世界之花定位报告.pptx

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世界之花假日广世界之花假日广场深圳市采禾国际投资开发有限公司深圳市采禾国际投资开发有限公司时间：

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20132013年年33月月2626日日一、城市宏观市场分析一、城市宏观市场分析

（1）大兴区位于北京市南部，处于环渤海经济环渤海经济圈的中心圈的中心，新城北距市中心13公里。

（2）大兴区辖5个街道办事处、5个地区办事处、9个镇，2011年末全区户籍人口60.1万人，外来暂住人口67.7万人。

（3）大兴区产业结构中，第三产业占比过半第三产业占比过半，拥有较好的商业发展环境。

（4）大兴区商业商业目前存在散、乱、差的特点特点，多为街区商业，集中商业不发达，商业发展水平较低。

（5）大兴区商业业态商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平。

（6）大兴区拥有中国影视大乐园，团河行宫遗址公园，北京南海子郊野公园，中华文化园，北京野生动物园等著名景点，旅游资源旅游资源丰富。

（7）北京新机场定址大兴，未来建设新航城，将极大推动地区经济的发展。

宏观宏观经济概述经济概述房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展

（1）大兴区GDP近五年平均增长率达到14.83%,高于全国增幅水平

（2）考虑到大兴区目前的发展阶段，第三产业处于高速增长期，其增长已超过第二产业，在未来会继续成为经济发展的主要增长产业。

（3）大兴区产业结构中，第三产业占比过半，拥有较好的商业发展环境。

（4）根据目前大兴区GDP所处的发展阶段，目前城市商业处于高速发展期。

（5）根据人均GDP与商业形态的关联，未来大兴将会需要出现更多都市MALL形态的商业体。

GDPGDP发展水平发展水平

（1）按年末户籍人口数计算，大兴区人均GDP2012年达到63,165元，根据当前汇率，约合10,172美元，已经突破1万美元，步入“上中等”发达国家水平。

（2）考虑到大兴特殊的外向型经济和大量外来人口，实际人均GDP调整为44,216元，根据当前汇率，约合7,120美元，仍然处于较高的水平。

（3）鉴于大兴的产业结构以及位处环渤海经济圈中心的区位优势，经济特别是第三产业发展势头会持续向好。

（4）随着北京城镇化速度的加快，大型将迎来新的发展机遇。

人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8,000-20,000US0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均人均GDPGDP水平水平第一产业第二产业第三产业20087.4%40.8%51.8%20096.4%37.2%56.4%20105.6%37.6%56.8%20115.3%39.1%55.6%20123.0%40.3%56.7%

（1）大兴区经济比重中，第三产业已连续5年占比超过50%，已明显高于第二产业，是区域经济的发展龙头。

（2）考虑到大型未来的发展趋势，第三产业所占比重有进一步提高的空间，获得更快的发展。

（3）产业结构的分布将会进一步提高大兴人民的收入水平，同事刺激商业的发展。

（4）随着北京城镇化速度的加快，大型将迎来新的发展机遇。

产业产业结构分析结构分析之一之一第三产业细分2012年产值2012年占GDP比重2011年占GDP比重增减百分点批发零售业180.546.6%44.8%1.8餐饮业18.54.8%4.1%0.7住宿业1.90.5%0.5%0

（1）从第三产业的细分行业看，批发零售业增长最为迅速，2012年占GDP比重比2011年提高了1.8个百分点，可以说，第三产业所占GDP比重提高1.1个百分点，批发零售业的贡献度最大。

（2）这种变化趋势说明，在大兴第三产业发展的过程中，商业将最可能起到主导的作用。

随着本地平均消费水平的提高和整体购买力市场的扩大，将会刺激本地集中式商业的发展，提高本地商业设施对本地居民的吸引力。

国际一线商业体的陆续进入，正是这种趋势的表现。

产业产业结构分析结构分析之二之二大兴区的GDP增长与暂住人口的增加有很强的相关性；大兴区的经济增长在相当程度上依靠外来劳动力支撑；大兴区人口增长的根本动力在于其经济的快速增长；大兴区近几年总人口数增长迅速，其中自然增长率为大兴区近几年总人口数增长迅速，其中自然增长率为3.55%3.55%。

