中国第一神盘贵阳花果园项目营销分享.ppt

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贵阳花果园项目营销分享中国第一神盘2012年7月数据来源：

根据CRIC数据估算；成本数据来源网络新闻稿1111年年全国单盘全国单盘排行榜排行榜显示，显示，一是花果园创造了销售面积第一，一是花果园创造了销售面积第一，107107万平米万平米，一年将近销售，一年将近销售11万套万套；二是单盘销售金额第一，；二是单盘销售金额第一，6161个亿个亿。

单价比同城市的世纪金源还要高出单价比同城市的世纪金源还要高出10001000元元/平米平米。

花果园：

业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。

花果园：

业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。

花果园花果园1111年单盘销售额年单盘销售额突破突破60亿元亿元1111年单盘销售面积年单盘销售面积107万平米万平米1212年月度成交套数年月度成交套数1000套以上套以上1212年年33月开盘销售月开盘销售2200套套全国第一全国第一全国第一全国第一全国第一全国第一全国第一全国第一1212年五一长假成年五一长假成交交677套套全国第一全国第一1212年年55月平销成交月平销成交2270套套全国第一全国第一1010年底开盘，年底开盘，44天天销售销售5000套套全国第一全国第一神马是神盘？

神马是神盘？

何为中国第一大盘？

神盘在哪里？

大盘操作新方法？

首置首改盘也怎么实现持续旺销？

神盘人海战术如何发挥？

谁是花果园？

年度销售超过年度销售超过6060亿元，如何做到？

亿元，如何做到？

开发商介绍：

宏立城集团开发商介绍：

宏立城集团贵州本地企业，十年开发两个楼盘，贵州本地企业，十年开发两个楼盘，跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。

跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。

成立时间：

19981998年年主营业务：

房地产、市政基础设施、酒店投主营业务：

房地产、市政基础设施、酒店投资管理、物业管理、文化传媒、园林绿化、建资管理、物业管理、文化传媒、园林绿化、建材装饰材装饰江湖地位：

贵阳第二大本土房地产企业江湖地位：

贵阳第二大本土房地产企业开发项目：

山水黔城、花果园（开发项目：

山水黔城、花果园（20102010）企业信息企业信息山水黔城：

山水黔城：

0707年单盘销售年单盘销售金额冠军金额冠军项目基础信息介绍：

贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积项目基础信息介绍：

贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积18001800万，大部分为万，大部分为4545层超高层住宅；层超高层住宅；150150万商业面积。

万商业面积。

区位区位贵阳市中心一环旁占地面积占地面积6000亩容积率容积率6.4产品户型产品户型49-164平米，120平米以下产品是主力，45层超高层住宅业态类型业态类型住宅、商业、写字楼、公园、城市广场、医院、中小学总建筑面积总建筑面积1830万其中商业建筑面积150万其中山体公园4560亩景观示范区16万物业管理开发商自营，物业费1.5元/平米4545层超高层社区，外立面采用层超高层社区，外立面采用ARTDECOARTDECO风格，有效将楼盘形象拔升。

风格，有效将楼盘形象拔升。

内设。

内有山体公园，并有内有山体公园，并有1616万的景观，有景观湖景。

万的景观，有景观湖景。

项目营销战术分析总结：

首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴项目营销战术分析总结：

首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴花果园花果园展示打击高举高打展示打击高举高打拓客渠道全面化拓客渠道全面化营销推广强势化营销推广强势化生活配套营造生活配套营造快速周转战略明确，以快速周转战略明确，以IRRIRR为目标为目标成本体系是关键，能够低价走量成本体系是关键，能够低价走量重中之重重中之重针对首置刚需心理针对首置刚需心理选择高举高打选择高举高打景观示范打击力强景观示范打击力强制造落差吸引客户制造落差吸引客户旺销保证旺销保证全省拓客全省拓客销售人海战术销售人海战术多方位拓展渠道多方位拓展渠道大盘操作思路清晰大盘操作思路清晰营销策划主题连贯营销策划主题连贯合理安排推售主题合理安排推售主题和节点和节点多种媒体组合多种媒体组合看得见的战术看得见的战术背后的投入背后的投入交通交通商业商业教育教育医疗医疗公园公园高举高打展示战术：

