二手房买卖相关知识.pptx

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二手房交易相关二手房交易相关信息收集看房贷款信息费用计算贷款计算约谈业主资格审核签合同网签首付资金托管（也可以在批贷后，过户前）面签贷款（拿到批贷函后）交税费过户首付资金解冻领房本提公积金他项银行放款交割流程流程高贷取决于银行，贷款=0.7*min网签价，成交价，评估价，成交价是买房的价格，这个没什么说的，能多砍点就多砍点，网签价是交税的计算依据，理论上能少则少，如果想多贷款，那么网签价显然没法太低，也没有办法做到充分避税了，不然做高评估价也没有意义了，一般就是做到“成交价评估价=网签价”，这样多交千把块钱税，可能可以多贷十几万。

通常来说，看房子的时候，中介会告诉你，比如这个房子能评到单价的0.8或者0.85，如果对中介说的话偏听偏信，那显然是不靠谱的，事实上，评估价的多少取决于评估公司，而不是中介口头说的，最保险的办法就是自行找评估公司。

几种价格几种价格-成交价成交价网签价网签价评估价评估价一般北京地区的银行都认可的评估公司就是康正，主流的银行（记得是除光大、天津等4家银行之外）都认可他们价的评估报告，一般500万以下的房子上门评估费是400元，通常这个评估费通过贷款银行做的话，是免收的，当然大多数评估公司还提供电话报价，你可以直接打他们的咨询电话，报上小区楼栋楼层户型面积等信息，就会给你一个大致的范围报价，这个是极有参考价值的。

掌握了评估价，就对能贷多少款充分了解，从而能够更游刃有余的与业主讨价还价，规避了签完合同，不能如数贷款的风险。

评估评估非普价，如果你看上的房子满足以下三个条件之一，就会自动被认定为非普住宅，那么就会面临着3%的契税以及差额部分5.6%的营业税，认定为非普的条件是：

a、容积率小于1b、面积大于140平c、高于1.2倍的市场成交均价注意，这些条件是或者的关系，前两个都好说，关键是第（3）个条件，这个成交价指的是，北京建委依据2010年全北京的成交均价为18000元，根据不同的位置，设置有调节系数，比如南四环以内系数是1.6，那么南四环以内的非普线就是1.2*1.6*18000=34560元，因此如果网签价高于这个数，那你的房子就会被认定为非普，从而面临高额税费，显而易见，为了多贷款，网签价应该高，但又不能碰线，为了多贷10万，还得多花10万的税就不值得了；关于非普价不同城区的具体计算标准，请参阅北京建委的文件关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知或者拨打建委咨询电话：

59958811（也有说这个归地税管）网址：

http:

/环线区域区域北部北部南部南部四四环路以内路以内1.81.61.6四四环路至五路至五环路之路之间1.51.31.3五五环路至六路至六环路之路之间1.21.01.0六六环路以外路以外0.80.8地区指导价，买卖二手房就要交契税，而契税交多少取决于网签价做到多少，如果大家网签价填个1块钱，那政府就收不上税了，所以根据不同小区，指导价是不公开的，据说是一房一价，如果你的网签价低于指导价，那么契税就按指导价征。

几种价格几种价格-地区指导价地区指导价关于指导价和非普价的关系，对于一般的房子来说，我们的网签价一般介于指导价和非普价之间，但这并不意味着指导价绝对低于非普价，由于指导价的不透明，中介也是通过多次交易近似的探知到指导价的大概范围，但目前据说指导价每3个月一调，而事实上，自2011年以来，建委从未调整过非普价，但指导价却是随行就市的调整，不少小区的指导价已经超过了非普价，这些小区现在也变成了被“非普”的非普小区，甚至同一栋楼，某层以下的房子还是普通，但某层以上的已是非普，即便全款买非普小区的房子，也不可避免的面临3%的契税，以及5.6%的差额营业税。

