中原-深圳广嘉正景田北写字楼公寓地块开发方向研判-132PPT-2008年.ppt
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二级市场策划品控中心广嘉正景田地块开发方向研判广嘉正景田地块开发方向研判一、项目指标一、项目指标p占地占地：
3449.3p建筑面积建筑面积：
45000（办公/公寓约41500，商业约3500）p土地用途土地用途：
办公、培训综合楼建筑用地p使用年限使用年限：
50年（20042054年）p容积率容积率：
13p覆盖率覆盖率：
45p高度高度：
100米（北环路沿线建筑限高）项目概况项目概况项目概况项目概况北环三、地块横向、竖向分析三、地块横向、竖向分析建筑退红线要求：
东6.5米，南6.5米，西8米，北8米；南北东西约为68米51米退红线后：
南北东西约为53.5米36.5米基地面积：
53.5*36.5*451552平米公寓公寓架空层架空层裙楼裙楼1-31-3层，层高层，层高4.54.5米米5-315-31层，层高约层，层高约3.03.0米米标准层面积：
标准层面积：
15371537平米平米总层高：
总层高：
9999米米44层，架空层，层高层，架空层，层高4.54.5米米塔塔楼楼南北短，东西长，项目基地南北短，东西长，项目基地南北短，东西长，项目基地南北短，东西长，项目基地面积小，产品设计局限性大面积小，产品设计局限性大面积小，产品设计局限性大面积小，产品设计局限性大Value区域价值区域价值1111城城市市发发展展规规划划城城市市发发展展规规划划2222区区域域发发展展规规划划区区域域发发展展规规划划3333区区域域价价值值认认知知区区域域价价值值认认知知景田地块开发方向研判景田地块开发方向研判城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划深圳2030的发展目标设定为“建设可持续发展的全球先锋城全球先锋城”城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划国家级高新技国家级高新技国家级高新技国家级高新技术产业基地术产业基地术产业基地术产业基地区域性物流区域性物流区域性物流区域性物流中心城市中心城市中心城市中心城市与香港共同发与香港共同发与香港共同发与香港共同发展的国际都会展的国际都会展的国际都会展的国际都会三大功能定位三大功能定位三大功能定位三大功能定位l国家级高新技术产业基地：
国家级高新技术产业基地：
增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。
l区域性物流中心城市：
区域性物流中心城市：
发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心。
l与香港共同发展的国际都会：
与香港共同发展的国际都会：
未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。
l全国层面：
辐射内地的桥头堡作用；全国层面：
辐射内地的桥头堡作用；l地区层面：
依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用；地区层面：
依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用；l深港层面：
建设深港层面：
建设“深港双城深港双城”，走向国际市场；，走向国际市场；城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划l香蜜湖、景田片区于城市核心区一级辐射地带，在未来城市发展中占香蜜湖、景田片区于城市核心区一级辐射地带，在未来城市发展中占据重要地位；据重要地位；东拓西连，南北贯通，中心强化东拓西连，南北贯通，中心强化城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划l深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展；l深港经济共荣圈的推进深港经济共荣圈的推进，将进一步促进口岸经济的发展，城际往来将更加活跃；小结：
