活第第二二机机场场区区精精致致面面积积附附送送高高板板舒舒适适格格局局5万万平平米米英英伦伦街街区区（1000米米商商街街）全全能能物物业业服服务务一一轨轨三三高高速速（四四号号线线）英英式式风风格格园园林林一个政策保障一个政策保障不不限限购购不不限限贷贷百百万万方方低低密密大大盘盘市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比60%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段，区域认知度较差，多数为当地开发商，中小规模项目为主，少有大盘项目；房地产调控政策依然趋紧，年底受资金面影响整体房价有下降趋势结论：
结论：
我们的差异化诉求点？
我们的差异化诉求点？
面对市场同质化竞争，面对出场即面对市场同质化竞争，面对出场即被淹没的广告表现被淹没的广告表现本案的形象定位应该是什么？
本案的形象定位应该是什么？
是英式王朝吗是英式王朝吗？
是贵族泛滥吗？
是贵族泛滥吗？
不，这是一个鲜活的英伦城邦ThisisaliveEnglandNO居住文化诉求居住文化诉求英伦时尚文化的充分挖掘英伦时尚文化的充分挖掘英国年轻一代惯于用最真实的方式唱出他们的生活理想英国年轻一代惯于用最真实的方式唱出他们的生活理想1.英国球迷们普遍认为自己可以影响到球队在赛场上的表现英国球迷们普遍认为自己可以影响到球队在赛场上的表现2.钟敲四下，英伦的一切瞬间为茶而停钟敲四下，英伦的一切瞬间为茶而停3.在英国，酒是生活中不可缺少的润滑剂！
在英国，酒是生活中不可缺少的润滑剂！
4.英国人的时装向人们诠释着他们对时尚的理解英国人的时装向人们诠释着他们对时尚的理解5.英伦风尚主要是以简便英伦风尚主要是以简便,高贵为主，高贵为主，格子是英伦风格的特点，格子是英伦风格的特点，浅柔和的色，在众多色彩中淡定自然，浅柔和的色，在众多色彩中淡定自然，就像一杯刚刚沏好还冒着热气的茶水，就像一杯刚刚沏好还冒着热气的茶水，给人以温暖给人以温暖强调新英伦的都市心，时尚感强调新英伦的都市心，时尚感形象差异化定位形象差异化定位十大价值点十大价值点主题想法发散主题想法发散借助前期孔雀英国宫优势，形成联动借助前期孔雀英国宫优势，形成联动推广，借助资源优势，借势而上，站推广，借助资源优势，借势而上，站在巨人肩膀上。
在巨人肩膀上。
孔雀家族孔雀家族南北双城记南北双城记孔雀孔雀英国宫英国宫孔雀孔雀玫瑰园玫瑰园主题：
品牌联动主题：
品牌联动主题：
英伦风尚社区主题：
英伦风尚社区文案示意：
文案示意：
1、孔雀玫瑰园、孔雀玫瑰园浪漫原乡里的家浪漫原乡里的家2、复兴英伦原乡小镇、复兴英伦原乡小镇主题：
交通便利通达主题：
交通便利通达一轨三高速一轨三高速40分钟通达南三环分钟通达南三环文案示意：
文案示意：
大北京安家不是梦大北京安家不是梦一切一切“近接掌握近接掌握”固安主题：
都市心生活主题：
都市心生活地铁四号线地铁四号线直接达到西单、新街口、金融街和中关村等北直接达到西单、新街口、金融街和中关村等北京繁华商业区京繁华商业区文案示意：
文案示意：
无缝链接四号线无缝链接四号线西单新街口随心畅达西单新街口随心畅达还在住塔楼？
你还在住塔楼？
你out了！
了！
玫瑰园高层板楼席卷大北京玫瑰园高层板楼席卷大北京主题：
高板舒适性主题：
高板舒适性文案示意：
文案示意：
主题：
大盘规模优势主题：
大盘规模优势百万平米英伦花园城百万平米英伦花园城孔雀英国宫孔雀英国宫&孔雀玫瑰园孔雀玫瑰园双星耀动英伦城双星耀动英伦城百万平米磅礴体量，新都市主义规划，缔造国际新城。
百万平米磅礴体量，新都市主义规划，缔造国际新城。
12万的商业，包括超万的商业，包括超市、商场、酒店、会所、幼儿园，英伦风尚商街等，营造中国当代特色的国市、商场、酒店、会所、幼儿园，英伦风尚商街等，营造中国当代特色的国际都市生活。
际都市生活。
文案示意：
文案示意：
主题：
主打客群心理（婚房）主题：
主打客群心理（婚房）文案示意：
文案示意：
孔雀玫瑰园，拒绝裸婚！
孔雀玫瑰园，拒绝裸婚！
小面积、低总价、大北京安个家小面积、低总价、大北京安个家1000米英伦风情商业街；米英伦风情商业街；74000平米的商业综合体；平米的商业综合体；6000平米的幼儿园；平米的幼儿园；3000平米的医疗设施；平米的医疗设施；.主题：
商业等生活配套主题：
商业等生活配套住在孔雀玫瑰园住在孔雀玫瑰园24小时精彩生活不打烊小时精彩生活不打烊文案示意：
文案示意：
主题：
精致面积带附送主题：
精致面积带附送超超“溢溢”空间空间，超值所享，超值所享!
阳台阳台露台露台入户花厅入户花厅更多超值附送更多超值附送85平米平米=95平米？
平米？
文案示意：
文案示意：
是时候拥有一套北京的家了是时候拥有一套北京的家了主题：
情感诉求主题：
情感诉求文案示意：
文案示意：
抄底大北京抄底大北京还看孔雀玫瑰园还看孔雀玫瑰园主题：
投资需求主题：
投资需求文案示意：
文案示意：
主题：
不限购主题：
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