所以想做高评高贷的，必须有必要摸清指导价的情况，这也将成为我们做网签价和评估价的重要依据。

几种价格几种价格成交价就是板上钉钉要付的钱，没啥可说的。

非普价（影响税率）和地区指导价（影响税基）是政府部门定的价格，还不是很透明，要想法探知。

非普价可以问建委地区指导价目前似乎只能通过中介的经验去逼近（据说一房一价）。

但网络时代大数据应该能解决这个问题。

评估价是评估机构给二手房的价格，一般比成交价（市价）低（反应银行的对抵质押物的审慎评估），关系到贷款额度。

网签价是买房人有影响力的一个价格，所以如何设定网签价有讲究。

几种价格几种价格-关系的梳理关系的梳理从税费角度看：

网签价应该低于非普价（否则要交高额税）网签价低于指导价，按指导价征税，所以网签价低于指导价的意义不大（做的过低，如果以后房价上涨，差额部分还要征税，不利于今后房子的出售），一般做接近于于指导价（高的话多交税）从贷款角度看：

网签价低于评估价，那么相当于没有充分利用贷款能力（当然，贷款能力不能远超自身还款能力）；网签价高于评估价，贷款方面没有提升，反而多交税费，没有意义。

故网签价应小等于评估价，等于的情况是有利于贷款，小于则是自身还款能力受限，或者不需要那么多贷款。

网签价高于成交价那不是作死么？

所以肯定低。

总结：

指导价网签价评估价成交价，非普价略低于指导价影响不大，若指导价大于非普，则网签价只能按非普走了，以上不等式也就不成立了几种价格几种价格-网签价的设定网签价的设定几种价格几种价格发信人:

rucabc（rucabc）,信区:

OurEstate标题:

Re:

关于二手房交易中几种价格的梳理，请板油们指正发信站:

水木社区（SatJul1201:

06:

392014）,站内网签价如何定，看具体情况，简单的说想多贷款，那网签价必然要高，因为银行房贷款取决于min网签价，评估价，如果想避税（对于大首付，或者全款买房者而言），那自然是把网签价做的接近指导价。

但指导价因为不透明，实际上可能高于等于或者低于非普价。

ps：

有些小区已经是非普小区了，指导价就在非普线之上，所以网签价无论如何也避免不了非普1）网签价能做的比评估价低么？

还是说必须保持一致？

不是必须的，评估价是评估公司给银行出具的，辅助银行判断房产价值，网签价是买卖双方自行约定的，但网签价低于评估价，银行按照较低者放贷，意味着首付要增加了，对于手头紧想多贷款的人显然不合适2）网签价做的跟成交价不一样的情况下，合同中用的是哪个价？

还是说双方私下有个合同，网签另有一个合同（所谓的阴阳合同）？

网签价一般都跟成交价不一样，合同用成交价，网签合同上写网签价，两者之差，一般在合同上以一次性装修补偿款约定。

至于网签合同和买卖合同价格不一致，产生纠纷的时候，以哪份为主，法律上说的也很含糊。

落户前，查询确认户头是空的落户查询：

户政落户查询：

户政/派出所派出所西城区这项业务是在虎坊桥户政大厅，不是在派出所，户政大厅是那个巷子里面最靠里的一个。

里面的查询人员那次态度不好，只给查前业主户口是不是在里面，先好好说，不给查这个户头是不是空的，用强硬态度问凭什么不给查，然后给查了，说没有。

那次去是一个上了年纪的人在查询柜台。

2014-7-10农行95，针对资质不错的客户（国企，事业单位）流水不够也问题不大。

可协调。

放款时间不长。

2，中信，针对于部分在我爱我家成交的客户，有9折。

也捆绑了一些其他银行业务，需要买保险箱，基金理财啥的。

贷款咨询贷款咨询邮储银行公积金贴息贷款所需要的材料：

1.申请人及配偶近期一寸彩色照片各1张2.申请人及配偶身份证件或有效身份证明复印件各1份身份证在有效期内3.申请人及配偶户口簿首页、本人页、变更页复印件各1份集体户口提供首页复印件盖红章一份，复印件不成呵。

家庭户口提供户主本人页复印件1份4.申请人结婚证复印件1份需核对证件上证件号是否与身份证一致（15位升18为除外），如果结婚证证件号为军官证或学生证但提供身份证办理贷款，需上部队、学校开证明证明为同一人（反之亦然）5.申请人查询书原件各1份（国管本人持身份证到单位公积金开户行），这个我多开了两份；6.申请人工作情况说明（贴息贷款专用格式）原件2份7.配偶工作情况说明原件1份（无工作提供无收入证明、有收入提供贴息专用工作情况证明及单位未缴存公积金情况说明）8.申请人及配偶学位学历证明（最高学历）复印件2份9.申请人及配偶职称证明复印件2份10.申请人还款账户（邮政储蓄银行活期存折）复印件2份，邮储银行的卡不行哈，当天我又去开了存折；11.未成年子女户口本及出生证明复印件1份，如果是在集体户的，还需要集体户首页；注：

