【德思勤】城市广场商业定位和发展战略.ppt

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德思勤城市广场商业定位和发展战略二、二、本项目发展战略及整体定位本项目发展战略及整体定位2.1定位模式确定2.2定位思路及发展战略2.3项目定位2.4项目发展方向及价值系统建立2.12.1、定位模式确立定位模式确立市场层面地块价值城市发展层面规划理念规划理念主题设定主题设定概念概念本地消费习性着眼未来长株潭一体化的发展着眼未来长株潭一体化的发展把握城市新兴商圈的转移方向把握城市新兴商圈的转移方向分析长株潭的消费特征和趋势分析长株潭的消费特征和趋势突出休闲娱乐主题突出休闲娱乐主题建立大长沙门户生活方式中心建立大长沙门户生活方式中心2.22.2、定位思路定位思路-城市发展层面思考城市发展层面思考2.22.2、定位思路定位思路-市场层面的市场层面的机会和空白点机会和空白点会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。

会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。

目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓楼等。

楼等。

现有的物业品质不高，档次较低现有的物业品质不高，档次较低,提升区域形象的物业目前提升区域形象的物业目前相对缺乏。

相对缺乏。

农博中心农博中心S3S3湘湘府府路路韶韶山山路路S1S1S2连通湘潭连通湘潭,株株州的必经之地州的必经之地,城市入口城市入口连通长沙市区连通长沙市区政府办公区域政府办公区域的迁移促成周的迁移促成周边大量高档次边大量高档次住宅楼盘兴起住宅楼盘兴起本项目位居长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的结合本项目位居长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的结合部和桥头堡；辐射范围广，影响力大，凝聚力强，处于核心地位！

部和桥头堡；辐射范围广，影响力大，凝聚力强，处于核心地位！

具备发展成为本具备发展成为本经济圈灵魂与核心的潜质！

经济圈灵魂与核心的潜质！

2.22.2、定位思路定位思路-地块价值地块价值2.22.2、定位思路定位思路-长沙消费模式对定位的影响长沙消费模式对定位的影响据长沙市统计局城调队发布的数据，2006年，长沙城市居民人均可支配收入达到13924.13元，人均消费支出10679.74元，长沙市民去年的整体收入和消费水平，均已超过同为中部省会城市的武汉。

2006年，反映城市生活水平的重要指标恩格尔系数继续保持下降趋势:

由上年同期的33.4降至32.6。

统计数据显示，在八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数。

其中，居住消费增幅居8大类之首。

2006年长沙市城市居民人均教育消费支出866.86元，同比降低7.3，是五年以来首次下降。

汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2006年仍然保持旺盛的需求。

2006年末每百户家庭汽车拥有量为6.25台，较上年同期增长46.5。

2006年，长沙消费总额，周边地区人口贡献了50%。

长珠谭一体化进程，加速了长沙消费的发展，同时也拓宽了消费领域。

从各项数据长珠谭一体化进程，加速了长沙消费的发展，同时也拓宽了消费领域。

从各项数据显示，长沙市民消费结构已从小康型向享受型转变，为项目在这方面的发展提供了显示，长沙市民消费结构已从小康型向享受型转变，为项目在这方面的发展提供了广阔的市场空间。

广阔的市场空间。

2.22.2、定位思路结论、定位思路结论11、市场宏观条件、市场宏观条件未来市场省府板块存在巨大的升值潜力22、城市发展研判、城市发展研判长株潭一体化成为城市发展方向，把整个区域纳入项目体系整合33、享受消费建立、享受消费建立市场消费结构已经发生变化，要求市场提供更为舒适的服务44、项目自身条件、项目自身条件足够大的规模，物业形态丰富，造血功能强，形成资源互补55、国际团队与本土结合、国际团队与本土结合红星实业集团，品牌企业，使国际视野更好的融入本土担城市运营担城市运营借融城东风借融城东风搭消费顺风搭消费顺风托项目综合规模优势托项目综合规模优势塑区域形象塑区域形象2.22.2、项目开发战略、项目开发战略SWOTSWOT利用机会避免或减轻面临的威胁和挑战OT战战略略利用都市综合体中商业、写字楼、公寓等多种物业的完美组合，以最大程度弱化地块分散和噪声所带来的不良影响。

弱化劣势以应对外来的威胁和挑战WT战战略略建立与政府的关系，加快拆迁，利用都市综合体的综合开发，形成规模效应，建立项目品牌。

发挥优势，转化威胁ST战战略略充分借助政府对城南新都的完善规划，以及本项目作为长沙最大都市综合体的高度突破区域限制。

利用机会强化优势SO战战略略利用优越的地理位置和便利的交通，以及都市综合体的强大带动力，为项目带来巨大的增值空间。

2.22.2、项目开发总战略、项目开发总战略站在城市发展的角度，依靠都市综合体的强大生命力和昭站在城市发展的角度，依靠都市综合体的强大生命力和昭示力，利用优势地段品质和完善的规划，以多层面多渠道的产示力，利用优势地段品质和完善的规划，以多层面多渠道的产品、营销价值提升为核心，打造长沙市新历史阶段的经济、文品、营销价值提升为核心，打造长沙市新历史阶段的经济、文化双重地标建筑结合体。