，人口的增长。

，人口的增长主要是由于机械增长引起的。

外来人口的大量进入为大兴的商业发展提供主要是由于机械增长引起的。

外来人口的大量进入为大兴的商业发展提供了强大的购买力。

了强大的购买力。

人口人口结构分析结构分析之一之一20122012年外来暂住人口中，务工人员为年外来暂住人口中，务工人员为498420498420人，占到人，占到71%71%。

经商和服务人员。

经商和服务人员各占到各占到9%9%和和7%7%。

经商人员和务工人员中的高层人员具有较高的消费力，会更经商人员和务工人员中的高层人员具有较高的消费力，会更多的刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展。

多的刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展。

人口人口结构分析结构分析之二之二2010、2011、2012年大兴人均消费性支出占人均可支配收入比例，分别为：

64.86%64.86%、63.62%63.62%、64.03%64.03%表明大兴的居民消费增加速度小于可支配收入的增加，显示人民潜在消费能力强大人民潜在消费能力强大，城市消费潜力大，商业发展潜力巨大商业发展潜力巨大生活生活指标分析指标分析

（1）大兴的社会消费品零售总额一直处于高速增长，2012年增长率达到59%。

（2）连锁经营零售企业营业收入占零售企业营业收入的比重不到10%，说明大兴零售企业连锁化程度低，仍处于单体店铺独立经营、规模分散的阶段。

社会社会零售品总额分析零售品总额分析二、二、城市规划发展分析城市规划发展分析大兴的目前城市职能定位为：

大兴的目前城市职能定位为：

1、大兴区北京市“十二五”时期重点关注和发展的地区，总体定位为战略产业新区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园；2、以高技术制造业、战略性新兴产业和高端服务业集聚发展为特征的产业区域；3、承载国家重大项目、承担首都重要功能、承接中心城人口和功能转移、辐射并带动京津冀区域发展、具有国际影响力的战略增长极；4、生态环境良好的宜居城市。

总体规划中，到总体规划中，到20202020年：

年：

大兴区产业结构产业结构大力发展第三产业，做强夯实第二产业，以及发展首都南部核心区域的职能定位都要求大力发展商业。

大力发展商业。

总体总体规划分析规划分析之一之一大兴“三城、三带、一轴、多点、网络化”的新区空间总体结构。

11、三城、三城“三城”指亦庄新城、大兴新城和规划中的新航城。

22、三带、三带“三带”包括京津塘高速公路发展带、京开高速公路发展带和南六环路发展带。

33、一轴、一轴“一轴”是指南中轴，围绕“生态绿轴、文化中轴”的定位，对南中轴实施保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线。

44、多点、多点“多点”是指庞各庄镇、魏善庄镇、安定镇、采育镇四个重点镇。

北京市“十二五”规划确定了“两城两带、六高四新”的产业发展空间格局，南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区占据其中“一带一高”，是全市重点发展的南北两个产业带之一。

总体总体规划分析规划分析之二之二大兴区商业布局结构为“三城、两线、两极、两网、多中心”。

11、三城、三城“三城”指亦庄新城商圈、大兴新城圈和空港新城商圈。

22、三带、三带“两线”大兴地铁线、亦庄地铁线商业联络干线。

33、两级、两级“两级”是指世界城市品质型商业增长极、北京经济新区活力引擎型产业服务增长极。

44、两网、两网“两网”是指社区便民服务网络、乡镇连锁惠农网络。

55、多中心、多中心“多中心”包括大兴新城商业中心、亦庄新城商业中心项目、空港新城商业中心、城镇商业中心项目。

“十二五”时期，在北京建设世界城市国际商贸中心城市，在大兴区和亦庄经济技术开发区行政资源整合，南城行动计划的产业发展环境下，大兴商业将提升层次、提升品质、提升效力，由“聚力”到“发力”，进入“黄金”发展期。

