中筑兰庭集商业市场部分项目简析.pptx

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区域周边商业项目分析项目基本信息项目地址武侯区新双楠兆景路东开发商成都万裕投资有限公司商铺体量0.7万方，46套物业类型独栋商业层高3.7-5.7M可售面积区间6-732平米开盘2014年7月交房时间2014年年底项目一：

万裕金楠广场位置套数面积区间层高备注1F1524-1905.7米L2/L3/L4/L5户型进深比接近达到1:

1，户型较为方正。

2F46.54/424/505/5233.8米3F26.53/731.243.7米4F4407/452/5383.7米5F4370/460/4743.8米GF1733-1554.8米（地上2.7米、地下2.1米）产品信息开盘时间2014.7.20物业形态独栋商业（-15F），负一楼为半下层式商铺，楼顶为露天平台全赠送给5楼面积占地12亩（广场7亩、商业5亩）商业0.7万方推出套数46套面积区间6-732平米面价均价负1楼44993元/平米、1楼55560元/平米、2楼22194元/平米、3楼21615元/平米、4楼19441元/平米、5楼26088元/平米优惠情况一次性3%/按揭分期1%、按时签约1%，大面积客户及关系户预计最多优惠可超过20%多。

销售情况整体推出，分零散售，去化8套（来自房产透明网已售状态），去化面积约2300平运营模式空铺销售可协助业主招商销售情况客户购铺同时签无忧计划，待交房后，若三个月内未出租，则由物业公司按照无忧计划约定租金给到客户，且协助业主招商。

销售政策：

购铺无忧计划关于租约，无统一口径，销售线说辞较为混乱。

优势：

l万裕金楠广场为纯商业项目，业态无限制；l项目户型较方正，进深比合理，立柱较少，剪力墙对商铺影响极小；l半下层式商铺格局利于负一层商铺销售，变相做双首层；l项目规划了约5000的广场，有利于聚集人气。

l项目处于保利、华宇、沃尔建材市场中心位置，区位较好。

劣势：

l占地12亩，商业体量较小，自身无住宅物业支持，周边商业销售竞争及后期运营竞争较大；l处于沃尔建材市场、保利花园背后位置，人流动线较差；l项目未整体打造，后期运营混乱；l未建立正常营销系统，销售走量较差。

项目分析项目地址武侯区兆景路139号开发商成都润利鑫置业有限责任公司商业体量28万容积率2.7交房时间2017年年初层高1F：

6.1M、2F3F:

5.7M、4F:

6M可售面积区间20-80平方米定位打造LSC商业内部认购时间8月23日可售面积开发商自持较大比重，可售面积约2万项目二：

双楠尚品广场核心主力店：

l太平洋百货l太平洋森活l洲际假日酒店l星美国际影城l亿佰家超市推售推售区区太平洋广场太平洋广场写字写字楼楼写字写字楼楼酒店酒店影影院院A地块B地块太平洋森太平洋森活天地活天地整体布局推售1、2层外街部分商铺推售总面积：

851平，总套数45套均价：

1F：

5.9万/平、2F：

2.6万/平最新优惠组成交5万抵4%（若未成交，则按照年息8%，本息同时返还客户，最长有效时间半年），一次性3%，按揭1%，返租两年12%（5年租金回报：

6、6、7、7、10），同时返还客户第5年租金，但最终以保证金形式交由商管公司（太平洋百货）。

推售及价格优势：

l项目为综合体，本身商业体量达到28万，开发商自持65%，降低投资者和自营者购买风险；l多家知名主力店已入驻签约：

太平洋百货、太平洋森活、洲际假日酒店、星美国际影城、亿佰家超市，主力店入驻给予投资者足够信心，利于项目推售；l开盘推售面积控制在20-80，总价控制在100-400万，商铺总价较低，客户投资门槛低；l售后包租5年，由太平洋直接经营，保证项目后期运营；劣势：

l项目位于三环，且周边商业多为专业市场，区域整体品质感较低；l本身商业体量较大，内部商家竞争激烈，对于小铺而言，面对综合体大商家竞争优势不明显，后期经营难度太大；l商铺单价较高，客户接受度不高；l整个项目预计在2017年投入使用，对投资者而言时间较晚。

项目分析开发商成都武侯中泓房地产开发有限公司商业物管费8元/月/平米容积率2.9销售模式统一招商、运营，散售占地面积134亩公摊14.54%（14#）商业体量6万方主力销售面积18-70商业楼层独栋4层，底商2层开间3.9米商业类型独立商业进深7-14米层高12楼6米，34楼4.5米项目三：