化双重地标建筑结合体。

2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-物业定位物业定位长沙长沙长沙长沙首席首席国际化都市综合体国际化都市综合体国际化都市综合体国际化都市综合体2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-物业定位释义物业定位释义长沙长沙首席首席国际化都市综合体国际化都市综合体长沙融城计划，使大盘云起，然，视野放在国际标准上却不多新兴区域需要名片效应，项目以国际化标准带动区域发展长珠潭都市群的中心地带，其壮志也是国际化2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-总体示意总体示意各地块产品构成及经济指标各地块产品构成及经济指标2.32.3、项目整体定位项目整体定位-项目产品构成（总用地项目产品构成（总用地450450亩）亩）地块地块用地面积用地面积（平方米）（平方米）物业类型物业类型容积率容积率备注备注S1358亩，约238428平方米高档住宅4.0商业商务公寓五星级酒店临韶山路S212亩，约7992平方米商业4.0深圳百安居形象店S380亩，约53280平方米商业4.0好百年家居形象店住宅小户型公寓2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-项目产品构成项目产品构成地块地块名称名称地块面积地块面积（）定位建议定位建议定位理由定位理由S1358亩，约238428平方米时尚、名流、高档生活街区（含高档住宅、shoppingmall、五星级商务酒店、商务公寓）周边住宅项目缺乏，已开发项目档次不高为周边商务人群提供休闲、居住配套地处红星商业中心，商务活动频繁周边休闲娱乐设施缺乏，本项目为红星商圈升级发展提供配套支持会展中心、项目自身为酒店、休闲类业态提供客源支持产业升级，区域形象提升的需要S212亩，约7992平方米百安居树立商圈企业品牌形象标竿满足周边不断聚集的居住人群的消费需要提升经营档次，与批发市场形成差异依托现有市场基础，商圈实现产业升级的需要S380亩，约53280平方米好百年家居、宜家家居，小户型公寓2.32.3、项目整体定位项目整体定位项目产品构成项目产品构成S1S1S1S2S2S3S3S2S3时尚、名流、高档生活街区时尚、名流、高档生活街区百安居百安居好百年家居、宜家家居，小户型公寓好百年家居、宜家家居，小户型公寓2.32.3、项目整体定位的意义项目整体定位的意义融城行动、消费需求空间革命融城行动、消费需求空间革命都市综合体势动都市综合体势动区域形象提升区域形象提升消费推动消费推动城市价值提升城市价值提升新兴区域需要建筑作为标识名片,引导城市价值走向,正如深圳80年代的国贸90年代帝王21世纪的中心区之于深圳长沙由小康转入富足,市民消费结构改变,要求有相匹配的消费场所及一站式服务长珠潭一体要求是国内乃至是国际上城市地位和经济融合,都市综合性有利城市现代化迈进2.32.3、项目整体定位、项目整体定位-物业定位释义及表现物业定位释义及表现全球风行的综合体商业模式全球风行的综合体商业模式集文化、社交、休闲、娱乐、购物于一体。

集文化、社交、休闲、娱乐、购物于一体。

2.42.4、项目发展方向及价值系统建立、项目发展方向及价值系统建立-产品融合方式产品融合方式商务商业居住写字楼SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL商务公寓时尚主题商城酒店住宅酒店公寓休闲娱乐中心户外演播中心项目发展方向：

都市综合体项目发展方向：

都市综合体+生活方式中心生活方式中心自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的全新价值平台。

全新价值平台。

2.42.4、项目发展方向及价值系统建立、项目发展方向及价值系统建立-物业功能融合物业功能融合项目都市综合体各个子项在功能上的互补性和实际生活中互动性的存在，项目都市综合体各个子项在功能上的互补性和实际生活中互动性的存在，最大程度地形成资源共享，对自身的价值链进行全面超越。

构建出全新的内最大程度地形成资源共享，对自身的价值链进行全面超越。

构建出全新的内部价值让渡系统。

部价值让渡系统。

2.42.4、项目发展方向及价值系统建立、项目发展方向及价值系统建立-人流链组织人流链组织五星级酒店甲级写字楼商务公寓ShoppingMall酒店公寓居住公寓资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质2.42.4、项目发展方向及价值系统建立、项目发展方向及价值系统建立-运营核心点运营核心点写字楼、酒店、公寓、商业四大块须有机联系和融合，才能促使整个项目写字楼、酒店、公寓、商业四大块须有机联系和融合，才能促使整个项目运作平稳，充满活力，而充当这一衔接效应关键点是商业板块。

运作平稳，充满活力，而充当这一衔接效应关键点是商业板块。

商业商业写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓单体单体单体单体1111单体单体单体单体2222单体单体单体单体33333.13.1整体定位与分物业类型定位衔接说明整体定位与分物业类型定位衔接说明n整体定位指导各物业类型定位n各物业类型定位服务整体定位n整体定位着眼于国际化标准n各物业类型定位对准国际化潮流3.23.2、商业整体定位商业整体定位3.2.13.2.1、商业物业定位商业物业定位湖南一流湖南一流湖南一流湖南一流长沙首席长沙首席长沙首席长沙首席综合体验综合体验中心中心中心中心四大商业板块构成高中低全方位四大商业板块构成高中低全方位商业空间：

商业空间：

长沙生活方式中心-S1地块SHOPPING国际主题建材中心-S2地块建材市场国际主题家居广场-S3地块家居广场娱乐绚彩空间-地下空间及世界风情街湖南商业之都湖南商业之都国际娱乐休闲星城国际娱乐休闲星城3.2.23.2.2、商业主题定位、商业主题定位设置原则：

建筑空间互动与交流主题店的互动与交流娱乐空间互动与交流产品设置互动与交流红星魅力城红星魅力城红星魅力城红星魅力城720720720720度度度度MixHallMixHallMixHallMixHall-寻找门户寻找门户寻找门户寻找门户,商业合成空间竞争力商业合成空间竞争力商业合成空间竞争力商业合成空间竞争力主题确定因素：

大商业“闹市”，但较为独立，联系度不够；裙楼商业“静市”，但较为凌乱，影响度不够。

项目规划因素：

通过地下商业衔接各裙楼“点式商业”，达到一个和谐统一的商业合成体。

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