首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和高举高打展示战术：

首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和感知度，制造反差感知度，制造反差售楼处外喷泉售楼处外喷泉+绿化组合改善城界绿化组合改善城界售楼处是临建，采取玻璃幕墙盒子形式建设，售楼处是临建，采取玻璃幕墙盒子形式建设，节省外部成本和提升速度节省外部成本和提升速度玻璃盒子外用叠水和局部景观做区隔玻璃盒子外用叠水和局部景观做区隔售楼处外部重点发力在大门，采取高门头和售楼处外部重点发力在大门，采取高门头和铜门配置，提升进入时的观感铜门配置，提升进入时的观感高举高打展示战术：

高举高打展示战术：

售楼处占地面积近售楼处占地面积近2万平米万平米,4个足球场大小，个足球场大小，样板房区、洽谈区和合同财务区是主要空间，售楼处展示区相对小。

样板房区、洽谈区和合同财务区是主要空间，售楼处展示区相对小。

洽谈和财务区是主要卖压营造区洽谈和财务区是主要卖压营造区临建，玻璃幕墙做外立面，内部空间大型化，售楼处搭建仅用临建，玻璃幕墙做外立面，内部空间大型化，售楼处搭建仅用1515天完成天完成高举高打展示战术：

提升调性的售楼处，售楼处大堂高高举高打展示战术：

提升调性的售楼处，售楼处大堂高9米，空间米，空间感十足，奢华吊顶和吊灯，部分墙体做石材处理感十足，奢华吊顶和吊灯，部分墙体做石材处理高举高打展示战术：

大型落地沙盘，区域沙盘墙体大型化，通过气高举高打展示战术：

大型落地沙盘，区域沙盘墙体大型化，通过气势实现震撼效果势实现震撼效果售楼处项目沙盘下沉至脚边，有盆景绿植分隔售楼处项目沙盘下沉至脚边，有盆景绿植分隔项目沙盘和区域沙盘大型化，进行视觉冲击项目沙盘和区域沙盘大型化，进行视觉冲击首置首改楼盘，为了快速跑量，预留大型空间用首置首改楼盘，为了快速跑量，预留大型空间用于展示，提升楼盘整体形象和气度，便于大量客于展示，提升楼盘整体形象和气度，便于大量客群涌入看沙盘群涌入看沙盘高举高打展示战术：

认购区价值点反复强化，认购签字前要强化客高举高打展示战术：

认购区价值点反复强化，认购签字前要强化客户信心，建议参考户信心，建议参考两排认购区，充分利用认购区的背景墙做展示两排认购区，充分利用认购区的背景墙做展示将项目主要卖点和项目销售业绩做成展板放在背将项目主要卖点和项目销售业绩做成展板放在背景墙处，强化客户认购信息，认购前再洗脑景墙处，强化客户认购信息，认购前再洗脑认购区旁设有平板电视，将项目核心价值卖点反认购区旁设有平板电视，将项目核心价值卖点反复播放，占据客户视野复播放，占据客户视野高举高打展示战术：

现场明源自助查询系统，高举高打展示战术：

现场明源自助查询系统，创新查询房源方式创新查询房源方式，便于大批客户认购快速查询和逼定便于大批客户认购快速查询和逼定现场布置大量电脑，预装明源查询程序现场布置大量电脑，预装明源查询程序客户或是销售人员可以自行操作明源系统，查看客户或是销售人员可以自行操作明源系统，查看现有房源，只能查看面积和价格现有房源，只能查看面积和价格此系统便于大量客户在现场看房选房，销售人员此系统便于大量客户在现场看房选房，销售人员可以快速查询可售房源，现场逼定可以快速查询可售房源，现场逼定高举高打展示战术：

大体量现场洽谈区，密集排布，形成卖压高举高打展示战术：

大体量现场洽谈区，密集排布，形成卖压现场座椅沙发密集排布，类似火车站和机场，形现场座椅沙发密集排布，类似火车站和机场，形成大量客户密集洽谈态势，对客户形成压力成大量客户密集洽谈态势，对客户形成压力洽谈区基本无私密性，密集排布，销售人员密集洽谈区基本无私密性，密集排布，销售人员密集分布在洽谈区，不断带客户到洽谈区，对前期客分布在洽谈区，不断带客户到洽谈区，对前期客户形成压力户形成压力高举高打展示战术：