商业商业规划分析规划分析大兴目前有两大地铁干线通往北京市中心区域，分别为亦庄线、大兴线，均于2010年开通。

11、亦庄线、亦庄线连接北京市区和亦庄新城经济技术开发区。

始于宋家庄站，终于亦庄火车站，全长23.3km。

亦庄线将可在宋家庄站与5号线和在建10号线二期换乘，在亦庄火车站可以换乘京津城际高铁。

22、大兴线、大兴线“起点在丰台区的公益西桥站，线路沿途经过大兴新城主城区，终点位于天宫院站，线路全长约22.51km，与四号线贯通。

轨道轨道交通分析交通分析三、三、城市微观市场分析城市微观市场分析瑞逸时尚广场瑞逸时尚广场城南购物中心城南购物中心资和信百货资和信百货首地大峡谷首地大峡谷本本案案10km调查范围：

项目半径调查范围：

项目半径10km10km内内调查目标：

集中商业综合体调查目标：

集中商业综合体商业商业市场分析市场分析之一之一资和信百货资和信百货开业日期：

2008年8月5日投资商：

北京资和信百货商场有限公司占地面积：

3.35万平方米建筑面积：

6万平方米目前主要客群：

主要为18-35购物人群位置优越性：

处于丰台科技园，扼守总部基地的北大门分区业态-1F：

体育用品、运动服装服饰、户外休闲用品；精品超市；国际快餐。

1F：

国际名品、化妆品、珠宝首饰、名贵钟表、高级饰品2F：

女士服装、女配饰。

3F：

流行少女服装、淑女装、女士手袋、流行配饰。

4F：

儿童服装服饰、儿童玩具、婴幼儿用品、女士内衣、羊绒羊毛。

5F：

男士服装、男鞋皮具。

6F：

家居用品、床上用品、生活家电、数码产品、文化办公用品。

7F：

中式自助餐。

8F：

商通卡中心。

-2F、-3F：

停车场。

商业商业市场分析市场分析之二之二城南购物中心城南购物中心开业日期：

2012年10月投资商：

北京南极星投资管理公司占地面积：

9.37万平方米建筑面积：

15万平方米目前主要客群：

主要为25-40购物人群位置优越性：

总部经济新区，城南高端ShoppingMall分区业态1F：

超市主力店、特色餐饮、珠宝首饰、钟表2F：

女装、中式餐饮。

3F：

男装、运动休闲。

4F：

电影院、游戏厅、桌球室、休闲会所-1F、-2F：

停车场。

商业商业市场分析市场分析之三之三瑞逸时尚广场瑞逸时尚广场开业日期：

2012年3月投资商：

北京鹏程万丰商贸有限公司占地面积：

1.5万平方米建筑面积：

5.4万平方米目前主要客群：

主要为22-30购物人群位置优越性：

地处三环，公交网络发达分区业态1F：

大型超市、餐饮、特色百货。

2F：

女士服装、女配饰、男士服装、男鞋皮具流行、运动休闲服饰。

3F：

电影院、儿童乐园、休闲会所。

-1F：

停车场。

商业商业市场分析市场分析之四之四首地大峡谷首地大峡谷开业日期：

2010年10月投资商：

华坤商业投资管理有限公司占地面积：

4.16万平方米建筑面积：

9.4万平方米目前主要客群：

主题娱乐性购物中心，年轻白领位置优越性：

处于丰台科技园，扼守总部基地的北大门分区业态1F：

GAP、H&M、苹果数码、ASOBIO、mphosis、丝芙兰、宝岛、breadnbutter、MACNNA等流行品牌。

2F：

流行服饰，JNBY、播、热风、屈臣氏等快速消费零售业。

3F：

运动休闲服饰，阿迪达斯、耐克、PUMA、KAPPA、匡威、李宁，苏宁电器数码精品店。

4F：

异国餐饮，主营西餐、东南亚菜系、日韩式餐饮。

5F：

保利影院。

6F：

儿童乐园、电玩天地。

-1F、-2F：

停车场。

商业商业市场分析市场分析之五之五调查范围：

项目半径调查范围：

项目半径5km5km内内调查目标：

五星级调查目标：

五星级（豪华）酒店、四星级酒店、四星级（高档）酒店酒店北京斯博瑞饭店北京斯博瑞饭店北京锦江富园大酒店北京锦江富园大酒店北京丰大国际大酒店北京丰大国际大酒店北京中冀斯巴鲁宾馆北京中冀斯巴鲁宾馆本本案案5km商业商业市场分析市场分析