小结：
小结：
小结：
Value区域价值区域价值1111城城市市发发展展规规划划城城市市发发展展规规划划2222区区域域发发展展规规划划区区域域发发展展规规划划3333区区域域价价值值认认知知区区域域价价值值认认知知景田地块开发方向研判景田地块开发方向研判景田片作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、是以居住为主，兼有部分商业、是以居住为主，兼有部分商业、是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居办公、金融等功能综合的大型居办公、金融等功能综合的大型居办公、金融等功能综合的大型居住区。
住区。
住区。
住区。
区域发展规划区域发展规划区域发展规划区域发展规划景景田田片片区区北北北北莲莲花花山山公公园园福田福田CBD香蜜湖香蜜湖安托山安托山天安高尔夫天安高尔夫景田片区位于深圳市中心地带，东邻深圳行政、文化、金融和商贸中心，南接车公庙金融、商贸中心属于中心中心区和车公庙一级辐射区域区和车公庙一级辐射区域，东面：
莲花山公园；南面：
天安高尔夫球中心；西面：
香蜜湖渡假村；北面：
安托山山脉；是福田区重点规划区域。
Value区域价值区域价值1111城城市市发发展展规规划划城城市市发发展展规规划划2222区区域域发发展展规规划划区区域域发发展展规规划划3333区区域域价价值值认认知知区区域域价价值值认认知知景田地块开发方向研判景田地块开发方向研判p景田北区：
指本片区莲花路以北的区域。
p临莲花路住宅有：
万科金色家园、景新花园、景龙大厦、景鹏大厦、景西大厦等。
p靠北环路有尊皇豪府（幸福家园）、万科城市家园、天健花园、馨庭苑、翔名苑等住宅物业。
p部分写字楼如：
开元大厦、中审大厦、青海大厦。
p相对南区与中区有较多的农民房，同时旧村改造较慢，对提升北区整体高尚住宅形象产生了极大影响。
p该地段人气较南区及中区要旺，在饮食方面较为有规模，且相对集中。
区域价值分析区域价值分析区域价值认知区域价值认知景田的发展速度超出人们的想象，大批白领人士的迁入正说明了景田片区成为中心区后花园的居住生活功能，对景田片区较少的土地资源以及夹在香蜜湖高尚居住区与福田中心区的中间地带的独特地理独特地理位置位置来看，众多的房地产开发商与投资者，看重的是中心区宏伟的蓝图与长足的发展，该片区得天独厚的地理位置将成为深圳-这个国际城市中心最大的生活配套基地、一个次中心区工作和居住环境最大的生活配套基地、一个次中心区工作和居住环境最大的生活配套基地、一个次中心区工作和居住环境最大的生活配套基地、一个次中心区工作和居住环境。
Project项目项目1111地地块块分分析析地地块块分分析析2222SSWWOOTTSSWWOOTT分分析析分分析析景田地块开发方向研判景田地块开发方向研判项目四至分析项目四至分析景景华华苑苑青青海海大大厦厦北环大道北环大道万科城市花园万科城市花园天健花园天健花园项目四至项目四至项目四至项目四至北北北北项目景观分析项目景观分析北北北北北面：
中高层视线无遮挡，远眺安托山和梅林水库；但中低层无景观，受北环噪音影响最大。
南面：
中高区景观可看万科城市花园和天健花园小区园林，以及2个社区公园，事野开阔，景观较好。
27层以上单位可看香蜜湖景观。
西面：
紧靠33层高的警华苑，无景观。
东面：
紧靠31层高的青海大厦，无景观。
p南向景观最好，北向中高区视野开阔、低区受噪音南向景观最好，北向中高区视野开阔、低区受噪音影响最大，东西向无景观。
影响最大，东西向无景观。
p南北向景观较好，但面宽较短，产品排布困难加大。
南北向景观较好，但面宽较短，产品排布困难加大。
北北北北白色：
道路白色：
道路白色：
道路白色：
道路黄色：
住宅黄色：
住宅黄色：
住宅黄色：
住宅蓝色：
写字楼蓝色：
写字楼蓝色：
写字楼蓝色：