所需复印件面签当天全部需要带原件邮储国管公积金贴息贷款邮储国管公积金贴息贷款邮储要看的是公积金缴存明细，还有一个公积金查询书，不看银行流水，单位收入证明是要开的-这个国管网站有格式，找贴息专用那个。

我开的是1W的收入，但好像跟缴存基数还有关系，听邮储的人说公积金缴存基数要到收入的一半，扣掉物业费之类的，至少基数4K，才够80计算各种费用，可砍中介费，或者在与卖房人谈的时候顺便谈中介费。

费用计算费用计算约业主砍价，看房本，户口本，授权委托书（配偶,结婚证?

），公房要看原始购房合同（留意房屋买卖的限制条件）谈妥户口迁走时间，贷款方式，是否资金监管，交房物业交割时间，尾款数（物业+户口=6w），签合同，交定金（1-10w）仔细看手写部分，尤其户口，过户，物业交割，交房几部分的时间顺序，要求交房当天做物业交割补充协议里约定交房日期,物业交割完成并交房后付1w尾款，户口人员全部迁走后付剩余尾款约定自合同签订开始至交房期间不能以任何形式出租，如目前有租户需在交房前结束租赁合同约定违约代价，逾期交房代价,逾期迁户口代价,按天计约定如果非满五唯一三方免责合同失效定金返回约定如果由政策变化导致的费用由政策规定方出资金监管分为建委和光大（即自行监管）两部分,建委监管网签价-贷款额,光大监管合同价-网签价-定金-尾款物业交割包括水电气网电视电话取暖物业公共维修基金约谈业主约谈业主如何查询房产证的真伪？

（建委审核？

）约谈业主约谈业主-看房产证看房产证在交定金之前，强烈建议区所在区房屋权属登记中心查验房产证有无抵押、查封等不能交易等情形（如果交了钱发现不能交易就麻烦了，这时很多中介会引用免责条款拒绝退付中介费）；向卖方及中介了解有无承租者信息，如有一定要让承租者出具放弃优先购买权的书面声明，并且妥善解决过户后承租者何时搬出等问题（法律规定，买卖不破租赁，且承租者在同等条件下有优先购买权，这一条非常重要约谈业主约谈业主通过在水木的观察学习，我现在有以下10项要注意的1）房主已婚未婚？

房子是否共同所有2）写合同的补充条款，约定违约处罚3）定金要交给房主，并打收条4）确定首付和过户的时间5）贷款问题，包括贷款金额，如果贷款不成功如何6）房子会留下什么东西7）户口迁出问题，权属问题,物业过户，各种费用8）房子内有租户的问题9）房本是否有抵押，是否有未还完贷款10）房主面相如何，是否厚道卖方五个工作日，买方十个工作日。

买方必须带着卖方的房本资格审核：

建委资格审核：

建委查完户头，双方一起去南菜园建委办理资格审核。

卖方五个工作日，买方十个工作日。

这里要提醒的是卖方可以自己去做，买方去做的时候必须得带着卖方的房本，否则不行。

万恶的咨询台去了两次都没说这个问题，导致我白排了一次队。

对了，咨询台的那个男的态度要好很多，建议找小伙子别找大姑娘咨询卖方申请表资格审核资格审核存量房房源核验申请表在窗口可以拿，如果有人提前去，跟办事窗口要可以随时拿。

复印件要准备两套。

买方审核http:

/各家庭成员身份证、婚姻证明、军队团级以上政治部门出具的家庭情况证明、身份为驻京现役军人和武警的家庭成员应提供军（警）身份证件和在部队办理的北京市公安机关核发的居民身份证的原件和复印件，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书。

（三）持有有效北京市工作居住证的家庭各家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，由市人力社保局核发的有效北京市工作居住证，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书。

有效期资格审核资格审核

（一）新建商品住房购房资格有效期：

资格审核通过后，开发企业与购房人签订的认购书中约定的认购有效期视同为资格有效期，最长不超过15日。

二手房（存量房）购房资格有效期：

资格核验通过后15日内有效。

（二）有