室外临湖处再度设置大量洽谈座椅，依靠景观高举高打展示战术：

室外临湖处再度设置大量洽谈座椅，依靠景观冲击逼定冲击逼定高举高打展示战术：

集中签约场地，类银行式场地布置，气势足，高举高打展示战术：

集中签约场地，类银行式场地布置，气势足，适应大规模签约需求适应大规模签约需求现场签约区设计类似银行，客户集中坐在场中心，现场签约区设计类似银行，客户集中坐在场中心，签约区在一周围绕客户排布签约区在一周围绕客户排布签约区日常布置人手突破签约区日常布置人手突破5050人，分成多个号码区，人，分成多个号码区，让客户等候后念名字让客户去不同号码区签约让客户等候后念名字让客户去不同号码区签约高举高打展示战术：

临时样板间在玻璃盒子内，注重室内绿化营造高举高打展示战术：

临时样板间在玻璃盒子内，注重室内绿化营造样板间为临时样板间，设置在玻璃幕墙盒子内样板间为临时样板间，设置在玻璃幕墙盒子内样板间区注重室内绿化，利用天棚玻璃采光，布样板间区注重室内绿化，利用天棚玻璃采光，布置大量盆景和绿植，提升样板间外部展示效果置大量盆景和绿植，提升样板间外部展示效果样板间中心区做水景和儿童活动区，便于孩子在样板间中心区做水景和儿童活动区，便于孩子在活动区玩耍，而家长进入样板间参观活动区玩耍，而家长进入样板间参观高举高打展示战术：

材料部品集中现场展示高举高打展示战术：

材料部品集中现场展示震撼景观展示战术：

挖出人工湖，做大尺度湖景来震撼客户震撼景观展示战术：

景观示范区公园化，导视、座椅公园配置震撼景观展示战术：

珍贵树种震撼景观展示战术：

珍贵树种点缀种植点缀种植，菩提树胸径突破，菩提树胸径突破1.78米米震撼景观展示战术：

普通软景种植公园化，注重震撼景观展示战术：

普通软景种植公园化，注重草多、树多草多、树多，层次，层次密集，景观注重大景营造，细节粗糙，但客户基本被震撼密集，景观注重大景营造，细节粗糙，但客户基本被震撼震撼景观展示战术：

普通软景种植公园化，注重草多、树多，现场震撼景观展示战术：

普通软景种植公园化，注重草多、树多，现场营造大型草坪，用于周末举办现场活动和婚礼，带动刚需群体营造大型草坪，用于周末举办现场活动和婚礼，带动刚需群体震撼景观展示战术：

动物也是展示道具，放养动物震撼景观展示战术：

硬景粗糙，地面水泥砖，但路边灌木和乔木营震撼景观展示战术：

硬景粗糙，地面水泥砖，但路边灌木和乔木营造好，吸引注意力。

木栈道和水景配合好造好，吸引注意力。

木栈道和水景配合好震撼景观展示战术：

震撼景观展示战术：

塔吊标注号码，代表销售楼号塔吊标注号码，代表销售楼号，解决客户疑问。

，解决客户疑问。

整体景观布置整体景观布置公园化公园化，活动场地多，活动场地多展示区设计：

内外反差，前后反差，景观是最后打击洗脑区展示区设计：

内外反差，前后反差，景观是最后打击洗脑区外部城界外部城界城市主干道车多噪音大城市主干道车多噪音大脏乱差脏乱差城市界面差城市界面差老家属院、城中村老家属院、城中村售楼处售楼处景观示范区景观示范区大尺度售楼处大尺度售楼处与外部脏乱反差与外部脏乱反差与老旧建筑反差与老旧建筑反差大体量公园示范区大体量公园示范区与周边环境彻底反差与周边环境彻底反差最后打最后打击区击区展示战术小结：

整体逻辑在于制造大气度场景，通过尺度和气度等展示战术小结：

整体逻辑在于制造大气度场景，通过尺度和气度等提升项目整体观感，提升客户心理预期，再释放低价，形成心理冲提升项目整体观感，提升客户心理预期，再释放低价，形成心理冲击，制造旺销击，制造旺销99米层高米层高、占地面积大，尺度上震慑、占地面积大，尺度上震慑大项目沙盘、大区域沙盘，提升沙盘说服力大项目沙盘、大区域沙盘，提升沙盘说服力密集洽谈区、认购区形成卖压密集洽谈区、认购区形成卖压售楼处售楼处样板间样板间景观

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