蓝光金双楠14#商业13#商业目前在售14#独栋商业及底商，独栋成交均价：

一层：

4-4.5万元/二层：

1.7万元/底商成交均价一层：

3.5万元/二层：

1.6万元/销售情况前期销售政策：

“0首付，0月供”具体细则u蓝光金铺创富计划A长线投资-自付首付总房款：

100万首付款：

50万实际支付：

50万（5万/年）按揭款：

蓝光全包（年息8%商贷）10年蓝光统一运营，年均增值12%，10年后商铺价值预估311万，期间业主没有任何租金收益资金增值率：

422%年均收益率：

42%u蓝光金铺创富计划B长线投资-抵押贷首付总房款：

100万首付款：

房产抵押，贷款50万（担保公司介入，评估房产，首付由担保公司出）2年期抵押贷（年息8%），到期后，循环贷（手续费3%），10年循环5次只付息实际支付：

4万*10年+50万*3%*5次=47.5万（4.75万/年）按揭款：

蓝光全包（年息8%商贷）10年蓝光统一运营，年均增值12%，10年后商铺价值预估311万，期间业主没有任何租金收益资金增值率：

444%年均收益率：

44%u蓝光金铺创富计划C短线投资5年-抵押贷首付总房款：

100万首付款：

50万，房产抵押，贷款50万（担保公司介入，评估房产，首付由担保公司出）2年期抵押贷（年息8%），到期后，循环贷（手续费3%），5年循环3次只付息实际支付：

4万*5年+50万*3%*3次=24.5万按揭款：

蓝光全包（年息8%商贷）10年蓝光统一运营，年均增值12%，5年后商铺价值预估176万，期间业主没有任何租金收益资金增值率：

310%年均收益率：

62%开发商短期内能实现快速回现，虽然按揭款由蓝光全包，但10年商铺经营权掌握手中，通过租金收益足以赚回10年按揭款。

优势：

u区域：

项目区域无大型商业，周边竞品少，项目压力小；u消费人群：

区域较为封闭，人群消费集中；u产品面积：

18-70平，产品面积小，利于中小型投资者投资；u前期运用新的营销手段，降低投资者门槛。

劣势：

u通达性：

周边道路状况较差，交通不通达；u消费力：

周边原居住人群多且多为机头镇居民，消费力差；u价格：

一楼均价4万/平，单价高，投资回报周期长。

项目分析可售物业可售物业22.6.6万方万方占总体量占总体量5%5%悦街悦街项目地址成都市双楠武侯大道大悦路开发商中粮商业体量2.6万方交房时间预计2015年交房，年底开业层高1F：

6-7M、2F:

5.2M、3F:

5.2M可售面积区间50-2000平方米回报率5-8%面均价1F:

11万/平、2F:

4.5万/平、3F:

3万/平前期优惠组织1F:

20万抵20个点，2F:

15万抵15个点，3F:

10万抵10个点运营模式8年返租按年返5-8%（前3年5%，中间3年6%后2年8%）由统一的商管公司进行运营项目四：

中粮大悦城项目情况：

悦街整体约2.6万方，商铺共3层，98套房源；1F约8500平，48套商铺；2F月8300平，30套商铺；3F约9100平，20套商铺。

来访客户：

来访客户以周边区域地缘性客户为主，以投资客居多，来访量1-2组/天。

推广情况：

项目推广：

道旗、围墙广告、电台、微信推广、2.5环大牌；2014年9月华西整版报广，主打产品形象。

项目信息悦街建筑面积约2.6万平米，主题结构为1-3层L1层以“张扬”为风格，业态为慢摇吧、演艺吧、餐吧、小剧场、潮牌；L2层以“不凡”为风格，业态为清吧、本地特色美食、美发造型；L3层以“听风”为风格，业态为魔术馆、KTV、主题影院、餐饮；三种风格聚焦，提供最潮最嗨的消费体验和生活享受。

业态规划优势：

品牌实力：

中粮旗下在全国有6座“大悦城”，且运营状况良好，成都是第7座，其品牌实力较强，能给到客户足够信心；地段：

地处成熟社区中心位置，区域缺乏品质大型商业，市场需求旺盛；综合配套：

近40万自持商业，主题公园式商业街、五大户外主题户外广场，整体提升了项目溢价空间；整体打造：

统一招商、统一运营管理8年，年回报率5%-8%劣势：

工程进度：

整体项目的呈现时间及开业时间较长；价格：

多为大面积商铺，单价高，总价高，中小型投资者压力大；道路通达性:

地处铁路与三环之间，通达性不强。

项目分析开发商成都龙湖西晋置业有限公司总建面约55万项目地址武侯晋吉路与晋吉北路交汇处占地面积约10万工程进度预计2015年1月交房在售产品面积层高优惠商铺26-200平米左右1F:

6M、2F：

5.4M、3F：

4.67M全款优惠4%，按揭、分期付款优惠2%。

产权属性商业物业形态商业综合体面均价1F：

7万/平、2F：

3.5万/平、3F：

2.5万/平、4F：

1.6万/平入市时间2013-07-23项目五：

龙湖金楠天街体量物业形态租售情况10万（包含地下部分）集中商业购物中心开发商自持经营3万峡谷风情商业街3-4层招商销售4万临街底商3-4层出售其中转角商铺带租约销售2万星级酒店/引入酒店自持2.6万soho/出售晋阳路晋阳路晋吉北晋吉北路路铁路铁路千千盛盛百百货货晋晋吉吉小小学学、中中学学峡谷风情商业峡谷风情商业街街集中商业SOHOSOHO酒店酒店临街底商商业部分业商业部分业态态占比占比48%14%19%10%10%集中商业商业街底商酒店soho业态规划优势：

品牌实力：

龙湖地产、龙湖物业、“天街”成为项目运营的保障，也是众多客户选择龙湖金楠系的重要因素；地段：

外双楠、三环内，区域缺乏品质大型商业，市场需求旺盛；综合配套：

13万自持商业，峡谷式商业街、酒店式区域内少见的商业配套，整体提升了项目溢价空间；现场强化展示：

现场围挡、售楼部展板画面对成功案例、合作资源、入驻品牌的展示提升了消费者信心。

劣势：

区域发展滞后：

地处5大花园中低端居住区，区域形象较差，缺乏商业品质居住氛围；地段劣势：

西北角的十里路口加油站及旁边下穿隧、铁路道影响商业整体的展示性；价格：

目前剩余大面积商铺，单价高，总价高，中小型投资者压力大；公摊：

因天街走廊、公用面积大导致公摊大，接近40%。

项目分析物业形态综合体占地面积204亩建筑面积60万方（商业55万方）一期物业形态底商1层、独栋4层层高（米）1楼5.9M、2-4层4.8M主力面积20-50平总套数底商106套独栋24套公摊底商5%独栋25%均价3.6万元/交房时间2015年2月底项目六：

首信红星国际广场百货主力店：

23万方包含：

大型超市、潮流零售、时尚百货主题购物中心：

9万方包含：

主题餐饮、主题百货、主题游乐五星级酒店：

4万方动漫娱乐城：

3万方包含：

国际影城、娱乐项目、动漫基地、儿童培训儿童趣味零售国际家居生活广场：

6万方包含：

家居生活、家居物品甲级写字楼：

4万方青年社区：

5.5万方包含底商以及独立商业酒店式公寓：

4万方主题shopping-mall：

23万方（玫瑰街）五星级酒店：

4万方甲级写字楼：

4万方主题商业街：

9万方家具生活广场：

6万方（红星美凯龙）动漫娱乐城：

3万方酒店式公寓：

4万方新青年时尚住区：

5.5万方项目规划楼层楼层商业面积商业面积商铺量商铺量楼层楼层商业面积商业面积商铺量商铺量楼层楼层商业面积商业面积商铺量商铺量楼层楼层商业面积商业面积商铺量商铺量楼层楼层商业面积商业面积商铺量商铺量楼层楼层商业面积商业面积商铺量商铺量u1、2、6三栋为4层独栋商业，层高：

1F5.9米、2-4F4.2米；u总体量约1.6万方；u1A去年已售；u2、6栋推售未定；u1D：

1、2F预签订商家KFC；3、4F预签订商家星巴克；u1B、1D两栋推售未定。

推售情况推售位置为一期7、8号楼底商，总共34套商铺，共计1229.26平，前期排号31组，去化8套。

楼栋总套数总面积/平去化量/套占比去化面积/平占比717614.61635.29%176.4128.70%817614.65211.76%57.629.37%合计341229.26823.53%234.0319.04%销售情况优