世贸原山首府案例研究.pptx

世贸原山首府案例研究.pptx

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2013年7月23日用心服务成长无限Intentionsofservicegrowthunlimited济南世茂原山首府个案研究开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结项目品牌：

世茂品牌房企，上市公司，多产品线并进，具有丰富的项目开发经验及雄厚的实力世茂旅游生态住宅产业集群商业地产上海滨江花园/上海佘山庄园等上海世茂国际广场/北京世茂大厦等上海世茂爱马商都/上海外滩茂悦大酒店等平潭海峡城/南京海峡城等世茂集团，是以房地产开发为主的国际化企业集群。

现已经发展成为以“世茂房地产世茂房地产（0813.HK）”（0813.HK）”及“世世茂股份茂股份（600823.SH）”（600823.SH）”两家控股上市公司为核心的大型企业集团，目前，世茂正在开发的六十多个项目，分布于中国近四十个大中城市。

开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结品牌理念：

“缔造生活品位，成就生活梦想”本着“缔造生活品位”的理念，企业在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活，不仅在人居环境、自然生态与人文景观之间架起了一条条人性的桥梁，也在描绘高雅的栖居艺术的同时创造了一个个地产精品。

目前，世茂正在开发的六十多个项目，分布于中国近四十个大中城市。

世茂始终以“成就城市梦想”为己任，不断提升人居品质和居住品位，实践“城市经营者”的理想，投身于推动城市化进程的大业。

基本信息位置市中区白马山南路25号占地18.8万建面52.6万容积率2.8绿地率35%当前均价6600元/平方米建筑类型住宅项目卖点品牌、产品、价格开发商世茂地产、山东世盈置业有限公司物业管理世茂物业楼盘配套配套幼儿园、九年教育开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结交通状况：

项目地块位于市中区二环西路以东，济南传统工业区，白马山啤酒厂原址地块距离主城核心商圈6公里，距济南火车站5公里，距西客站六公里；15-20分钟可直达市中心、西客站、济南火车站项目交通：

125、13路经白马山南路直达项目；另有10余路公交（如21路、22路、86路等）经南辛庄路王官庄站点开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结生活配套：

周边为满足基本生活需求的沿街配套，档次较低，生活配套缺乏；老旧社区分布多，缺乏档次感，但生活氛围浓厚配套类型周边配套周边学校项目周边有从幼儿园到大学一站式教育资源：

幼儿园有白马山幼儿园、育贤幼儿园等；小学有白马山小学、育贤小学、育贤二小、育贤四小等；中学有育贤中学；大学有济南大学，教育氛围浓厚。

周边商业和谐广场、华润万家（大众广场店）、华联超市（济南大学店）、大润发（市中山水店）、银座商城（鸿园店）、阳光100美乐汇、统一银座等遍布项目周边，逛街购物非常方便；周边医院项目周边有济南市第五人民医院、济南市第四人民医院市中分院、齐鲁儿童医院、东方红医院等，除此之外周边各类社区诊所众多，医疗资源丰富、便捷。

周边银行农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行、平安银行等分行及营业网点分布十分密集。

周边交通乘坐125路和13路至白马山啤酒厂下车即到直达。

此外还有10余路通到项目附近的公交车（如22路、21路、86路、125路、102路、104路、6路、济长巴士、2路、济长巴士2路、济长巴士3路、韩家道口线、29路等），公共交通发达、便利。

在建的二环南路与二环西路高架以及顺河高架南延道路修通后，项目周边交通将更加便捷。

开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结项目整体采用“意大利建筑风格”，在立面设计上，加入现代设计手法，同时着重强调横线和直线的设计，再加上大面积玻璃，架空层等设计元素，使得建筑物更为轻巧。