写字楼学校学校学校学校景景田田路路侨侨香香路路香香蜜蜜湖湖香香梅梅路路北北环环青青海海大大厦厦沃尔玛香香蜜蜜湖湖11号号景尚雅苑泛华国际公寓万科城市花园天健花园天然居开开元元大大厦厦景蜜村景雅居水水榭榭花花都都宏浩花园俊景花园大厦警华苑景秀年华特发小区德德士士堡堡会会所所新新天天园园国国际际名名苑苑唯珍府景景田田北北街街豪宅边缘地带，居家氛围浓厚豪宅边缘地带，居家氛围浓厚景景景景田田田田北北北北区区区区金地香蜜山金地香蜜山区域交通组织示意图区域交通组织示意图地铁地铁地铁地铁22号线号线号线号线香梅北站香梅北站香梅北站香梅北站公交线路公交线路公交线路公交线路16路：
石岩总站-梅林检查站201路：
南头总站-布吉联检站48路：
松坪山-香梅北58路：
南头火车西站-龙园山庄67路：
西丽（麻勘村）-滨河总站240路：
西丽湖总站-布吉联检站245路：
深圳湾西部通道-梅林检查站334路：
坂田雪象村-东角头总站361路：
野生动物园坪地汽车站6路：
福田南福光村25路：
火车站-桃源村总站41路：
桃源村西-华新村45路：
上梅林总站-科技园总站73路：
农林路总站-鹿丹村104路：
动物园-宁水花园241路：
福田口岸-紫薇阁323：
白石洲-布吉海关325路：
皇岗口岸-光明农场车行路线车行路线车行路线车行路线城市主干道：
北环大道（双向城市主干道：
北环大道（双向城市主干道：
北环大道（双向城市主干道：
北环大道（双向88车道）车道）车道）车道）城市次干道城市次干道城市次干道城市次干道:
侨香路、香梅路（双向侨香路、香梅路（双向侨香路、香梅路（双向侨香路、香梅路（双向44车道）车道）车道）车道）片区交通便利片区交通便利片区交通便利片区交通便利商场商场学校学校运动馆运动馆购物购物餐饮餐饮居家生活需求应有尽有。
居家生活需求应有尽有。
高尚生活配套完善高尚生活配套完善高尚生活配套完善高尚生活配套完善沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛网球场网球场网球场网球场城市公园城市公园城市公园城市公园福田外国语学校福田外国语学校福田外国语学校福田外国语学校景田小学景田小学景田小学景田小学分析小结分析小结区域形象香蜜湖/景田片区边缘地带/高尚住宅聚集地完善配套生活配套完善/商务配套薄弱环境印象既拥有都市的繁华，又独享自然的清新交通印象多维交通，但目前经常造成局部交通梗塞城市中心区后花园的高尚居住属性，浓厚的居家氛围以及完善城市中心区后花园的高尚居住属性，浓厚的居家氛围以及完善城市中心区后花园的高尚居住属性，浓厚的居家氛围以及完善城市中心区后花园的高尚居住属性，浓厚的居家氛围以及完善的高尚生活、顶级教育配套设施。
的高尚生活、顶级教育配套设施。
的高尚生活、顶级教育配套设施。
的高尚生活、顶级教育配套设施。
Project项目项目1111地地块块分分析析地地块块分分析析2222SSWWOOTTSSWWOOTT分分析析分分析析景田地块开发方向研判景田地块开发方向研判SS（优势）（优势）l城市顶级豪宅片区辐射区域l紧邻社区双公园，自然环境绝佳l周边永久性环境资源OO（机会）（机会）lCBDCBD后花园地位日趋明朗l项目目前为空地，可造性较好l与香蜜湖成熟豪宅片区仅一路之隔SWOTSWOT分析分析地块具备开发高端项目的质素及价值潜力；地块具备开发高端项目的质素及价值潜力；l高档生活配套完善，交通便利l区域土地供应稀缺WW（劣势）（劣势）l北向紧邻北环，噪音影响大l景观面较少，档次提升难l项目容积率1313过高l项目周边居住氛围大大于商务商业氛围，但宗地小，无社区TT（威胁）（威胁）l国家政策的不明朗l周边区域项目的集中放量l北环大道的燥音SWOTSWOT分析分析、优异的居家氛围与商务属性的矛盾；、优异的居家氛围与商务属性的矛盾；、地块身处边缘地带的尴尬境地。
、地块身处边缘地带的尴尬境地。
l土地性质的商务属性开发方向的思考开发方向的思考1价值挖掘，价值挖掘，实现利润最大化实现利润最大化通过项目的价值拔升，快速实现企业通过项目的价值拔升，快速实现企业追求的最大化利润以及长远发展的战追求的最大化利润以及长远发展的战略目标。
略目标。
风险规避，风险规避，快速资金回笼快速
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