通过以上的处理手法，使其项目的立面造型既有独特风貌，又能在济南的人文环境条件下保持恒久的品质感。

建筑风格：

开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结景观规划：

打造“九曲花街”结合地势自然优势打造意大利台地景观，为突出亮点及品质，采用近山设计，充分利用天然山体资源，打造绿色优居优生活。

并通过登山步道及线性景观绿色通廊营造亲山体验，零距离享受城市绿洲。

开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结一期开发范围二期开发范围三期开发范围开发分期：

开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结1F2F3F4F6F5F6+1F-1F地下层平面开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结1F2F3F4F6F5F6+1F-1F首层平面开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结1F2F3F4F6F5F6+1F-1F二层平面开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结1F2F3F4F6F5F6+1F-1F三层平面开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结1F2F3F4F6F5F6+1F-1F四层平面开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结1F2F3F4F6F5F6+1F-1F五层平面开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结1F2F3F4F6F5F6+1F-1F六层平面开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结1F2F3F4F6F5F6+1F-1F顶层跃层平面开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结82两室两厅一卫优点：

户型方正、两卧朝南，采光效果好；厨房联通小储藏室，便捷。

缺点：

中间户型，南北不通透；卫生间为暗室，通风、采光效果差户型点评开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结户型点评118三室两厅两卫优点：

户型通透，通风效果佳；缺点：

两卧朝北，采光效果差；入门走廊长，浪费空间大一卫为暗室，采光、通风效果差开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结8-9月份10月份12月份11月份临时售楼处开放营销中心开放开启认筹选房活动全面透析市场，组建团队，业务员培训开展巡展、调查问卷、大客户派访媒体推广，全面蓄客，开展认筹4#以及洋房选房网络/报纸/户外/短信/夹报网络/报纸/广播/户外/短信/夹报户外上海媒体行品牌发布会谦手世茂营销中心、样板间、景观示范区开放，挑战吉尼斯活动，意大利文化暖冬月临时售楼处包装意大利文化暖冬月、选房活动营销中心包装、样板间包装、围挡包装营销中心包装、精神堡垒包装大客户拜访、拓展开展巡展、调查问卷、大客户派访派单、巡展、CALL客、电商电商/老带新/CALL客/派单折页、宣传单页、户型单页、手提袋、折页、鼠标垫、抽纸盒、护照、抱枕等济南最美示范区挑战基尼斯私人订制意大利墅级社区世茂原山首府贺岁济南世茂地产，与城市共生阶段节点阶段主题媒体线活动线包装线渠道线物料线开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结大型公关活动，聚焦眼球，营造话题主流媒体上海行西街工坊品牌发布会临时售楼处绽放北京牵手刘谦魔幻之旅景观示范区开放暨挑战基尼斯认筹活动活动线开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结11.3012.712.1412.2112.2811.23意大利文化暖冬月插花DIY巧克力DIY咖啡品鉴+迷你高尔夫马克杯DIY蛋挞DIY披萨DIY12.19私人定制首映礼活动线开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结推广主题世茂地产，与城市共生推广主题济南醉美示范区挑战基尼斯推广主题私人订制意大利墅级社区世茂原山首府贺岁济南推广线2013年2014年开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结所在区域客户集中度高，四公里内区域客为主力分析项目高层客户区域，我们发现主要集中在项目周边小区，如啤酒厂宿舍、王官庄、七贤等，主要以白马山南路、济微路、建设路附近辐射圈为主，以市中区区域客户为主。

开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结年龄层次项目已认筹客户，年龄区间主要以31-35岁和26-30岁为主，分别占比30%、28%。

26-35岁刚需客为主开发企业项目概况交通/配套项目规划项目营销客户情况项目小结项目优势项目优势项目劣势1、品牌优势：

世茂集团，实力雄厚，口碑好2、生态环境：

小区域内产品最佳3、户型设计实用，合理，在区域内处于领先水平1、环境差：

小区域内距离白马山路路况较差；2、价格高：

价格远高于区域内项目3、容积率高：

高层容积率过高，舒适度较差